Статут на дворно място при сграда в режим на етажна собственост

Текстът на акта

                                 РЕШЕНИЕ
                                      № 449
                              гр. София, 02.07.2026 г.


                      В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГО 2-РИ СЪСТАВ, в
публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и шеста
година в следния състав:


                                Председател: Светлана Калинова
                                Членове:     Гълъбина Генчева
                                             Наталия Неделчева

при участието на секретаря Нели Й. Първанова
като разгледа докладваното от Светлана Калинова Касационно гражданско
дело № 20258002104561 по описа за 2025 година


Производството е по чл. 290-293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх. № 15076/05.06.2025г., на Кооперативен съюз
„Национален съюз на трудово-производителните кооперации“, чрез процесуалния
представител адвокат Н. Ц. от АК-София и касационна жалба вх. № 16815/20.06.2025г. на
„Интеракт“ ЕООД, гр. София, чрез процесуалния представител адвокат Л. И., срещу
решение № 542/29.04.2025г. постановено по в.гр.д. № 1606/2024г. на Софийския апелативен
съд.
Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“ обжалва
въззивното решение, в частта, с която като е потвърдено първоинстанционното решение №
260066 от 25.01.2024г., постановено по гр. д. № 1830/2020г. на Софийския градски съд, е
уважен предявеният от „Интеракт“ ЕООД, гр. София против касатора ревандикационен иск
с правна квалификация чл. 108 ЗС, като кооперативният съюз е осъден да предаде на
дружеството владението върху 8.054% идеални части от поземлен имот с идентификатор №
***, със застроена площ от 1003 квадратни метра, в който е изградена осем етажна
монолитна сграда-централен комбинат за битови услуги, с обща разгърната застроена площ
от 6 797 квадратни метра, представляваща съгласно скица № 15-486684-06.10.2016г. на
СГКК - гр. София сграда с идентификатор № ***, по кадастралната карта и кадастралните


                                           1
регистри, одобрени със заповед № РД-18-45/09.07.2010г. на изпълнителния директор на
АГКК, с адрес: [населено място], р-н О., [улица], със застроена площ от 1003 квадратни
метра, брой етажи: 9, предназначение: Административна, делова сграда.
„Интеракт“ ЕООД, гр. София обжалва въззивното решение, в частта, с която след като е
потвърдено първоинстанционното решение № 260066 от 25.01.2024г., постановено по гр. д.
№ 1830/2020г. на Софийския градски съд, е отхвърлен предявеният от касатора против
кооперативния съюз ревандикационен иск с правна квалификация чл. 108 ЗС за признаване
за установено в отношенията между страните, че ищецът е собственик по силата на договор
покупко-продажба, обективиран в н.а. № 96, том I, рег. № 2349, дело № 91 от 10.10.2016г., на
7.98 % идеални части, равняващи се общо на 273.18 кв.м. от част от самостоятелните обекти,
находящи се в осем етажна монолитна сграда-централен комбинат за битови услуги, с обща
разгъната застроена площ от 6 797 квадратни метра, представляваща съгласно скица № 15-
486684-06.10.2016г. на СГКК - гр. София сграда с идентификатор № ***, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-45/09.07.2010г. на
изпълнителния директор на АГКК, с адрес: [населено място], р-н О., [улица], разположена в
поземлен имот с идентификатор № ***, със застроена площ от 1003 квадратни метра, брой
етажи: 9, предназначение: Административна, делова сграда, подробно описан в исковата
молба, както и на 4.405% ид.ч., които са разлика над присъдените 8.045 ид.ч. до общо
претендираните 12.45% ид.ч. от ПИ с идентификатор № ***с площ от 1 695кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
административна сграда, комплекс, номер по предходен план ***, квартал: ***, парцел: ***,
при съседи: №№ ***, ***, ***, ***, ***и ***и е отхвърлено искането по чл. 537, ал. 2 ГПК,
за отмяна до размер на 7.98% идеални части от всички описани самостоятелни обекти, на
нотариален акт № 13, том I, рег. № 1127, дело № 10 от 20.02.2018г. 87801/21.07.2025г.
С определение №1568/30.03.2026г., постановено по настоящето дело по реда на чл. 288 ГПК,
въззивното решение е допуснато до касационно обжалване само в частта, с която като е
потвърдено първоинстанционното решение №260066 от 25.01.2024г., постановено по гр.д.
№1830/2020г. на Софийски градски съд, е уважен предявеният от „Интеракт“ ЕООД против
Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“
ревандикационен иск, като кооперативният съюз е осъден да предаде на дружеството
владението върху 8.054% идеални части от поземлен имот с идентификатор № ***, с площ
от 1 695кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за административна сграда, комплекс, номер по предходен план ***, квартал: ***,
парцел: ***, при съседи: №№ ***, ***, ***, ***, ***и ***, както и в частта, с която като е
потвърдено първоинстанционното решение №260066 от 25.01.2024г., постановено по гр.д.
№1830/2020г. на Софийски градски съд, предявеният от дружеството иск за признаване за
установено, че е собственик по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.
№96, том І, рег.№2349, дело №91 от 10.10.2016г. и за предаване на владението по реда на чл.
108 ЗС, е отхвърлен за 4.405% ид.ч., които са разлика над присъдените 8.045 ид.ч. до общо
претендираните 12.45% ид.ч. от ПИ с идентификатор № ***с площ от 1 695кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за


                                             2
административна сграда, комплекс, номер по предходен план ***, квартал: ***, парцел: ***,
при съседи: №№ ***, ***, ***, ***, ***и ***.
В частта, с която като е потвърдено решението на първоинстанционния съд, е отхвърлен
предявеният от „Интеракт“ ЕООД срещу Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-
производителните кооперации“ иск за признаване правото на собственост и предаване на
владението върху част от самостоятелните обекти в сградата, въззивното решение не е
допуснато до касационно обжалване.
В касационната си жалба Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-
производителните кооперации“ поддържа, че в частта, с която е осъден да предаде
владението на идеални части от недвижимия имот като обща част, въззивното решение е
недопустимо и неправилно, като навежда доводи, че претенцията на „Интеракт“ ЕООД касае
не владението, а ползването на съсобствения имот и съдът неправилно е квалифицирал тази
претенция, както и че не е съобразено обстоятелството, че дворното място се ползва за
паркиране на моторни превозни средства. Във връзка с тези свои твърдения навежда довод,
че при наведени от ищеца твърдения, че е бил лишен от възможността да ползва двора на
сградата, защото е преграден, то правната квалификация на иска би следвало да бъде по чл.
109 ЗС. Навежда довод и за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила, относими към събирането и обсъждането на доказателствата по делото, вкл. по
твърденията, че намиращата се пред сградата незаградена и незастроена част от дворното
място може да бъде използвана и именно там ищецът е обособил и ползва две паркоместа.
Моли в тази част въззивното решение да бъде обезсилено, евентуално отменено. Претендира
присъждане на направените съдебни разноски.
В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК „Интеракт“ ЕООД чрез процесуалния си
представител адв. Л. И. И. изразява становище, че подадената от Кооперативен съюз
„Национален съюз на трудово-производителните кооперации“ касационна жалба е
неоснователна по изложените в отговора съображения.
В касационната си жалба „Интеракт“ ЕООД поддържа, че в частта, с която е отхвърлен
предявеният от него иск за предаване владението на идеални части от недвижимия имот,
въззивното решение е неправилно, необосновано и постановено в противоречие със
събраните по делото доказателства. Твърди, че притежава 12.45 % идеални части от
дворното място (поземления имот), които е придобил на самостоятелно правно основание, а
не като припадащи се идеални части към самостоятелния му обект, което счита за допустимо
предвид обстоятелството, че в дворното място са обособени паркоместа, т.е. то се ползва
именно за паркиране и в този смисъл не представлява обща част. Моли в тази част
въззивното решение да бъде отменено и предявеният иск бъде уважен, като му бъдат
присъдени направените по делото разноски.
В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК Кооперативен съюз „Национален съюз на
трудово-производителните кооперации“ чрез процесуалния си представител адв. Н. Ц. Ц.,
изразява становище, че подадената от „Интеракт“ ЕООД касационна жалба е неоснователна
по изложените в отговора съображения.
С определение №1568/30.03.2026г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на


                                           3
Софийски апелативен съд е допуснато до касационно обжалване по въпроса дворното
място, в което е построена сграда в режим на етажна собственост, във всички случаи ли
представлява обща част или остава съсобствено при квотите, при които е било притежавано
преди построяването на сградата и как следва да се определят в този случай правата върху
него - дали според документите за собственост или по правилото на чл. 40 ЗС.
По така поставения въпрос в практиката си ВКС приема, че дворното място е обща част към
етажната собственост тогава, когато всички етажни собственици са съсобственици и на
дворното място и са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да
уговорят обаче дворното място да остане съсобствено. В този смисъл, положението на
земята върху която е изградена сградата етажна собственост е сходно (но не аналогично) с
това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това
разбиране произтича от възможността, предвидена в чл. 63 ЗС, сграда или самостоятелен
обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на
собственост върху терена. Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават
обекти от етажната собственост,защото са учредили само право на строеж. В този случай
след построяването на сградата-етажна собственост те не изгубват правото на собственост
върху терена или идеална част от него,защото съгласно чл.99 ЗС правото на собственост не
се изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива
сградата или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането й право на
собственост върху терена. Когато всички етажни собственици притежават идеални части от
собствеността върху дворното място и не са изразили съгласие дворното място да придобие
статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, то размерите на дяловете на етажните
собственици в собствеността върху дворното място се определят според доказателствата,
установяващи придобиване на идеалните части от дворното място. В този случай
собствеността върху самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост може
да бъде прехвърляна при запазване собствеността върху земята. Когато обаче етажните
собственици изразят воля дворното място да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, то
правата върху него се разпределят между етажните собственици в процентно съотношение
по правилото на чл. 40 ЗС. Припадащите се към самостоятелните обекти на собственост
идеални части от дворното място се прехвърлят заедно със самостоятелните обекти на
собственост (в този смисъл решение №686 от 13.11.2025г. по гр.д.№1841/2024г. на І г.о. на
ВКС, решение №201/20.01.2020г. по гр.д. №2616/2018г. на ВКС, І г.о., решение
№661/02.11.2010г. по гр.д. №1437/2009г. на ВКС, І г.о., решение №97/10.07.2018г. по гр.д.
№3845/2017г. на ВКС, І г.о., решение №156/21.12.2020г. по гр.д. №1183/2020г. на ВКС, І г.о.).
Дворното място е обща част, когато има пълно съвпадение между етажните собственици и
собствениците на терена. Когато обаче дворното място, в което е построена сградата етажна
собственост, не принадлежи на всички етажни собственици, теренът не е обща част на
сградата (в този смисъл решение №99/13.01.2020г. по гр.д.№2789/2018г., ІІ г.о. на ВКС и
посочените в него решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д.№ 2054/2014 г. на ВКС, ІІ г.о. и
решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на ВКС, І г.о.).
Това разрешение на поставения въпрос се възприема и от настоящия състав на ГК на ВКС.


                                              4
Върховният касационен съд, като разгледа касационната жалба при съобразяване на
поддържаните касационни основания, оплаквания и правни доводи, приема следното:
„Интеракт“ ЕООД е предявило срещу Кооперация „Кооперативен съюз Национален съюз на
трудово-производителните кооперации“ иск за установяване правото на собственост по
силата на договор за покупко-продажба, сключен на 10.10.2016г. (н.а.№96, том І, рег.№2349,
дело №91/2016г.) върху 7.98% идеални части, равняващи се на 273.18 кв.м. от описаните в
исковата молба обекти, находящи се в осеметажна монолитна сграда-централен комбинат за
битови услуги, представляваща сграда с идентификатор ***по КККР, одобрени със заповед
№РД-18-45/09.07.2010г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: [населено място],
бул.“***.“ №***, разположена в ПИ с идентификатор ***, както и на 12.45 % идеални части
от поземления имот с идентификатор ***и за осъждането на ответника да предаде
владението върху спорните идеални части и за отмяна на основание чл. 537, ал. 2 ГПК до
размера на 7.98 % идеални части от всички обекти, описани в н.а.№13, том І, рег.№1127,
дело №10 от 20.10.2018г., издаден в полза на ответника.
Поддържа, че по договор за покупко-продажба, обективиран в н.а. №96, том І, рег.№2349,
дело №91/2016г. е придобил правото на собственост върху 12.45 % идеални части,
равняващи се на 846.23 кв.м. от осеметажната монолитна сграда (за част от които е
индивидуализиран самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***на трети етаж, докато
за останалите идеални части няма актуално заснемане и индивидуализация), както и 12.45 %
идеални части от поземления имот с идентификатор ***.
Твърди, че ответникът без основание владее целия поземлен имот, в който е построена
сградата и не зачита правото на собственост на ищеца.
В писмения отговор ответникът оспорва този иск, като поддържа, че същият е недопустим с
твърдението, че дворното място е обща част съгласно чл. 38 ЗС и се ползва от всички
съсобственици на сградата, включително от ищеца. Поддържа, че идеалните части от
общите части, които притежава всеки съсобственик се определят от съотношението на
стойностите на отделно притежаваните самостоятелни обекти, че тези идеални части не
могат да се прехвърлят самостоятелно и се придобиват заедно със самостоятелния обект.
Посочва също така, че въпросите, свързани с ползването на общите части се решават от
общото събрание на етажната собственост съгласно разпоредбите на ЗУЕС,поради което
счита за недопустимо да се предава владението на общи части от съсобствен парцел.
Възивният съд е приел, че заедно с други кооперации, Кооперация „ТПК Хигиена“
(праводател на ищцовото дружество) и ответникът Кооперативен съюз „Национален съюз на
трудово-производителните кооперации“ са съсобственици на осем етажна монолитна сграда
- Централен комбинат за битови услуги, с идентификатор №***по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-18-45/09.07.2010г. на изпълнителния
директор на АГКК, с адрес: [населено място], р-н О., бул. „*** № ***, разположена в
поземлен имот с идентификатор №***. Прието е, че безспорно сградата е завършена до
степен груб строеж към 1991г. и следователно по силата на закона кооперативните
организации, построили сградите, стават собственик на същите и на прилежащия терен,
като с к.н.а. № 31/28.02.1968г. са признати на основание чл. 76 ЗПИНМ правата на

                                            5
собственост на кооперациите, включително „ТПК „Хигиена“ и ответната кооперация, за
първата - 12.46 % ид.ч. и за втория - 51.88 % ид.ч. от парцел ***, кв. ***, м-ст „***“, [улица],
находящ се в [населено място], с площ 1669 кв.м., отреден за ГС на ТПК София, за
Централен комбинат за битови услуги на гражданите.
Прието е, че с к.н.а. № 94/10.12.2001г. и к.н.а. № 94/10.12.2001г. „ТПК „Хигиена“
(праводател на „Интеракт“ ЕООД) и Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-
производителните кооперации“ са признати на основание чл.76 ЗПИНМ и по приращение,
за собственици на съответните ид.части от построената в парцел ***осем етажна сграда - за
първата - 12.46 % ид.ч. и за втория - 51.88 % ид.ч. По отношение на споразумението от
2013г. извършено между съсобствениците по к.н.а. № 31/28.02.1968г. – множество
кооперации, включително Кооперация „ТПК „Хигиена“ и ответника, в качеството на
съсобственици на идеални части в кооперативен недвижим имот – сграда „Централен
комбинат за битови услуги“, състоящ се от дворно място 1669 кв.м., парцел ***, кв. ***,
въззивният съд е приел, че със същото съсобствениците са разпределили помежду си
ползването по формален начин на реалните части - отделните помещения, включително
гараж в дворното място, съобразно до момента установеното фактическо владение и
ползване на реалните части, вкл. гараж от сградата. При това ТПК „Хигиена“, собственик
на 12.45% ид.ч. от сградата, получила реално владените и ползвани помещения на първия
етаж и на третия етаж, а Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово
производителните кооперации“, собственик на 66.67 % ид.ч. от сградата – реално владените
гараж с вход откъм [улица], складови помещения в мазето, фоайе на първия етаж с вход
откъм [улица], на четвъртия етаж – осем броя канцеларии, пети, шести, седми, осми и
девети етаж от сградата.
Прието е, че поземления имот с идентификатор № ***, в който е построена процесната осем
етажна сграда в режим на етажна собственост, в незастроената си част съставлява обща част
на етажната собственост по предназначение, при съответно определени идеални части за
етажните собственици, като за ищеца тези части съобразно притежавания самостоятелен
обект са 8.045% ид.ч. (определени според заключението на изслушаната по делото СТЕ) по
силата на покупко-продажба, обективирана в н.а. № 96/10.10.2016г., а праводателят му - по
силата на закона.
Съобразено е, че от показанията на свидетеля М., които съдът е кредитирал, като дадени в
резултат на преки, непосредствени впечатления, последователни и в съответствие с
останалите доказателства, както и въз основа показанията на свидетеля Д., се установява, че
дворът на сградата на [улица] обособен като гараж, с вход с бариера откъм [улица], както и
с вход откъм централния вход на сградата, като този двор се ползва изцяло от ответното
дружество за гараж. Прието е, че ищцовото дружество няма достъп за ползване на двора на
сградата на [улица], обособена като гараж, както през входа с бариера откъм [улица], така и
през входа откъм централния вход на сградата, тъй като последният е постоянно заключен
(според показанията на св.М.). Съобразявайки, че ответникът е собственик на реално
обособени обекти в сградата – етажна собственост, изградена в поземлен имот с
идентификатор № ***, както и собственик на съответните идеални части от дворното място


                                               6
– обща част на сградата, въззивният съд е приел, че лишавайки от достъп ищеца до дворното
място чрез поставяне на бариера откъм [улица]и държейки ключа от входа откъм
централния вход на сградата, ответникът владее тази обща част за себе си, без наличие на
основание за това. Поради това е прието, че ревандикационният иск в частта за предаване
владението на 8.045% ид.ч. от поземления имот с идентификатор № ***, собственост на
ищеца при неоснователно упражняване на владение от страна на ответника е основателен и
ответника следва да бъде осъден да предаде на ищеца владението върху тези идеални части,
като искът следва да бъде отхвърлен до размер на 4.405 % ид.ч. от поземленият имот,
независимо, че прилежащите идеални части към идеални части от процесните 9 обекта от
терена е установен в размер на 3.045% ид.ч.
В тази, допусната до касационно обжалване част, въззивното решение е валидно и
процесуално допустимо, но по същество неправилно поради допуснати съществени
нарушения на съдопроизводствените правила и неправилно приложение на материалния
закон.
Доводите на касатора Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните
кооперации“, че в тази част въззивното решение е недопустимо, са неоснователни.
От анализа на становищата на спорещите страни (съдържащи се в исковата молба и
подадения от ответника отговор) следва извод, че въпросът за притежавания от „Интеракт“
ЕООД обем от права в дворното място (ПИ с идентификатор ***) е спорен помежду им.
Спорен е и въпросът за характера на съсобствеността и по-специално дали незастроената
част от дворното място представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Ответникът по
предявения иск наред с доводите си, че дворното място представлява обща част по смисъла
на чл. 38 ЗС, във въззивната си жалба излага и съображения, че претенциите на ищеца за
предаване владението на идеални части от сградата и терена обхващат притежаваната от
праводателя ТПК“Хигиена“ собственост, която обаче се е трансформирала от идеална в
реална такава чрез обособяване на два самостоятелни обекта по нотариални актове
№83/2012г. и №84/2012г., които съответно са продадени отделно на различни купувачи:
единият е от 82.40 кв.м., продаден на „Подиум Бутик“ ЕООД с н.а.№8/2013г., а другият от
490.65 кв.м. е продаден на ищеца „Интеракт“ ЕООД с н.а.№96/2016г., от което извежда, че
праводателят на ищеца ТПК „Хигиена“ към момента на продажбата не е притежавал
претендираните идеални части от имота, а ищецът е придобил само самостоятелно
обособения обект от 490.65 кв.м. и има право само на съответните идеални части от общите
части на имота. Тази теза ответникът последователно поддържа в производството по делото.
Според поддържаната от „Интеракт“ ЕООД теза, изложена и в подадената от дружеството
въззивна жалба, както и в производството пред настоящата инстанция, на „Подиум Бутик“
ЕООД не са били прехвърляни идеални части от правото на собственост върху земята,
поради което пой (ищецът) притежава 12.45 % идеални части от поземления имот, върху
който е построена сградата, тъй като ги е придобил по силата на договор за покупко-
продажба (н.а.№96/2016г.).
След като между страните съществува спор за обема притежавани от тях права върху
дворното място (ПИ с идентификатор ***), тезата на ответника, че „Интеракт“ ЕООД следва


                                            7
да търси защита на правата си по реда на чл. 109 ЗС, от където се извеждат и доводите за
недопустимост на предявения по реда на чл. 108 ЗС иск, не може да бъде споделена,
доколкото в производство по предявен по реда на чл. 109 ЗС спорът за притежавания обем
от права не би бил разрешен със сила на пресъдено нещо. А доколкото между страните е
спорен и въпросът дали дворното място (ПИ с идентификатор ***) представлява обща част
по смисъла на чл. 38 ЗС, за разрешаването на който е необходимо да бъде извършен анализ
на данните за релевантните факти и обстоятелства, установени от събраните по делото
доказателства, то следва да се приеме, че съдът дължи произнасяне по този въпрос с
решение по същество. Приложение в случая следва да намери разрешението, дадено от
ОСГК на ВКС в ТР №3/2020 от 05.01.2022г. по т.д.№3/2020г., според което при иск по чл.
108 ЗС, предявен от съсобственик срещу друг съсобственик за идеална част от съсобствен
недвижим имот, съдът може да уважи искането за предаване владението върху
претендираната идеална част, когато ответникът е установил фактическа власт върху имота,
надхвърляща правата му и с това е нарушил владението на ищеца. Следва да бъдат
съобразени и насоките, съдържащи се в мотивите към това тълкувателно решение, а именно,
че предвидените в чл. 30-32 ЗС, чл. 109 ЗС, чл. 75 и чл. 76 ЗС, както и в чл. 34 ЗС способи за
защита не изключва възможността съсобственикът да прибегне до иска по чл. 108 ЗС срещу
друг съсобственик за предаване владението на идеална част от имота, тъй като не всички са
и универсално приложими – например общите части в етажната собственост по правило не
подлежат на делба, а голяма част от тях не могат да бъдат предмет и на разпределяне по
реда на чл. 32 ЗС. При всички случаи на предявен ревандикационен иск от съсобственик
срещу друг съсобственик съдът следва да прецени, въз основа на изложеното от ищеца, дали
спорът между страните действително е за отнето владение или е относно ползването на
съсобствения имот (второто правомощие на собственика).
Основателно е оплакването на касатора „Интеракт“ ЕООД, че въззивният съд неправилно и
в противоречие с данните, съдържащи се в представените по делото доказателства, е
определил обема от притежаваните от дружеството права от дворното място (ПИ с
идентификатор ***), от където извежда и довод за неправилност на извода на въззивния съд,
че това дворно място представлява обща част към сградата по смисъла на чл. 38 ЗС.
В нарушение на съдопроизводствените правила въззивният съд не е обсъдил събраните
доказателства в тяхната съвкупност, не е съобразил данните за притежаваните от
праводателите на спорещите страни права в дворното място преди неговото застрояване,
данните за самото застрояване на имота, както и за последващите разпореждания с тези
права, правното им значение и последици.
При постановяване на решението си въззивният съд е съобразил, че с констативен
нотариален акт №31/28.02.1968г. на основание чл. 76 ЗПИНМ са признати правата на
собственост на 16 кооперации (сред които и ТПК „Хигиена“ - праводател на „Интеракт“
ЕООД), както и на ЦС на ТПК (праводател на Кооперация „Кооперативен съюз „Национален
съюз на ТПК“) от парцел ***, кв. ***, местност „***“, [улица] в [населено място], с площ
1669 кв.м., отреден за ГС на ТПК-София, за Централен комбинат за битови услуги на
гражданите, като на ТПК „Хигиена“ е признато право на собственост върху 12.46% идеални


                                              8
части от парцела, а на ЦС на ТПК - 51.88%. Взел е предвид и обстоятелството, че в този
парцел, представляващ понастоящем ПИ с идентификатор ***, е построена осеметажна
сграда, която е била завършена до груб строеж преди 1991г., като е приел, че към този
момент по силата на закона кооперативните организации, които са построили сградата, са
станали собственици на същата. Съобразил е също така, че с констативен нотариален акт
№94/10.1.2001г. „ТПК „Хигиена“ е призната за собственик на основание чл. 76 ЗПИНМ и по
приращение на 12.46 % идеални части от построената в парцела осеметажна сграда, но
погрешно е приел, че със същия нотариален акт Кооперативен съюз „Национален съюз на
ТПК“ е признат за собственик на същото основание на 51.88% идеални части от сградата.
Приел е, че със споразумение от 2013г., извършено между съсобствениците по н.а.
№31/28.02.1968г. в качеството им на съсобственици на идеални части от кооперативен
недвижим имот-сграда „Централен комбинат за битови услуги“, състоящ се от дворно място
от 1669 кв.м. (парцел ***в кв. ***), е разпределено по формален начин ползването на
реалните части (отделните помещения, както и гараж в дворното място), съобразено с
установеното към този момент реално ползване. При постановяване на решението си
въззивният съд не е съобразил, че с констативен нотариален акт №94/10.01.2001г.
ТПК“Хигиена“ е призната за собственик и върху 12.46 % идеални части от УПИ *** в кв.
***, находящ се в [населено място], [улица] (стар №***), докато с констативен нотариален
акт №6/03.02.1999г. ЦС на ТПК е признат за собственик на основание чл. 76 ЗПИНМ, чл. 92
ЗС на 51.88 % идеални части от дворното място, находящо се в [населено място], [улица]
(стар №***) и от осеметажната монолитна сграда. Не е съобразил и извършените
впоследствие разпореждания, извършени с така признатите права, както и с правата върху
самостоятелните обекти в сградата, извършени след снабдяването с нотариални актове за
тези самостоятелни обекти.
На първо място въззивният съд не е взел предвид обстоятелството, че на ТПК „Хигиена“ са
били признати права върху два самостоятелни обекта в сградата, а именно самостоятелен
обект с идентификатор ***, находящ се на третия етаж (н.а.№83, том ІІ, рег.№4243, н.д.
№248/2012г., съставен на 01.08.2012г.) и самостоятелен обект с идентификатор ***(н.а.№84,
том ІІ, рег.№4244, н.д.№249/2012г., съставен на 01.08.2012г.), в които нотариални актове не
са посочени припадащи се идеални части към всеки един от обектите. Не е съобразено също
така, че на 24.01.2013г. (н.а.№8, том І, рег.№0609, дело №6/2013г.) ТПК “Хигиена“ е продала
на „Подиум Бутик“ ЕООД правото на собственост върху самостоятелен обект с
идентификатор ***заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
поземления имот, в който е построена сградата, т.е. без идеални части от този поземлен
имот, докато на 10.10.2016г. (н.а.№96, том І, рег.№2349, дело №91/2016г.) ТПК „Хигиена“ е
продала на „Интеракт“ ЕООД цялата своя собственост от 12.45 % идеални части от
осеметажната сграда, за част от които е индивидуализиран самостоятелен обект с
идентификатор ***, заедно с 12.45% идеални части от ПИ с идентификатор ***. Като не е
взел предвид правните последици от така извършените разпореждания, въззивният съд
неправилно е определил притежавания от „Интеракт“ ЕООД обем от права в ПИ ***.
Не е взето предвид и обстоятелството, че със сключения на 21.07.2010г. договор за замяна


                                             9
(н.а.№89, том І, рег.№5843, дело №79/2010г.) Кооперативен съюз „Национален съюз на ГПК“
е прехвърлил на Кооперация „ВПК Импулс 21“ правото на собственост върху 0.4 % идеални
части от осеметажната сграда, находяща се в [населено място], [улица] (стар №***), ведно с
правото на строеж върху дворното място, представляващо УПИ ***, т.е. без идеални части
от това дворно място.
Като не е взел предвид така извършените разпореждания, от правна страна въззивният съд
неправилно е приел, че дворното място, представляващо понастоящем ПИ с идентификатор
***, е обща част по предназначение към отделните самостоятелни обекти в построената в
имота осеметажна сграда.
Както вече беше отбелязано по-горе, дворното място е обща част към етажната собственост
тогава, когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното място и са
изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. В случая на първо място е
установено, че поне двама от собствениците на самостоятелни обекти в сградата („Подиум
Бутик“ ЕООД и Кооперация „ВПК Импулс 21“) не притежават идеални части от дворното
място, като не е установено също така съсобствениците на дворното място да са изразили
воля същото да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Освен това от показанията на
разпитаните по делото свидетели се установява, че незастроената част от дворното място се
използва за паркиране, т.е. има различно предназначение от това да обслужва
самостоятелните обекти в сградата по смисъла на чл. 38 ЗС.
Като не е съобразил тези, релевантни за спора факти и обстоятелства, които са установени от
събраните по делото доказателства, въззивният съд неправилно е приел, че „Интеракт“
ЕООД притежава само 8.045% идеални части от дворното място, в което е построена
осеметажната сграда, а именно ПИ с идентификатор ***- както вече беше посочено, от
доказателствата по делото се установява, че „Интеракт“ ЕООД притежава 12.45 % идеални
части от това дворно място, придобити въз основа на сключения на 10.10.2016г. договор за
покупко-продажба (н.а.№96, том І, рег.№2349, дело №91/2016г.). За този обем от права
предявеният по реда на чл. 108 ЗС иск е основателен в установителната си част.
Именно по отношение на този обем права следва да бъде извършена преценка дали
предявеният от дружеството ревандикационен иск е основателен и в осъдителната си част
като се съобрази начинът, по който дворното място се ползва, налице ли е съгласие на
съсобствениците за това и дали ответникът по предявения иск ползва дворното място в по-
голям обем от притежаваните от него права, както и създава ли пречки на дружеството да
ползва дворното място според притежаваните от него права в съсобствеността.
Основателно е в този смисъл оплакването на касатора Кооперативен съюз „Национален
съюз на ТПК“, че при постановяване на решението си въззивният съд не е съобразил
съдържащите се в показанията на св. М. Д. данни, както и че не е обсъдил доводите, че в
предната част на дворното място (откъм [улица]) на тротоара са обособени места за
паркиране, които се ползват от останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата,
вкл. от „Интеракт“ ЕООД.
Действително в показанията си, дадени в производството пред първоинстанционния съд,
св.Д. е заявила, че пред сградата има голям плочник, може би над 100 кв.м., и там всички,


                                            10
които ползват помещения в сградата, имат по едно паркомясто и паркират колите си, като
винаги там е била паркирана и колата на ТПК „Хигиена“ , докато те били собственици, след
което техният наемател паркирал там. Следва да се отбележи също така, че обстоятелството,
че част от площта на ПИ с идентификатор ***се намира и пред сградата, откъм [улица]е
установимо и от представените по делото скици, но без да са налице данни за площта и
предназначението на тази част от имота. Съображения в тази насока, ведно с оплакване, че
първоинстанционният съд не е съобразил и обсъдил казаното от св.Д. и отразеното на
представените скици, се съдържат в подадената от Кооперативен съюз „Национален съюз на
ТПК“ въззивна жалба, но по тях въззивният съд не се е произнесъл, като е оставил без
уважение искането за допускане на свидетел за изясняване на начина на ползване както на
задната, така и на предната част от дворното място. Изводът, че Кооперативен съюз
„Национален съюз на ТПК“ е лишил „Интеракт“ ЕООД от достъп до дворното място, който
въззивният съд е направил, за да приеме, че предявеният по реда на чл. 108 ЗС иск е
основателен за предаване владението на 8.045% идеални части, е основан единствено на
констатациите за поставяне на бариера откъм [улица]и държане на ключа от входа откъм
централния вход на сградата, но без да бъде установен, а оттам и съобразен начинът на
ползване на предната част от дворното място откъм [улица]. В този смисъл изводът на съда,
че ответникът по предявения иск осъществява без основание фактическа власт върху цялата
незастроена част от дворното място, е необоснован, като в нарушение на
съдопроизводствените правила въззивният съд е отказал събирането на доказателства за
установяване на релевантното за спора обстоятелство, а именно каква е площта на
незастроената част от дворното място откъм [улица], за какво се ползва тази част, както и
съществува ли споразумение между съсобствениците на дворното място за начина, по който
същото следва да бъде ползвано.
При наведените от Кооперативен съюз „Национален съюз на ТПК“ доводи, въззивният съд
не е съобразил и трайно установената практика на ВКС, според която въззивният съд следва
да допусне служебно експертиза и когато с въззивната жалба са въведени оплаквания, че
поради допуснато от първоинстанционния съд съществено процесуално нарушение делото е
останало неизяснено от фактическа страна, както и при оплаквания за необоснованост на
фактическите изводи (решение №12/25.02.2019г. по гр.д.№1456/2018г. на ІІІ г.о. на ВКС).
Ако въззивната жалба съдържа оплакване в посочения смисъл, не е необходимо въззивникът
да е поискал назначаване на експертиза за установяване на съответния факт и да е определил
задачата на вещото лице, тъй като единствено съдът може да прецени дали установяването
на този факт налага съобразяване на определени правила на опита и положения на науката,
изкуството, занаятите и др., изискващи специални знания, като предпоставка за назначаване
на експертиза с определена задача.
Тъй като по причина допуснатите от въззивния съд съществени нарушения на
съдопроизводствените правила делото е останало неизяснено от фактическа страна, по реда
на чл. 293, ал. 3 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която съдът
се е произнесъл по предявения по реда на чл. 108 ЗС иск за признаване правото на
собственост и предаване на владението върху 12.45 % идеални части от незастроената част


                                            11
от ПИ с идентификатор ***и в тази част делото бъде върнато за ново разглеждане от друг
състав на въззивния съд с указания за събиране на доказателства (свидетелски показания и
служебно назначена СТЕ) за установяване на площта от имота, находяща се откъм [улица],
предназначението й, начина по който се ползва, след което да се произнесе по
основателността на иска както в установителната, така и в осъдителната му част.
 По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо
гражданско отделение



Р   Е   Ш    И   :



ОТМЕНЯ въззивно решение № 542 от 29.04.2025г. по в. гр. д. № 1606/2024г. на Апелативен
съд-София, 2-ри граждански състав в частта, с която е потвърдено решението на
първоинстанционния съд в частта, с която Кооперация „Кооперативен съюз на трудово-
производителните кооперации“ е осъдена да предаде на „Интеракт“ ЕООД владението върху
8.054% идеални части от поземлен имот с идентификатор ***, както и в частта, с която е
потвърдено решението на първоинстанционния съд, с което е отхвърлен иска на „Интеракт“
ЕООД, предявен срещу Кооперация „Кооперативен съюз на трудово-призводителните
кооперации“ за предаване на владението върху 4.405% идеални части от поземлен имот с
идентификатор №***на основание чл. 108 ЗС и
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг въззивен състав на Апелативен съд-София в
отменената част.
Решението е окончателно.




                                                 Председател: _______________________

                                                      Членове:

                                                             1. _______________________

                                                             2. _______________________




                                           12