Определяне на граница между имоти при разминаване в плановете

Текстът на акта

                                      РЕШЕНИЕ
                                           №7
                                  гр. София, 09.01.2026 г.


                         В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети
ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:


                                     Председател: Бонка Дечева
                                     Членове:     Ваня Атанасова
                                                  Атанас Кеманов

при участието на секретаря Даниела Ив. Петрова Никова
като разгледа докладваното от Ваня Атанасова Касационно гражданско дело
№ 20248002103439 по описа за 2024 година

        Производството е по чл. 290-293 ГПК.
Подадена е касационна жалба от ищеца М. М. С., чрез адв. С. С., против решение № 120 от 21. 06.
2024 г. по в. гр. д. № 61/2024 г. на ОС – Ловеч, с което е отменено решение № 159 от 12. 12. 2023 г.
по гр. д. № 513/2023 г. на РС – Тетевен и е отхвърлен предявеният от М. М. С. против Б. А. М. иск с
правно основание чл. 108 ЗС - за признаване за установено по отношение на ответника Б. А. М., че
ищецът М. М. С. е собственик на 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР
на [населено място], Община – Т., Област - Ловеч, с адрес [населено място], [улица], целият с площ
от 659 кв. м., и за осъждане на Б. А. М. да предаде на М. М. С. владението върху реална част от
поземления имот на ищеца, върху която попада част от масивната ограда и подготвената от
ответника бетонова основа за масивна ограда, с дължина на тази част 4,60 м., която реална част е
изобразена с червен цвят на скицата към заключението на съдебнотехническата експертиза на
вещото лице инж. Й. Т. на л. 131 от делото на ЛОС, подписана от съдебния състав и съставляваща
неразделна част от въззивното решение, както и искът по чл. 109 ЗС - за осъждане на ответника да
премахне описаната част от масивната ограда, навлизаща в имота на ищеца. Поддържа се
неправилност на решението поради постановяването му при допуснати съществени процесуални
нарушения, необоснованост на фактическите изводи и противоречие с материалния закон.
Подаден е писмен отговор на касационната жалба от ответника Б. А. М., чрез адв. Н. Х., с който са
развити съображения за правилност на въззивното решение и се иска потвърждаването му.
С определение № 4018 от 22. 08. 2025 г. по гр. д. № 3439/2024 г. на ВКС, 1 г.о., е допуснато
касационно обжалване на въззивното определение на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по
въпроса относно критериите, по които се установяват границите на поземлените имоти в
кадастралната карта, когато те са регулирани, за да се спази изискването на чл. 43, ал. 1, т. 5 ЗКИР
кадастралните граници да съвпадат с тези по приложената регулация, както и относно


                                                 1
необходимостта да се изследват действалите предходни регулационни и кадастрални планове,
касаещи двата съседни имота, за да се определи вярната имотна граница, по която следва да минава
оградата между тях.
Въпросите са обсъдени в решение № 196 от 6. 02. 2017 г. по гр. д. № 2151/2016 г. на ВКС. В същото
е прието, че когато кадастралната карта се изготвя за урегулирани имоти, то съгласно чл. 43, ал. 1, т.
5, б. “г“ ЗКИР кадастралните граници трябва да съвпадат с тези по приложената регулация. За да се
провери дали кадастралната карта отразява вярно собствеността, следва да бъде изяснено дали при
първата регулация регулационните граници съответстват на документите за собственост или в
урегулирания парцел са включени и части от други имоти, има ли придаваеми части по регулация и
дали регулацията е приложена, като се съобразят разясненията, дадени с ТР № 3/1993 г. на ВС,
ОСГК, както и разпоредбите на пар. 8, ал. 1 и ал. 3 ПЗР ЗУТ. Настоящият състав споделя това
становище.
По основателността на касационната жалба:
По делото е установено, че ищецът е собственик на 1/2 ид.ч. от парцел [№], в кв. 14 по РП на
[населено място], Община – Т., Област – Ловеч, съставляващ поземлен имот с идентификатор [№]
по КККР на [населено място], Община – Т., Област - Ловеч, с адрес [населено място], [улица],
целият с площ от 659 кв. м, на основание договор за покупко-продажба, сключен с н.а. № 171/1970
г. Другата 1/2 идеална част е собственост на брат му К. М. С.. В имота има построена жилищна
сграда с идентификатор [№] с площ от 108 кв.м. и сгради с идентификатори [№] с площ 36 кв.м.,
[№] с площ 16 кв.м., [№] с площ 44 кв.м. и [№] с площ 6 кв.м.
Ответникът е собственик на 1/2 ид. ч. от съседен парцел [№], в кв. 14 по РП на [населено място],
Община – Т., Област – Ловеч, съставляващ поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на
[населено място], Община – Т., Област - Ловеч, целият с площ от 610 кв. м, на основание договор №
584/31. 10. 2016 г. за продажба на недвижим имот частна общинска собственост, сключен с Община
– Т.. Другата 1/2 ид.ч. е придобита от лицата З. М. А., А. Д. А. и А. Д. Ч., на основание договор №
48/22. 01. 2019 г. за продажба на недвижим имот частна общинска собственост. В имота има
построена двуетажна жилищна сграда с идентификатор [№] с площ от 78 кв.м. и сгради с
идентификатори [№] с площ 15 кв.м., [№] с площ 4 кв.м., [№] с площ 11 кв.м. и [№] с площ 9 кв.м.
Ответникът Б. М. се е снабдил с констативен нотариален акт №144/06.04.1989 г., с който е признат
за собственик, на основание съдебна делба, на самостоятелно жилище от двуетажна жилищна
сграда, изградена върху парцел [№]-пл. [№], в кв.14 по плана на [населено място], Област – Ловеч.
Имотът е бил застроен на основание договор за отстъпено право на строеж върху държавна земя от
23.08.21990 г., сключен между Б. А. М. и Д. А. М. с Община – Т., въз основа на заповед
№532/28.08.1990 г. на председателя на ИК.
Съдът е приел, че в периода 2007 г. - 2019 г. не е имало спорове между собствениците на двата
съседни парцела за общата регулационна линия. Б. А. М. и М. М. С. са подписали съгласие -
декларация №377/10.12.2007 г. да строят жилищни сгради на общата регулационна граница между
двата парцела. Б. А. М. и К. М. С. са подписали декларации-съгласие от 6. 06. 2018 г. и от 6. 03.
2019 г. за допълващо застрояване на вътрешната регулационна линия между двата процесни
парцела. От текста на писмо №46994/12.01.2021 г. Община-.Т. е отбелязала, че в декларация от
06.05.2014 г. на Б.М. и Кр.М. е заявено, че нямат претенции за извършеното до момента и в бъдеще
строителство на границата между двата имота.
На 15. 07. 2016 г. е извършено трасиране на общата регулационна линия по искане на ответника Б.
М.. С решение № 896/30. 08. 2018 г. на ОС на Община-Т. на ответника Б. М. е разрешено
построяване на плътна ограда с височина 2,20 м. по регулационната линия с УПИ [№] – с дължина
27, 80 м. и с процесния УПИ [№] – с дължина 22 м., която да бъде разположена изцяло в имота на
ответника. Изготвен е и одобрен на 04.10.2018 г. проект за ограда с плътна част до 2.20 м., изцяло
разположена в имота на възложителя Б.М.. Издадено е разрешение за строеж №60/04.10.2018 г.,
влязло в сила на 24. 10. 2018 г., съставен е и протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строеж.
Ответникът е започнал изграждането на плътната ограда и в хода на този процес е одобрена КК със
заповед № РД-18-1791/30. 10. 2018 г., на която имотната граница между поземлени имоти с
идентификатори [№] на ищеца и [№] не съвпада с регулационната линия между парцели [№], в кв.
14 на ищеца и [№], в кв. 14 на ответника по действащия РП, одобрен 1992 г. Изградената до


                                                 2
момента от ответника част от ограда попада изцяло в собствения му парцел [№] – 258, съобразно
издадените строителни книжа. С оглед несъвпадението на имотни и регулационни граници обаче
част от оградата навлиза поземлен имот [№] на ищеца. Съществуващата между имотите на ищеца и
ответника стара прозирна ограда е била ситуирана между имотната и регулационната граница.
При тези данни районният съд е уважил предявените искове по чл. 108 и 109 ЗС, а въззивният съд е
отменил първоинстанционното решение и е отхвърлил и двата иска. Приел е, че не е доказано
ищецът да е придобил поземлен имот с идентификатор [№], включително и спорната реална част от
него, върху която попада част от построената от ответника ограда. Приел е, също, че оградата
попада изцяло в парцела на ответника.
Решението е неправилно.
Основателно е оплакването в касационната жалба за необоснованост на извода на съда, че спорната
площ е собственост на ответника, а не на ищеца, и оградата попада изцяло в имота на ответника,
както и че е останал неизяснен въпросът относно вярната имотна граница между имотите на
страните.
По делото не е изследван статутът на имота на ищеца и имота на ответника съобразно предходни
кадастрални и регулационни планове, дали в първия регулационен план регулационните граници
съответстват на документите за собственост, имало ли е придаваеми части от имотите към
парцелите на основание влезли в сила дворищнорегулационни планове, приложени ли са
дворищнорегулационните планове чрез уреждане на сметките по регулация или по друг начин,
трансформирани ли са регулационните граници в имотни. Тоест, не е изследвана вярната имотна
граница, по която следва да минава и оградата. По делото има данни за предходен КРП, действал
към 1970 г. (по който имотът на ищеца е съставлявал парцел [№], в кв. 38), КРП от 1982 г. ( по който
имотите на ищеца и ответника съставляват парцели [№], в кв. 14 на ищеца и [№], в кв. 14 на
ответника) и КК, одобрена със заповед от 30. 10. 2016 г., по която имотите на ищеца и ответника са
нанесени като поземлени имоти с идентификатори [№] на ищеца и [№] на ответника, като общата
имотна граница по КК не съвпада с общата парцелна граница по РП от 1982 г.
Като неправилно, решението следва да бъде отменено и делото върнато на въззивния съд за ново
разглеждане от друг състав. При новото разглеждане следва да бъде допусната съдебнотехническа
експертиза, която да изследва статута на имота на ищеца и на ответника спрямо всички предходни
кадастрални и регулационни планове и чрез която да се установи дали при първата регулация
регулационните граници съответстват на документите за собственост, имало ли е придаваеми части
от имотите към парцелите на основание влезли в сила дворищнорегулационни планове, уредени ли
са сметките по регулация, трансформирани ли са регулационните граници в имотни. Едва след
установяване на тези факти следва да направи изводът относно местонахождението на вярната
имотна граница между двата имота, принадлежността на правото на собственост върху спорната
площ, дали кадастралната карта отразява вярно собствеността и линията, по която следва да минава
оградата между двата имота.
Воден от горното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 120 от 21. 06. 2024 г. по в. гр. д. № 61/2024 г. на ОС – Ловеч и ВРЪЩА делото
на същия съд за ново разглеждане от друг състав.
Решението не подлежи на обжалване.


                                                       Председател: _______________________

                                                            Членове:

                                                                    1. _______________________

                                                                    2. _______________________




                                                 3