Участие на арендодателите при иск за непротивопоставимост на договор за аренда

Текстът на акта

                             РЕШЕНИЕ
                                   № 429
                           гр. София, 26.06.2026 г.


                   В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми
април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                            Председател: Мими Фурнаджиева
                            Членове:     Велислав Павков
                                         Десислава Попколева

при участието на секретаря Райна Г. Стоименова
като разгледа докладваното от Десислава Попколева Касационно гражданско
дело № 20258002103987 по описа за 2025 година
     Производството е по чл. 290 ГПК.
     Образувано е по касационна жалба от „Никан 49“ ЕООД, чрез адв.П.
против решение № 160/09.07.2025 г. по в.гр.д. № 222/2025 г. на Окръжен съд
Враца, с което като е потвърдено решение от 23.12.2024 г. по гр.д. № 761/2024
г. по описа на Районен съд Козлодуй, е отхвърлен предявения от касатора
срещу Л. Х. С. иск за установяване по отношение на ищеца /арендатор по
договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под вх.рег.
№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6/ на непротивопоставимост на сключения от
ответника анекс към договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012 г.,
вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под вх. рег.№ 1610/14.02.2022 г.,
акт 127, том 3 за стопанската 2022/2023 г. и следващите до стопанската
2031/2032 по отношение на описаните в договора за аренда от 16.11.2016 г.
земеделски земи.
    Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа, че то е
неправилно – като постановено в нарушение на материалния закон и при
допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. В
открито съдебна заседание, не изпраща представител.

                                      1
    Насрещната страна Л. Х. С., чрез адв. Л., е депозирал отговор, в който
поддържа, че изложените в жалбата доводи за неправилност на въззивното
решение, са неоснователни. В открито съдебно заседание не се явява и не се
представлява .
     За да потвърди решението на първоинстанционния иск, с което е
отхвърлен иска, въззивният съд е приел, че спорът е възникнал поради
съществуването на два арендни договора с един и същ предмет досежно
определени земеделски имоти, вписани в Службата по вписване и е за
установяване, че арендният договор по анекса от 14.02.2022 г., сключен между
ответника и съсобственици на имотите, притежаващи повече от 50 % от
съсобствеността, за процесните имоти и период, е непротивопоставим на
ищеца-арендатор на същите имоти по договор за аренда, вписан в Служба по
вписванията - Козлодуй под вх.рег.№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6. Приел е,
че в случая е налице конкуренция на права между двамата арендатори, което
обуславя и правният интерес на ищеца от предявяване на отрицателен
установителен иск, че сключеният от ответника със съсобственици на
земеделските имоти, му е непротивопоставим поради по-ранното вписване на
сключения от него договор за аренда с един от съсобствениците на същите
земеделски имоти. Позовавайки се на разясненията, дадени в мотивите на т.2
от ТР №2/20.07.2017 г. по тълк.дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС и
последвалата казуална практика на ВКС, въззивният съд е приел, че нормата
на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13/07.02.2017 г., не
е специална и не изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и
на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по
решение на мнозинството от съсобствениците. Посочил е, че договорът за
аренда, представлява действие по управление и съответно може да бъде
сключен от всеки съсобственик на вещта. Ако обаче съсобственикът, който го
е сключил не притежава повече от половината от вещта, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици-заедно или
поотделно, освен ако са го приели. Ето защо, ако са налице сключени от
отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, но за
съвпадащи периоди от време, до изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ, следва да се
отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със
съсобствениците, притежаващи повече от 50 % в съсобствеността, като
проявление на общото правило на чл.31, ал.2 ЗС. Следователно, дори когато

                                      2
договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% в
съсобствеността, е вписан, последният не е противопоставим на последващ
арендатор, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили
облигационното право на ползване върху имота. Това разрешение е
потвърдено и с нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ при изменението на закона с §6 от
ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обв.ДВ, бр.13/07.02.2017 г., с която редакция се
създаде кореспондиращо на общата уредба на чл.32, ал.1 ЗС разрешение
относно управлението и ползването на съсобствени земеделски зами чрез
отдаване под аренда. При така изложените решаващи съображения,
въззивният съд е извел извод, че договорът за аренда от 16.11.2016 г., сключен
от ищеца с един от съсобствениците на имотите, който притежава по-малко от
50% от съсобствеността, не е противопоставим на страните, сключили
договора за аренда от 13.07.2022 г. – ответника Л. Х. С. и съсобствениците,
притежаващи повече от 50% от съсобствеността, независимо от поредността
на вписванията. Въз основа на тези решаващи мотиви е извел извод за
неоснователност на предявения от ищеца отрицателен установителен иск.
    В производството по чл.288 ГПК, настоящият състав на ВКС е
констатирал, че в производството по делото не са участвали страните по
договора от 13.07.2022 г.- арендодатели на ответника Л. Х. С., а доколкото те
са страна по правоотношението, породило конкуренцията между двамата
арендатори, техните права и задължения също се засягат от изхода на спора.
Ето защо, касационното обжалване на решението е допуснато в хипотезата на
чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК поради наличието на вероятност въззивното
решение да е недопустимо - като постановено по нередовна искова молба.
    Съдебната практика на ВКС трайно приема, че спорът, възникнал поради
съществуването на два арендни договора с един и същ предмет досежно
определен недвижим имот, вписани в Службата по вписвания, е спор за
установяване, че арендният договор, който е вписан по-късно, е
непротивопоставим на арендатора, чиито договор е вписан преди това, т.е.
предмет на делото е установяването на непротивопоставимост между двата
договора, а не валидността или унищожаемостта на самите договори. /така
решение № 50237/10.01.2023 г. по гр.д. № 3443/2021 г. на IV г.о./. Приема се
също, че вписването на арендните договори има оповестително-защитно
действие, т.е. вписването няма отношение към правопораждащ ефект на акта,
а само дава възможност на третите лица да узнаят и да държат сметка за

                                      3
вписването и акта. Следователно, когато арендаторът, чиито права са
засегнати от по-късно вписан договор за аренда за същия имот, предявява иск
за установяване на непротивопоставимост, надлежни страни в процеса са:
арендаторът по по-рано вписания договор за аренда, който твърди, че по-
късно вписаният договор за аренда е непротивопоставим на неговите права
/ищец/; арендаторът по по-късно вписания договор за аренда, тъй като именно
неговите права се оспорват като непротивопоставими /ответник/ и
арендодателите, сключили по-късния договор за аренда, тъй като те са страна
по правоотношението, породило конкуренцията между двата договора и
техните права и задължения също се засягат от изхода на спора /ответници/.
Съгласно ТР № 7/13.01.2023 г. по тълк.дело № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС
страните по договор са задължителни необходими другари в производството
по предявен от трето лице иск за нищожност на договора. Макар и искът за
непротивопоставимост да не е идентичен с иска за нищожност, той засяга
правата и на двете страни по по-късния договор за аренда, доколкото са
участници в спорното правоотношение и решението по иска трябва да бъде
еднакво спрямо тях, поради което и двете страни следва да бъдат
конституирани по делото като ответници. Предявяването на иска срещу
всички другари, чието участие в производството е задължително,
представлява абсолютна положителна процесуална предпоставка, без
наличието на която производството е недопустимо. Нарушаването на
изискването за съвместна процесуална легитимация е нередовност на исковата
молба, за която съдът следи служебно и е задължен да упражни
правомощията си съгласно чл.129 ГПК. В конкретния случай въззивният съд
не е констатирал тази нередовност на исковата молба, която обуславя
недопустимост на обжалваното пред него първоинстанционно решение и
вместо да обезсили същото и да го върне за ново разглеждане от
първоинстанциония съд с участието на задължителните необходими другари, е
потвърдил решението му.
    Гореизложеното налага обезсилване на въззивното решение и на
потвърденото с него първоинстанционно решение и връщане на делото на
първата инстанция за ново разглеждане след отстраняване на посочения
недостатък на исковата молба. Производството по отношение на
новоконституираните ответници следва да започне с връчването на препис от
исковата молба и даване на срок за отговор по чл.131 ГПК.

                                    4
    По претендираните от страните разноски за касационната инстанция,
следва да се произнесе въззивния съд – чл.294, ал.2 ГПК.
    Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

                                РЕШИ:

    ОБЕЗСИЛВА решение № 160/09.07.2025 г., постановено по в.гр.д. №
222/2025 г. по описа на Окръжен съд Враца и потвърденото с него решение от
23.12.2024 г. по гр.д. № 761/2024 г. по описа на Районен съд Козлодуй.
    ВРЪЩА делото на Районен съд Козлодуй за ново разглеждане от друг
състав с участието на задължителните необходими другари.
    Решението не подлежи на обжалване.



                                         Председател: _______________________

                                            Членове:

                                                   1. _______________________

                                                   2. _______________________




                                    5