Обезщетение от строител при предадена по-малка застроена площ от уговорената

Текстът на акта

                               РЕШЕНИЕ
                                    № 475
                            гр. София, 10.07.2026 г.


                    В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГО 1-ВИ СЪСТАВ, в
публично засеД.е на трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в
следния състав:


                              Председател: Мария Иванова
                              Членове:     Даниела Стоянова
                                           Иво Дачев

при участието на секретаря Иванка П. Палашева
като разгледа докладваното от Иво Дачев Касационно гражданско дело №
20258002104646 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:



     Производството е по чл. 290 ГПК.

      Образувано е по касационна жалба на З. Р. А., В. Р. А., В. М. А., В. К. В.,
Д. Л. А., В. Н. П., А. Н. П., А. Г. Т. и П. Ц. Т., всички чрез адв. К., срещу
решение № 1035 от 30.07.2025 г., постановено по гр. дело № 2237/2023 г. на
Апелативен съд – София, с което след отмяна на първоинстанционното
решение № 3051 от 09.06.2023 г. по гр. д. № 245/2022 г. на Софийски градски
съд в осъдителната му част, са отхвърлени изцяло предявените искове с
правно основание чл. 79, ал. 1, предл.2-ро ЗЗД срещу „К. 2001“ О., за
присъждане на сумата от общо 1 120 990.57 лв., съобразно уточнението на
жалбоподателите с молба от 28.05.2024 г.
Обжалването е допуснато с определение от 27.03.2026 г. на основание чл. 280,
ал. 1, т.1 ГПК, поради твъряното от жалбоподателите противоречие на
въззивното решение с практиката на Върховния касационен съд по въпроса
относно приложението на чл. 20 ЗЗД и критериите, по които се осъществява
тълкуването на двустранен договор.
В касационната жалбата и в съдебно заседание се излагат оплаквания за

                                       1
неправилност на въззивното решение поради допуснато нарушение на
материалния закон и необоснованост. Претендира се отмяната му и
постановяване на друго решение по съществото на спора, с което предявените
искове по чл. 79, ал. 1, пр.2 ЗЗД да бъдат уважени.
Ответникът по касационната жалба „К. 2001“ О., чрез процесуалния си
представител адв. Р., я оспорва по съображения, подробно изложени в
съдебното заседание и в депозирания отговор.
По правния въпрос, по който е допуснато обжалването:
По приложението на чл. 20 ЗЗД е установена богата и безпротиворечива
съдебна практика, израз на която са решение № 734 от 12.12.2024 г. по гр. д. №
381/2024 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 128 от 17.12.2019 г. по гр. д. №
887/2019 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 167 от 26.01.2012 г. по т. д. № 666/2010
г. на ВКС, І т. о., Решение № 129 от 12.07.2013 г. по т. д. № 558/2012 г. на ВКС,
ІІ т. о. и мн. др., според която при тълкуване на двустранен договор съдът
издирва действителната обща воля на страните по него и общото им
намерение, изследвайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка
една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта му, обичаите
в практиката и добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от
буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на
изявлението в контекста на постигнатата обща воля. Съдът е длъжен да
изясни изявената воля без да я подменя, тъй като чрез тълкуване следва да
бъде съобразена действителната, а не предполагаемата воля на страните.
Настоящият състав споделя изцяло посочените разрешения.
По същество на касационното производство:
С оглед отговора на поставения въпрос въведените основания по чл. 281, т.3
ГПК за отмяна на обжалваното въззивно решение са налице. Въззивното
решение се явява неправилно, тъй като съдът в отклонение от посочената
практика е приел, че първоначалното правоотношение между страните по
сключения между тях предварителен договор за продажба и строителство
срещу процент от застроената площ на бъдещата сграда, е изменено с
последователното сключване на двата окончателни договора, в които с
индивидуализацията на дължимото от дружеството имотно обезщетение,
неговото задължение е било новирано. За да достигне до това заключение
съдът необосновано е приел, че нито един от окончателните договори не
съдържа клауза, която да препраща към уговорения в предварителния договор
процент от дължимото се обезщетение и която да изключва изрично
новацията. Така въззивният съд е достигнал до неправилния извод, че на
собствениците на земята не се дължи обезщетение вместо изпълнение на
задължението на строителя за предоставяне на уговорения в предварителния
договор процент от застроената площ на сградата, въпреки, че реално по
окончателните договори те са получили по-малко.
Естеството на порока не налага повтаряне или извършване на нови
съдопроизводствени действия, поради което и съобразно чл. 293, ал. 3 ГПК
спорът следва да бъде разрешен по същество от касационната инстанция.
По делото е установено, че на 01.11.2017 г. ищците като собственици на
урегулиран поземлен имот, находящ се на ъгъла на [улица]и [улица]в[жк]в


                                       2
[населено място], са сключили предварителен договор с ответника „К. 2001“
О., по силата на който се задължили да учредят на дружеството правото на
строеж за построяване на високоетажна жилищна сграда в имота им, срещу
задължението на строителя да изгради изцяло за своя сметка сградата, да я
въведе в експлоатация и да предаде на учредителите недвижими имоти от нея
в размер на 27 % от постигнатата разгърната застроена площ. Съответно,
разликата от 73 % от застроената площ страните са предвидили, че остава за
строителя. В договора е уговорено, че жилищните обекти за учредителите ще
бъдат разположени между кота +3,60 и кота +19,60, както и че те ще бъдат
индивидуализирани по местоположение и площ след изготвянето на идейния
архитектурен проект, в отделен анекс към договора. С допълнително
споразумение от 27.04.2018 г. страните са определили конкретни жилищни и
нежилищни обекти (паркоместа и гаражи), предмет на договореното от
строителя обезщетение от 27 % от общата РЗП на новостроящата се сграда.
С нотариален акт № ***, том ***, дело № ***/2018 г. и Нотариален акт № ***
том ***, дело № ***/2019 г. ищците са учредили право на строеж на ответника
за построяване в собствения им недвижим имот на жилищна сграда с
магазини, гаражи и подземни гаражи съгласно виза за проучване и
проектиране от 31.01.2018 г. с разгърната застроена площ от 8050.88 кв.м.,
увеличена с издаденото разрешение за строеж от 02.07.2019 г. на 10 059.82
кв.м., срещу задължението на строителя да изгради изцяло за своя сметка
сградата и предаде на учредителите в напълно завършен вид подробно
описаните в същите актове апартаменти и гаражи. В пункт VІ от Нотариален
акт № ***/2019 г. страните изрично са уговорили, че учредителите се
задължават, в десет дневен срок от достигане на сградата на етап „груб
строеж“, да прехвърлят на дружеството - строител в нотариална форма
собствеността на 73 % от поземления имот, съответстващи на собствените му
обекти в сградата.
По делото не е спорно, че учредителите са получили индивидуални обекти,
чиято площ сумарно не съответства на уговорените в предварителния договор
27 % от общата РЗП на сградата. Според заключението на съдебно-
техническата експертиза, приета пред първоинстанционния съд, стойността на
непредадените на собствениците на земята площи от сградата възлиза на 1 282
829.63 лв. по пазарни цени на квадратен метър към датата на исковата молба,
а според заключението на съдебно-оценитената експертиза, приета пред
въззивния съд, разликата между предадените площи и уговорените по
предварителния договор 27 % от РЗП на сградата, възлиза на 1 120 990.57 лв.
При тези данни предявените в условия на активно субективно съединяване
искове по чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД се явяват основателни. Предварителният
договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване
на бъдеща сграда и предаване на отделни обекти от нея в собственост на
учредителите, е двустранен, тъй като с него се поемат задължения и от двете
страни. Уговорката за получаване от собствениците на земята на обекти от
сградата, определени само като процентно съотношение от бъдещата й
разгърната застроена площ, не е нищожно поради липса на предмет. Дори
когато обектите не биха могли да бъдат известни, тъй като бъдещата сграда


                                    3
все още не е проектирана, предметът по такъв предварителен договор е
определяем – дължат се индивидуални обекти до размера на съответната
уговорена процентна част. Размерът на РЗП на обектите, които собствениците-
учредители ще получат по окончателния договор, може да се различава от
уговореното по предварителния договор, но в този случай, ако обезщетението
в реална разгърната застроена площ е по-малко от първоначално уговореното,
това намаление следва да бъде посочено изрично. При липса на изрична
уговорка, съдържаща отказ на учредителите да получат първоначално
уговорените проценти от РЗП на сградата, задължението на строителя се
определя по предварителния договор. Това е така, защото отказът от права
винаги е изричен, той не може да се предполага. В случай, че клаузите
съдържат неяснота или пораждат съмнения за действителното съдържание на
постигнатото от страните съглашение, волята им подлежи на тълкуване по
критериите, посочени в чл. 20 ЗЗД. Окончателният договор, сключен в
изпълнение на предхождащ го предварителен договор, не новира
правоотношението по последния. Хипотезата е сходна с продажбата на родово
определени, алтернативно определени или на бъдещи вещи, при които
отделянето, индивидуализацията или възникването на вещта не води до
новиране на задължението на продавача. Няма пречка предходно поетото
 задължение на строителя или на учредителя по предварителния договор да се
замени с друго, но за да е налице обективна новация по смисъла на чл. 107, ал.
1 ЗЗД, е необходимо поемане на дълг с нов предмет или на ново основание, в
замяна на старото задължение, което се погасява.
В настоящия случай страните не са предоговорили съотношението в
застроените площи от бъдещата сграда, съответно от 27 %, припадащи се за
учредителите, и 73 %, които да останат за строителя, както е предвидено в
предварителния договор, нито има данни ищците да са се отказали от правото
да получат обекти именно в така уговорения обем. Напротив, видно от пункт
VІ от втория по време нотариален акт № 95/2019 г., това съотношение е
останало действащо до последния момент от развитието на отношенията
между страните. Това, че собствениците на земята не са се възползвали от
предвидената в предварителния договор възможност да не съгласуват идейния
или техническия проект на сградата, не може да се приравни на отказ от
правото им да получат в пълен размер уговореното обезщетение.
Предварителният договор е сключен от всички съсобственици на земята,
независимо, че двама от тях са действали чрез представител. Същите са
изпълнили своето основно задължение по облигацията, учредявайки в
надлежната форма право на строеж на ответника според уговореното.
Обстоятелството, че на учредителите е невъзможно да бъдат прехвърлени
други самостоятелни обекти, както и реални части от такива, така че да бъдат
изравнени първоначално уговорените по предварителния договор жилищни
площи, не освобождава строителя от валидно поетото му задължение.
Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1, пр.2 ЗЗД, когато неизпълнението на
едно задължение, произтичащо от двустранен договор, се дължи на причина,
за която длъжникът отговаря, кредиторът, който е изпълнил своето насрещно
задължение, има право на обезщетение вместо изпълнението.


                                      4
По посочените съображения предявените искове се явяват основателни и
следва да бъдат уважени до размерите, посочени в заключението на съдебно-
оценителната експертиза, а въззивното решение следва да се отмени.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на жалбоподателите
следва да бъдат присъдени сторените от тях разноски във въззивното и
касационното производство в размер на 27 509.41 евро.

    Водим от горното, Върховният касационен съд, Трето гражданско
отделение,


                                  РЕШИ:

    ОТМЕНЯ въззивно решение № 1035 от 30.07.2025 г., постановено по гр.
дело № 2237/2023 г. на Апелативен съд – София, и вместо това
ПОСТАНОВЯВА:

     ОСЪЖДА „К. 2001“ О. с ЕИК--*** със седалище и адрес на управление:
[населено място], [улица], да заплати на З. Р. А. ЕГН-[ЕГН], В. Р. А. ЕГН-
[ЕГН], В. М. А. ЕГН-[ЕГН], В. К. В. ЕГН-[ЕГН], Д. Л. А. ЕГН-[ЕГН], В. Н. П.
ЕГН-[ЕГН], А. Н. П. ЕГН-[ЕГН], А. Г. Т. ЕГН-[ЕГН] и П. Ц. Т. ЕГН-[ЕГН],
всички със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.2, ап.10, чрез адв. К.,
на основание чл. 79, ал. 1, пр.2 ЗЗД сумата 573 544 евро, равняващи се на 1 120
990, 57 лева и представляващи пазарната стойност на непредадените 691.08
кв.м. от разгърнатата застроена площ на сграда с идентификатор *** находяща
се в [населено място],[жк]до дължимия по предварителен договор от
01.11.2017 г. размер от 27 % от разгърната застроена площ, ведно със
законната лихва, считано от 11.01.2022 г. до окончателното изплащане.

    ОСЪЖДА „К. 2001“ О. с ЕИК-*** със седалище и адрес на управление:
[населено място], [улица], да заплати на З. Р. А. ЕГН-[ЕГН], В. Р. А. ЕГН-
[ЕГН], В. М. А. ЕГН-[ЕГН], В. К. В. ЕГН-[ЕГН], Д. Л. А. ЕГН-[ЕГН], В. Н. П.
ЕГН-[ЕГН], А. Н. П. ЕГН-[ЕГН], А. Г. Т. ЕГН-[ЕГН] и П. Ц. Т. ЕГН-[ЕГН],
всички със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.2, ап.10, чрез адв. К.,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 27 509.41 евро, представляваща сторени
съдебни разноски във въззивното и касационното производство.

    Решението не подлежи на обжалване.

                                           Председател: _______________________

                                               Членове:



                                      5
    1. _______________________
    2. _______________________




6