Придобиване на апартамент по давност и доказване на непрекъснато владение

Текстът на акта

                                  РЕШЕНИЕ
                                      № 458
                              гр. София, 06.07.2026 г.


                      В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГО 3-ТИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и шеста година в
следния състав:


                                  Председател: Камелия Маринова
                                  Членове:     Веселка Марева
                                               Диана Коледжикова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Диана Коледжикова Касационно гражданско
дело № 20258002101987 по описа за 2025 година


Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по подадена от името на Л. П. Б. и Ф. С. Г., граждани на Руската федерация,
чрез адвокат В. Т., касационна жалба с вх.№ 421 от 10.01.2025 г. срещу решение № 956 от
13.11.24 г., постановено от Окръжен съд Бургас по гр.дело № 1264/2024 г., с което е
потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне на предявените от касаторите
срещу „Експенсив Вю“ ЕООД искове за установяване правото им на собственост на
основание придобивна давност върху апартамент с идентификатор ***** по КККР на
[населено място].
Касаторите се оплакват от допуснати нарушения на процесуалните правила, нарушения на
материалния закон и необоснованост, довели до неправилност на въззивното решение.
Ответникът по касация оспорва жалбата в писмен отговор.
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение приема, че
касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока
по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима. С определение от № 1154 от 10.03.2026 г. по
настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание
чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса длъжен ли е съдът да изложи подробни мотиви по всички
възражения на страната и представени по делото доказателства поотделно и в тяхната


                                           1
съвкупност относно началния и крайния момент на осъществяваната фактическа власт в
хипотезата на придобиване на недвижим имот чрез давностно владение? - за проверка
съответствието му с решение 27 от 02.02.2015 г. по гр. дело № 4265/2014 г., ІV г.о. на ВКС.
По основанието за допускане на касационното обжалване.
В посочената от жалбоподателите практика на ВКС се приема, че съдът при формиране на
фактически и правни изводи се ръководи от правилата по чл.12 , чл.154 и чл.235, ал. 2 ГПК.
Приема се, че само след цялостната преценка на доказателствения материал – поотделно и в
съвкупност, съдът може да посочи кои факти намира за установени и кои за недоказани;
правните изводи следва да направи въз основа на фактическите положения, тълкувайки
закона, преценявайки още и доводите и възраженията на страните. Приема се, че въззивният
съд, като инстанция по съществото на правния спор и в рамките, очертани с въззивната
жалба, следва да изложи в решението си свои собствени мотиви, в които да отрази своята
самостоятелна преценка на събраните по делото относими и допустими доказателства –
поотделно и в тяхната съвкупност, както и направените въз основа на това, свои обосновани
фактически констатации, като посочи кои обстоятелства приема за установени по делото, а
също – и своите правни изводи по съществото на спора, като обсъди и даде обоснован
отговор на направените от страните възражения и доводи. В този смисъл решение № 28 от
18.04.2019 г. по гр.д.№ 18.04.2019 г. по гр.д.№ 2014/2018 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 193
от 18.12.2019 г. по гр.д.№ 1090/2019 г. на ВКС, І г.о., решение № 239 от 07.01.2020 г. по гр.д.
№ 4910/2018 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 246 от 20.01.2020 г. по гр.д.№ 4881/2018 г. на
ВКС, ІІІ г.о., решение № 280 от 22.01.2020 г. по гр.д.№ 1509/2018 г. на ВКС, ІV г.о. и др. Тази
практика на ВКС следва да намери приложение и по настоящото дело.
Придобивната давност е първичен способ за придобиване право на собственост върху чужд
имот чрез фактическото упражняване съдържанието на тези права в определен от закона
период от време. Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС давностното владение в посочения срок от десет
години е основание за придобиване на право на собственост върху недвижим имот.
Придобивната давност е сложен юридически факт, който включва действията по началното
установяване на владението, т. е. на фактическото господство върху вещта с намерение тя да
се свои, по-нататъшното постоянно съществуване на така установеното фактическо владение
и действията, чрез които това владение се осъществява, съответстващи на упражняване
вещно право на собственост върху имота, до изтичането на релевантния срок. Периодът на
владение, определен от началния и крайния момент на осъществяваната фактическа власт, е
съществен елемент от фактическия състав на придобивната давност. Следователно при
установяване на началния и крайния момент на владението, от което страната претендира
възникване на вещно право, съдът трябва да съпостави и анализира всички доказателства,
съдържащи данни за упражняване на фактическа власт, за да обоснове фактическите си
констатации в съответствие с доказателствата по делото.
По съществото на касационната жалба: За да се произнесе по съществото на касационната
жалба, съставът на ВКС взе предвид следното:
Въззивният съд е разгледал предявени от Л. П. Б. и Ф. С. Г. срещу „Експенсив вю“ ЕООД
субективно съединени установителни искове за собственост на основание придобивна


                                              2
давност върху апартамент с идентификатор ***** по КККР на [населено място].
Въззивният съд приел, че претенцията за собственост се основава на придобивна давност с
начало сключването на предварителен договор за покупко - продажба от 24.07.2007 г. между
О. Л. (лично и като пълномощник на останалите съсобственици - Л. Б. и С. Г.) от една
страна и първоначалния собственик „Евроден“ ЕООД от друга, целящ бъдещото закупуване
на апартамента в равни дялове от по 1/3 ид.ч. за съсобствениците. Ф. Г. е наследник на О. Л.
и С. Г., починали през 2021 г. След анализ на писмените и гласни доказателства съдът приел,
че Л. Б. и наследодателите на Ф. Г. – родителите му С. Г. и О. Л. са получили владението
върху процесния апартамент от 2008 г., но придобивната давност е започнала да тече от
датата на установяване етапа „груб строеж“, констатиран с протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ от
10.03.2009 г. При противоречие между посочения констативен протокол и показанията на
свидетеля П., че сградата е била завършена през 2007 г., съдът посочил, че показанията на
свидетеля били твърде общи, а протоколът е официален удостоверителен документ и следва
да му се довери.
Съдът приел, че купувачите са напуснали окончателно апартамента през 2017 г., към който
момент давността не била изтекла. При обсъждане показанията на свидетелката С., която
сочи, че е посещавала в продължение на 8-9 години апартамента на С. и О.: от средата на
юни 2008 г. до август 2019 г. – преди пандемията, съдът кредитирал показанията относно
началната дата 2008 г., но не и относно крайната дата 2019 г., която не съответствала на
посочения от свидетелката период на посещенията от 8-9 години, затова приел, че крайният
момент на посещенията е лятото на 2017 г., на което съответствали и данните от справката
от „Граничен контрол“. От констатациите на вещото лице, изготвило експертно становище
от 11.12.2017 г. за оценката на цялата сграда в производството по несъстоятелност на
„Евроден“ ЕООД, в които не било отразено чуждо имущество или присъствие в процесния
апартамент, съдът направил извод, че към този момент той е бил освободен от ищците и те
не са осъществявали фактическа власт върху него. Прието е, че липсват категорични
доказателства Б. да е пребивавала в имота сама през лятото на 2018 г. и 2019 г., когато
според справката от „Граничен контрол“ е била в България.
При така установените факти въззивният съд направил извод за неоснователност на
претенцията поради липса на десетгодишен период на владение. Допълнителни
съображения изложил досежно липсата на доказателства ищецът Ф. Г. да е единствен
наследник на родителите си и при наличието на данни, че те са имали и друг син.
С оглед отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване,
въззивното решение е неправилно като постановено при непълно и превратно обсъждане на
гласните и писмени доказателства относно началния и крайния период на упражняваното от
О. Л., С. Г. и Л. Б. владение върху процесния апартамент.
На първо място, при правилната констатация, че тримата са установили фактическа власт
върху апартамента от лятото на 2008 г. с оглед показанията на свидетелката С., и правилния
извод, че придобивната давност започва да тече от достигането на сградата до етап „груб
строеж“, въззивният съд неправилно е приел, че това състояние се установява едва от датата
на съставяне на констативния протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ – 10.03.2009 г., въпреки


                                             3
наличието на свидетелски показания за завършеност на сградата от 2007 г. В практиката на
ВКС (напр. решение № 22 от 4.06.2020 г. по гр. д. № 3048/2019 г. на II г. о.) се приема, че
нормата на чл.181, ал.2 ЗУТ /сега чл.181, ал.3 ЗУТ/ е свързана с необходимостта в
нотариалното производство да се удостовери възникване на годен за прехвърляне обект на
правото. Нормата е диспозитивна, а моментът на изграждане на сграда в груб строеж може
да се установи с всички доказателствени средства. В случая от показанията на свидетелите
С. и П. се установява, че към 2007-2008 г. сградата е била завършена и както ищците, така и
други купувачи по предварителни договори са получили владението на отделни
апартаменти. Ето защо за начало на давностния период следва да се приеме лятото на 2008
г., съгласно показанията на свидетелката С..
На следващо място, при установено владение от 2008 г. и липса на доказателства за
прекъсването или отнемането му до 2019 г. въззивният съд неправилно е приел, че не е
изтекъл давностният срок в полза на О. Л., С. Г. и Л. Б.. В редица решения на ВКС се
приема, че не е необходимо лицето, което се позовава на придобивна давност, да доказва
упражняване на фактическа власт във всеки един момент от десетгодишния срок.
Достатъчно е да се установят началният и крайният момент на владението, както и че през
този период не е настъпило прекъсване на владението. Фактическата власт може да се
упражнява и чрез периодични посещения, стига те да сочат на намерение имотът да се счита
за свой и да не са прекъсвани от действия на трети лица. Не е необходимо владелецът да се
намира физически в имота във всеки момент от срока на владение.
Съгласно чл. 83 ЗС, който докаже, че е владял в различни времена, се предполага, че е
владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното. Ако лицето докаже, че е
упражнявало фактическа власт в началото и в края на десетгодишния срок, се предполага, че
е владяло и през целия период, освен ако не се установи прекъсване на владението. С
изгубване на владението за повече от шест месеца давността се прекъсва и започва да тече
нов срок. Ако няма данни за изгубване на владението за повече от шест месеца преди
изтичане на десетгодишния срок, не е необходимо лицето да доказва упражняване на
фактическа власт във всеки един момент. При липса на доказателства за прекъсване или
изгубване на владението се приема, че то е било непрекъснато.
Следователно ако лицето, което твърди придобивна давност, е доказало началния момент на
владението и няма данни за изгубване или прекъсване на владението преди изтичане на
десетгодишния срок, не е длъжно да доказва, че е владяло и към момента на изтичане на
срока. Презумпцията на чл. 83 ЗС го ползва, докато не се докаже противното. Достатъчно е
да се установи, че владението е било непрекъснато, явно и спокойно през целия период.
Тази практика на ВКС се споделя от настоящия състав и следва да намери приложение по
настоящото дело. В отговора на исковата молба ответникът е заявил, че се намира във
владение на процесния апартамент от момента, в който е придобил собствеността върху
обекта. Видно от приетите писмени доказателства, постановлението за възлагане на имотите
е от 13.05.2019 г. и същото е влязло в сила на 25.06.2019 г. По делото няма никакви данни
преди ответното дружество да получи владението върху имотите по силата на
постановлението за възлагане, друго лице да е завладяло процесния апартамент или да е


                                            4
извършило действия, прекъсващи давността, текла в полза на купувачите по предварителния
договор. Неправилно е прието от въззивния съд, че експертното становище от 11.12.2017 г.
на вещото лице Д. Х., прието в производството по несъстоятелност на продавача по
предварителния договор „Евроден“ ЕООД, доказвало, че в края на 2017 г. апартаментът не е
бил зает от трети лица. Видно от експертната оценка, на 18.10.2017 г. е извършен оглед на
сградата, без да е уточнено, че е посетен и огледан всеки отделен апартамент, нито същите
са описани подробно. Посочено е едно общо състояние за всички апартаменти и въз основа
на него е направена оценката. Ето защо от това писмено доказателство не може да се
направи извод, че към 2017 г. ищците не са владяли процесния апартамент.
Съвкупната преценка на доказателствата по делото сочи, че към края на 2019 г., когато
купувачите по предварителния договор О. Л., С. Г. и Л. Б. са изгубили владението върху
апартамента, в тяхна полза е изтекъл десетгодишният давностен период и с оглед
позоваването на придобивната давност в настоящия процес те са придобили правото на
собственост върху него на първично основание при равни права. Установено е, че ищецът Ф.
Г. е син на О. Л. и С. Г., които са починали през 2021 г., като е без значение обстоятелството
дали те имат и други наследници, доколкото искът е предявен срещу трето за наследството
лице. Ето защо по предявените от Л. Б. и Ф. Г. установителни искове следва да се признае по
отношение на ответника, че ищците са собственици на процесния имот – за Л. Б. 1/3 идеална
част на основание придобивна давност; за Ф. Г. 2/3 идеални части на основание наследяване
и придобивна давност, изтекла в полза на наследодателите му.
Постановеното въззивно решение подлежи на касиране, тъй като с него е допуснато
нарушение на процесуалния и материалния закон. То следва да бъде отменено и вместо него
следва да се постанови установяване по отношение на ответника на правото на собственост
на ищците.
Всички направени от ищците разноски в производствата следва да се възложат на ответника:
доказаните разноски за първата инстанция са в размер 2700 евро и 760,28 лева; за въззивната
инстанция – 5000 евро и 324,14 лева; за касационната инстанция – 60 лева и 166,24 евро –
общо 8451,37 евро. Направеното възражение за прекомерност на заплатеното от ищците
адвокатско възнаграждение в размер 2500 евро за първата инстанция и 5000 евро за
въззивната инстанция е неоснователно.
Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско
отделение
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 956 от 13.11.24 г., постановено от Окръжен съд Бургас по гр.дело №
1264/2024 г., и вместо това постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „Експенсив Вю“ ЕООД, на основание
чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС, че Л. П. Б. и Ф. С. Г., граждани на Руската федерация, са
собственици на основание давностно владение за първата и наследяване и давностно
владение за втория на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], с адрес на имота в
[населено място], м.К., вх. Б, ет. 4, ап. 23, находящ се на 4 етаж в сграда с идентификатор

                                              5
****, с площ на апартамента 77,18 кв.м. и прилежащи части: 1,360 % от общите части на
сградата, при части 1/3 идеална част за Л. Б. и 2/3 идеални части за Ф. Г..
ОСЪЖДА „Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК 204464936, гр. София,, ул. „Университетска“ № 15,
вх.1, ет. 1, ап. 1 да заплати на Л. П. Б., [дата на раждане] и Ф. С. Г., [дата на раждане] ,
граждани на Руската федерация сумата 8451,37 (осем хиляди четиристотин петдесет и един
0,37) евро - направени по делото разноски трите инстанции.
Решението не подлежи на обжалване.


                                                   Председател: _______________________

                                                       Членове:

                                                               1. _______________________

                                                               2. _______________________




                                             6