Връщане на платен аванс при съвместно купуване и продажба на имот

Текстът на акта

                                   РЕШЕНИЕ
                                        № 367
                                гр. София, 15.06.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май
през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                  Председател: Емил Томов
                                  Членове:     Драгомир Драгнев
                                               Невин Шакирова

при участието на секретаря Росица Ал. Иванова
като разгледа докладваното от Драгомир Драгнев Касационно гражданско
дело № 20258002104228 по описа за 2025 година
приема следното:

Производството е по реда на чл.290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на С. Й. И. против решение №4332 от 4.7.2025 г.,
постановено по въззивно гражданско дело №12996 по описа за 2023 г. на Софийския градски
съд, ГО, IV-В въззивен състав, в частите, с които е отменено решение № 10447 от 18.06.2023
г. по гр. д. № 26644 по описа за 2021 г. на Софийския районен съд, 82 състав, за осъждане на
М. В. Т. да заплати на С. Й. И. сумата от 17 293,50 лв., представляваща половината от
авансово заплатена сума по предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от 30.03.2017 г., постановено е друго решение за отхвърляне на този иск и
първоинстанционното решение за отхвърлянето на иска над 17293,50 лв. до 23 643,70 лв. е
потвърдено.
Ответницата М. В. оспорва касационната жалба и моли обжалваното решение да бъде
оставено в сила.
     Върховният касационен съд на Република България, състав на Трето отделение на
Гражданска колегия, след като обсъди становищата на страните по посочените в жалбата
основания за касация на решението, приема следното:
Касационната жалба срещу решението на Софийския градски съд е допустима: подадена е
от легитимирана страна в срока по чл.283 от ГПК и срещу решение на въззивен съд по иск с

                                             1
цена 23 643,70 лв. Решението е допуснато до касационно обжалване с определение №711 от
16.2.2026 г. по настоящото дело по следния въпрос:
Следва ли при сключване на спогодба страните ясно, недвусмислено и категорично да
изразят волята си за окончателното уреждане на възникналите между тях спорни
правоотношения, отказът от субективни права следва ли да бъде изрично заявен, а когато
спогодбата е сключена чрез конклудентни действия, необходимо ли е те недвусмислено да
сочат, че има съгласие да се сключи спогодба?
В доктрината и съдебната практика е прието, че с договора за спогодба страните чрез
взаимни отстъпки прекратяват един съществуващ спор или избягват бъдещ възможен спор,
поемайки насрещни задължения. Взаимните отстъпки по смисъла на чл. 365, ал. 1 ЗЗД, които
са насочени към достигане на приемливо за страните решение на правния спор, не включват
задължително отказ от субективни права. Страните могат изрично да заявят в договора за
спогодба, че всички спорни въпроси, включени в предмета на делото се разрешават
окончателно и тогава следва да се приеме, че всички правоотношения по тези въпроси са
приключени/ решение № 742/13.12.2024 г. по гр.д. № 413/2024 г. на IV ГО на ВКС/. Тези
заявления не представляват отказ от права, а сочат, че спорът между страните е разрешен.
Възможно е страните да уредят отношенията си и посредством конклудентни действия,
които следва ясно и недвусмислено да изразяват волята на страните за окончателно
разрешаване на спора. Когато обаче една от страните твърди, че другата е извършила отказ
от съществуващи субективни права, този отказ би следвало да е изрично заявен. В този
смисъл е както цитираното от касатора решение № 60152 от 27.04.2022 г. по т. д. № 49/2021
г. на I ТО на ВКС, така и решение № 57/30.01.2024 г. по гр.д. № 1699/2023 г. на IV ГО на
ВКС.

При този отговор на поставения въпрос по съществото на спора и по оплакванията в
касационната жалба се констатира следното:
Ищецът С. Й. е посочил в исковата молба срещу М. В. Т., че двамата са закупили процесния
недвижим имот в съсобственост през 2018 г., като при сключване на предварителния
договор от 30.03.2017 г. лично той е заплатил на продавача авансово част от цената в размер
на 47 287,39 лв. Имотът е продаден на трети лица през 2021 г., като страните са си разделили
поравно получената от продажбата цена, но ответницата отказала да му издължи половината
от дадената като аванс по предварителния договор сума, поради което е поискал тя да бъде
осъдена да я заплати.
В отговора на исковата молба ответницата М. Т. е признала, че ищецът е платил изцяло
аванса по предварителния договор. Посочила е, че заради това той е поискал при
последвалата през 2021 г. продажба на имота да получи-по-голям дял от цената, но накрая се
съгласил тя да бъде разделена поравно. Заявила е, че ответникът е отказал да подпише
предложеното от ответницата споразумение. Въпреки това, като се е съгласил с
разпределението на парите от продажбата поравно, ищецът мълчаливо признал, че няма
основателни претенции за по-голям дял. Освен това ответницата е заявила, че по време на
фактическото съжителство на страните те са изтеглили кредити, от които ищецът е получил


                                             2
по-голямата част и е погасил направените от него разноски за аванс по предварителния
договор. Предявила е евентуално и възражения за прихващане със сумата от 500 лв.,
представляваща половината от стойността на двукрилен гардероб и детско легло, които са
нейна лична собственост и са продадени с апартамента, както и със сумата от 14188,50 лв.
представляваща половината от стойността на извършени от нейния баща довършителни
работи по апартамента общо на стойност 24 838 лв. и платени от него с лични средства за
кухня и плочки общо 3 539 лв., които вземания са й цедирани.
За да счете, че искът за заплащане на половината от платения от ищеца аванс по
предварителния договор е неоснователен, на първо място въззивният съд е приел, че са
водени преговори, при които чрез взаимни отстъпки страните са решили да си уредят
имуществените отношения с постигане на съгласие парите от продажбата на имотите да
послужат за погасяване на ипотечните кредити, а останалата сума да се раздели поравно. По
този начин страните са уредили правоотношението помежду им по договорен път, което
изключва основанието за извъндоговорните кондикции. За да достигне до този извод, съдът
се е позовал на водената между страните кореспонденция/конкретно от 22.02.2021 г. и
отговор от 23.02.2021 г./. В тази кореспонденция обаче не се съдържа нищо друго, освен
предадено от В. Л. изявление на ищеца, че е съгласен парите от продажбата на апартамента
след погасяване на кредитите да бъдат разделени поравно. Съдът е изтълкувал съгласието
като мълчаливо признание, че приносът в придобиване на имота е общ и затова страните са
се съгласили да подпишат нотариалния акт за продажба. В съответствие с отговора на
въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, изводът на въззивния съд за наличие
на спогодба, съдържаща отказ на ищеца да претендира за заплащане на половината от
дадения от него аванс по предварителния договор от 30.3.2017 год. е необоснован.
Въззивният съд е отъждествил съгласието между страните да разделят поравно получената
продажна цена на апартамента с отказ на ищеца от правото да получи половината от
внесения аванс по предварителния договор, каквото изявление нито е направено от него,
нито се подразбира. Както се посочи по-горе конклудентните действия, съдържащи
спогодба, следва ясно и недвусмислено да изразяват волята на страните. В случая съгласието
страните да продадат имота и да разделят поравно продажната цена по никакъв начин не
изразява волята на ищеца да се откаже от субективното си право. От свидетелските
показания не се установяват факти, от които да се констатира изричен отказ на ищеца.
Напротив, свидетелят Б. потвърждава, че ищецът се е съгласил единствено с това цената да
се раздели наполовина, а след това е имал намерение да си търси правата по съдебен ред.
Следователно между страните не е постигната спогодба относно правото на ищеца да
претендира половината от заплатения аванс по предварителния договор, която е предмет на
предявения иск и на това основание искът не може да бъде отхвърлен като неоснователен.
Въззивният съд е изложил и допълнителни мотиви за неоснователност на иска, като е
обсъждал в детайли финансирането на покупката на недвижимия имот и в крайна сметка е
счел за основателно възражението на ответницата, че сумите са възстановени от теглените
от страните кредити, с които се разпореждал именно ищецът. За този свой извод съдът се е
позовал на извлечения по сметки, находящи се на стр.261 и сл. по описа на делото на СРС.


                                            3
Изводът е необоснован и е резултат от допуснато процесуално нарушение. Без да има
необходимите специални знания, от извлечение по сметка съдът е преценил напълно
произволно, че е погасена дължимата от ответницата сума по аванса по предварителния
договор. В извлечението обаче липсва посочено конкретно основание за плащане именно на
това задължение на ответницата. Напълно несъобразено с принципа за диспозитивното
начало е сумирането на всички предполагаеми парични задължения и изготвянето на общ
баланс за това какво те дължат помежду си, ако не са формулирани такива искания на
страните. В случая ответницата не е повдигнала по съответния процесуален ред/под формата
на възражение за прихващане/ искане към съда да прихване евентуално задължение на
ищеца по теглени от него суми въз основа на получените кредити/претенция по чл.127 от
ЗЗД, че е платила по-голямата част от солидарното задължение на страните/. Такова
възражение, подобно на искова молба, би следвало да съдържа ясна фактическа обосновка и
съответен петитум с посочване на дължимата сума. Без такова възражение съдът не може да
обсъжда всички имуществени взаимоотношения между страните и служебно да извършва
прихващане.
Ето защо въззивното решение поради необоснованост на изводите относно наличието на
спогодба между страните и относно плащане на половината от авансово заплатената по
предварителния договор сума чрез теглене от получените от страните кредити, както поради
допуснато съществено процесуално нарушение, състоящо се в произнасяне по непредявено
възражение за прихващане, следва да бъде касирано.
 По съществото на спора настоящата инстанция приема, че заплащайки целия размер на
аванса по предварителния договор, ищецът е предприел действие както в свой интерес, така
и в интерес на ответницата. По този начин страните са получили възможност да придобият
недвижимия имот, който са продали впоследствие при равни квоти. Налице е хипотезата на
чл.61, ал.2 от ЗЗД и ответницата отговаря до размера на своето обогатяване-тя е получила, а
впоследствие продала половината от имота и е получила половината от цената, без обаче да
заплати половината от аванса по предварителния договор. Следователно тя се е обогатила с
половината от аванса и следва да заплати тази сума на ищеца.
По евентуалните възражения за прихващане на ответницата:
Настоящият състав констатира, че след получаване на препис от исковата молба на
30.07.2021 г. ответницата е сключила на 29.08.2021 г. договор, по силата на който нейният
баща й е прехвърлил своите вземания на обща стойност 14 188,50 лв. Тези вземания
представляват половината от стойността на извършени от нейния баща довършителни
работи по апартамента общо на стойност 24838 лв. и платени от него с лични средства за
кухня и плочки общо 3 539 лв. Фактите, обуславящи вземанията, не са доказани, тъй като за
тях свидетелства единствено бащата, който е заинтересован свидетел по смисъла на чл.172
от ГПК в полза на ответницата. Освен това не се установява и възмездност на евентуалното
правоотношение, от което би възникнало задължение за ищеца. В своите показания бащата
изрично заявява, че всичко, което е извършил е в помощ за М. Т., С. И. и неговата
внучка/стр.407 по описа на СРС/. Другото евентуално възражение за прихващане за сумата
от 500 лв., представляваща половината от стойността на двукрилен гардероб и детско


                                            4
легло, които по твърдение на ответницата са нейна лична собственост и са продадени с
апартамента, също не е доказано. Фактът, че вещите са лична собственост на ответницата се
съдържа единствено в показанията на нейния баща.
По тези съображения настоящата инстанция приема, че въззивното решение в допуснатите
до касационно обжалване части трябва да бъде отменено и да бъде постановено друго, с
което ответницата да бъде осъдена да заплати на касатора сумата 23 643,70 лв./12088,83
евро/, представляваща половината от заплатения от него аванс по предварителен договор от
30.03.2017 г.
С оглед значителната правна и фактическа сложност на спора и цената на иска настоящата
инстанция намира за неоснователно възражението на представителя на ответницата за
прекомерност на адвокатското възнаграждение, заплатено от касатора за всяка една от
инстанциите. Ето защо ответницата следва да бъде осъдена да заплати пълния размер на
разноските пред трите инстанции в размер на 4629,31 евро според представения списък.
Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на Република
България, Гражданска колегия, Трето отделение

Р Е Ш И :

 ОТМЕНЯ решение №4332 от 4.7.2025 г., постановено по въззивно гражданско дело №12996
по описа за 2023 г. на Софийския градски съд, ГО, IV-В въззивен състав, в частите, с които е
отменено решение № 10447 от 18.06.2023 г. по гр. д. № 26644 по описа за 2021 г. на
Софийския районен съд, 82 състав, за осъждане на М. В. Т. да заплати на С. Й. И. сумата от
17 293,50 лв., представляваща половината от авансово заплатена сума по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 30.03.2017 г., постановено е друго
решение за отхвърляне на този иск и първоинстанционното решение за отхвърлянето на
иска над 17293,50 лв. до        23 643,70 лв. е потвърдено, КАТО ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА М. В. Т.-[ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх.“...“, ет....., ап....., да
заплати на С. Й. И.-[ЕГН], [населено място],          [улица], вх.“.......“, ет........, ап.......,
сумата12088,83/дванадесет хиляди осемдесет и осем евро и осемдесет и три евроцента/евро,
представляваща половината от заплатения от С. Й. И. аванс по предварителен договор от
30.03.2017 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 14.05.2021 г. до
окончателното и изплащане, както и 4 629,31/четири хиляди шестотин двадесет и девет евро
и 31 евроцента/ евро разноски по делото

Решението не подлежи на обжалване.




                                                       Председател: _______________________


                                                5
    Членове:

          1. _______________________

          2. _______________________




6