Идентифициране на мазе при спор за собственост по съседни граници

Текстът на акта

                                  РЕШЕНИЕ
                                       № 259
                               гр. София, 28.04.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети
април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                 Председател: Камелия Маринова
                                 Членове:     Веселка Марева
                                              Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Камелия Маринова Касационно гражданско
дело № 20258002101763 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 290 – чл. 293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Ж. Т. Ц., Т. Б. Г. и К. Б. Ц., правоприемници на
основание чл. 227 ГПК на починалия на 12.07.2024 г. Б. К. Ц., чрез пълномощника им
адвокат Н. Н. против решение № 542 от 11.12.2024 г., постановено по гр. д. № 431 по описа
за 2024 г. на Окръжен съд - Плевен, с което е потвърдено решение № 1848 от 16.12.2022 г..
по гр. д. № 4898/2022 г. на Районен съд - Плевен за уважаване на предявения от Д. Н. П. и
М. П. П. против Б. К. Ц. ревандикационен иск по отношение на избено помещение № 24 с
площ 2.24 кв. м., находящо се в жилищна сграда с идентификатор ****, описано като
прилежаща част към самостоятелен обект с идентификатор ***** в схема № 15-1156868-
05.10.2022 г., издадена от СГКК Плевен.
Д. Н. П. и М. П. П. чрез пълномощника си адвокат А. К. оспорват касационната жалба.
Страните претендират възстановяване на направените разноски.
С определение № 431 от 29.01.2026 г., постановено по настоящото дело, е допуснато
касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК
за преценка дали не е очевидно неправилен извода на съда, че ищците са собственици на
отразеното в одобрените през 2017 г. екзекутивни проекти мазе № 24, което ползва
ответникът, без да се преценява дали това избено помещение отговаря на границите в
договора за придобиване на собствеността от ищците от 18.07.1990 г.

                                           1
Данните по делото са следните:
Въззивното производство се е развило при условията на чл. 294 ГПК след като с решение №
353 от 12.06.2024 г. по гр. д. № 3888/2023 г., І г. о. на ВКС е било отменено предходното
въззивно решение и делото е върнато за ново разглеждане с указания да се изслуша
експертиза, която след като се запознае с архитектурния проект на сградата, както и с
останалата строителна документация, а също и с договора за продажба на държавен
недвижим имот от военно-жилищния фонд по реда на НДИ от 18.07.1990 г., с който ищците
са закупили апартамент и прилежащото му мазе 24, при посочени в договора граници, да
даде отговор на въпроса кое е конкретното избено помещение, принадлежащо към
жилището на ищците, като след изясняване на този въпрос съдът следва да се произнесе
дали избеното помещение, собственост на ищците се намира във фактическата власт на
ответника и ако е така, то дължи произнасяне и по наведеното от ответника възражение за
изтекла в негова полза придобивна давност, при съобразяване дали в конкретния случай
собствеността върху избеното помещение може да се придобие на това основание, предвид
липсата на данни по делото ищците да притежават друго складово помещение.
Въззивният съд е допуснал указаната в отменителното касационно решение експертиза и е
приел заключението на вещото лице Б., чието съдържание е възпроизвел в мотивите на
решението си. Възпроизвел е и съдържанието на писмените доказателства и показанията на
свидетелите И. А. и Г. А.. Посочил е, че ищците твърдят, че са собственици на мазе 24, което
ответникът ползва без основание, но няма твърдения как са установили на място коя е
тяхната маза № 24 и че тя се ползва от ответника, а ответникът в отговора на исковата молба
– че се настанил в апартамента си в края на октомври 1978 г. и тогава единствената свободна
маза била тази с № 24 и той я заел, ползвал е до сключването на договора от 21.08.1990 г., но
към този момент маза № 30 била заета от друг собственик и затова той продължил да ползва
маза № 24 до май 2021 г. когато дъщерята на ищците поискала да я освободи и да се
премести в маза № 27, като е заявил възражение, че е придобил по давност маза № 24, тъй
като я е ползвал през периода от 24.08.1990 г. до 24.08.2000 г.
Окръжният съд е приел за установено, че с договор за продажба на държавен недвижим
имот от военно - жилищния фонд по реда на НДИ от 18.07.1990 г. ищците за купили
апартамент № 24 и принадлежащото му избено помещение № 24 с полезна площ 2.24 кв. м.
при съседи: от север – коридор, от юг – външен зид, от изток маза № 20 и от запад – маза №
25, а с договор за продажба на държавен недвижим имот от военно - жилищния фонд по
реда на НДИ от 21.08.1990 г. Б. К. Ц. и Ж. Т. Ц. са купили апартамент № 49 с
принадлежащото му избено помещение № 30 с полезна площ 2.17 кв. м., при съседи: от
север – коридор, от юг – коридор, от изток коридор и от запад – маза № 31.
Приел е за установено и че за жилищния блок няма запазена строителна документация,
налице е проект-екзекутив – копие от архитуктектурен проект, изготвен от ДЗЗД „Енергийна
ефективност 2016“, одобрен от Главния архитект, съгласуван през 2017 г. от Сдружението на
собствениците и от „Термоконтролсървиз“ЕООД и приключен през 2022 г., на който е
онагледено фактическото разположението на мазите, но отразената номерация не съвпада с
номерацията по документите за собственост, а и фактически не всички мази имат номерация

                                             2
на вратите си. Съседите на отразената в този проект маза № 24 не съвпадат със съседите,
посочени в договора от 18.07.1990 г., нито по проекта има друга маза с тези съседи. Същото
се отнася и до отразената в проекта маза № 30, чиито съседи не съвпадат със съседите,
посочени в договора от 21.08.1990 г., нито по този проект съществува маза с друг номер,
която да има за съседи тези, посочени в договора от 21.08.1990 г. Ответниците ползват
отразената в проекта-екзекутив маза № 24, което се установява както от показанията на св.
И. А., така и от обстоятелството, че това избено помещение е отключено пред вещото лице
именно от Ж. З..
При така възприетите факти въззивният съд е приел, че фактическата идентификация на
закупеното от ищците избено помещение по посочените в договора от 18.07.1990 г. съседи е
невъзможна, защото като съседи от две страни са посочени мази с № 20 и № 25, а
фактическа номерация не навсякъде има, а там където я има, не винаги съответства на
номерацията по договорите. Посочването като съседи на мази, които се идентифицират само
с номера, но не и с техните собственици и при положение, че липсва препратка относно
номерацията към архитектурния проект или към разпределителен протокол, не е достатъчно
за фактическата идентификация на избено помещение № 24 по посочените в договора от
18.07.1990 г. съседи. Това налага за целта да бъдат ползвани и данните от съществуващия
проект-екзекутив, който отразява действително съществуващото фактическо положение.
Според тази данни, избено помещение № 24 има за съседи: от север – коридор, от юг –
коридор, от изток маза № 25 и от запад – коридор.
Така идентифицираното избено помещение № 24 е във фактическа власт на ответниците, но
същите не са го придобили по давност, доколкото то съставлява единственото складово
помещение към жилището на ищците.
По основанието за допускане на касационно обжалване:
Очевидно необоснован е изводът на въззивния съд, че процесното избено помещение № 24
според номерацията в съгласувания през 2017 г. проект-екзекутив е именно избеното
помещение, което е придобито от ищците с договора от 18.07.1990 г. Трайна е съдебната
практика, че недвижимите имоти, вкл. и застроените се индивидуализират по
местонахождение, граници от поне три страни, площ, а при възможност се посочват и други
бележи като градоустройствен статут или кадастрални данни. Местоположението и
границите са съществените индивидуализиращи признаци, по които се преценява
идентичността на имот, описан в документ за собственост спрямо съществуващото към
момента на разглеждане на правния спор фактическо състояние. Очевидната
необоснованост на извода на въззивния съд следва от приетото от него, че ищците на
18.07.1990 г. са придобили избено помещение № 24 при граници от север – коридор, от юг –
външен зид, от изток маза № 20 и от запад – маза № 25, а процесното избено помещение,
посочено на проекта-екзекутив с № 24 е с граници, които не съвпадат с тези по договора от
18.07.1990 г.
По основателността на касационната жалба:
Основателни са доводите в касационната жалба за необоснованост на изводите на съда, че
ищците са собственици именно на ползваното от ответниците избено помещение с № 24 по

                                            3
проекта-екзекутив.
Установено е, че не са запазени строителни или други книжа за сградата, които да
установяват номерацията на избените помещения към момента, в който страните са
придобили собствеността си – 18.07.1990 г. за ищците и 21.08.1990 г. за ответниците.
Фактическото разположение на помещенията в избения етаж на сградата е отразено в
приложение № 5 на изслушаната при второто въззивно разглеждане на делото експертиза,
като е посочена и номерацията от проекта-екзекутив.
Неоснователен е доводът на ищците, сега ответници по касационната жалба, че кое е
тяхното избено помещение следва да се прецени съобразно настоящата номерация на
мазите, площта им и от нанасянето в кадастралната карта. Площта не е решаваш
индивидуализиращ белег, а и видно от договорите страните са придобили избени
помещения, които са почти еднакви по площ (разликата е 0.07 кв. м.), а настоящата
номерация и нанасянето в кадастралната карта са факти следващи придобивното основание,
които не могат да установят точното местоположение на избеното помещение на ищците.
Данъчното деклариране на апартаментите с посочено избено помещение е според
номерацията в договорите и отново е неотносимо към установяване на точното
местоположение на процесното избено помещение, принадлежащо към апартамента на
ищците.
При невъзможност да се установи каква е била номерацията на избите към 1990 г.,
преценката дали ищците са придобили именно спорното избено помещение следва да се
извърши спрямо посочените в договора от 18.07.1990 г. граници, съставляващи строителни
елементи на сградата от север и от юг и наличието на избени помещения от изток и запад
съобразно установеното фактическо разположение на помещенията в избения етаж.
Процесното избено помещение, колорирано със зелен цвят на приложение № 5 (стр. 85 от гр.
д. № 431/2024 г. на Окръжен съд - Плевен) е с граници избено помещение от изток и коридор
от запад, север и юг. Намира се във вътрешността на избения етаж, не граничи с външен зид
и няма за съседи избени помещения от изток и запад. Следователно отразеното на
приложение № 5 избено помещение № 24 не е идентично с придобитото от ищците по
договора от 18.07.1990 г. Според фактическото разположение на избените помещения на
посочените в този договор граници биха могли да отговарят само три мазета, посочени на
приложение № 5 с номера 28, 29 и 30, тъй като това са единствените помещения в целия
избен етаж, които имат за граница външен зид от юг, коридор от север и по една изба от
изток и запад.
Следва да се отбележи, че отразеното на приложение № 5 избено помещение № 24 не
отговаря и на отразеното на схема № 15-1156868-05.10.2022 г., издадена от СГКК Плевен,
доколкото според фактическото му местоположение номерираното понастоящем с номер 24
мазе не граничи с мазе 23, според настоящата номерация.
С оглед изложеното ищците не се легитимират като собственици на ползваното от
ответника избено помещение № 24 според номерацията на избите в проекта-екзекутив при
граници избено помещение от изток и коридор от запад, север и юг. След като ищците не са
собственици на процесното избено помещение неотносимо е дали ответниците имат права


                                           4
върху него.
Въззивното решение следва да бъде отменено като неправилно и вместо него да се
постанови друго за отхвърляне на ревандикационния иск.
С оглед неоснователността на иска ищците следва да възстановяват на ответниците
направените в съдебното производство разноски общо в размер на 2091.18 евро (2065.65
евро, равностойност на 4040 лв. плюс д. т. от 25.56 евро) представляващи заплатени
държавни такси, адвокатско възнаграждение и депозит за експертиза по гр. д. № 5812/21 г.
на Районен съд - Плевен, гр. д. № 184/22 г. на Окръжен съд - Плевен, гр. д. № 4898/22 на
Районен съд - Плевен, гр. д. № 147/2023 г. на Окръжен съд - Плевен, гр. д. № 3088/23 г. на
Върховния касационен съд, гр. д. № 431/24 г. на Окръжен съд - Плевен и гр. д. № 1763/25 г.
на Върховния касационен съд.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение
                       Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 542 от 11.12.2024 г., постановено по гр. д. № 431 по описа за 2024 г.
на Окръжен съд - Плевен и вместо него ПОСТАНОВЯВА:.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Н. П., ЕГН [ЕГН] и М. П. П., ЕГН [ЕГН], двамата със съдебен
адрес: [населено място], [улица], ет. 2, ап. 2 адвокат А. К. против Ж. Т. Ц., ЕГН [ЕГН],
[населено място],[жк]ШПК-3, ет. 13, ап. 29, Т. Б. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк]
[жилищен адрес] и К. Б. Ц., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], ет. 3, ап. 10
(правоприемници на основание чл. 227 ГПК на починалия на 12.07.2024 г. Б. К. Ц.), тримата
със съдебен адрес: [населено място], [улица], ап. 1, адвокат Н. Н. иск с правно основание чл.
108 ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици и осъждане на ответниците
да им предадат владението на избено помещение № 24 в сграда с идентификатор ****, като
принадлежност към самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, което избено
помещение е отразено на приложение № 5 (лист 85 от гр. д. № 431/2024 г. на Окръжен съд -
Плевен) към заключението на вещото лице инж. Й. И.-Б., приподписано от съда и
съставляващо неразделна част от съдебното решение, като избено помещение № 24,
колорирано в зелен цвят и при граници: от изток избено помещение с № 24 и от запад, север
и юг коридор.
ОСЪЖДА Д. Н. П., ЕГН [ЕГН] и М. П. П., ЕГН [ЕГН], двамата със съдебен адрес: [населено
място], [улица], ет. 2, ап. 2 адвокат А. К. да заплатят на Ж. Т. Ц., ЕГН [ЕГН], [населено
място],[жк]ШПК-3, ет. 13, ап. 29, Т. Б. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк][жилищен адрес]
и К. Б. Ц., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], ет. 3, ап. 10 (правоприемници на
основание чл. 227 ГПК на починалия на 12.07.2024 г. Б. К. Ц.), тримата със съдебен адрес:
[населено място], [улица], ап. 1, адвокат Н. Н. разноски за съдебното производство в размер
на 2091.18 евро
Решението е окончателно.




                                             5
    Председател: _______________________

       Членове:

              1. _______________________

              2. _______________________




6