Придобиване по давност на земеделски имот от общинския поземлен фонд

Текстът на акта

                                  РЕШЕНИЕ
                                       № 221
                               гр. София, 03.04.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети
февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                 Председател: Светлана Калинова
                                 Членове:     Гълъбина Генчева
                                              Наталия Неделчева

при участието на секретаря Нели Й. Първанова
като разгледа докладваното от Гълъбина Генчева Касационно гражданско
дело № 20248002104292 по описа за 2024 година
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Столична община срещу решение № 3875 от
28.06.2024 г. по в. гр. д. № 11153/2022 г. на Софийски градски съд.
Жалбоподателят счита, че въззивният съд не е обсъдил всички доказателства по делото;
неправилно отказал да обсъди приложимата разпоредба на чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ; неправилно
приел, че по отношение на процесния имот не са налице основания, изключващи
възможността да бъде придобит по давност, тъй като не е установено да е общинска
собственост и за него да е налице друга забрана за придобиване по давност; неправилно
основал решението си на практика на ВКС, която не е относима към процесния случай.
Ответницата Л. И. Б. оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна. Позовава се на
обстоятелството, че в съставения АОС за процесния имот не е посочено нито основанието
по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ, нито това по чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ. Счита, че общината не е доказала
правото си на собственост на посоченото от нея в отговора на исковата молба придобивно
основание по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ. В отговора тя изобщо не се е позовала на основанието по
чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ и съдът не може да разглежда факти и обстоятелства, на които страните не
се позовават. Оспорва факта, че процесният имот № 172 попада в по-голям имот № 542, за
който в разписния списък, съставен във връзка с възстановяване на собствеността по ЗСПЗЗ,
е отразено, че е с неустановен собственик.
С определение № 4564 от 13.10.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно

                                            1
обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.2, предл.3 ГПК с цел проверка на
извода на въззивния съд, че в настоящия случай се прилага практиката на ВКС по решение
№ 488 от 19.12.2011 г. по гр. д. № 1403/2010 г., решение № 249 от 04.07.2011 г. по гр. д. №
621/2010 г., решение № 109 от 25.05.2016 г. по гр. д. № 356/2016 г. на първо г. о. и решение
№ 15/27.02.2020 г. по гр. д. № 1628/2019 г. на второ г., решение № 88/17.07.2015 г. по гр. д. №
6225/2014 г., І-во гр. о., според която за определена категория земи извън урбанизираната
територия, които не са били заявени за възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, собствеността
принадлежи на частни лица на основание придобивна давност, а не на общината.
С обжалваното решение № 3875 от 28.06.2024 г. по в. гр. д. № 11153/2022 г. на Софийски
градски съд, след частична отмяна на решение от 07.06.2022 г., поправено с решение от
11.08.2022 г. по гр. д. № 5655/2021 г. на Софийски районен съд, е уважен предявеният от Л.
И. Б. срещу Столична община положителен установителен иск за собственост – признато е
за установено по отношение на общината, че Л. Б. е собственик на ПИ [№] с площ от 597 кв.
м. по КККР на [населено място], находящ се в СО – район П., в. з. „Умни дол“, [населено
място], при съседи ПИ [№]; [№], [№], [№], на основание давностно владение.
Въззивният съд е приел, че процесниаят имот попада в терен по § 4 ПЗР на ЗСПЗЗ и за него
е съставен акт за частна общинска собственост. Ищцата се позовава на придобивна давност,
започнала да тече от 01.03.1984 г.
Съдът се е позовал на практика на ВКС - решение № 488 от 19.12.2011 г. по гр. д. №
1403/2010 г., решение № 249 от 04.07.2011 г. по гр. д. № 621/2010 г., решение № 109 от
25.05.2016 г. по гр. д. № 356/2016 г. на първо г. о. и решение № 15/27.02.2020 г. по гр. д. №
1628/2019 г., ІІ-ро г. о./, в която е дадено тълкуване, че реституционният закон няма за цел да
отнема правото на собственост, чието упражняване е продължило и след колективизацията,
като не всички земи, които се намират извън регулационния план на населеното място имат
земеделски характер и не всички подлежат на възстановяване по ЗСПЗЗ, съответно – на
включване във фонда по чл.19 ЗСПЗЗ. Посочена е и практика - решение № 249/04.07.2011 г.
по гр. д. № 621/2010 г., І-во гр. о., решение № 488/19.12.2011 г. по гр. д. № 1403/10 г., І-во гр.
о. и решение № 88/17.07.2015 г. по гр. д. № 6225/2014 г., І-во гр. о., в които се приема, че
могат да бъдат придобивани по давност имотите, за които е запазено владението в реални
граници, защото владеещите ги не са станали членове на ТКЗС, имотите не са изгубили
реалните си граници, респективно върху тях не е установено кооперативно земеползване,
поради което такива земи не подлежат на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, респективно за
тях не се прилага и разпоредбата на чл.5, ал.2 ЗВСОНИ. Щом тези земи не подлежат на
възстановяване по ЗСПЗЗ, те не могат да бъдат включени във фонда по чл.19 ЗСПЗЗ. В този
фонд влизат само земите, които подлежат на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но са
останали незаявени в законните срокове.
Прието е, че според експертизите по настоящото дело процесният имот не е бил
одържавяван, нито коопериран в ТКЗС, за него не е имало реституционни претенции и
затова не е имало производство по възстановяване на собствеността. В съставения акт за
общинска собственост като придобивно основание са посочени разпоредбите на чл.2, ал.1,
т.1 и т.7 и чл.59 ЗОС, а в отговора на исковата молба ответникът се е позовал на основанието

                                                2
по чл.19 ЗСПЗЗ, което обаче не е доказано. Основанието по чл.25 ЗСПЗЗ не следва да бъде
обсъждано, тъй като общината не се позовава на него.
Направен е извод, че в случая не са налице основания, изключващи възможността
конкретният имот да бъде придобит по давност, тъй като по делото не е установено той да е
общинска собственост и за него да е налице друга забрана за придобиване по давност.
За пълнота на мотивите съдът е изложил още няколко съображения.
Прието е, че съгласно данните по делото към датата на установяване на фактическа власт от
ищцата имотът е бил с неустановен собственик. При спор за собственост, в който не участва
държавата, няма пречка да се доказва придобиване по давност на недвижим имот, ако се
докаже, че имотът е владян в сроковете, предвидени в чл.79 ЗС. Разпоредбата на чл.6 ЗС и
идентичните разпоредби от предходни закони, според които държавата е собственик на
всички имоти, които нямат установен друг собственик, са неприложими, когато спорът за
придобиване на имот по давност се развива между граждани, без да са наведени доводи за
права на държавата върху имота. Обратното би означавало да се обезсмисли оригинерният
характер на давността като придобивен способ, ако във всеки случай ще е необходимо да се
доказва кой бил предходният собственик, чийто имот е завладян и придобит по давност с
изтичане на законовия срок на владението - решение № 102 от 28.11.2017 г. по гр. д. №
5053/2016 г. на ВКС, 2-ро гр. о.
Прието е, че в настоящия случай ищцата се позовава на придобивна давност с начална дата
01.03.1984 г. Доколкото в настоящия случай имотът се намира в терен по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ, той
може да бъде обект на придобивна давност едва след надлежната му индивидуализация с
ПНИ. В настоящия случай ПНИ за м. „Умни дол“ в землището на [населено място] е
одобрен със заповед № РД-15-201/13.08.2007 г. на областния управител на София – област.
От събраните по делото гласни доакзателства се установява, че ищцата е упражнявала
фактическа власт върху имота и към тази дата. Следователно, считано от датата на ПНИ,
десетгодишната давност е изтекла на 13.08.2017 г. Със свидетелски показания е установено,
че ищцата се е настанила в имота през март 1984 година и е започнала да го обработва и да
насажда дървета. Имотът е бил заграден и в същия е била построена барака/къщичка и е
била изградена сонда. През годините ищцата е идвала почти всяка седмица, обикновено в
събота и неделя, и редовно е поддържала имота. През годините нито общината, нито трети
лица не са предявявали претенции към имота. Осъществяваното владение е продължило
явно, спокойно, несъмнено, трайно и непрекъснато за срок от 10 години най-късно в периода
от 13.08.2007 г. до 13.08.2017 г., поради което предявеният положителен установителен иск
за собственост, основан на давностно владение по чл.79 ЗС, е основателен и следва да бъде
уважен.
Прието е, че с оглед основателността на предявения главен иск за собственост, не е налице
вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на евентуалния иск по чл.74, ал.1 ЗС за
заплащане на сумата от 11 916 лв., представляваща по-малката сума измежду направените
разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на извършени от
ищцата подобрения.
Въззивното решение е очевидно неправилно, тъй като се основава на практика на ВКС,

                                           3
която не е относима към случая по настоящото дело.
Практиката на ВКС, на която се е позовал въззивният съд, разглежда една тясна хипотеза на
земи извън регулационните планове на населените места, които не попадат в приложното
поле на ЗСПЗЗ – те не подлежат на възстановяване, съответно – не се включват в остатъчния
фонд по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ, ако не бъдат заявени за възстановяване. Част от тези земи не са
загубили селищния си характер, били са застроени с жилищни сгради и стопански
постройки и са ползвани като дворни места. Ако собствениците им са били членове на
ТКЗС, те са могли да запазят в реални граници правата си в размера и при условията,
посочени в ТР № 104/26.06.1964 г. на ОСГК на ВС. Други земи са имали земеделски
характер, но собствеността не е била отнета юридически и затова е могла е могла да бъде
запазена при условията на чл.12, ал.1 ЗСГ /отм./. В част от случаите собствеността върху
такива земеделски земи не е била отнета фактически нито чрез включването им в ТКЗС, ДЗС
и др. селскостопански организации, нито по реда на чл.12, ал.2 ЗСГ /отм./. Често
собствениците на такива земи не са притежавали легитимиращи документи, тъй като или са
ги закупували с частни писмени договори, или са ги владели в предвидения от закона срок,
но не са се снабдили с документи за собственост. Затова практиката на ВКС е приела, че
когато още към момента на обобществяването на земеделските земи в България такива земи
са били във владение на частни лица, макар и без документи за собственост, тези лица не са
изгубили правата си, поради което не са били длъжни да искат възстановяване на
собствеността по реда на ЗСПЗЗ, затова земите им не попадат в остатъчния фонд по чл.19,
ал.1 ЗСПЗЗ и съответно няма владение от тях срещу общината, поради което за снабдяване с
нотариални актове за собственост по давност в тези случаи не се разглеждат пречките по
чл.7, ал.1 ЗОС и § 1 ДР ЗДЗС.
Случаят по настоящото дело е друг. Ищцата претендира собственост върху земеделска земя,
попадаща в терен по § 4 ПЗР на ЗСПЗЗ въз основа на придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС с
начален момент на владението от 1984 г. Само ако владее срещу физическо лице, което е
запазило собствеността си при условията на разглежданите по-горе хипотези или което е
изкупило собствеността по реда на § 4а или § 4б ПЗР на ЗСПЗЗ, ищцата би могла да
придобие спорния имот по давност. Също ако владее срещу собственик, на когото правата са
възстановени по реда на ЗСПЗЗ /или негов правоприемник/, тя би могла да придобие имота
по давност при спазване на чл.5, ал.2 ЗВСОНИ. В останалите случаи, ако не е подадено
заявление за възстановяване на собствеността върху имота, той попада в остатъчния фонд
по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ и става общинска собственост с влизане в сила на плана за
земеразделяне и одобрената карта на съществуващите и възстановими реални граници. Ако
пък имотът не е имал друг собственик, той става общински по силата на чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ.
Както за земите по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ, така и за земите по чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ е приложима
забраната по чл.7, ал.1 ЗОС за придобиване по давност. Същото се приема и в решение №
184 от 20.01.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1012/2019 г., I г. о., което разглежда различните
хипотези, в които физическо лице може да придобие по давност земя, попадаща в терен по §
4 ПЗР на ЗСПЗЗ, като изключва такава възможност, ако земята е останала държавна или
общинска собственост, дори и да е частна държавна или общинска собственост. Аналогични


                                            4
са и разсъжденията в решение № 101 от 3.10.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4402/2017 г., II г. о.
Поради прилагането на неотносима практика на ВКС към настоящия случай съдът
неправилно е приел, че процесният имот е останал извън фонда по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ или
чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ и по тази причина неправилно е отказал да приложи забраната за
придобиване по давност по чл.7, ал.1 ЗОС за земи от общинския поземлен фонд.
Решаващият извод, че процесният имот е придобит от ищцата чрез давностно владение в
периода 2007 – 2017 г., е незаконосъобразен. По делото е изяснено, че имотът не е бил
заявен за възстановяване по реда на ЗСПЗЗ и няма данни да е бил владян от физическо лице
към момента на колективизацията и това владение да не е било отнемано през годините, та
да не е била необходима реституция. Следователно имотът попада или в остатъчния фонд по
чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ /ако е имал собственик към момента на колективизацията/, или във фонда
по чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ, ако не е имал собственик. И в двата случая такъв имот не може да
бъде придобит по давност и съдът следва служебно да отчете законовата пречка за това.
Неправилен е и другият мотив на въззивния съд, свързан с разпоредбата на чл.6 ЗС в
редакцията преди изменението с ДВ, бр.77/1991 г. и позоваването на част от мотивите на
решение № 102 от 28.11.2017 г. по гр. д. № 5053/2016 г. на ВКС, 2-ро гр. о., свързани с тази
редакция на чл.6 ЗС. Въпросът за собствеността на земи, които са се считали за държавна
собственост по силата на чл.6 ЗС в посочената стара редакция на закона, изобщо не стои по
настоящото дело. Съгласно представеното удостоверение № 9411/35 от 31.08.2015 г. на
областния управител на Област София за процесния имот № 172 в [населено място],
местността „Умни дол“, няма съставен АДС по реда на ЗДС. Вярно е, че в разписния лист,
съставен през 1995 г. във връзка с техническите дейности по възстановяване на
собствеността по ЗСПЗЗ за територията по § 4 ПЗР на ЗСПЗЗ в [населено място], за имот
[№] – ливада с площ от 79,050 дка, в която се включва процесният имот [№] /виж
заключение на в. л. инж. Л. М./, е отразено, че е с неустановен собственик. Това обаче не
насочва към държавната собственост по старата редакция на чл.6 ЗС, тъй като към този
момент текстът на чл.6 ЗС е изменен и още от 1991 г. е отпаднало правното положение, че
имотите и вещите, които нямат друг собственик, стават държавна собственост. Още от 1991
г. важи другото правно положение по чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ – че земеделската земя, която не
принадлежи на граждани, юридически лица или държавата, е общинска собственост.
Именно по тази причина в плана на новообразуваните имоти за процесната местност по § 4
ПЗР на ЗСПЗЗ от 2007 г. процесният имот [№] е записан като общинска собственост. Както
беше посочено по-горе, имотите от общинския поземлен фонд не могат да бъдат
придобивани по давност на основание чл.7, ал.1 ЗОС. Без значение в случая е
обстоятелството, че в съставения АОС за процесния имот правното основание по чл.25, ал.1
ЗСПЗЗ не фигурира, нито е въведено от общината с отговора на исковата молба. Ищцата е
тази, която се позовава на придобивна давност и ако съдът установи законова пречка за
настъпването на последиците на придобивната давност, трябва служебно да се позове на
нея.
Неотносима към спора по настоящото дело е практиката на ВКС, която се сочи в писмената
защита на Л. Б. пред ВКС. В решение № 21 от 4.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1327/2009 г., II


                                             5
г. о., и решение № 427 от 21.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3255/2008 г., II г. о., е прието, че
общината, която отрича възможността неин земеделски имот да бъде придобит по давност
по причина, че той попада в приложното поле на чл.19 ЗСПЗЗ, трябва да докаже
възражението си, като докаже, че имотът е бил включен в ТКЗС или отнет или одържавен в
някоя от хипотезите на чл.10 ЗСПЗЗ. Пояснено е, че ищецът не носи доказателствената
тежест да установи обстоятелството, че имотът не е подлежал на възстановяване по реда на
ЗСПЗЗ. Тези разяснения на ВКС са дадени в контекста на разглежданата хипотеза, при която
ищецът е твърдял, че имотът не е подлежал на реституция по ЗСПЗЗ, съответно не е бил
включен във фонда по чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ, защото е не е бил отнеман фактически и
юридически от неговия собственик. Както беше прието по-горе, случаят по настоящото дело
не е такъв. Другото решение № 60138 от 8.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1609/2021 г., I г. о.,
не подкрепя тезата на ответницата, че е могла да придобие по давност спорния имот,
 напротив, оборва я. В решението съставът на ВКС е споделил казаното в решение № 184 от
20.01.2020 г. по гр. д. № 1012/2019 г. на ВКС, I г. о., според което физическо лице, което не е
било ползвател, нито пък собственик на земеделски имот преди възстановяване на
собствеността по ЗСПЗЗ, не може да придобие по давност поземлен имот, попадащ в
територия по § 4 ПЗР на ЗСПЗЗ, ако имотът е останал държавна или общинска собственост,
поради забраната за придобиване по давност на земите от общинския поземлен фонд,
установена в разпоредбата на чл.7, ал.1 ЗОС и поради мораториута върху придобивната
давност (спирането й), установен с разпоредбата на § 1 ДР към ЗД на ЗС. Същото се приема
и от настоящия състав на ВКС. Решение № 428 от 9.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1944/2023
г., II г. о., разглежда хипотеза, при която едно лице придобива по давност имот в терен по §
4 ПЗР на ЗСПЗЗ, възстановен на друго лице с решение на Поземлената комисия преди
изменението на чл.14, ал.1, т.3 ДСПЗЗ с ДВ, бр. 68/1999 г. По настоящото дело такава
хипотеза не се разглежда. Изцяло неотносима е практиката, според която съдът не може да
разглежда факти и обстоятелства, на които страните не се позовават. В случая съдът е бил
длъжен да се позове на забраната по чл.7, ал.1 ЗОС за придобиване на спорния имот по
давност, след като по делото е изяснено, че той е включен в общинския поземлен фонд,
независимо от това на какво основание – чл.19, ал.1 ЗСПЗЗ или чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ.
По изложените съображения въззивното решение в частта по главния иск по чл.124, ал.1
ГПК е неправилно. То следва да бъде отменено и искът за собственост на имот [№] следва
да бъде отхвърлен на предявеното придобивно основание чл.79, ал.1 ЗС.
Отхвърлянето на главния иск налага разглеждането на евентуалния иск по чл.74, ал.1 ЗС за
заплащане на подобренията в имота. Съгласно приетата по делото експертиза, стойността на
подобренията и увеличената стойност на имота вследствие на подобренията съвпадат –
сумата е 11916 лв. Това е сумата, която следва да бъде присъдена в нейната равностойност в
евро, заедно със законната лихва от подаване на исковата молба.
При този изход на делото на страните следва да се присъдят разноските за всички
инстанции, като се отчете окончателния изход на делото, както и обстоятелството, че са
предявени два иска в условия на евентуално съединяване. На ищцата следва да се присъдят
само разноските, направени във връзка с евентуалния иск, който е уважен, а на ответника –


                                              6
разноските, свързани с главния иск, който е отхвърлен.
Ищцата е направила разноски по евентуалния иск само в първата инстанция – 476,64 лв.
държавна такса, 350 лв. за оценителна експертиза и 900 лв., представляващи 1/2 от
заплатеното адвокатско възнаграждение в размер на 1800 лв. по двата иска. Общо
разноските на ищцата по евентуалния иск са 1726,64 лв. или 882,82 евро. Адвокатското
възнаграждение, заплатено от ищцата за въззивното и за касационното производство, е
свързано изцяло със защитата по главния иск, който е отхвърлен.
Ответната община е направила разноски по главния иск както следва: 350 лв. за
експертизата на вещото лице М. и 80 лв. държавни такси за производстното пред ВКС.
Следва да се присъди и юрисконсултско възнаграждение за трите инстанции, като за първата
инстанция то се определя на сумата от 150 лв., тъй като там защитата е била и по главния и
по евентуалния иск, а за втората и третата инстанция – по 300 лв., тъй като там защитата е
била само по главния иск. Общо за всички инстанции разноските на ответника са 1180 лв.
или 603,32 евро.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 3875 от 28.06.2024 г. по в. гр. д. № 11153/2022 г. на Софийски градски
съд и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. И. Б. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] срещу
Столична община-Район П., [улица], иск по чл.124, ал.1 ГПК за установяване правото на
собственост на ищцата на основание чл.79, ал.1 ЗС върху ПИ с идентификатор [№] с площ
от 597 кв. м. по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-46/18.08.2011 г. на
изпълнителния директор на АГКК, находящ се в СО – район П., в. з. „Умни дол“, [населено
място], при съседи ПИ [№]; [№], [№], [№].
ОСЪЖДА Столична община-Район П., [улица], да заплати на основание чл.74, ал.1 ЗС на Л.
И. Б. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата от 6092,55 евро / шест хиляди
деветдесет и две евро и петдесет и пет евроцента/, представляваща разноски за подобрения в
ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място] – изграждане на нова ограда от
телена мрежа на ст.бетонни и метални колове; 5 бр. плодни дръвчета; направа на сондаж;
изграждане на шахта с хидрофор и контейнер за вода, подравняване на терена, разораване и
облагородяване на земята, заедно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 29.01.2021 г., до окончателно изплащане на сумата.
 ОСЪЖДА Столична община-Район П., [улица], да заплати на Л. И. Б. от [населено място],
[жк], [жилищен адрес] сумата от 882,82 евро /осемстотин осемдесет и две евро и осемдесет
и два евроцента/ - разноски по иска с правно основание чл.74, ал.1 ЗС.
ОСЪЖДА Л. И. Б. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Столична
община-Район П., [улица], сумата от 603,32 евро /шестотин и три евро и тридесет и два
евроцента/ - разноски по иска за собственост.
Решението не подлежи на обжалване.




                                            7
    Председател: _______________________

       Членове:

              1. _______________________

              2. _______________________




8