Придобивна давност и преговори за закупуване на реституиран имот

Текстът на акта

                                   РЕШЕНИЕ
                                       № 178
                               гр. София, 17.03.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГО 3-ТИ СЪСТАВ, в
публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста
година в следния състав:


                                 Председател: Камелия Маринова
                                 Членове:     Веселка Марева
                                              Диана Коледжикова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Диана Коледжикова Касационно гражданско
дело № 20258002100604 по описа за 2025 година



Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по подадена от името на Н. Д. К., К. М. С., Д. М. С., Д. П. В. и А. П. М. чрез
адвокат В. Г. касационна жалба с вх.№ 32827 от 17.12.2024 г. срещу решение № 1103 от
05.11.24 г., постановено от Софийски апелативен съд по гр.дело № 807/2024 г. по описа на
същия съд, с което потвърдено е решение № 261359 от 12.12.2023 г. по гр.д. № 336/2020 г. по
описа на Софийския градски съд за признаване за установено, че „Слатина-Булгарплод“
ООД е собственик на основание давностно владение на поземлен имот с идентификатор ***
по КККР, и за отмяна на констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот
№ 45, том V, peг. № 13145, дело № 760 от 09.07.2014 г. на нотариус peг. № * на НК.
Касаторите правят оплаквания за неправилност поради нарушения на материалния и
процесуалния закон и необоснованост. Оспорват извода, че ищцовото дружество е
придобило по давност процесния имот. Считат, че въззивният съд не е съобразил значението
на постановените в административното производство решения на СГС и ВАС касателно
субективния елемент на упражняваното от дружеството владение; както и значението на
водените преговори за продажба или замяна на имота за прекъсването на придобивната
давност при признание правата на реституираните собственици. Оспорен е и изводът за


                                            1
добросъвестност на владението на ищеца.
Ответникът по касация „Слатина - Булгарплод“ ООД изразява становище за неоснователност
на жалбата.
Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срок и от легитимирана страна
с правен интерес да обжалва неизгодно за нея решение.
С определение от № 5395 от 25.11.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно
обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК за проверка
съответствието му с решение № 97 от 29.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 431/2010 г., II г. о. по
материалноправния въпрос дали договор за приватизационна продажба на 100% от акциите
на общинско дружество представлява годно правно основание по смисъла на чл. 70, ал. 2
ЗС, за да се приеме добросъвестност в лицето на купувача, владелец на имот, който е
ползван от приватизираното дружество?
На основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК обжалването е допуснато и за отговор на въпросите:
Дали преговори, при които една от страните изрично е признала правото на собственост на
другата страна, предлагала е да го закупи, съответно замени, предлагала е и сключването на
предварителен договор по чл. 15 ЗУТ, водят до за прекъсване на давността на основание чл.
116, б. „а“ ЗЗД поради признание на чуждото право? Дали воденето на преговори с
реституираните собственици не води до деквалифициране на владението като явно и
спокойно?
Обжалването е допуснато и поради съмнение за очевидна неправилност на изводите на
въззивния съд във връзка с правоприемството на ищцовото дружество от държавата и
противопоставимостта на решението на административния съд, постановено в производство
на пряк съдебен контрол.
В съдебно заседание касаторите поддържат чрез процесуалния си представител жалбата и
развиват съображения по въпросите, по които е допуснато обжалването; представителят на
ответника по касация оспорва касационната жалба и излага съображения за потвърждаване
на въззивното решение.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в
рамките на наведените основания, установи следното:
Въззивният съд е разгледал установителни искове с правно основание чл.124 ГПК вр. чл.17а
ЗППДОбП /отм./ - главен и чл.79 ЗС – евентуален, предявени от „Слатина - Булгарплод“
ООД срещу Н. Д. К., К. М. С., Д. М. С., С. Т. В., Д. П. В. и А. П. М. относно правото на
собственост на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място], район
„*“, [улица], с площ 1 453 кв.м. Ответниците противопоставили правото си на собственост,
възникнало по силата на решение на ОСЗГ „Панчарево“ от 22.01.2004 г. за възстановяване
собствеността върху имота на наследниците на Д. В. П..
Въззивният съд установил, че процесният имот представлявал част от поземлен имот с площ
от 376 286 кв.м., който бил одържавен и впоследствие включен в капитала на „Булгарплод“
ЕАД, регистрирано на 03.06.1994 г. Съдът установил, че с разпореждане на МС от
21.12.1993 г. „Булгарплод“ – София град, в чийто баланс е бил включен имотът, е
преобразувано в "Булгарплод" ЕАД с държавно имущество. Дружеството е регистрирано с


                                             2
решение № 1/03.06.1994 г. по ф.д. № 1396/1994 г. на СГС, като считано от вписването на
това решение имотът е изгубил своя държавен характер и е станал частен.
Като приел, че предявеният главен иск е неоснователен, защото последващите
разпореждания с имота в полза на Столична община нямали вещно - прехвърлителен ефект,
съответно при сключване на приватизационния договор със Столична община за продажба
на 100% от капитала на „Слатина - Булгарплод“ ЕАД правото на собственост върху имота
не е придобито от ищеца, въззивният съд е разгледал евентуално заявеното от ищеца
придобивно основание – давностно владение.
При произнасяне по евентуалния иск за изтекла в полза на ищеца придобивна давност въз
основа на годно правно основание, без да знае, че праводателят Столична община не е
собственик, въззивният съд изложил становище по искането за осъществяване на косвен
съдебен контрол върху Решение № 356 от 22.01.2004 г. на ОСЗГ - Панчарево за
възстановяване правото на собственост на процесния имот в полза на ответниците. Посочил,
че решението на ВАС, постановено в производство на пряк съдебен контрол, е задължително
за държавата и нейните органи, поради което е недопустимо в производство по предявен иск
за собственост на гори и земи от или срещу държавата, гражданският съд да упражни върху
него косвен съдебен контрол за нищожност и материална незаконосъобразност. Добавил, че
това се отнася както за държавата, която е участвала в административното съдебно
производство чрез своите органи, така и за лицата, които черпят права от нея, тъй като те не
могат да имат повече права от праводателя си. Съдът приел, че процесният имот е бил
държавна собственост, включена в имуществото на държавно предприятие, впоследствие
преобразувано в еднолично търговско дружество с държавно имущество, като след
приключване на реституционната процедура по реда на ЗСПЗЗ и след успешното
провеждане на пряк съдебен контрол на решението на поземлената комисия с имота са
извършени разпореждания, от които ищецът черпи права. По тези съображения въззивният
съд споделил извода на СГС, че съдът е обвързан от решението на административния съд и
косвен съдебен контрол на същото в настоящото производство е недопустим.
Прието е, че с издаването на скица на имота на 27.05.2005 г. от район Слатина е завършила
реституционната процедура, следователно реституцията е приключила преди
приватизацията от 2007 г., затова решението на ОСЗГ Панчарево е противопоставимо на
купувача в приватизационната процедура.
Въззивният съд приел за установено, че процесният имот попада в терен на „Слатина –
Булгарплод“, който е ограден и се ползва за складова база. Прието е, че ищцовото дружество
е владяло явно и спокойно имота през периода след 27.05.2005 г., от която дата е прието, че е
завършена реституционната процедура в полза на ответниците и е започнала да тече
придобивна давност спрямо тях.
Съдът намерил, че владението на дружеството било добросъвестно при липса на данни да е
знаело към момента на реституционната продажба по договора от 15.12.2007 г., че
придобива права от несобственик, както и да е знаело за правата на реституираните
собственици. Посочено е, че както преобразуването и приватизацията по реда на чл.17а
ЗППДОП отм., така и апортната вноска в капитала на праводателя на ищеца, представляват


                                             3
годни правни основания, обосноваващи добросъвестност на владелеца. Затова е прието, че
давността е изтекла през периода 27.05.2005 г. - 27.05.2010 г. По въпроса дали придобивната
давност на ищеца е прекъсната с предявяването на иска с подадената от него искова молба е
посочено, че придобивната давност в този случай може да се прекъсне само с насрещен иск
или с правоизключващо възражение, каквото е направено с отговорите на ответниците,
подадени на 15.04.2021 г. и 15.03.2022 г.
Изложени са съображения за неоснователност на довода на ответниците, че водените през
2009-2011 г. преговори за изкупуване или замяна на имота са прекъснали давността, тъй като
представлявали признание на владелеца, че не е собственик на имота. Посочено е, че
воденето на преговори за придобиване на имота чрез сделка не опровергава намерението за
своене на имота, нито представлява отказ от позоваване на придобивна давност, тъй като не
е равносилно на признание по смисъла на чл.116, б.“а“ ЗЗД.
По основанията за допускане на касационното обжалване.
По въпроса възможно ли е договор за приватизация да постави начало на добросъвестно
владение по смисъла на чл.79, ал.2 ЗС в решение № 97 от 29.03.2011 г. на ВКС по гр. д. №
431/2010 г., II г. о. е прието, че разпоредбата намира приложение само по отношение на
имуществото, предмет на разпоредителната сделка, на която се основава твърдението за
добросъвестност. Ако предмет на разпореждане с договора за приватизация са дялове от
дружество с ограничена отговорност или акции от акционерно дружество, купувачът не
може да се ползва от правата на добросъвестния владелец по отношение на имуществото,
собственост на дружеството, тъй като не това имущество е предмет на извършеното
разпореждане. Това разрешение се възприема от настоящия състав и следва да се приложи
при решаване на спора по делото.
По въпроса за преговорите и прекъсването на придобивната давност. В решение № 31 от
15.01.2024 г. по гр.д. № 21/2023 г. на І г.о. и решение № 50160 от 20.01.2023 г. по гр. д. №
504/2022 г. на І г.о. на ВКС е прието, че воденето на преговори от владелеца за придобиване
на един имот на деривативно основание не опровергава намерението за своене на този имот.
Ако преговорите не са довели до сключване на договор с вещно-прехвърлително действие,
не е налице отказ от правото на владелеца да се позове на придобивна давност, нито е
опровергано намерението за своене на същия имот. Настоящият състав на ВКС споделя
цитираната практика, според която воденето на преговори за придобиване на имот чрез
сделка не опровергават намерението за своене на имота. Такива преговори не съставляват
основание за прекъсване на придобивната давност по смисъла на чл.116, б.“а“ ЗЗД, освен ако
не съдържат ясно и недвусмислено изявление на упражняващия фактическа власт, че не
държи имота за себе си, а за лицето, с което преговаря. Законът въвежда в чл.69 ЗС
презумпция за своене на държаната вещ. За да бъде оборена тази презумпция, следва да се
установи, че вещта се държи за другиго. Съзнанието на държателя, че не държи имота за
себе си, следва да е намерило външна проява и не се предполага само поради факта на
участие в преговори за закупуване на имота. В този смисъл е и правната теория –
„Владението се изгубва с появата на обратно намерение на това, което е съществували при
придобиването му. Владелецът трябва да изяви воля да не държи повече за себе си.“ (Таджер,


                                             4
В., Вещно право на Република България. Част четвърта. Владение. 3 изд. С., Софи-Р, 2001, с.
31); „Владението се изгубва … само ако владелецът изрази воля за изгубване на владението“
(Венедиков, П., Система на българското вещно право, 3 прераб. изд., съобразено с
промените в законодателството. С., Университетска печатница, 1947 (фототипно издание С.,
7М График АД, 1991), с. 50.
Доколкото владелецът не е обективирал външно волята си да държи имота за
реституираните собственици, воденето на преговори с тях не води до деквалифициране на
владението като явно и спокойно. Ако тези две характеристики на владението са налице при
началното му установяване, участието в преговори за придобиване на имота чрез сделка не
променя качеството на владението. Съображенията за това са следните:
Владението е явно, когато не е установено по скрит начин, не се упражнява тайно, по начин,
който не разкрива ясно намерението на владелеца да държи вещта като своя. То е спокойно,
когато не е установено с насилие и когато не се оспорва с насилие по начин да смути
намерението за своене на вещта.
Скритостта може да се отнася както до упражняването на фактическата власт (corpus), така и
до субективния елемент, намерението за своене (animus). В хипотезата на преговори
въпросът за явността на владението касае субективния елемент, защото упражняването на
фактическата власт е явно. Воденето на преговори от владелеца за придобиване на имота
чрез сделка не може по принцип да се приравни на отказ да се свои имотът, нито
опровергава това намерение. За да се приеме в тази хипотеза, че владението не е явно,
следва да се опровергае презумпцията на чл.69 ЗС – да се установи, че упражняващият
фактическа власт признава, че държи имота за другиго; че е налице правно основание за
държането на имота. Воденето на преговори на упражняващия фактическа власт с лицето,
претендиращо да е собственик на имота, не съставлява правно основание за държане на
имота, следователно в тази хипотеза презумпцията на чл.69 ЗС не е опровергана.
Ако при установяването му владението е било спокойно, воденето на преговори не води до
неговото опорочаване Спокойното владение е опорочено само, когато е смутено с насилие за
отнемане на фактическата власт.
Обжалването е допуснато и на основание чл.280, ал.2, предл. посл. ГПК във връзка с
изводите на въззивния съд, че влязлото в сила решение на ВАС, постановено в производство
на пряк съдебен контрол, е противопоставимо на ищеца. Тези изводи са очевидно
неправилни предвид приетото, че решението на административния съд по жалба срещу
заповедта на кмета по чл.11, ал.4 ППЗСПЗЗ е постановено през 2003 г., а правоприемството
от държавата е настъпило при следващи разпореждания, от които ищецът черпи права.
Същевременно е констатирано, че процесният имот е бил държавна собственост; бил
включен в имуществото на държавно предприятие, впоследствие преобразувано в
еднолично търговско дружество с държавно имущество през 1994 г. С оглед приетата от
съда хронология очевидно неправилен е изводът, че правоприемството е настъпило след
съдебното производство пред административния съд, доколкото с вписване на решението за
регистрация на "Булгарплод" ЕАД, в чийто капитал е бил включен имотът, той е престанал
да бъде държавна собственост. Правоприемството от държавата настъпва през 1994 г., а


                                            5
производството пред административния съд е приключило през 2003 г.
В тази връзка е очевидно неправилен и изводът, че ищецът е обвързан от постановеното
решение на ВАС в производство, в което не е участвал.
По основателността на касационната жалба:
С оглед отговора на втория правен въпрос, по който е допуснато касационното обжалване,
изводите на въззивния съд относно водените преговори и значението им за придобивната
давност са правилни. Участието в преговори с ответниците за закупуване или замяна на
имота не съставлява основание за прекъсване на придобивната давност по чл.116, б.“а“ ЗЗД,
тъй като не се установява ищецът да е изявил воля да държи имота за тях, а не за себе си.
Предвид отговора на първия въпрос, неправилен е правният извод, че приватизационният
договор от 15.12.2007 г., с който Столичният общински съвет е продал всички 333 841 броя
поименни акции в размер на 100% от капитала на „Слатина – Булгарплод“ ЕАД на
Консорциум „Слатина – Булгарплод“ ДЗЗД придава на купувача качеството на
добросъвестен владелец и поставя начало на кратката придобивна давност.
Неправилно е и становището, че е недопустим косвен съдебен контрол върху решение № 356
от 22.01.2004 г. на ОСЗГ - Панчарево за възстановяване правото на собственост на
процесния имот в полза на ответниците, тъй като решението на административния съд, с
което е упражнен пряк съдебен контрол обвързвало ищеца като правоприемник на
държавата поради това, че правоприемството от държавата е настъпило след провеждане на
административното производство. Този извод е очевидно неправилен като противоречащ с
фактическата констатация, че държавното предприятие „Булгарплод“, в чийто капитал е бил
включен процесният имот, е преобразувано в „Булгарплод“ ЕАД през 1994 г.
От момента на преобразуване на държавното предприятие „Булгарплод“ през 1994 г. в
„Булгарплод“ ЕАД собствеността върху имотите, включени в капитала на търговското
дружество, се е трансформирала от държавна в корпоративна по силата на чл.17а ЗППДОбП
/отм./ Съгласно посочената разпоредба, при преобразуваните държавни предприятия в
еднолични търговски дружества с държавно имущество, имуществото, предоставено за
стопанисване или управление на тези предприятия с акта на преобразуването, се предоставя
в собственост на тези дружества, освен ако в него не е предвидено друго.
Когато заповедта на кмета по чл. 11, ал. 4 ППЗСПЗЗ е била предмет на пряк съдебен
контрол, постановеното решение обвързва държавата и нейните правоприемници. При спор
за собственост, в който постановеното от ОСЗ решение за възстановяване на собствеността
върху незастроената част се противопоставя на страна, която черпи права от държавата,
въпросът за наличието на строителство, съставляващо пречка за реституция по смисъла на
чл. 10, ал. 7 и чл. 10 б, ал. 1 ЗСПЗЗ, не може да бъде пререшаван, ако правоприемството е
настъпило в хода на делото по чл. 11, ал. 4 ППЗСПЗЗ или след постановяване на съдебното
решение по този спор. Когато правоприемството предхожда делото по чл. 11, ал. 4
ППЗСПЗЗ, постановеното решение е непротивопоставимо на правоприемника на държавата.
В тези случаи приложима е практиката, обективирана в решение № 195 от 10.11.2016 г. по
гр. д. № 2396/2016 г. на ВКС, І г. о. и решение № 67 от 10.04.2014 г. по гр. д. № 5615/2013 г.
на ВКС, І г. о., съгласно която косвеният съдебен контрол за законосъобразност върху


                                              6
административни актове по чл. 17, ал. 2 ГПК е допустим, когато такъв акт се противопоставя
на страна по делото, която не е била участник в административното производство по
издаването и обжалването му. В Тълкувателно решение № 5/2011г. на ОСГК на ВКС е
прието, че решението на административния съд, постановено в производство на пряк
съдебен контрол, е задължително за държавата, затова е недопустимо в производство по
предявен иск за собственост на гори и земеделски земи от или срещу държавата
гражданският съд да упражни върху него косвен съдебен контрол за нищожност и
материална незаконосъобразност. В случая правоприемството от държавата е настъпило
преди реституцията на поземления имот през 2004 г., респ. преди съдебното производство
по обжалване заповедта на кмета по чл.11, ал.4 ППЗСПЗЗ. Следователно постановеното
решение на административния съд не обвързва гражданския съд при решаване на спора за
материални права.
С оглед възражението на ищцовото дружество за нищожност на решението на ОСЗГ
Панчарево и за липсата на предпоставки за реституция на имота поради реализирано в него
мероприятие, гражданският съд следва да осъществи косвен съдебен контрол за
материалната му законосъобразност. В настоящия случай ищецът не е участвал в
административното производство по издаване на решение № 356 от 22.01.2004 г. на ОСЗГ -
Панчарево за възстановяване правото на собственост, както и като страна в съдебното
производство по реда на чл.11, ал.4 ППЗСПЗЗ. Към този момент имотът е включен в
капитала на „Слатина – Булгарплод“ ЕАД. Ето защо косвеният съдебен контрол по
отношение на него е процесуално допустим. Неоснователно е възражението на
жалбоподателите, че ищцовото дружество е обвързано от това решение. При упражняването
на косвен съдебен контрол настоящият съдебен състав намира, че решение № 356 от
22.01.2004 г. на ОСЗГ - Панчарево е постановено в нарушение на чл.10б от ЗСПЗЗ, тъй като
от събраните по делото доказателства безспорно се установи, че е била налице пречка по
смисъла на чл.10б ЗСПЗЗ за възстановяване на собствеността върху процесния имот. В
случая по категоричен начин се установи, че възстановеният по реда на земеделската
реституция имот е част от имот, върху който е осъществено мероприятие – зеленчукова
борса и е застроен – асфалтова площадка, която е строително съоръжение, обслужващо
основните сгради на Зеленчуковата база в кв. Слатина, София. Налице са били
съществуващи към момента на реституцията пречки по чл.10б, ал.1 ЗСПЗЗ, което обуславя
незаконосъобразност на решението. На първо място, върху терена от 376 286 кв. м.,
представляващ имот с пл. № -, к.л. *,*, в който попада изцяло и процесният имот с пл. № *
по регулационния план от 1978 г., е осъществено комплексно благоустройствено
мероприятие върху земеделска земя преди влизане в сила на ЗСПЗЗ /01.03.1991 г./, което
представлява пречка за реституцията на земята. Разпоредбата на чл. 10б, ал. 1 ЗСПЗЗ
определя обективния факт на извършено строителство или на осъществено мероприятие на
държавата като пречка за възстановяване на собствеността върху земята в реални граници
по реда на ЗСПЗЗ.
По делото е установено, че възстановеният на ответниците по реда на ЗСПЗЗ имот със стар
пл. № * попада в границите на имота, отреден за строителство на ДСО „Булгарплод“, на база


                                            7
на който е отредено УПИ *. От ангажираните писмени доказателства и от заключението на
вещото лице по приетата съдебно-техническа експертиза се установява, че изграденото в
терена на ищеца строителство съответства на предвидените в Генплана, изпълняващ ролята
на застроителен план, сгради и съоръжения, пътища и площадки, озеленяване и др., което
налага несъмнения извод, че Зеленчуковата база е изградена като комплексен обект,
съответстващ на отреждането. Следователно мероприятието, за което е отчужден теренът, е
реализирано. Неоснователно е възражението на ответниците, че възстановеният им от ОСЗГ
- Панчарево имот е свободен от застрояване и мероприятията, предвидени в ЗРП, не са
проведени. Същият попада върху затревени площадки и асфалтови алеи, представляващи
амбалажно стопанство, което е част от реализираното мероприятие Зеленчукова база на ДСО
Булгарплод.
Незаконосъобразното решение на органа по земеделска реституция не е годно да възстанови
в лицето на ответниците права върху процесния имот. Изложеното налага извод, че не е
имало пречка придобивна давност за ищеца да тече през посочения от него период с начало
1994 година и с изтичането на десет години упражнявано владение за дружеството да е
възникнало право на собственост върху процесния имот. От вписването на решението за
регистрация на „Булгарплод“ ЕАД на 03.06.1994 г. имотът е изгубил държавния си характер
и е бил годен обект на придобивна давност. Владението върху същия се е предавало от
предходния владелец последователно на „Слатина-Булгарплод“ ЕАД (от 1997 г.) и „Слатина-
Булгарплод“ ООД (от 2007 г.) Десетгодишният срок е изтекъл на 03.06.2004 г. и от този
момент с оглед позоваването на изтеклата давност, направено с исковата молба по
настоящото дело, в полза на владелеца „Слатина - Булгарплод“ ЕАД е възникнало правото
на собственост върху имота на оригинерно основание. Като правоприемник на последното,
ищецът се легитимира като собственик на имота.
Изводите на касационната инстанция съвпадат като краен резултат с постановеното въззивно
решение, с което са признати правата на ищеца върху процесния имот. Ето защо то трябва да
бъде потвърдено.
С оглед изхода от спора в полза на ответника по касация се дължат разноски настоящата
инстанция в размер 6358,80 лева. На основание чл.12 ЗВЕРБ сумата следва да се присъди в
евро – 3251,20 евро.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение
                                 РЕШИ:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 1103 от 05.11.24 г., постановено от Софийски апелативен съд
по гр.дело № 807/2024 г.
ОСЪЖДА Н. Д. К., К. М. С., Д. М. С., Д. П. В. и А. П. М. да заплатят на „Слатина-
Булгарплод“ ООД общо 3251,20 (три хиляди двеста петдесет и едно 0,20) евро - разноски
пред касационната инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
                                                 Председател: _______________________

                                                     Членове:

                                           8
    1. _______________________

    2. _______________________




9