Изкупуване на право на строеж и идеални части от парцел преди груб строеж

Текстът на акта

                                  РЕШЕНИЕ
                                       № 61
                               гр. София, 02.02.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети
октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:


                                 Председател: Снежанка Николова
                                 Членове:     Гергана Никова
                                              Соня Найденова

при участието на секретаря Т. К. Иванова
като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело
№ 20238002103364 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 290 – чл. 293 ГПК.
С Определение № 3308 от 27.06.2024 г., постановено по настоящото дело по реда на чл. 288
ГПК, е допуснато касационно обжалване на въззивно Решение № 65 от 19.04.2023 г. по
в.гр.д.№ 66/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив, 3-ти гр.състав.
С въззивното решение е потвърдено Решение № 214 от 18.11.2022 г. по гр.д.№ 119/2022 г. по
описа на Окръжен съд – Кърджали, с което е отхвърлен предявеният от К. В. С. срещу „СР
Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на правото на строеж
върху обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПИ с идентификатор № *** по
КККР на [населено място], с адрес: [населено място], [улица], съобразно одобрените
архитектурни проекти и Разрешение строеж № 24 от 12.02.2018 г. на гл. архитект на Община
Кърджали „Многофамилна жилищна сграда с магазини“ в УПИ *-*, кв. 70 по ЗРП на ЦГЧ на
[населено място], а именно: магазини №№ 1, 2 и 3, апартаменти №№ 2, 3, 4, 6, 8, 12, 13, 14,
15, 16, както и идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на ползване
за паркоместа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, ведно с прилежащите към процесните обекти 70,33%
идеални части от ПИ с идентификатор № *** и ведно с право на реално ползване на всички
предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти паркоместа, разположени в
северната част на ПИ № ***, в свободната дворна площ от 196 кв.м., а именно №№ 13, 14,
15, 16, 17, като К. В. С. замени купувача „Гюрстрой“ ЕООД - гр. Кърджали по продажбата,

                                            1
извършена с Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от
недвижим имот № 156, том I, рег.№ 7519, дело № 152/2022 г. на Нотариус с рег.№ *, срещу
заплащане на действително уговорената между „СР Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД цена от
106 000 лв.
Касаторката К. В. С., представлявана от адвокат И. Н. от АК – П., счита, че в случая са
налице всички предпоставки за уважаване на предявения иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, в който
смисъл са и правилно установените от въззивния съд факти. Съдът неправилно е обвързал
основателността на иска с преценка за предназначението на дворното място като
принадлежност към предвидената за построяване сграда. Визираната от въззивния съд
етажна собственост не съществува, тъй като сградата не е изпълнена в „груб строеж“,
поради което поземленият имот не е загубил своя самостоятелен статут. Действително, чл.
181, ал. 1 ЗУТ предвижда, че правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж, което обаче не изключва приложението на ЗС. Нормата само
определя вида на вещното право, което може да бъде обект на сделки преди завършване на
сградата. След като сградата не е завършена, то правото на строеж е функция на правото на
собственост върху земята и приложение следва да намери правилото на чл. 33 ЗС. Счита, че
в случаите, когато правото на строеж е прехвърлено заедно с определена като
„принадлежаща“ идеална част от правото на собственост, то задължително е спазване на
изискванията на чл. 33 ЗС. Намира за неправилен и изводът относно невъзможността искът
по чл. 33, ал. 2 ЗС да бъде уважен частично – само по отношение на продадената идеална
част от поземления имот, който не представлява обща част към несъществуваща сграда.
Моли да се постанови отменяване на въззивното решение, като ВКС да уважи изцяло
предявения иск. Претендира разноски за трите инстанции.
Ответниците по касация „СР Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД, представлявани от адвокат Т.
Б. от АК – К., оспорват касационната жалба. Поддържат, че при прехвърляне на право на
строеж в хипотезата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ нормите на чл. 66, ал. 1 и чл. 33, ал. 1 ЗС не
намират приложение, тъй като не се извършва прехвърляне на право на собственост върху
вече построена сграда и право на собственост върху част от недвижим имот. Споделят
тълкуването, направено от въззивния съд в обжалваното решение, обосноваващо отхвърляне
изцяло на предявените претенции. Молят въззивното решение да бъде оставено в сила.
Претендират присъждането на разноски за защитата пред ВКС. Възразяват за прекомерност
на разноските, направени от насрещната страна.
Състав на ВКС, Второ отделение на Гражданската колегия, след преценка на данните по
делото и доводите на страните, в правомощията си по чл. 290 ГПК и чл. 293 ГПК, намира
следното:
С обжалваното решение въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че с
нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот и доброволна делба на
права на строеж № 35 от 17.07.2018 г. ищцата и още две физически лица - А. Ф. и Н. К., са
прехвърлили на „Тера-кж“ ЕООД собствеността общо върху 70,33% идеални части от техния


                                           2
съсобствен недвижим имот с идентификатор ***. А. Ф. е прехвърлил 35,34% идеални части
от своите 56% идеални части, Н. К. е прехвърлил 14,49% идеални части от своите 22%
идеални части и ищцата е прехвърлила 20,50% идеални части от своите 22% идеални части
срещу задължението на дружеството със свои средства и за своя сметка да проектира и да
построи съобразно одобрените архитектурни проекти и Разрешение за строеж № 24 от
12.02.2018 г. и да предаде на прехвърлителите описаните в дялове I, II и III по нотариалния
акт самостоятелни обекти в разрешената да се построи в имота многофамилна жилищна
сграда с магазини. Страните като съсобственици при посочени квоти (20,66 % идеални части
за А. Ф., 7,51% идеални части за Н. К., 1,50% идеални части за ищцата и 70,33% идеални
части за „Тера-кж“ ЕООД) са сключили доброволна и безвъзмездна делба на права на строеж
на съсобствените си самостоятелни обекти от предвидената за изграждане в имота
многофамилна жилищна сграда с магазини, като в дял I за А. Ф. е договорено да получи и да
стане собственик на правото на строеж върху един магазин, два апартамента и посочени в
три пункта идеални части от подземния паркинг-гараж с разпределено право на реално
ползване на три паркоместа; в дял II за Н. К. е договорено да получи и да стане собственик
на правото на строеж върху един апартамент и 15,92/383,29 идеални части от подземния
паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на едно паркомясто; в дял III за
ищцата е договорено да получи и да стане собственик на правото на строеж върху
14,01/383,29 ид.части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване
на паркомясто № 10. В дял IV е посочено за кои обекти дружеството получава в дял и става
собственик на правото на строеж, а именно: 3 магазина (№№ 1, 2 и 3), 12 апартамента (№№
2, 3, 4, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 и 16), както и посочени в 7 пункта идеални части от
подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа (№№ 1, 2,
3, 4, 5, 6 и 12). Договорено е още, че дружеството ще има правото на реално ползване на
всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти паркоместа,
разположени в северната част на ПИ (№№ *, *, *, * и *).
В т. V от нотариален акт № 35 от 17.07.2018 г. четиримата договарящи са си дали изрично
взаимното съгласие на основание чл. 33 и чл. 66 ЗС всеки един от тях, респективно техни
правоприемници, да се разпорежда свободно, включително да продава на лица, при цени и
условия, каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си
права на строеж, респективно право на собственост върху самостоятелните обекти, с
идеални части от поземления имот, както и с разпределеното реално ползване на паркоместа
в подземния паркинг-гараж и на проектираните паркоместа в незастроената част от
поземления имот, в полза на всяко физическо или юридическо лице, във всеки етап от
строителството (право на строеж, груб строеж, нулев цикъл и т.н.), като заявяват, че им е
предложено и отказват да закупят правата на строеж, респективно правото на собственост
върху собствените на другия съделител обекти от сградата и/или идеални части от
поземления имот, и настоящото да се счита за необходимата декларация, с която
съсобствениците/съделители декларират, че им е предложено и отказват да изкупят по
смисъла на цитираните тестове от закона гореописаните права на строеж на обекти и
идеалните части от поземления имот, на които са собственици, както и права на реално


                                            3
ползване на паркоместата в и извън сградата.
С нотариален акт № 97 от 09.11.2021 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални
части от недвижим имот, дружеството „Тера-кж“ ЕООД е продало на купувача „СР Билд“
ООД - гр. София правото на строеж за посочени обекти, находящи се в предвидената за
построяване в ПИ № *** многофамилна жилищна сграда с магазини (трите магазина; 10 от
12-те апартамента; посочени в 7 пункта идеални части от подземен паркинг-гараж с
разпределено право на реално ползване на паркоместа), ведно с прилежащите към тези
обекти 70,33% идеални части от ПИ № *** и ведно с разпределеното в полза на дружеството
право на реално ползване на всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически
проекти, паркоместа, разположени в северната част на ПИ общо за сумата 63 000 лв.
Продавачът „Тера-кж“ ЕООД е останал титуляр на правото на строеж за 2 апартамента (№№
10 и 11). В нотариалния акт е отразена констатацията на нотариуса за съдържанието на
клаузата по т. V от нотариалния акт от 17.07.2018 г. (възпроизведена дословно).
С нотариален акт № 156 от 18.04.2022 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални
части от недвижим имот дружеството „СР Билд“ ООД - гр. София е продало на дружеството
„Гюрстрой“ ЕООД правата, които продавачът е придобил със сделката, сключена с нот.акт №
97 от 09.11.2021 г. - общо за сумата 106 000 лв. И в този нотариален акт е отразена
констатацията на нотариуса за клаузата по т. V от нотариалния акт от 17.07.2018 г.
(възпроизведена дословно).
Исковата молба на К. В. С. е депозирана в срока по чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС - на 10.06.2022 г.
От заключението на вещото лице В. Х. от 15.09.2022 г. е прието за установено, че на обекта
са извършени изкопните работи за започване изграждането на сградата, има съставени
разрешение за строеж № 24 от 12.02.2018 г., акт образец 2 от 05.03.2019 г. за откриване на
строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строителство, акт образец
7 от 26.03.2019 г. за приемане на извършените СМР по нива и елементи на строителната
конструкция от ниво -4,00 м. до ниво 3,90 м., акт образец 10 от 28.11.2019 г. за установяване
състоянието на строежа при спиране на строителството. Обектът не е завършен на етап груб
строеж. Пред апелативния съд е установено, че разрешението за строеж от 12.02.2018 г. е
презаверено на основание чл. 153, ал. 3 ЗТСУ на 01.02.2023 г. Ищцата не е заявила
твърдение правото на строеж да е погасено по давност.
От правна страна е прието, че в ПИ № *** е предвидено построяването на многофамилна
жилищна сграда с магазини с множество различни самостоятелни обекти в нея (магазини,
апартаменти, паркинг), която сграда не е завършена в груб строеж. Носители на правата на
строеж върху отделни обекти в сградата (магазини, апартаменти, подземен паркинг) са
физическите лица А. Ф., Н. К. и ищцата, както и търговското дружество „Гюрстрой“ ЕООД,
като всички те са и съсобственици на ПИ, а също притежават и права на ползване на
паркоместа (наред с тях „Тера-кж“ ЕООД е останало титуляр само на право на строеж за два
апартамента). Правото на строеж е самостоятелен вид прехвърляемо ограничено вещно
право, чийто носител може да застроява чуждо или съсобствено място и става собственик на
построеното, както и може да използва (по-широко или по-ограничено) самото място. В
случая правото на строеж е учредено при условията на чл. 183, ал. 1 ЗУТ – относно обекти в


                                              4
многофамилна жилищна сграда с магазини в съсобствения ПИ. Съгласно сделката покупко-
продажба, сключена с нот.акт № 156 от 18.04.2022 г., „Гюрстрой“ ЕООД е правоприемник на
купувача по сделката покупко-продажба, сключена с нот.акт № 97 от 09.11.2021 г. („СР
Билд“ ООД), който от своя страна е правоприемник на приобретателя по сделката
прехвърляне на идеални части от недвижимия имот и участник в доброволната делба на
права на строеж съгласно нот.акт № 35 от 17.07.2018 г. - „Тера-кж“ ЕООД. Несъмнено е, че
учреденото на съсобственик право на строеж за обекти в сграда върху съсобствения
поземлен имот като вид ограничено вещно право вече не е част от правото на собственост
върху недвижимия имот и не е прилежащо или съпътстващо на правото на собственост
върху недвижимия имот, поради което при прехвърляне на идеална част от недвижим имот
това не води до прехвърляне и на правото на строеж, а то съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ може
самостоятелно да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до
завършване на сградата в груб строеж. При прехвърляне на право на строеж в хипотезата на
чл. 181, ал. 1 ЗУТ нормите на чл. 66, ал. 1 и на чл. 33, ал. 1 и ал. 2 ЗС не намират
приложение, тъй като те касаят, съответно, прехвърляне на право на собственост върху вече
изградена постройка и прехвърляне на право на собственост върху част от недвижим имот.
Тъй като правото на строеж в хипотезата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ не е прилежаща или
съпътстваща част от правото на собственост върху терена, то за него също не е приложима
нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС, респективно, и тази на чл. 33, ал. 2 ЗС. Така претенцията на
ищцата да изкупи по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС правата на строеж, придобити от ответника
„Гюрстрой“ ЕООД с нот.акт № 156 от 18.04.2022 г. се явява неоснователна. Част от тези
права на строеж са и обектите, посочени в т.т. 14-20 от нот.акт № 156 от 18.04.2022 г. – права
на строеж върху идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално
ползване на паркоместа.
Подчертано е значението на обстоятелството, че дружеството-праводател на ответниците -
„Тера-кж“ ЕООД, е поело задължението да построи цялата жилищна сграда, както и да
предаде на прехвърлителите конкретни самостоятелни обекти, като с оглед вида и броя на
обектите следва да се приеме, че не се касае за строителство с оглед задоволяване на
собствени нужди, а за такова с цел печалба на дружеството от продажба на обекти на трети
лица. С оглед вида и броя на обектите, които предстои да бъдат изградени, както и клаузите
на н.а.№ 35 от 17.07.2018 г., след завършването на сградата в груб строеж ще възникне
етажна собственост. При етажна собственост идеалните части от дворното място не могат да
бъдат прехвърляни самостоятелно, защото дворното място представлява обща част съгласно
чл. 38, ал. 1 ЗС. Тази обща част има акцесорен характер, поради което не подлежи и на
изкупуване, чрез което изкупуване следва да се постига целта на закона да се избегне
разделната собственост на сградата и мястото. В случая волята на страните съгласно нот.акт
№ 35 от 17.07.2018 г. е да се изгради сграда, за която е приложим режим на етажна
собственост, при който режим идеалните части от дворното място са принадлежност към
съответен отделен обект на собственост (магазин, апартамент, паркинг) и собственикът на
този отделен обект може да го притежава и продава заедно с припадащите се идеални части
от дворното място без приложение на нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС въпреки наличието на


                                              5
съсобственост върху дворното място - поради наличието върху него на отделна собственост
върху част от сграда и защото мястото следва съдбата на сградата, респективно на обектите
в нея, и всеки собственик може да се разпорежда свободно с тях в полза на трето лице, като
при продажба на самостоятелен обект в сграда-етажна собственост заедно с прехвърляне на
обособения обект са прехвърля и припадащата се към него идеална част от терена. Прието е,
че такова разбиране относно характера на идеалните части от дворното място удостоверява
декларацията по т. V от нот.акт № 35 от 17.07.2018 г., с която страните изразяват съгласието
си всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се разпорежда свободно,
включително да продават на лица, при цени и условия, каквито намери за добре и без
каквито и да е ограничения, със собствените си права на строеж, респективно право на
собственост върху самостоятелни обекти, и с идеални части от поземления имот. Според
въззивния съд тази декларация не може да се приеме да изпълнява изискването на чл. 33, ал.
1 ЗС, която норма изисква писмени доказателства, че съсобственикът е предложил на
другите съсобственици да купят неговата част от недвижими имот, която той продава на
трето лице, при същите условия. Тази декларация в случая не може да се свърже с конкретно
предложение, съдържащо съществените елементи на договора за продажба предмет и цена,
направено в писмена форма преди продажбата, тъждествено по съдържание с
предложението, въз основа на което е сключена сделката покупко-продажба с нот.акт № 156
от 18.04.2022 г., а предварителен отказ от субективни права, включително от правото на
изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, е недействителен. В случая обаче, с оглед установеното от
страните предназначение на дворното място като принадлежност към предвидената за
изграждане сграда, респективно към обектите в нея, следва да се приеме, че нормата на чл.
33, ал. 1 ЗС не намира приложение, поради което и декларация не е необходима, като волята,
изразена от страните в декларацията по т. V от нот.акт № 35 от 17.07.2018 г., следва да се
разглежда само като съгласие, че поземленият имот има характеристиката на обща част за
сградата, която след изграждането й ще представлява етажна собственост.
Прието е още, че, доколкото преобразуващото действие на решението, с което се уважава иск
по чл. 33, ал. 2 ЗС, са изразява само в заместване на купувача във вече реализираната
продажба с друго лице – изкупуващия съсобственик, без да се засяга самата сделка –
нейното съдържание и вещно действие, то е невъзможно предявеният иск да бъде уважен
частично - само относно продадената идеална част от поземления имот.
Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3
ГПК по въпросите: Възниква ли право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС в хипотеза, при
която съсобствениците взаимно са си учредили право на строеж за обекти в сграда в режим
на етажна собственост, предвидена да се построи в съсобствения им поземлен имот, когато
впоследствие е извършено разпореждане с идеални части от поземления имот и с правото на
строеж за някои от обектите преди сградата да е завършена до степен, че да може да се
приеме, че етажната собственост е възникнала ? При положителен отговор – по отношение
на какъв вид права може да се постанови изкупуване в такава хипотеза ?
Настоящият състав на ВКС намира следното по така поставения правен проблем:
В практиката на ВКС (ТР № 5 от 28.11.2012 г. по тълк.д.№ 5/2012 г., ОСГК, както и решения,


                                             6
постановени по реда на чл. 290 ГПК) се приема, че поради неговия ограничителен характер,
правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, към която разпоредба препраща и чл. 66 ЗС, е
приложимо при обикновена съсобственост върху недвижим имот (извън хипотезите на
притежаване на права в режим на съпружеска имуществена общност и притежаване на
обекти в режим на етажна собственост – вертикална и хоризонтална) и при разпореждане с
идеална част от този имот чрез договор за продажба или други сходни на продажбата
сделки, при които за съсобственика-отчуждител е без значение от кого ще получи стойността
на продаваната вещ - от съсобственик или от трето лице (каквито са замяната срещу родово
определени вещи - Решение № 413 от 26.05.2010 г. по гр.д.№ 2636/2008 г. на ВКС, III г.о., и
договорът за даване вместо изпълнение -Решение № 111 от 30.10.2018 г. по гр.д.№ 3807/2017
г. на ВКС, I г.о.). Изкупуването е възможно при следните предпоставки: сделката предвижда
прехвърляне на идеална част от съсобствен недвижим имот срещу пари или друга родово
определена вещ, която може да бъде оценена в пари; за съсобственика-прехвърлител е без
правно значение кой ще е приобретателят на притежаваната от него идеална част от
съсобствения недвижим имот (другият съсобственик или трето лице); от самата сделка може
да се определи цената, срещу която се прехвърля идеалната част от съсобствения недвижим
имот, защото само в този случай изкупвачът по чл. 33 ЗС може да предложи изкупуване при
„действително уговорените условия“, както изисква законът.
Право на изкупуване не съществува във всички останали случаи, когато за съсобственика не
е без значение на кого ще прехвърли собствеността си с оглед естеството на насрещната
престация, както и с оглед обектите на разпореждане (дарение, замяна с индивидуално
определени вещи, издръжка и гледане, продажба на наследство - ТР № 50 от 01.06.1956 г. на
ВС, ОСГК) и др.
По въпроса дали в хипотеза на последващо прехвърляне на право на строеж от
суперфициаря прехвърлителната сделка е противопоставима на собственика на терена,
упражняващ правата си по чл. 67 ЗС, ако последният към момента на учредяване на
суперфицията е дал изричното си съгласие за такова последващо прехвърляне, за естеството
на това съгласие (представлява ли то предварително съгласие по смисъла на чл. 33 ЗС,
допустимо ли е такова съгласие и какви са правните му последици), с Решение № 96 от
09.05.2013 г. по гр.д.№ 878/2012 г. на ВКС, IІ г.о. е разяснено, че след като правото на строеж
бъде учредено в предвидената от закона форма, правото да построи сградата принадлежи на
лицето, в чиято полза е учредено правото и то може свободно да се разпорежда с него в
полза на трети лица, а разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС намира приложение след
построяването на сградата. По отношение на правото на строеж от момента на неговото
учредяване до момента на реализирането му законът не предвижда ограничение титулярят
му да може да го продаде на трети лица само при съответно приложение на чл. 33, ал. 1 ЗС,
въз основа на което е прието, че собственикът на земята е длъжен да търпи последващите
разпоредителни сделки с нереализираното право на строеж.
Настоящият състав на ВКС изцяло споделя това тълкуване и съобразявайки го, приема, че
когато съсобствениците на поземлен имот взаимно си учредят право на строеж за конкретни
обекти в бъдеща сграда в режим на етажна собственост, това води до възникването на


                                              7
ограниченото вещно право на строеж за отделните обекти, наред с което продължава да
съществува правото на собственост върху терена в режим на обикновена съсобственост.
Всяко от тези права има свое самостоятелно съществуване, включително може да се
прехвърля на трети лица, независимо дали титулярят му си запазва или отчуждава другия
вид право.
С оглед правилото на чл. 181, ал. 1 ЗУТ и тълкуването, направено с Решение № 96 от
09.05.2013 г. по гр.д.№ 878/2012 г. на ВКС, IІ г.о., по отношение на правото на строеж за
отделен обект в сградата в периода от момента на учредяването му и преди завършването на
сградата в груб строеж не съществува задължение по чл. 66, ал. 1 вр.чл. 33, ал. 1 ЗС за
титуляря на ограниченото вещно право на строеж, явяващ се и съсобственик на терена, да
предложи за продажба правото на строеж на останалите съсобственици на терена, преди да
го разпореди в полза на трето за съсобствеността върху терена лице. Следва да се уточни, че
това разрешение няма отношение към уреждането на отношенията, когато правото на
строеж за конкретен самостоятелен обект в бъдещата сграда е съпритежание на няколко лица
в идеални части, в която хипотеза, съгласно приетото в мотивите на ТР № 5 от 28.11.2012 г.
по тълк.д.№ 5/2012 г. на ВКС, ОСГК, при договор за продажба на идеална част от правото на
строеж се дължи отправянето на предложение на останалите съпритежатели на правото на
строеж за конкретния обект съобразно правилото на чл. 111, ал. 1 вр.чл. 33, ал. 1 ЗС.
Що се отнася до продажбата на идеални части от поземления имот, осъществена преди
довършването на грубия строеж на проектираната сграда, същественото е, че до момента на
завършването й сградата не представлява самостоятелен обект на правото на собственост и
съответно не настъпва промяна в статута на поземления имот – той продължава да е
самостоятелна вещ, а не такава с обслужващ характер. По тази причина, както и защото
Законът не предвижда възможност по волята на страните да се учредяват вещни права,
каквито позитивното право не регламентира, никаква идеална част от собствеността върху
терена не може да се третира като акцесорност (принадлежност) към правото на строеж за
отделен обект във все още бъдещата, непостроена сграда. До завършването на грубия
строеж водещо значение има собствеността върху терена, макар и от нея да е отделено
правото да се построи и придобие собствеността върху сграда; незавършеният строеж би бил
подобрение и в този смисъл той е принадлежност към терена, а не обратното. Ето защо, ако
съсобственик извърши продажба или сходна сделка на разпореждане с идеална част от
терена, той дължи да съобрази поведението си с правилото на чл. 33, ал. 1 ЗС.
В обобщение - на поставения въпрос следва да се отговори, че в хипотеза, при която
съсобствениците взаимно са си учредили право на строеж за конкретни обекти в сграда в
режим на етажна собственост, предвидена да се построи в съсобствения им поземлен имот,
при извършено впоследствие разпореждане с идеални части от поземления имот и с правото
на строеж за някои от обектите преди сградата да е завършена до степен, че да може да се
приеме, че етажната собственост е възникнала, право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС не
възниква по отношение на разпореденото право на строеж за бъдещите самостоятелни
обекти. Когато правото на строеж за конкретен самостоятелен обект в бъдещата сграда е
съпритежание на няколко лица в идеални части, при договор за продажба на идеална част от


                                            8
правото на строеж се дължи отправянето на предложение по чл. 33, ал. 1 ЗС на останалите
съпритежатели на правото на строеж за конкретния обект. По отношение на идеалните части
от поземления имот възниква право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, когато не са спазени
изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС.
Произнасяйки се по касационната жалба, настоящият състав на ВКС намира следното:
С оглед отговора на значимия за спора въпрос, неоснователно е оплакването, че в случая са
налице предпоставките за уважаване на предявения иск по чл. 33, ал. 2 ЗС по отношение на
разпореденото от „СР Билд“ ООД в полза на „Гюрстрой“ ЕООД право на строеж за
изграждането на три магазина и десет апартамента в предвидената за построяване в ПИ №
*** по КККР на [населено място] „Многофамилна жилищна сграда с магазини“. По
отношение на проектирания да се построи подземен паркинг-гараж е видно, че с нотариален
акт № 35 от 17.07.2018 г. ищцата и съсобствениците й се явяват съпритежатели на правото
на строеж в идеални части, поради което при сключването на договор за продажба или
сходна на него сделка за идеална част от правото на строеж по принцип се дължи
отправянето на предложение по чл. 33, ал. 1 ЗС на останалите съпритежатели на правото на
строеж за подземния паркинг-гараж. Същото е положението и по отношение на идеалните
части от поземления имот.
В случая обаче тези принципни положения не намират приложение.
Причината за това е съдържанието на постигнатото от съсобствениците съгласие,
обективирано в клаузите на договора, оформен с нотариален акт № 35 от 17.07.2018 г.
Същият има комплексен характер, тъй като включва договор за прехвърляне на идеални
части от терена, договор за изработка, договор за делба на ограниченото вещно право на
строеж върху терена, договор за разпределение на ползването на паркоместа в бъдещия
подземен паркинг-гараж и в незастроената част на дворното място, както и съгласие на
съсобствениците всеки един от тях, включително и правоприемниците им, свободно да се
разпорежда, включително да продава на лица, при цени и условия, каквито намери за добре
и без каквито и да е ограничения, включително и изрично - произтичащите от чл. 66 и чл. 33
ЗС, със собствените си права на строеж, право на собственост върху самостоятелните
обекти, идеални части от поземления имот, разпределеното реално ползване на паркоместа в
подземния паркинг-гараж и на проектираните паркоместа в незастроената част от
поземления имот, в полза на всяко физическо или юридическо лице, във всеки етап от
строителството.
Така постигнатото съгласие не противоречи на нормативно установена забрана и не
съставлява предварителен отказ от права, поради което валидно обвързва страните. Както е
разяснено с ТР № 5 от 28.11.2012 г. по тълк.д.№ 5/2012 г. на ВКС, ОСГК, разпоредбата на чл.
33 ЗС не съдържа забрана за съсобственика да се разпорежда със своята част от недвижимия
имот в полза на външно за съсобствеността лице, а само въвежда ограничение в
упражняването на това право. Именно защото се касае за ограничение за правото на
разпореждане и на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД, то не подлежи на разширително
тълкуване. Тъй като не се касае за забрана и задължението по чл. 33, ал. 1 ЗС за отправяне на
предложение цели да защити единствено правото на предпочитание на другите


                                             9
съсобственици срещу встъпването на външни лица в съсобствеността, наред с което
неизпълнението на това задължение не уврежда обществените интереси, то не е налице
пречка в договор, с който съсобствениците уреждат отношенията си във връзка със
застрояването на съсобствения им недвижим имот, да включат клауза, по силата на която се
съгласяват със свободното разпореждане не само с правото на строеж върху индивидуално
определените обекти в бъдещата сграда в режим на етажна собственост (явяващо се
принципно неограничено от закона), но също така и с идеалните части от съпритежаваното
право на строеж върху бъдещ съсобствен обект в проектираната сграда в режим на етажна
собственост, а също и с правото на собственост върху идеалните части от поземления имот.
Така постигнатото съгласие е част от комплексния договор, то не е самоцелно и изолирано, а
следва да се разглежда във връзка с останалите клаузи и целта на договора от 17.07.2018 г.
Общото предназначение на отделните уговорки е недвижимият имот да бъде застроен от
дружеството-приобретател по сделката, постигането на което му е възложено да извърши за
своя сметка и със собствени средства (материали, строителна техника и организация), а като
резултат се преследва възникването на сграда в режим на етажна собственост с предвидени
за всеки от съсобствениците конкретни обекти и разпределено право на реално ползване. За
съсобствениците-физически лица придобиването на бъдещите конкретни обекти не е
свързано с инвестирането на пари в строителството, корелативно на което е съществуващата
практика строителят да набира средства, за да изпълни задълженията си по договора за
изработка, включително като се договаря с трети лица за обектите, които според
постигнатото общо съгласие остават за него. Основен принцип на облигационното право е,
че договорите се сключват, за да бъдат изпълнявани, като предоставянето на свобода от
ограничението по чл. 33 ЗС в полза на съсобственика-строител съставлява допустимо от
закона средство за осигуряване на изпълнението на договора за изработка. Реципрочно на
предоставената на съсобственика-строител и неговите правоприемници, такава свобода е
предоставена и на останалите съсобственици и техните правоприемници в съответствие с
принципите за равенство на страните и добросъвестност.
Аналогично тълкуване е възприето по сходен казус, разгледан с Решение № 2627 от
12.01.2005 г. по гр.д.№ 2264/2003 г. на ВКС, ІV г.о.
Съгласно чл. 20а, ал. 1 ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, с
оглед което и изложеното по-горе настоящият състав приема, че клаузата в т. V от
нотариален акт № 35 от 17.07.2018 г. има значението на изискваното от чл. 33, ал. 1 ЗС
писмено доказателство, позволяващо сключването на договор за продажба на идеални части
от право на строеж и на идеални части от терена без отправянето на предложение към
останалите съсобственици на поземления имот. В разглеждания случай, считано от
17.07.2018 г. по волята на ищцата и нейните съсобственици-физически лица, както
първоначалният приобретател „Тера-кж“ ЕООД, а впоследствие - и неговият правоприемник
„СР Билд“ ООД, са освободени от задължението да отправят конкретно предложение на
съсобствениците си да купят притежаваните от тях вещни права при същите условия, при
които са сключени последващите нотариален акт № 97 от 09.11.2021 г. за покупко-продажба
на право на строеж и идеални части от недвижим имот и нотариален акт № 156 от


                                           10
18.04.2022 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот.
При отсъствието на такова задължение, в полза на ищцата не е възникнало право на
изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС не само по отношение на разпореденото от „СР Билд“ ООД в
полза на „Гюрстрой“ ЕООД право на строеж за изграждането на магазини №№ 1, 2 и 3 и
апартаменти №№ 2, 3, 4, 6, 8, 12, 13, 14, 15 и 16 в предвидената за построяване в ПИ № ***
по КККР на [населено място] „Многофамилна жилищна сграда с магазини“, но също така и
по отношение на идеалните части от правото на строеж за проектирания да се построи
подземен паркинг-гараж, както и по отношение на идеалните части от поземления имот с
разпределено право на ползване на реални части от гаража и имота. Ето защо предявеният
иск по чл. 33, ал. 2 ЗС се явява неоснователен и като такъв подлежи на отхвърляне.
Макар и по различни съображения, въззивният съд е постановил същия краен резултат,
поради което обжалваното решение следва да бъде оставено в сила.
Съобразно изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на касаторката следва
да бъдат възложени разноските, направени от ответниците по касация пред настоящата
инстанция, а именно сума в размер на 3 600 лв. на всеки от тях поотделно. На основание чл.
5, 12 и 13 ЗВЕРБ разноските се присъждат в настоящата валута, т.е. по 1 840,65 евро.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 1 ГПК, състав на ВКС, Второ
отделение на Гражданската колегия


Р Е Ш И :


ОСТАВЯ В СИЛА въззивно Решение № 65 от 19.04.2023 г. по в.гр.д.№ 66/2023 г. по описа на
Апелативен съд – Пловдив.
ОСЪЖДА К. В. С. ДА ЗАПЛАТИ на „СР Билд“ ООД сумата 1 840,65 (хиляда осемстотин и
четиридесет евро и шестдесет и пет евроцента) евро, представляваща равностойност на
сумата 3 600 лева – разноски за защитата пред ВКС.
ОСЪЖДА К. В. С. ДА ЗАПЛАТИ на „Гюрстрой“ ЕООД сумата 1 840,65 (хиляда осемстотин
и четиридесет евро и шестдесет и пет евроцента) евро, представляваща равностойност на
сумата 3 600 лева – разноски за защитата пред ВКС.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.


                                                  Председател: _______________________

                                                      Членове:

                                                             1. _______________________

                                                             2. _______________________




                                           11