Обезщетение при невъзможност за лично ползване на имот заради теч от съсед

Текстът на акта

                                    РЕШЕНИЕ
                                         № 365
                                 гр. София, 15.06.2026 г.


                        В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести
май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                   Председател: Бонка Дечева
                                   Членове:     Ваня Атанасова
                                                Атанас Кеманов

при участието на секретаря Даниела Ив. П. Никова
като разгледа докладваното от Бонка Дечева Касационно гражданско дело №
20258002101384 по описа за 2025 година

        Производството е по чл. 290 ГПК
По касационна жалба, подадени от Р. Л. А., ЕГН [ЕГН] и М. Д. А., ЕГН [ЕГН], с определение №
1010 от 03.03.2026 г., е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 819 от 13.02.2024
г. по гр.д.№ 12735/2022г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № 20055123 от
26.08.2022 г. по гр.д. № 11632/2021 г. Софийски районен съд. С последното е отхвърлен
предявеният от тях иск против И. П. Д., ЕГН [ЕГН], квалифициран по чл. 45 ЗЗД да бъде осъдена
ответницата да им плати сумата от 8 484,42 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи
вследствие на противоправно действие и бездействие на И. П. Д., изразяващо се в неотстраняване
на повреди в инсталациите на нейния собствен имот, които причиняват течове в техния апартамент,
както и ползването на тези инсталации, вследствие на което ищците са изпаднали в невъзможност
да ползват и отдават под наем апартамента си, находящ се в [населено място],[жк], [улица],
[жилищен адрес] за периода от 16.11.2019 г. до 15.02.2021 г.
В касационната жалба се навеждат оплаквания за това, че твърденията в исковата молба са
подведени неправилно под правната норма, че се касае за загуби от неправомерно бездействие на
ответницата да отстрани повредите във В и К инсталацията в апартамента й, за което има влязло в
сила решение, което бездействие е продължило в посочения в исковата молба период, през който
ищците са били лишени от възможността на ползват лично имота или да го отдават под наем,
защото имало влага, миришело на мухъл и било нехигиенично. Основните доводи са, че ако са
неясни твърденията, съдът е могъл да остави исковата молба без движение. Твърди се
непроизнасяне по твърденията за вреди, изразяващи се в невъзможност за лично ползване и за
необсъждане на доказателствата.
Ответницата по касация И. П. Д. оспорва касационната жалба. Счита, че правилно не е присъдено
обезщетение.


                                              1
Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и
данните по делото, приема следното:
Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.2, пр.3 ГПК за проверка за очевидна
неправилност на извода, че и при лишаване на собственика от възможността да ползва лично
имота си поради деликт се касае за вреди, изразяващи се в пропуснати ползи, които винаги
подлежат на доказване, за това кога вредите се изразяват в загуби и кога в пропуснати ползи при
увреждане на недвижим имот в резултат на деликт.
По делото е установено следното:
Ищците твърдят в исковата молба, че поради бездействие на ответницата, изразяващо се в
неотстраняване на повредите във ВиК инсталациите в собствения й ап. № 33, находящ се в
[населено място],[жк], [улица], [жилищен адрес] и действия – ползване на инсталациите въпреки
повредите им в периода 16.11.2019 г. – 15.02.2021г., те са претърпели имуществени вреди,
изразяващи се в невъзможността да ползват лично собствения им апартамент № ***, находящ се
под този на ответницата и/или да го отдават под наем. Таваните в кухня, баня и коридор в
апартамента на ищците през процесния период били овлажнени, с падащи мазилка и тапети,
появили се мухъл и плесен и имотът бил негоден и вреден за обитаване. Въпреки, че била осъдена,
ответницата не отстранявала повредите, поради което ищците търпели вреди от невъзможността да
ползват имота си, както и да го отдават под наем и поради това искат съда да осъди ответницата да
им заплати сумата 8 484.42 лв. (след допуснато увеличение по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК),
представляваща обезщетение за имуществени вреди за периода 16.11.2019 г. – 15.02.2021 г., ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба в съда на 26.02.2021 г. до окончателното
плащане. Ответницата е оспорила предявения иск по основание и размер, но признава, че до 2021
г., т.е. в процесния период не е извършила ремонт на В и К инсталацията в жилището си.
Установено е, че с решение по гр.д. № 11861/2020 г. на СРС, ответницата е осъдена да извърши
ремонт за отстраняване на повредите по вътрешната В и К инсталация в собствения си имот, което
сама признава, че не е сторила в процесния период. Със същото решение ответницата е осъдена да
плати на ищците 1500 лв., съставляващи необходимите средства за отстраняване на повредите,
върху имота им в резултат на теча от апартамента на горния етаж. Решението е влязло в сила от
03.11.2020 г.
По същество от въззивният съд е прието, че е доказано противоправно поведение от ответницата,
изразяващо се в неотстраняване на повредите на В и К инсталацията в собствения й апартамент №
***и в резултат на това бездействие на ищците са причинени вреди. Възприел е определената от
първата инстанция правна квалификация, след поискано уточнение от ищците, че не претендират
обедняване за сметка обогатяване на ответницата, а обезщетение за вреди от невъзможност да
ползват лично апартамента си и/или да го отдават под наем. Въззивният съд обаче се е фокусирал в
това, че се претендира обезщетение за имуществени вреди под формата на пропуснати ползи,
изразяващи се в невъзможност ищците да отдават под наем собствения си имот в процесния
период. Съдът е приел, че ищците не твърдят, че в резултат невъзможността да ползват имота си са
претърпели имуществени вреди под формата на претърпяна загуба – да са направили разходи във
връзка с тази невъзможност, а се претендират вреди от пропуснати ползи. Позовавайки се на
разясненията в ТР № 3 от 13.01.2023 г. по тълк. д. № 3/2021 г., ОСГТК на ВКС, въззивната
инстанция е приела, че възможността ищците да увеличат имуществото си, като реализират наем е
пропуснатата полза, която не е доказана, защото не е доказано реализирането на обективни факти,
от които произтича тази възможност, а на обезщетяване подлежат само действително претърпените
вреди, каквито ищците не са доказали.
Въззивният съд е приел, че претърпените от ищците загуби са обезщетени с решението по гр.д. №
11861/2020 г. на СРС. От невъзможността ищците лично да ползват жилището си може да са
претърпели вреди под формата на загуби, но те могат да се изразяват в направени разходи за
преместването им, за заплащане на наем или др. каквито вреди не са твърдят, не се претендират и
не се установяват по делото. Затова иска е отхвърлен изцяло.
Решението е неправилно.
Ищците са претендирали обезщетение за имуществени вреди от деликт, изразяващи се в това, че са
били лишени от възможността да ползват собственото си жилище поради неотстраняване на теч в
апартамента на ответницата, разположен над него за периода от 16.11.2019 г. до 15.02.2021 г. и/или


                                                2
да го отдават под наем.
Съгласно чл. 51, ал.1 ЗЗД, при деликт подлежат на обезвреда всички вреди, които са пряка и
непосредствена последица от увреждането. Собственикът, притежаващ трите правомощия - да
владее вещта, да я ползва и да се разпорежда с нея, търпи вреди при увреждане на вещта му от
трето лице - от нарушаване на субстанцията й, от невъзможността лично да ползва веща си и/или
да реализира доход от нея, и евентуално от намаляване на стойността й в резултат от увреждането.
Защитата по чл. 109 ЗС осигурява запазване субстанцията на вещта от увреждане при деликт с
искане за възстановяването и в предишното състояние и/или възможността вещта да се ползва без
носителя на вещното право да бъде смущаван или да му се пречи да упражнява това свое
правомощие. Претенцията по чл. 45 ЗЗД за стойността на средствата, необходими за отстраняване
на повредите в имота на ищците цели възстановяване на вредите върху вещта и/или запазване на
стойността й. Невъзможността собственикът или притежателят на правото на ползване да ползва
лично собствения си имот, причинена от деликт, представлява също реална вреда, а не пропусната
полза, която подлежи на обезщетяване. Стойността на тази вреда е съизмерим със средномесечния
пазарен наем за имота в процесния период. /В този смисъл Решение № 253 от 27.04.2026 г. на ВКС
по гр. д. № 145/2025 г., I г. о./ В този случай не се претендира пропусната полза – невъзможност да
се реализират граждански плодове от вещта, а обезщетение за реално претърпяна вреда от
собственика, изразяваща се в лишаване от възможността да ползва лично имота си, което е
правомощие от съдържанието на абсолютното вещно право на собственост.
Неправилно въззивния съд е приел, че и в случаите на лишаване на собственика от лично ползване
на собствената му вещ от трето лице имуществените вреди под формата на претърпени загуби
могат да бъдат само реално реализирани разходи за преместване или за наемане на друг имот.
От показанията на св. М. се установява, че ищците живеели в чужбина, идвали си периодично.
Лятото на 2019 г. се завърнали. Свидетелят А., син на ищците, установява, че родителите му
живеели във Франция, пенсионирали се през 2016 и 2017 г. През 2017 г. направили опит да се
завърнат, връщали се за по три седмици и после пак се връщали във Франция. През 2019 г. били
решили категорично да се върнат. През лятото се върнали един път и пак си заминали. Върнали се
отново октомври – ноември 2019 г. и не могли да останат и един ден в апартамента, отишли да
живеят при свидетеля и сестра му. После пак се върнали във Франция. От края на август 2020 г. и
понастоящем живеели в[жк]. Имало кратък период, в който искали да отдадат апартамента под
наем, но бързо се отказали, тъй като се усещала миризмата на мухъл. Свидетелят осигурявал
достъп за огледи, мислел, че това било в началото на 2019 г., били пуснали обява „вероятно“ в
Имот.БГ или Имоти.нет. Свидетелят пускал обява от друг телефон, не от номера, който ползвал
обичайно, а от друг в негово държане. Идвали на три огледа, двама брокери, не помни от коя
агенция били, но бързо си тръгвали. Не му е известно родителите му да са искали да отдават
апартамента под наем, докато били в чужбина.
С влязлото в сила решение по иска по чл. 109 ЗС и по чл. 45 ЗЗД ответницата е осъдена да отстрани
повредите на инсталациите в собствения й апартамент и да плати обезщетение на ищците за
вредите, които пряко нарушават субстанцията на техния апартамент, т.е. да плати стойността
средствата, необходими за отстраняване на повредите в имота им. С предявеният сега иск ищците
претендират обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в невъзможността да реализират
правомощието си владение и ползване на собствения им имот – да го ползват лично и/или да
реализират доходи от него. Ищците не са доказали пропусната възможност да реализират доходи
от наем на апартамента, т.е. пропуснати ползи. Неправилно обаче съдът е приел, че не е доказана и
претърпяната вреда от невъзможност лично да ползват жилището си. Установено е, че в края на
2019 г. те са се върнали от Франция и от тогава живеят в апартамента на сина си или при дъщеря
си, защото не могат да ползват своя апартамент поради това, че ответницата не е отстранила до
края на претендирания период повредите в хоризонталните отклонения на инсталациите в
собствения си апартамент, поради което има течове в собственото им жилище. Решението, с което е
задължена да стори това е влязло в сила от 03.11.2020 г., но обезщетение за вреди от непозволено
увреждане се държат от деликта, без покана – чл. 84, ал.3 ЗЗД. Безспорно е, че до края на
процесния период - 15.02.2021 г. ответницата не е извършила ремонт в собственото си жилище, с
което да се преустанови теча в жилището на ищците, което се установява и от налаганите й глоби
за неизпълнение на решението по чл. 109 ЗС. Затова за исковия период дължи обезщетение за


                                                3
лишаване на ищците от възможността лично да ползват жилището си, което е съизмеримо със
средния пазарен наем за този период, определен от СТЕ в размер на 8484 лв., равняващи се на
4337,80 евро. В този размер е предявен иска след допуснатото изменение на иска и по изложените
съображения следва да се уважи в този размер, като се отмени въззивното решение поради
противоречие с материалния закон. Сумата е дължима ведно със законната лихва върху нея.
Претендира се от предявяване на иска – 26.02.2021 г. и от тази дата ще се присъди.
Съобразно този резултат, на касаторите /ищци/ следва да се присъдят претендираните от тях
деловодни разноски в доказания размер с договора за правна помощ и квитанциите за платена
държавна такса, и хонорар за вещо лице, по приложени списъци за разноски, в общ размер 2085,97
евро. /от които 649,34 евро за РС, 567 евро за СГС и 869,63 евро за ВКС/
Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 819 от 13.02.2024 г. по гр.д.№ 12735/2022г. на Софийски градски
съд и вместо това постановява:
ОСЪЖДА И. П. Д., ЕГН [ЕГН] да плати на основание чл. 45 ЗЗД на Р. Л. А., ЕГН [ЕГН] и М. Д. А.,
ЕГН [ЕГН], сумата от 4338,02 евро, представляваща обезщетение за претърпени имуществени
вреди от противоправно действие и бездействие на И. П. Д., изразяващо се в неотстраняване на
повреди в инсталациите на нейния собствен имот, причиняващи течове в техния апартамент, както
и ползването на тези инсталации, вследствие на което ищците са изпаднали в невъзможност да
ползват апартамента си, находящ се в [населено място],[жк], [улица], [жилищен адрес] за периода
от 16.11.2019 г. до 15.02.2021 г., ведно със законната лихва върху тази сума считано от предявяване
на иска – 26.02.2021 г.
Осъжда И. П. Д., ЕГН [ЕГН] да плати на Р. Л. А., ЕГН [ЕГН] и М. Д. А., ЕГН [ЕГН] деловодни
разноски за всички инстанции в общ размер 2085,97 евро.
Решението не подлежи на обжалване.


                                                       Председател: _______________________

                                                           Членове:

                                                                    1. _______________________

                                                                    2. _______________________




                                                4