Придобиване на недвижим имот по кратка давност от добросъвестен купувач

Текстът на акта

                                 РЕШЕНИЕ
                                      № 241
                              гр. София, 15.04.2026 г.


                      В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:


                                Председател: Снежанка Николова
                                Членове:     Гергана Никова
                                             Соня Найденова

при участието на секретаря Теодора К. Иванова
като разгледа докладваното от Снежанка Николова Касационно гражданско
дело № 20248002101342 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.
С постановеното по реда на чл. 288 ГПК определение № 3311 от 24.06.2025 год. е допуснато
касационно обжалване на въззивно решение № 6497 от 18.12.2023 год. по в. гр. д. №
8435/2021 год. на Софийски градски съд, в приложното поле на основанието по чл. 280, ал.
2, предл. 3 ГПК - очевидна неправилност, с оглед проверка на извода на съда за
неоснователност на възражението на ответниците за придобивна давност на основание
добросъвестно владение на процесната 1/2 идеална част от описания имот.
Касаторите А. С. Д. и П. Ц. Д., чрез пълномощника им адв. Т. Т., а в съдебно заседание –
чрез адв. К. Н., поддържат становище за неправилност на въззивното решение на
основанията по чл. 281, т. 3 ГПК с искане за отмяната му и вместо това искът срещу тях
бъде отхвърлен или делото се върне за ново разглеждане от друг състав. Претендират
присъждане на направените разноски, съгласно представен списък.
Ответникът по касация – М. С. Е., чрез пълномощника му адв. Ил. П., в представения
писмен отговор оспорва жалбата и иска обжалваното решение да се потвърди, като
претендира присъждане на направените разноски.
Настоящият състав на ВКС, Второ отделение на Гражданската колегия, след преценка на
изложените с касационната жалба основания за отмяна, и като взе предвид становищата на
страните и съгласно правомощията си по чл. 290 и чл. 293 ГПК, намира следното:

                                           1
С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение от
25.06.2019 год. по гр. д. № 14507/2017 год. на Софийския районен съд, с което е признато за
установено по отношение на касаторите, че ищецът М. С. Е. е собственик на 1/2 ид. ч. от
описания имот в [населено място],[жк]– първи етаж от двуетажна жилищна сграда,
построена в поземлен имот № *, заедно с 200/935 ид. ч. от дворното място, представляващо
УПИ *-*, *       в кв. 35 по плана на [населено място],[жк]. Прието е, въз основа на
представените доказателства, че имотът е бил собственост на наследодателката на ищеца,
негова майка – Г. И., починала на 22.05.2005 год. и оставила за наследници двамата си сина
– Е. Т. и ищецът М. Е.. Първият продал на 20.05.2008 г. целия наследствен имот – първи
етаж от къщата и ид. ч. от дворното място, легитимирайки се с нотариалния акт на
наследодателката си от 1968 год., на П. Д. по време на брака му с А. Д.. Съдът приел, че
разпоредителната сделка от 2008 год. не може да се противопостави на ищеца за
придобитата от него по наследство от майка му 1/2 идеална част от недвижимия имот, като
се е позовал на принципа, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото
притежава. По отношение на релевираното от първите двама ответници, сега касатори,
възражение за придобивна давност по отношение на тази идеална част, съдът го приел за
неоснователно. Макар и да приел, че същите могат да се позоват на кратката придобивна
давност поради разпоредителната сделка, представляваща правно основание, годно да им
прехвърли собствеността, както и приложимостта на презумпцията по чл. 69 ЗС, въззивният
съд направил извод, че по делото не е доказано владението им да е било явно, без която
характеристика упражняваната от тях фактическа власт не може да се квалифицира като
владение и да е основание за придобивна давност. Съдът е кредитирал свидетелските
показания относно упражняването на фактическа власт върху имота от касаторите в периода
2008 год. – 2016 год., през който същите сменили ел. инсталацията, също ВиК инсталацията
на първия жилищен етаж, направили парно, ремонтирали банята, кухнята и лятната кухня.
При това положение и независимо от продължителността на упражняваната фактическа
власт, доколкото от гласните доказателства е установено, че достъпът на ищеца до имота не
е бил ограничаван до 2016-2017 год. и при липсата на данни, че през периода от 2008 год. до
2016 год. е имало обективирани пред него владелчески действия от страна на ответниците,
сега касатори, въззивният съд приел, че не са извършени фактически действия,
характеризиращи владението им като явно. Не било достатъчно владелецът да манифестира
пред трети лица собственическото отношение към вещта, ако за тях собственикът /ищецът/
не може да узнае. Липсват явни действия от тяхна страна по отношение на имота, за да се
приеме несъмнен характер на владението им, поради което и при приложение на
неблагоприятните последици от правилата за разпределение на доказателствената тежест,
съдът приел, че не са налице предпоставките на чл. 79, ал. 2 ЗС и ответниците не са
придобили 1/2 ид. ч. от имота по давностно владение. Ищецът се легитимира като
собственик на тази идеална част по наследствено правоприемство и предявеният от него
установителен иск по отношение на Д. е намерен за основателен.
Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато в приложното поле на чл. 280,
ал. 2, предл. 3 ГПК за проверка на направения извод, като настоящият съдебен състав

                                            2
намира същият за неправилен поради нарушение на материалния закон – чл. 79, ал. 2 ЗС, чл.
69 ЗС и чл. 70 ЗС. Както и въззивният съд правилно е приел, придобивната сделка на
касаторите с нот. акт № 169 от 2008 год. представлява правно основание, годно да
прехвърли собствеността, както и е приложима презумпцията по чл. 69 ЗС, според която
упражняващият фактическата власт държи вещта за себе си, т. е. има качеството на
владелец. В този случай за придобиване на имота по давност не е необходимо да бъде
демонстрирана промяна в намерението за своене спрямо собственика, тъй като от момента
на установяване на фактическата власт тя има характер на владение, а не на държане. По
делото не е установено касаторите, приобретатели по сделката от 2008 год., да са знаели, че
купуват от несобственик /по отношение половината от имота/, напротив – не е спорно, че
при изповядане на сделката е представено удостоверение за наследници на Г. И., в което е
посочен като такъв само продавачът Е. Т.. Доказателствената тежест за това обстоятелство е
на страната на ищеца, който иска да установи липсата на добросъвестност у
приобретателите, и за което не е представил доказателства. Видно е от събраните
свидетелски показания, след придобиването на имота купувачите сменили ел. инсталацията
в сградата, ВиК инсталацията на първия жилищен етаж, направили парно, ремонтирали
банята, кухнята и лятната кухня, оградили имота заедно със св. С. А., собственик на втория
етаж от къщата, които действия неправилно са приети от въззивния съд като такива, които
не могат да характеризират владението им като явно. Напротив, манифестирано е
собственическо отношение към имота и то не е само към третите лица, както неправилно
приел въззивният съд, но към всички, вкл. и ищеца, който е могъл да узнае за тях, както
всички останали, и за който купувачите не са знаели, че е наследник на бившия собственик
на имота към момента на придобиване на имота.
С оглед на това, упражняването на фактическата власт на касаторите е на правно основание
– сключения договор за продажба от 2008 год. и незнанието на пороците на юридическото
основание само по себе си предполага възникване на последиците на добросъвестно
владение, по смисъла на чл. 70, ал. 2 ЗС, което се предполага до доказване на противното от
страната, която иска да отхвърли тези последици. В случая е достатъчно, че упражняването
на фактическата власт на П. и А. Д. е продължило над определения от закона петгодишен
срок - от придобиването на имота през 2008 год. до последващата продажба с нот. акт
197/2016 год. е налице период повече от пет години, като не е било необходимо да се
демонстрира намерение за своене чрез други действия, извън установените от събраните
свидетелски показания по делото, които да се противопоставят на действителния собственик
на спорната 1/2 ид. ч. Последният е загубил правото си на собственост върху тази ид. част,
тъй като касаторите са я придобили по давност, съгласно чл. 79, ал. 2 ЗС.
Горното разрешение на спора кореспондира и със задължителната съдебна практика - един
от разгледаните в ТР № 1 от 6.08.2012 год. по т. д. № 1/2012 год. на ОСГК на ВКС случаи на
установяване на самостоятелно владение е, когато правото на собственост се прехвърля по
производен начин, без прехвърлителят да е собственик на целия имот, а само на идеална
част от него, като владението е предадено на приобретателя. Основанието, на което
последният започва да упражнява фактическата власт върху имота изключва владението на

                                            3
другия съсобственик и при наличието на добросъвестно владение в необходимия срок
същият придобива правото на собственост.
С оглед изложените съображения въззивното решение следва да се отмени и тъй като не се
налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, вместо него
следва да се постанови друго, с което установителният иск за собственост на 1/2 ид. ч.срещу
касаторите се отхвърли.
По разноските:
Касаторите претендират разноски за настоящето производство и с оглед изхода от спора
същите им се дължат, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК. С оглед данните по делото е заплатено
адвокатско възнаграждение в общ размер на 1 200 лв. /договор за правна защита и
съдействие/, както е посочено и в списъка по чл. 80 ГПК и внесена държавна такса, или
общо направените разноски възлизат на претендираната в списъка сума 1 365.95 лв., която
следва да им се присъди в размер на 698.40 евро след превалутиране съгласно разпоредбите
на ЗВЕРБ.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, настоящият състав на ВКС,
Второ отделение на Гражданската колегия


Р Е Ш И :


ОТМЕНЯВА въззивно решение № 6497 от 18.12.2023 год. по в. гр. д. № 8435/2021 год. на
Софийски градски съд, като вместо това постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от М. С. Е., ЕГН [ЕГН] срещу П. Ц. Д., ЕГН [ЕГН] и А. С. Д., ЕГН
[ЕГН] иск да се признае по отношение на последните, че ищецът е собственик на 1/2 ид. ч.
от следния недвижим имот - първи етаж от двуетажна жилищна сграда, построена в
поземлен имот № *, заедно с 200/935 ид. ч. от дворното място, представляващо УПИ *-*, *
в кв. 35 по плана на [населено място],[жк], заснет в кадастралната карта на [населено място]
като поземлени имоти с идентификатори *** и ***, а етажът като самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *****, с адрес [населено място], район В., ул. „26-та“, № 21.
ОСЪЖДА М. С. Е., ЕГН [ЕГН] да заплати на П. Ц. Д., ЕГН [ЕГН] и А. С. Д., ЕГН [ЕГН]
разноски за касационното производство в размер на 698.40 евро /шестотин деветдесет и
осем евро и 40 евроцента/.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.


                                                   Председател: _______________________

                                                       Членове:

                                                               1. _______________________

                                                               2. _______________________




                                             4