Собственост върху сграда и право на строеж при погинала постройка

Текстът на акта

                                РЕШЕНИЕ

                                  № 508
                          гр. София, 22.07.2026 г.

                         В ИМЕТО НА НАРОДА

   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:


                            Председател: Светлана Калинова
                            Членове:     Гълъбина Генчева
                                         Гергана Никова

при участието на секретаря Нели Й. Първанова
като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело
№ 20238002103139 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 290 – чл. 293 ГПК.
С Определение № 3691 от 15.07.2025 г., постановено по настоящото дело по
реда на чл. 288 ГПК, е допуснато касационно обжалване на въззивно Решение
№ 131 от 11.05.2023 г. на Окръжен съд – Шумен, І състав, постановено по
в.гр.д.№ 473/2022 г.
С обжалваното решение е потвърдено Решение № 224 от 25.07.2022 г.
(поправено с Решение № 251 от 15.09.2022 г.), постановено по гр.д.№ 881/2021
г. по описа на РС – Нови пазар, с което е отхвърлен предявеният от А. А. С. и
С. Ю. С. срещу Н. О. К. и К. К. иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за
установено спрямо ответниците, че ищците са собственици по силата на
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 95, том XIII, д.
№ 2108/2013 г. на нотариус с рег.№ 346, на следните недвижими имоти,
находящи се в [населено място] п., [улица], представляващи жилищна сграда
- еднофамилна, със застроена площ 45 кв.м. и идентификатор *** и
селскостопанска сграда със застроена площ 20 кв.м. с идентификатор ***.,
които са разположени в източната част на поземлен имот с идентификатор
***, както и искането за отмяна на основание чл. 537, ал. 2 ГПК на нотариален

                                     1
акт за собственост на имот, придобит по давностно владение № 192, том V,
рег.№ 5045, д.№ 805 от 29.12.2020 г. на нотариус с рег.№ 346.
Касаторите А. А. С. и С. Ю. С., чрез адвокат Б. Й. от САК, поддържат, че
въззивното решение е неправилно, тъй като въззивният съд не е изпълнил
задължението си да прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства. Сградата с идентификатор *** има необходимата светла
височина и отговаря на изискванията за самостоятелен обект на правото на
собственост, а собствеността върху сградата с идентификатор *** е придобита
при условията на чл. 98 ЗС. Молят въззивното решение да бъде отменено и да
се постанови ново, с което исковете да бъдат уважени. Претендират
присъждането на разноски.
Ответницата по касация Н. О. К., чрез адвокат Г. К. от САК, поддържа, че
въззивното решение е правилно, тъй като сградата с идентификатор *** не
отговаря на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост,
поради което и договорът за продажбата й не поражда вещно действие, тъй
като е нищожен. Позовава се на чл. 92 ЗС в качеството й на собственик на
терена. Претендира разноски. Възразява за прекомерност на разноските на
касаторите.
Ответникът по касация К. К. не е заявил становище в касационното
производство.

Състав на ВКС, Първо отделение на Гражданската колегия, след преценка на
данните по делото и доводите на страните, в правомощията си по чл. 290 ГПК
и чл. 293 ГПК, намира следното:

Въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че с нотариален
акт № 118, том І, д.№ 276/1959 г. на НПРС Г. М. Д. е продал на Д. А. Х. дворно
място, находящо се в [населено място] п., с площ от 685 кв.м., със застроени в
него къща и обор, представляващо парцел *** в кв. 32 по регулационния план
на [населено място] п..
С нотариален акт № 76, том I, дело 178/1976 г. на НПРС Д. А. Х. е продал на А.
Д. С., от имот, състоящ се от две жилищни сгради и сайвант със застроено и
незастроено дворно място 685 кв.м., парцел *** от кв. 139, само жилищна
сграда и сайвант в източната част на парцела, застроено общо 74 кв.м.
С нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давност №


                                      2
144, том І, д.№ 292/1982 г. на НпРС Д. А. Х. е признат за собственик по
давностно владение на 850/1535 ид.ч. от дворно място, цялото от 1 535 кв.м.,
съставляващо пл.№ ***, за което по регулационния план на [населено място]
п. е отреден УПИ *** от кв. 139.
С нотариален акт № 129, том І, д.№ 228/1989 г. на НпРС, Д. А. Х. (Д. А. Х.) и
съпругата му Ф. Й. Х. са дарили на сина си Н. Д. А. 300/685 ид.ч. от дворно
място, цялото от 685 кв.м., находящо се в [населено място] п., за което е
отреден парцел *** от кв. 48, който урегулиран съдържа 780 кв.м., при
съответните граници.
С договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален
акт № 50, том ІІ, д.№ 2098/1996 г. на НПРС, Д. А. Х., съпругата му Ф. К. (Ф. Й.
Х.) и сина им Н. К. (Н. Д. А.) са продали на А. Л. Х. и А. А. Х. следните имоти:
дворно място от 1 461 кв.м., находящо се в [населено място] п., за което по
плана на града са отредени УПИ *** от кв. 48 с площ 685 кв.м., урегулиран
съдържаш 780 кв.м., с построените в него жилищна сграда от 54,99 кв.м., изба
от 12,95 кв.м., жилищна сграда 34,55 кв.м., паянтова сграда (склад) от 65,11
кв.м., навес 24,95 кв.м., жилищна сграда от 35,18 кв.м., гараж 23,36 кв.м. и
баня и тоалетна от 20,95 кв.м., при съответните граници; както и УПИ *** от
кв.46 - празно дворно място с площ 509 кв.м., урегулиран от 545 кв.м. и УПИ
*** от кв. 48 - празно дворно място с площ 528 кв.м., всички находящи се на
[улица] [населено място] п.. След прекратяване на гражданския брак през 2003
г. между купувачите А. Л. Х. и А. А. Х. е образувано дело за делба - гр.д.№
398/2004 г. на НПРС, производството по което е приключило със съдебна
спогодба, одобрена от съда с протоколно определение от 23.02.2005 г., по
силата на която в дял на А. А. Х. са поставени всички имоти, описани в
нотариален акт № 50, том ІІ, д.№ 2098/1996 г. на НПРС.
С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 95, том ХІІІ,
рег.№ 7905, д.№ 2108 от 28.08.2013 г. на нотариус с рег.№ 346, ищецът А. А. С.
е закупил от Р. Х. С. и А. Д. С. (действаща при изповядване на сделката чрез
пълномощника си С. Р. Б.) жилищна сграда - еднофамилна, със застроена
площ 45 кв.м. и идентификатор *** и селскостопанска сграда със застроена
площ 20 кв.м. с идентификатор ***., разположени в източната част на
поземлен имот с идентификатор ***, на [улица] [населено място] п..
Продавачът Р. Х. С. си запазил правото на ползване и обитаване върху имота.
Към момента на сключване на сделката купувачът е бил в граждански брак с

                                       3
ищцата С. Ю. С..
Съгласно нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по
давностно владение № 16, том IV, рег.№ 3390, д.№ 489/2020 г. на нотариус с
рег.№ 346, А. А. Т. е призната на 10.09.2020 г. за собственик по давност на
654/2115 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в [населено
място] п.. На същата дата с нотариален акт № 17, том IV, рег.№ 3391, д.№
490/2020 г. на нотариус с рег.№ 346 А. А. Т. е продала на ответницата Н. О. К.
следните недвижими имоти, находящи се в [населено място] п.: ПИ с
идентификатор *** с площ от 2 115 кв.м.; сграда с идентификатор ***; сграда
с идентификатор *** и сграда с идентификатор ***.
С нотариален акт за собственост на имот, придобит по давностно владение №
192, том V, рег.№ 5045, д.№ 805 от 29.12.2020 г. на нотариус с рег.№ 346,
ответницата е призната за собственик и на сградите с идентификатори *** и
***.
Съгласно заключението на приетата от РС – Нови Пазар СТЕ, за поземления
имот, в който са отразени спорните сгради са действали план от 1958 г. (но
точно в обхвата на този имот планът липсвал), план от 1971 г. и кадастрален и
регулационен план, одобрен със заповед № 262/1985 г.
По последния план имотът с идентификатор *** е нанесен като имот пл.№
***, за който са отредени УПИ ***, УПИ *** и УПИ *** в кв. 48. Съгласно
този план в УПИ *** са нанесени следните постройки: масивно жилище - сега
несъществуващо на място, което по сега одобрената кадастрална карта
представлява имот с идентификатор ***, описано като жилищна сграда с
площ от 54,99 кв.м. в протокола по гр.д.№ 398/2004 на НПРС; полумасивно
жилище, представляващо по КК сграда с идентификатор ***, описано като
жилищна сграда с площ от 34,55 кв.м. в протокола от съдебната спогодба;
паянтова сграда, несъществуваща на място, но нанесена в кадастралната карта
с идентификатор ***, неидентифицирана в протокола от съдебната спогодба
(единият спорен имот); масивно жилище, нанесено в кадастралната карта с
идентификатор идентификатор ***, неописано в протокола от съдебно
заседание за спогодбата (другият спорен имот). Избата от 12,95 кв.м.,
паянтовата сграда от 65,11 кв.м., навесът от 24,95 кв.м. и жилищната сграда от
35,18 кв.м., които са описани в нотариален акт № 50 от 1996 г. и в протокола от
спогодбата, не се намират на място. Гаражът от 23,36 кв.м., описан в
протокола от съдебно заседание, е нанесен като сграда с идентификатор ***,

                                      4
но липсвал в плана от 1985 г. Банята и тоалетната от 20,95 кв.м. са
съществували по плана от 1985 г., но не са нанесени в КК. Постройките,
описани в нотариален акт № 50 от 1996 г. и в сключената спогодба, и
съществуващи към момента са: жилищна сграда с площ от 34,55 кв.м. с
идентификатор ***, гараж от 23,36 кв.м. с идентификатор *** и баня и
тоалетна от 20,95 кв.м., ненанесени в кадастралната карта. Вещото лице сочи
също, че в УПИ *** от кв. 139 по плана на града от 1971 г. са нанесени
постройки - паянтово жилище с буква „Ж“ по плана, паянтова сграда „З“ и
паянтова сграда „И“, съответстващи на такива по плана от 1985 г. и отразени в
УПИ ***. В съдебно заседание вещото лице сочи, че сграда с идентификатор
*** понастоящем не съществува на място. За сградата с идентификатор *** е
дало отговор, че се състои от преддверие и две стаи, като не са открити
строителни книжа и за нея. Тя е без обособена кухня, без съоръжения за
кухня, без мебелировка, без водопровод и прокарана вода, без складово
помещение. Има ел.захранване и отвори за комини.
Съгласно заявеното от свид. А. Х. (баща на ищеца), имотите били закупени
през 2013 г. и представлявали две стаи и салон, както и стопанска сграда,
която била съборена. След сделката в едната стая на сградата с идентификатор
*** останал да живее Р. С., а купувачът С. нощувал в другата стая, тъй като
тогава работел в [населено място]. Три години по-късно заминал да работи в
Германия. Свидетелят сочи, че след заминаването на сина му през ден ходел в
имота при Р. С. и му носел вода. Допреди 3-4 години нямали проблеми с
имота. В двора имало и друга постройка, в която живеели бай А. и съпругата
му - родителите на А. Т.. Не бил виждал ответницата в имота. Последната се
появила преди две години (разпитът е извършен в о.с.з.16.03.2022 г.), тъй като
купила къщата от долната страна на мястото.
Свид. С. Б. (син на праводателите на ищците и пълномощник на
прехвърлителката по сделката с тях) сочи, че ответницата никога не е
обитавала сградата с идентификатор ***. След изповядване на сделката в нея
останал да живее баща му Р. С., който и преди това живеел в нея. Докато
работел в [населено място], ищецът оставал да пренощува в същата и помагал
на баща му.
Свид. Ф. М. заявява, че в процесната сграда живели праводателите на ищците,
а след като А. заминала за Р.Турция, там живял съпругът й, докато почине.
Сградата се състояла от две стаи и салонче. Не била виждала ищеца да живее

                                      5
в имота, но виждала сина на праводателите му - свид. С. Б..
Свид. С. С. (съсед) излага, че Р. С. живял в процесната сграда до смъртта си.
Той го стопанисвал, имал и квартиранти. Сега не знае кой владее стаите, но
ответницата не ги е владяла.
Съгласно приетата от въззивния съд СТЕ сграда с идентификатор *** по
КККР на [населено място] п. със застроена площ 45 кв.м. и функционално
предназначение еднофамилна жилищна сграда на един етаж, е нанесена в КК
като принадлежаща към имот с идентификатор *** по КККР на [населено
място] п.. Към извършване на сделките през 1976 г. и 2013 г. имотът отговарял
на действащите към тези моменти нормативи и правила. Сочената сграда не е
отразена на плана на [населено място] п. от 1971 г., а се появява в сегашните
си очертания върху плана от 1985 г. като масивно жилище, нанесено в
югоизточната част на парцел *** в кв. 48. Сочената сграда се състои от 2 стаи
и коридор, на входа на сградата има обособен остъклен навес. Светлата
височина в стаите е измерена 2,60 м., поради което и отговаря на чл. 21а от
Строителните правила и норми за изграждане на населените места, както и на
чл. 49 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно
устройство. Постройката отговаря на изискванията за минимална светла
височина и на изискванията за необходимите помещения, които трябва да
съдържа жилище или ателие. В съдебно заседание, в отговор на уточняващи
въпроси, вещото лице сочи, че не може да каже дали имало кухня в сградата,
но такава може да бъде обособена в коридора; не е констатирал наличието на
изградено водоснабдяване в сградата и отвеждаща канализация. Вещото лице
заявява също, че може да бъде обособен килер, също в коридора; няма
складово помещение. Има външна тоалетна, която се ползвала от ищеца; в
двора има водопровод. Строителни книжа и разрешение за строеж на сградата
с идентификатор *** не са открити.
От правна страна въззивният съд на първо място е приел, че предявеният иск е
процесуално допустим.
Ищците обосновават претенцията си с договора за продажба, оформен с н.а.№
95 от 2013 г. Съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК всяка от страните носи тежестта да
докаже факта, от който извлича претендираната, изгодна за себе си правна
последица. Прието е, че в настоящия случай в тежест на ищците е да докажат,
че са придобили право на собственост върху процесните сгради. Продажбата е
деривативно придобивно основание, като купувачът не може да придобие

                                     6
нещо, което продавачът не е притежавал към момента на сключването на
договора. В случая продавачите са се легитимирали с н.а.№ 76 от 1976 г.,
съгласно който Д. Х. е продал на дъщеря си А. Д. С. жилищна сграда и сайвант
в източната част на парцел *** от кв. 139, застроено общо 74 кв.м.
Ответниците са оспорили правото на собственост на ищците,
противопоставяйки възражения, както следва: 1) към датата на придобивната
им сделка сградата с идентификатор *** реално не е съществувала и ищците
не са могли да придобият правото на собственост върху нея, съответно не е
съществувала и към датата на предявяване на установителната претенция; 2)
жилищната сграда-еднофамилна с идентификатор *** не е самостоятелен
обект на правото на собственост, както към датата на изповядване на сочената
придобивната сделка на техните праводатели през 1976 г., така и към датата на
изповядване на тяхната придобивна сделка през 2013 г., тъй като не
отговаряла на строителните правила и норми за жилищна сграда. Поддържано
е, че сделката се явява нищожна поради невъзможен предмет.
Въззивният съд е посочил, че съгласно отразеното в заключението на СТЕ, по
плана от 1985 г. в УПИ *** съществували сгради, една от които е паянтова
сграда, нанесена в кадастралната карта с идентификатор ***, но тази сграда
понастоящем не съществува на място. Въззивният съд е приел, че според
показанията на свидетеля А. Х. (баща на ищеца) още при изповядване на
сделката през 2013 г. стопанската сграда (с идентификатор ***) била
съборена. Ето защо не е споделено оплакването във въззивната жалба на
ищците, че тази сграда е съществувала към момента на сделката през 2013 г. и
към настоящия момент, но вещото лице я било посочило в приложение № 3
към заключението на СТЕ като „баня и тоалетна”. Предвид установеното, че
сочената сграда не е съществувала към момента на завеждане на исковата
молба, а и към момента на соченото от ищците придобивно основание,
съответно не съществува и към момента на постановяване на решението, то
заявената претенция е неоснователна и подлежи на отхвърляне. Ищцовата
страна не е искала присъждане равностойността на вещта или признаване
право на строеж на тази сграда.
По отношение на жилищната сграда с идентификатор *** е обсъден въпросът
дали представлява самостоятелен обект на правото на собственост, който се
разрешава съобразно нейните обективно установени характеристики. В
случая, съобразявайки доказателствата по делото и в частност заключенията

                                     7
на СТЕ (основно и допълнително), включително и уточненията на вещото
лице в съдебно заседание, окръжният съд е приел, че сочената сграда не се
явява самостоятелен обект на правото на собственост. Доколкото сградата не е
отразена по плана от 1971 г., а едва в плана от 1985 г., то е прието, че е
построена през този период. Тъй като същата е посочена в н.а.№ 76 от 1976 г.,
може да се предположи, че изграждането й е осъществено в периода 1971 г. –
1976 г. (въпреки че ищцовата страна не ангажира каквито и да е доказателства
досежно точния момент на изграждането й). Обсъжданата сграда се състои от
две стаи и коридор, като с тези параметри е съществувала от момента на
изграждането й в периода 1971 г. – 1976 г. Същата - както към този период,
така и към момента, се намира в регулацията на населено място тип град -
[населено място] п.. Към момента на изграждането й са действали
Строителните правила и норми за изграждане на населени места (Изв., бр. 75
от 18.09.1959 г.), отменени с Наредба № 5 за правила и норми по
териториално и селищно устройство (ДВ, бр. 69 от 02.09.1977 г.). Съгласно чл.
38, ал. 1 от СПНИНМ (в редакцията към правнорелевантния период) всяко
жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня или кухня-бокс,
клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа пералня,
преддверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение, като
съгласно чл. 41 кухнята трябва да има площ най-малко 7,5 кв.м., а кухнята-
бокс - най-малко 4,50 кв.м. и трябва да има непосредствена връзка с
преддверие (с най-малко 1,30 м. ширина) или изолационен коридор. Във
всички строителни части, включително и вилните зони, клозетът трябва да
бъде в самата сграда (чл. 65), като само при липса на водоснабдяване на
населеното място или на съответната част се разрешава, и то временно,
клозетът да бъде извън сградата. Процесната сграда не е отговаряла на тези
изисквания, поради което и не се установява тя да е самостоятелен обект на
правото на собственост от гледна точка на действащия правен режим към
момента на изповядване на сделката по н.а.№ 76 от 1976 г. Посочено е, че
ищцовата страна не е ангажирала каквито и да е доказателства в тази насока,
поради което не е установено сградата да има кухня или кухненски бокс със
сочените параметри, клозет, помещение за баня с мивка, дрешник, килер или
шкаф, зимник или складово помещение. Действително, установено е
наличието на външна тоалетна, но не е доказано същата да е била
прехвърлена на праводателите на ищците през 1976 г. от собственика на

                                     8
дворното място и на другата жилищна сграда (още повече, че, съгласно КРП
от 1985 г. - Приложение № 1 към заключението от 13.04.2022 г., тоалетната в
двора е била само една). Освен това, както бе посочено по-горе строителните
правила и норми поставят императивното изискване клозетът да бъде в самата
сграда, като ищцовата страна, върху която пада доказателствената тежест, не
твърди, а и не ангажира доказателства досежно наличието на изключението по
чл. 65, ал. 2. В съдебно заседание вещото лице е посочило, че в дворното
място има водопровод.
Изложено е от въззивния съд, че обект на вещни права, както и на
разпоредителна сделка, може да бъде вещ, обособена като самостоятелен
обект. Макар сделката, от която черпят права ищците, да не е недействителна,
вещният й ефект би настъпил едва след осъществяване на останалите
елементи от фактическия състав на придобиването: обособяването на реално
определената част като отделна вещ. Вещният ефект не е настъпил към
момента на изповядване на сделката по н.а.№ 95 от 28.08.2013 г., както и към
настоящия момент, доколкото посочената сграда не отговаря и на
изискванията на чл. 35 и сл. от Наредба № 5 за правила и норми по
териториално и селищно устройство (отм.), съответно на действащата към
2013 г. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони. Съгласно разпоредбата на
чл. 110, ал. 1 всяко жилище трябва да има най-малко едно жилищно
помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и най-малко едно
складово помещение във или извън жилището. Сградата с идентификатор ***
не отговаря на никое от тези изисквания и поради това не може да се приеме
за жилищна сграда-самостоятелен обект, който да бъде прехвърлен в
собственост отделно от дворното място. Посочено е, че прехвърлянето на
сграда от страна на собственика на дворното място, в което е изградена, и в
което дворно място има друга жилищна сграда (къща), не води до
автоматичната й трансформация в отделен самостоятелен обект на правото на
собственост. Доколкото не е установено ищците да са придобили правото на
собственост върху жилищна сграда-еднофамилна със застроена площ 45 кв.м.
и идентификатор *** чрез заявения придобивен способ, то установителната
претенция е отхвърлена като неоснователна и недоказана.
Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл.
280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса „Намира ли приложение правилото на чл. 92 ЗС

                                     9
по отношение на второстепенна постройка, която изрично не е упомената в
нотариалния акт за прехвърляне на собственост върху поземлен имот?“,
произнасянето по който е констатирано, че е в отклонение от практиката на
ВКС, обективирана с постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 96 от
01.07.2015 г. по гр.д.№ 1116/2015 г. на ВКС, ІІ г.о., в чиито тълкувателни
мотиви е прието, че прехвърлянето на правото на собственост върху земята
прави приобретателя собственик и на всички постройки и насаждения, освен
ако не е уговорено нещо различно при сключване на договора, а когато
поземлен имот е застроен с жилищна сграда и със спомагателни,
обслужващи постройки, които нямат самостоятелно предназначение, то
последните представляват принадлежност към сградата на основното
застрояване и съгласно чл. 98 ЗС следват нейната собственост. Настоящият
състав на ВКС споделя това тълкуване, което е приложимо и към настоящия
случай.
По касационната жалба съставът на ВКС намира следното:
Съгласно н.а.№ 118/1959 г. на НПРС и н.а.№ 76/1976 г. на НПРС и при
съобразяване заключенията на СТЕ се налага извод, че праводателите на
ищците - А. Д. С. и Р. Х. С., са се легитимирали като собственици на
придобитите по време на брака им, нанесени в кадастралния и регулационен
план, одобрен със заповед № 262/1985 г., постройки, които понастоящем са
заснети в действащата кадастрална карта с идентификатори №№ *** и ***.
Съгласно н.а.№ 76/1976 г. обектите на продажбата са описани като „жилищна
сграда“ и „сайвант“, находящи се в източната част на дворното място.
Съгласно практиката на ВКС, формирана след и в развитие на постановките
по ТР № 11 от 21.03.2013 г. по т.д.№ 11/2012 г. на ВКС, ОСГК, макар
нотариалният акт да не се ползва с материална доказателствена сила по чл.
179, ал. 1 ГПК относно констатациите на нотариуса за принадлежността на
правото на собственост (тъй като такава е присъща на официалните
свидетелстващи документи за факти), доказателствената тежест при
оспорване на признато с акта право на собственост, се носи от оспорващата
страна. В случая, с н.а.№ 76/1976 г. е обективирано сключването на сделка
относно обект, характеризиран като жилище, което налага да се приеме, че
към датата на сделката са били налице обстоятелствата, обосновали извода в
охранителното производство, че тази сграда е удовлетворявала изискванията,
поставени от благоустройственото законодателство към този вид

                                    10
самостоятелни обекти на вещното право. В подкрепа на това заключение са
констатациите на вещото лице, че светлата височина в стаите е измерена 2,60
м., каквито са изискванията на чл. 45, ал. 1 от Строителните правила и норми
за изграждане на населените места (Изв., бр. 75 от 18.09.1959 г.) за минимална
светла височина, както и на изискванията за необходимите помещения, които
трябва да съдържа жилище или ателие. Съгласно показанията на разпитаните
по делото свидетели сградата е и ползвана като жилище, с това
предназначение („жилищна сграда – еднофамилна“) е нанесена в
кадастралната карта (видно от скица на сграда № 15-608986-08.06.2021 г.),
така е описана и в съставения в полза на ответницата констативен нотариален
акт за собственост на имот, придобит по давностно владение № 192, том V,
рег.№ 5045, д.№ 805 от 29.12.2020 г. на нотариус с рег.№ 346. Констатацията в
н.а.№ 76/1976 г. е направена съобразно фактическото и правно положение на
сградата към 1976 г., което е релевантното при преценката за годността й да
бъде самостоятелен обект на вещното право, доколкото съобразно практиката
на ВКС когато постройка придобие режим на самостоятелен обект на правото
на собственост, тя си остава такъв обект и при последващите изменения на
строителните правила и норми, като може да бъде предмет на прехвърлителна
сделка, макар да не отговаря на новите строителни правила (в този смисъл:
Решение № 449 от 27.06.2002 г. по гр.д.№ 703/2001 г. на ВКС, IV г.о., Решение
№ 637 от 14.07.2000 г. по гр.д.№ 152/2000 г. на ВКС, I г.о.).
Установено е, че за задоволяване на хигиенните си нужди обитателите на
сградата са ползвали баня-тоалетна в двора. В този смисъл е изявлението на
свидетеля С. Б., който при разпита е заявил, че е продал къщата заедно с
построената от баща му баня. Допустимостта на това състояние произтича от
разпоредбата на чл. 65, ал. 2, изр. 1 от СПНИНМ, която се явява приложимо за
случая право при липсата на доказателства по делото към 1971/1976 г. за
процесната сграда да е отсъствало фактическо основание за приложението на
тази разпоредба.
Изложеното мотивира касационната инстанция да приеме, че изводът на
въззивния съд относно характера на сградата с идентификатор *** е
необоснован, което от своя страна е довело до произнасяне по иска за
собственост относно тази сграда в нарушение на материалния закон.
Противно на приетото от ОС, не е налице основание да се отрече жилищният
характер на тази сграда, съответно – не е налице основание да се отрече

                                     11
валидността и вещно-прехвърлителното действие на сделката от 2013 г.,
легитимираща ищеца, а по силата на чл. 21, ал. 1 СК – и съпругата му, като
собственици на обекта.
От събраните по делото свидетелски показания се установява, че до смъртта
му, настъпила на 19.10.2016 г., фактическата власт върху жилищната сграда е
упражнявал праводателят на ищците Р. Х. С. въз основа на запазеното право на
ползване. Ответницата Н. О. К. е закупила ПИ № *** заедно със сградите с
идентификатори №№ ***, *** и *** едва през 2020 г., като по сведенията на
свид. Ф. М. от 2015 г. е заживяла в сграда в ПИ № ***, различна от
обитаваната от Р. Х. С.. Не са събрани доказателства, въз основа на които да се
формира извод, че ответницата е завладяла сграда № *** повече от 10 години
преди предявяването на исковата молба на 25.06.2021 г. Последното
опровергава извода, формиран с нотариален акт № 192 от 29.12.2020 г., че Н.
О. К. е придобила собствеността върху сградата с идентификатор *** въз
основа на упражнявано давностно владение.
В обобщение – претенцията за собствеността върху сграда № *** се явява
основателна и с настоящото решение следва да бъде признато претендираното
от ищците право.
По отношение на иска за собственост на сградата с идентификатор ***
съставът на ВКС намира следното:
Първоначален собственик на въпросната сграда е Д. А. Х. в качеството му на
собственик на дворното място, в което тя е построена. Със сключването на
договора за продажба, оформен с н.а.№ 76/1976 г., отделяйки собствеността
върху жилищната сграда и сайванта от собствеността върху терена,
едноличният до този момент собственик е придал на сградата с настоящ
идентификатор *** обслужващ характер по отношение на жилищната сграда с
настоящ идентификатор ***. Считано от този момент насетне (при
съобразяване на практиката на ВКС, цитирана във връзка със значимия за
спора правен въпрос) прехвърлянето на собствеността върху сградата с
настоящ идентификатор *** има за последица прехвърлянето на
собствеността и върху сградата с настоящ идентификатор ***, независимо от
това дали същата изрично е описана в съответния акт на разпореждане или не.
Така, по силата на договора за продажба, обективиран в н.а.№ 95 от 28.08.2013
г., ищецът А. А. С. и съпругата му са придобили собствеността върху сградата
с идентификатор ***. Както тя, така и сградата-главна вещ с идентификатор

                                      12
***, имат статут на суперфициарна собственост, доколкото А. А. С. не
притежава никаква част от ПИ № ***. По силата на чл. 66, ал. 2 ЗС и
доколкото в н.а.№ 76/1976 г. не е било предвидено друго, със сключването на
договора, оформен с н.а.№ 95 от 28.08.2013 г., ищецът А. А. С. и съпругата му,
наред със суперфициарната собственост върху сграда № *** са придобили и
правото да построят сградата отново в случай, че същата погине. По делото е
установено, че понастоящем сградата с идентификатор *** е разрушена,
предвид което иск за собствеността върху нея не може да бъде уважен.
Доколкото обаче претенцията за пълноправна собственост върху обект на
вещното право имплицитно включва в себе си претенцията за по-малък обем
права – в случая за признаването да съществува ограниченото вещно право на
строеж като включено в правото на собственост върху сградата, то
претенцията по отношение на сграда № *** следва да бъде уважена за този
по-малък обем права, без това да съставлява произнасяне по иск, различен от
предявения. Действително, упражняването на ограниченото вещно право на
строеж е ограничено с петгодишния давностен срок по чл. 67, ал. 1 ЗС, но в
случая това не е пречка за признаването на това право, тъй като (противно на
превратно възприетите от въззивния съд изявления на свидетеля) нито
показанията на свидетеля А. Х., нито друго събрано по делото доказателство
дава основание да се приеме, че разрушаването предхожда датата на н.а.№ 192
от 29.12.2020 г., съставен в полза на ответницата. По силата на чл. 84 ЗС вр.чл.
115, ал. 1, б. „ж“ ЗЗД срокът по чл. 67, ал. 1 ЗС не е текъл през време на
настоящия процес, предвид което от датата на настоящото решение ищците
ще разполагат с посочения петгодишен срок за построяването на нова сграда
върху петното на съборената.
С оглед изложеното, въззивното решение следва да бъде отменено изцяло и
вместо това да се постанови ново по съществото на спора съобразно
изложените по-горе мотиви.
На основание чл. 537, ал. 2 ГПК следва да се постанови и отменяването на
съставения в полза на ответницата КНА № 192 от 29.12.2020 г.
При този изход на спора ищците имат право на разноски за защита в трите
инстанции, а ответниците нямат право на разноски.
Ето защо ответниците следва да заплатят на ищците общо 1 224,80 евро, която
сума е формирана така: 873 лв. за защитата пред РС; 231,50 лв. за въззивната
инстанция и 1 291 лв. за защитата пред ВКС (общо 2 395,50 лева).

                                      13
При съобразяване на действителната фактическа и правна сложност на спора,
както и размерите на заплатените от ответницата адвокатски възнаграждения
за защитата й пред отделните инстанции, възражението за прекомерност на
разноските на ищците се явява неоснователно.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, състав на
ВКС, Първо отделение на Гражданската колегия


                                Р Е Ш И :


ОТМЕНЯВА ИЗЦЯЛО въззивно Решение № 131 от 11.05.2023 г. на Окръжен
съд – Шумен, І състав, постановено по в.гр.д.№ 473/2022 г., като вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н. О. К., с ЕГН [ЕГН] и К.
К., [дата на раждане] , гражданин на Република Турция, двамата с адрес
[населено място] п., обл. Ш., [улица], че А. А. С., ЕГН [ЕГН] и С. Ю. С., ЕГН
[ЕГН] – и двамата от [населено място], обл. Ш., [улица], са собственици по
силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 95
от 28.08.2013 г., том XIII, рег.№ 7905, дело № 2108/2013 г. по регистъра на
нотариус П. Абаджиев, рег.№ 346 на НК, с район на действие НпРС, на
недвижим имот, находящ се в [населено място] п., [улица], представляващ
ЖИЛИЩНА СГРАДА - еднофамилна, със застроена площ 45 кв.м. и
идентификатор ***, която е разположена в източната част на поземлен имот с
идентификатор *** по КККР на [населено място], одобрени със Заповед №
РД-18-18 от 25.03.2010 г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР,
засягащо сградата от 07.06.2021 г.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н. О. К., с ЕГН [ЕГН] и К.
К., [дата на раждане] , гражданин на Република Турция, двамата с адрес
[населено място] п., обл. Ш., [улица], че А. А. С., ЕГН [ЕГН] и С. Ю. С., ЕГН
[ЕГН] – и двамата от [населено място], обл. Ш., [улица], са носители на
правото на строеж по силата на чл. 66, ал. 2 ЗС и договор за покупко-
продажба, обективиран в нотариален акт № 95 от 28.08.2013 г., том XIII, рег.№
7905, дело № 2108/2013 г. по регистъра на нотариус П. Абаджиев, рег.№ 346
на НК, с район на действие НпРС, за построяването на недвижим имот,


                                     14
находящ се в [населено място] п.,                   [улица], представляващ
СЕЛСКОСТОПАНСКА СГРАДА със застроена площ 20 кв.м. с
идентификатор ***, който подлежи на изграждане в източната част на
поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], одобрени
със Заповед № РД-18-18 от 25.03.2010 г. на ИД на АГКК, с последно
изменение на КККР, засягащо сградата от 07.06.2021 г.
На основание чл. 537, ал. 2 ГПК ОТМЕНЯВА нотариален акт за собственост
на имот, придобит по давностно владение № 192, том 5, рег.№ 5045, дело №
805 от 29.12.2020 г. на нотариус П. Абаджиев, рег.№ 346 на НК, с район на
действие РС – Нови пазар, съставен в полза на Н. О. К..
ОСЪЖДА Н. О. К., с ЕГН [ЕГН] и К. К., [дата на раждане] , гражданин на
Република Турция, двамата с адрес [населено място] п., обл. Ш., [улица] ДА
ЗАПЛАТЯТ на А. А. С., ЕГН [ЕГН] и С. Ю. С., ЕГН [ЕГН] – и двамата от
[населено място], обл. Ш., [улица], сумата 1 224,80 (хиляда двеста двадесет и
четири евро и осемдесет евроцента) евро – разноски за защитата пред трите
инстанции.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.



                                    Председател: _______________________
                                          Членове:
                                                1._______________________
                                                2._______________________




                                     15