Възникване на съсобственост при обединяване на имоти по ПУП

Текстът на акта

                                 РЕШЕНИЕ
                                      № 460
                              гр. София, 06.07.2026 г.


                      В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети май
през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                Председател: Камелия Маринова
                                Членове:     Веселка Марева
                                             Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Веселка Марева Касационно гражданско дело
№ 20258002101644 по описа за 2025 година

Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 1348 от 04.12.2024г. по гр.д. № 2007/2024г. на Варненски окръжен
съд, с което е потвърдено решение № 517 от 19.02.2024г. по гр.д. № 10577/2022г. на
Варненски районен съд, поправено с решение № 3160 от 27.08.2024г. по същото дело, с
което е допусната съдебна делба на поземлен имот с идентификатор .№ *** по КККР на
[населено място], с площ 286 кв.м., представляващ УПИ *-*,* в кв.300 по ПУП, с адрес:
[населено място], [улица],34 между съделители и при квоти: „Химел инженеринг“ ЕООД,
ЕИК 103831766 с дял 51,72 % ид.ч. и М. Д. Н. с дял 48,28 % ид.ч.
Касационната жалба е подадена от М. Д. Н., чрез пълномощник адв. Н. Н.. Твърди се, че
решението е незаконосъобразно. Неправилно съдът е приел, че е възникнала съсобственост,
без да е представено необходимото доказателство за това, а именно окончателен договор за
разпределяне съсобствеността на новообразувания поземлен имот.
Ответникът по касационната жалба „Химел Инжинеринг“ ЕООД, чрез пълномощник адв. Д.
Т., оспорва жалбата. Счита, че съсобственост е възникнала, двата имота са обединени
повече от 21 години и това е известно и на жалбоподателката, и на администрацията.
Причината за водене на делото е друга и евентуалното отхвърляне на иска за делба поради
липса на съсобственост би довело до абсурдна ситуация.
С определение №751 от 18.02.2026г. е допуснато касационно обжалване на решението на

                                           1
основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по релевантния за спора въпрос: дали е възникнала
съсобственост върху обединен урегулиран поземлен имот, създаден с изменение на ПУП-
ПУР по съгласие на собствениците, изразено в предварителен договор, без след това да е
сключен окончателен договор за прехвърляне на собствеността помежду им.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в
рамките на наведените основания, установи следното:
Искът за делба е предявен от „Химел инженеринг“ ЕООД срещу М. Д. Н. и касае поземлен
имот с идентификатор № *** по КККР на [населено място], с площ 286кв.м., представляващ
УПИ *-*,* в кв. 300 по ПУП, с адрес: [населено място], р-н О., [улица],34 . Изложени са
твърдения, че страните са били собственици на два съседни поземлени имота и преди
повече от десет години ги обединили в един имот с цел извършване на строителство, като за
целта бил изменен ПУП-ПРЗ и образуван горепосочения имот, съсобствен между страните.
Изготвили строителна и проектна документация, издадено било разрешение за строеж,
започнали изкопни работи, но ответницата не разполагала със средства за реализиране на
строителството и то не могло да продължи. Претендират делба на съсобствения имот при
дялове: 51,724% за дружеството и 48,275% за ответницата.
В отговора на исковата молба ответницата не е оспорила наличието на съсобственост, но е
поддържала, че искът е неоснователен и че тя няма вина за забавяне на строителството. В
допълнително становище и уточняващ писмен отговор е навела възражение, че не е сключен
окончателен договор, който е необходим съгласно чл. 17, ал.3 ЗУТ за определяне на
идеалните части на съсобствениците, както и за прилагане на ПУП съгласно §22, ал.1, б. „б“
ЗР ЗУТ, поради което съсобственост върху образувания нов УПИ не е възникнала.
Евентуално поддържа искане за допускане на делба, в резултат на която всяка страна да
получи в реален дял притежаваната идеална част от правото на собственост, а именно 48,275
% за нея и 51,724 % за ищеца.
Първоинстанционният съд е допуснал делбата при квоти: за „Химел Инжинеринг“ ЕООД -
51,72 % ид.ч. и за М. Д. Н. - 48,28 % ид.ч.
За да потвърди първоинстанционното решение за допускане на делбата Варненски окръжен
съд е приел за установено, че с нотариален акт за покупко-продажба от 2004г. „Химел
инженеринг“ ЕООД се легитимира като собственик на дворно място, съставляващо имот пл.
№ * в кв. 300, с площ от 150 кв.м., а с констативен нотариален акт от 1989г. М. Д. Н. е
призната за собственик на дворно място, съставляващо парцел * в кв. 300, с площ от 140
кв.м. Двата имота са съседни. На 22.11.2005г. страните са сключили предварителен договор
с нотариална заверка на подписите за прехвърляне на собственост по чл.15, ал.3 ЗУТ като са
се съгласили за промяна на границите на двата имота чрез премахване на общата им граница
и обединяването им в един общ УПИ по реда на чл. 15 ЗУТ. Уговорено е, че всяка от
страните ще придобие идеални части от новия имот, съответстваща на притежаваната от нея
квадратура от обединените имоти. Не се спори, че въз основа на договора е издадена
заповед за изменение на плана за регулация през 2006г. като двата имота са обединени в
процесния УПИ *-*,* в кв. 300. В КККР обединеният имот е нанесен през 2011г. с
идентификатор ***. Издадено е на 03.06.2008г. разрешение за строеж на жилищна сграда в


                                            2
този УПИ на името на двамата съделители и е изготвена строителна документация -
протокол за откриване на строителна площадка, протокол за трасиране, удостоверение за
заемане на тротоар.
Според показанията на свидетеля Д. Д. след изготвяне на строителната документация и
откриване на строителната площадка през 2008г. са започнали изкопни работи на терена,
било разкопано на дълбочина 3м., но след това изкопните дейности били спрени и се
наложило запълване на изкопа с цел безопасност.
Приетата техническа експертиза счита, че след изменението на ПУП-ПР през 2006г.
подробният устройствен план в частта за регулацията не е приложен поради неизпълнение
на законови изисквания - не е представен окончателен договор съгласно §22 ЗР ЗУТ, не е
изпълнено към 2006г. и изискването за нанасяне на имота в кадастъра и вписването му в
имотния регистър; последното изискване е изпълнено към 2011г. с издаване на заповед за
изменение на КККР, а именно обединяване в един имот с № * на съществуващите два имота
№№ * и * .
Въззивният съд е приел, че преди влизане в сила на ПУП-ПР и РУП от 2006г. страните са
били собственици на урегулирани поземлени имоти и регулационната граница между тях е
променена след сключения договор по чл. 15, ал. 3 ЗУТ и проведената административна
процедура. Посочил е, че според чл. 15, ал. 6 ЗУТ актът за одобряване на плана за регулация,
с който се променят границите между урегулирани поземлени имоти по реда на ал.3 влиза в
сила с издаването му. Следователно ПУП-ПР и РУП от 2006г. е влязъл в сила, като от двата
съседни УПИ *-* и УПИ *-* е образуван съсобствения между страните УПИ № *-*,*.
Последният, както установява техническата експертиза, е нанесен за пръв път в КК със
Заповед от 15.12.2011г. на Началника на СГКК-Варна. По този начин съобразно действащата
редакция на ЗУТ, подробният устройствен план се счита за приложен по отношение на
регулацията - с изплащането на дължимите суми по договорите по чл.17, ал.3, когато такива
се предвиждат (в случая няма такива) и с нанасяне на имота в кадастъра и вписването му в
имотния регистър. Според съда изискването на чл. 15, ал. 7 ЗУТ за наличие на сключен
окончателен договор по чл.15, ал.3 ЗУТ се отнася за строителството в съсобствения имот и
не касае вече създадената съсобственост върху земята. Поради това е счел, че страните са
съсобственици на ПИ с идентификатор № ***, с площ 286 кв.м. при дялове, съответстващи
на притежаваната от всеки от двамата съсобственици квадратура в обединените имоти и е
допуснал делбата помежду им.
По основанието за допускане на касационно обжалване.
Законът за устройство на територията /ЗУТ/ за разлика от предходния
териториалноустройствен закон - ЗТСУ възприема коренно различен подход по отношение
на действието на регулацията спрямо имотите. При действието на ЗТСУ/отм./ дворищно-
регулационния план има непосредствено отчуждително действие, така че докато действа
регулационния план парцелните граници съставляват и граници на правото на собственост и
то независимо дали при урегулирането има отнети или придадени площи към имота,
послужил като кадастрална основа на парцела. Наличието на отнети или придадени площи е
от значение само за съвпадане на имотните и парцелните граници с оглед необходимостта от


                                             3
прилагане на регулацията (Тълкувателно решение № 3 от 15.07.1993 г. по гр. д. № 2/1993 г.,
ОСГК на ВС). Одобрените по ЗУТ планове, включително и подробният устройствен план,
нямат пряко отчуждително действие, освен в хипотезата на чл.16, ал.1 ЗУТ (при
първоначално урегулиране на територията) и по волята на собствениците в хипотезите на
чл.15, ал.3 - 6 и чл. 17, ал.3 - 5 ЗУТ. Въведено е изискването регулационните граници да
съвпадат с имотните - чл.17, ал.1, т.е. да не се размества правото на собственост при
урегулирането, както и забрана за последващо регулиране на вече урегулирани имоти с
изключение на предвидени в закона случаи - чл. 15, ал.1 ЗУТ. Така че, подробният
устройствен план по ЗУТ определя допустимите за в бъдеще дейности в урегулирания
поземлен имот, но не се отразява на границите на правото на собственост, нито е пречка
собствеността да бъде защитавана в действителните си граници (Тълкувателно решение №
8/2014г. на ОСГК, Решение № 50031 от 26.04.2023 г. по гр.д. № 1835/2022 г. на ІІ г.о.,
Решение № 128 от 08.01.2021 г. по гр.д. № 1210/2020г. на І г.о.).
Израз на новият подход в уредбата е разпоредбата на чл. 15, ал.3 ЗУТ, която въвежда т.нар.
„доброволна“ регулация, като дава възможност границите на урегулирани поземлени имоти
да се променят с план за регулация по съгласие на собствениците им, изразено със заявление
и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.
Актът за одобряване на плана за регулация, с който се променят границите между имотите
влиза в сила с издаването му (ал.6), а строителство в урегулираните поземлени имоти, чиито
граници се променят, се разрешава след представяне на окончателен договор (ал.7). Също
след представяне на окончателен договор копия от влезлите в сила изменения на подробните
устройствени планове се изпращат служебно от общината на АГКК (ал.11).
При тази уредба е видно, че промяна на границите на правото на собственост се извършва
доброволно по съгласие на собствениците на засегнатите имоти и преминава през три етапа:
Първо се сключва предварителен договор между собствениците на имотите, в който дават
съгласие и уговарят параметрите на предстоящата промяна. Второ, въз основа на това
съгласие се издава административния акт за изменение на плана за регулация. Трето,
сключва се окончателен договор (във формата на нотариален акт) между собствениците на
имотите за прехвърляне на правото на собственост в съответствие извършената промяна на
границите. След изпълнението на тези три стъпки се проявява вещноправният ефект на
извършената промяна на границите на имотите, т.е. придобива се собствеността върху
имотите в променените им граници и подробният устройствен план се счита приложен по
отношение на регулацията - §22 ПЗР ЗУТ.
В хипотеза на обединяване на два съседни поземлени имота в един УПИ, ако след
административния акт за изменение на регулацията не бъде сключен окончателен договор
между собствениците на имотите, то границите на правото на собственост остават
непроменени, независимо от новото урегулиране. Съсобственост върху създадения чрез
обединяване нов урегулиран поземлен имот без сключване на окончателен договор не може
да възникне.
По касационната жалба.
При съобразяване на горното разрешение въззивното решение се явява неправилно поради


                                            4
нарушение на материалния закон. В противоречие с разпоредбите на чл.15 ЗУТ е изводът на
съда, че съсобственост върху обединения УПИ е възникнала, независимо че собствениците
на двата имота не са сключили окончателен договор за прехвърляне на собствеността и
уреждане на отношенията във връзка с регулационната промяна на границите. В случая
разрешение за строеж върху обединения УПИ е било издадено, въпреки че според чл. 15,
ал.7 ЗУТ условие за издаването му е представянето на окончателен договор. Издаването на
разрешение за строеж и на други строителни книжа, както и фактическото премахване на
вътрешната граница между двата имота, не могат да преодолеят и да „санират“ липсата на
окончателен договор. ЗУТ не предвижда и не допуска прилагане на регулацията чрез
владение, в него липсват разпоредби аналогични на чл.33 ЗТСУ/отм./. Поради това
неоснователна се явява застъпената от ответника по жалбата теза за установяване на
съвладение върху общия имот след изменението на ПУП с премахване на границите и
започване на общ строеж, което е довело до придобиване на съсобственост на оригинерно
основание - давностно владение. Такова придобивно основание не е поддържано по време
на разглеждане на делото. Отделно, в случая явно е налице разминаване на волята на
двамата т.нар. съвладелци, поради което придобиване по давност от двамата в
съсобственост не може да се реализира.
От значение за основателността на иска за съдебна делба, предвид въпросите, които решава
решението по чл. 344, ал.1 ГПК, е какви са границите на собствеността, следващи от
въведеното от всеки съделител придобивно основание и осъществили ли са се впоследствие
факти, които да са довели до промяна на тези граници, а не дали съсобствения имот е заснет
като един или като повече урегулирани имоти по ПУП. В случая всеки от двамата
съделители е доказал правото си на собственост върху отделен поземлен имот и не се е
осъществил факт, водещ до транформиране на правото на собственост върху двата отделни
имота в право на собственост върху образувания по ПУП един УПИ. Поради това
съсобственост върху този УПИ не съществува и искът за неговата делба е неоснователен.
Въззивното решение, с което е допусната делба на поземлен имот с идентификатор .№ ***
по КККР на [населено място], с площ 286 кв.м., представляващ УПИ *-*,* в кв.300 по ПУП
следва да се отмени и да се постанови ново решение за отхвърляне на иска за делба поради
липса на съсобственост върху така описания имот.
Право на разноски за трите инстанции има жалбоподателката М. Н.. Тъй като искът за делба
се отхвърля приложима е общата разпоредба на чл. 78 ГПК, а не специалното правило на чл.
355 ГПК. Направените от жалбоподателката разноски са: в първата инстанция 1500лв.
адвокатско възнаграждение и 525лв. за експертиза или общо 1525лв., равни на 779,72 евро;
за въззивната инстанция 1500лв. адвокатско възнаграждение и 40 лв. държавна такса или
1540лв., равни на 787,39 евро; за касационната инстанция 525,56 евро съгласно приложения
списък. Общо разноските възлизат на 2 092,67 евро.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 1348 от 04.12.2024г. по гр.д. № 2007/2024г. на Варненски


                                            5
окръжен съд и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ иска на „Химел инженеринг“ ЕООД, ЕИК 103831766 против М. Д. Н., ЕГН
[ЕГН] за допускане на съдебна делба на поземлен имот с идентификатор .№ *** по КККР на
[населено място], с площ 286 кв.м., представляващ УПИ *-*,* в кв.300 по ПУП, с адрес:
[населено място], [улица],34.
ОСЪЖДА „Химел инженеринг“ ЕООД, ЕИК 103831766 да заплати на М. Д. Н. сумата
2092,67/две хиляди деветдесет и две цяло и шестдесет и седем стотни/ евро разноски по
делото за трите инстанции.
Решението е окончателно.


                                               Председател: _______________________

                                                   Членове:

                                                           1. _______________________

                                                           2. _______________________




                                          6