Защита на собствеността върху несамостоятелен незаконен строеж

Текстът на акта

                              РЕШЕНИЕ
                                   № 437
                           гр. София, 29.06.2026 г.


                    В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети май
през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                             Председател: Камелия Маринова
                             Членове:     Веселка Марева
                                          Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Веселка Марева Касационно гражданско дело
№ 20258002102052 по описа за 2025 година

      Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 116 от 11.03.2025г. по гр.д. № 724/2024г. на
Софийски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 68 от 10.06.2024г. по
гр.д. № 97/2023г. на Пирдопски районен съд, с която е отхвърлен предявения
от С. С. Б. и С. Г. Б. против Р. С. Ш. и К. А. Ш. иск по чл. 108 ЗС относно 1/2
ид.ч. от КИЛЕР в еднофамилна двуетажна жилищна сграда с идентификатор
№ ****, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 88,00
кв.м., изградена в УПИ *-*, в кв. 46, целият с площ от 458 кв.м., с
идентификатор № ***, който килер се намира на етаж първи от сградата.
Касационната жалба е подадена от ищците С. С. Б. и С. Г. Б. чрез А. Д..
 Твърди се, че съдът неправилно е включил в състава на чл. 108 ЗС
изискването за законност на строежа като предпоставка за уважаване на иска.
Поддържа се също необоснованост на извода, че правото на собственост на
ищците не е доказано, с оглед установеното, че килерът е в границите на
сградата на ищците и е принадлежност към нея по чл. 98 ЗС.

                                      1
Ответниците по касационната жалба Р. С. Ш. и К. А. Ш. в писмения си
отговор и в съдебно заседание, представлявани от адв. И. Ц., поддържат, че
решението е правилно.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 747 от 18.02.2026г. на
основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по правния въпрос: пречка ли е за уважаване
на иск по чл. 108 ЗС обстоятелството, че спорното помещение, което не е
самостоятелен обект на собственост, е изградено в отклонение от
архитектурния проект на сградата, без одобрен проект за преустройство и за
него липсва удостоверение за търпимост.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като
разгледа жалбата установи следното:
Производството е по иск по чл. 108 ЗС предявен от С. С. Б. и С. Г. Б. срещу Р.
С. Ш. и К. А. Ш. за признаване за установено, че ищците са собственици на 1/2
ид.ч. от килер, намиращ се на първия етаж от еднофамилната двуетажна
жилищна сграда с идентификатор № ****, находяща се в [населено място],
 [улица] за осъждане на ответниците да предадат на ищците владението върху
тази 1/2 ид.ч. от килера. Ищците заявяват, че ползват помещението от
изграждането на сградата, но от една година ответниците ограничили достъпа
им до него; според тях то представлява част от притежаваната от тях в
съсобственост къща. Ответниците са собственици на лятна кухня, сграда на
допълващо застрояване с идентификатор № ****, долепена до сградата на
ищците и са обсебили килера на къщата им.
Ответниците оспорват иска; заявяват, че притежават 1/6 ид.ч. от поземления
имот и са собственици на масивна лятна кухня с площ 46 кв.м., заснета като
сграда с идентификатор ****. Признават, че владеят складовото помещение,
което е ситуирано в сградата на ищците, но не е функционално свързано с нея,
а има самостоятелен вход откъм двора. Твърдят, че владението им е
установено от изграждането на тази сграда. Навеждат възражение за
придобиване собствеността върху процесния обект по давност. Според тях в
съсобствения имот е имало обор, който е изгорял и през 1990г. част от
съсобствениците на имота: К. Ш., В. Г., П. С. и А. Г. са учредили на Н. С. и С.
С. право на построят жилищна сграда с гараж на мястото на обора. Твърдят,
че от страна на Р. Ш. право на строеж не е учредявано, а той е собственик на
1/12 ид.ч. от поземления имот, съответно е придобил по приращение толкова
идеални части от цялата сграда.

                                      2
Установено е, че с нотариален акт № 175/2006г. ищците С. С. Б. и С. Г. Б., от
една страна, и Н. С. Н. и Е. Н. Н., от друга, са признати за собственици в
режим на СИО на по 1/2 ид. ч. от двуетажна жилищна сграда, със застроена
площ от 88 кв.м., състояща се на първи етаж от проход за преминаване, входно
антре с вътрешно стълбище, трапезария с кухненски бокс, две бани и килер, и
на втори етаж от две дневни стаи, две спални и два дрешника, която сграда е
построена в съсобствено дворно място, представляващо УПИ *-*, с площ от
458 кв.м., в кв. 46 по регулационния план на К.. Сградата е построена, след
като със заявление по чл. 56, ал. 3 ЗТСУ/отм./ от 18.10.1990г. К. А. Ш., В. А. Г.,
П. Г. С. и А. Ф. Г., като съсобственици на къща с дворно място - парцел *-* в
кв. 46, с площ от 500 кв.м., са дали съгласието си в свободното строително
петно на изгорелия обор Н. С. Н. и С. С. Б. да построят жилищна сграда по
утвърден архитектурен план. Издадено е Разрешение за строеж № 45 от
02.11.1990г. за обект: „Адаптация на стопанска сграда в жилищна“ на името на
Н. С. Н. и С. С. Б..
По делото не са представени доказателства за притежавани от ответниците Ш.
права върху поземления имот, нито документи за собственост на масивната
лятна кухня с идентификатор ****.
От заключенията на двете технически експертизи (първоначална и повторна)
се установява, че в поземления имот съществуват три сгради: двуетажна
жилищна сграда с идентификатор **** (сградата на ищците), в която според
кадастралната карта са нанесени три самостоятелни обекта: жилище на първи
етаж, жилище на втори етаж и гараж; жилищна сграда с идентификатор ****
и сграда с идентификатор **** - постройка на допълващо застрояване
(сградата на ответниците). Процесното помещение е с обслужващо
предназначение - склад, с вход от двора, непосредствено до входа на сградата
на ищците с идентификатор **** и няма функционална връзка със сградите в
поземления имот. В архитектурен проект за къщата на ищците е предвиден
килер, но на място не е изпълнен както е по проект; направен е с по-голяма
площ и с вход откъм двора; не са представени екзекутивни чертежи за
направени промени по време на строителството, така че съществуващият към
момента килер не съответства на този по строителните книжа. В помещението
са направени дървени рафтове, захранено е с ток от ел. табло, монтирано на
сградата на ответниците, с предпазител с надпис „мазе“. Размерите на килера
са: 6,55/1,25 м., с полезна площ от 8,19 кв.м.; заключва се с катинар, монтиран

                                        3
на външната от двете входни врати, а двете входни врати се заключват с един и
същ обикновен ключ. Таванът на процесното помещение представлява част от
пода на втория етаж на сградата на ищците. Колоните и гредите принадлежат
към тази сграда. Помещението не е самостоятелна сграда и за него няма
отделни строителни книжа.
Според свидетеля Г. до преди година и половина процесното помещение се е
ползвало от двете семейства - страни по делото, след което между тях
възникнал конфликт и наследниците на Ш. (ответниците) поставили катинари,
вследствие на което Б. вече не могат да го ползват. Той заявява, че познава
добре къщата и процесната постройка, тъй като е извършвал строително-
ремонтни дейности в нея; сочи, че килерът е разположен в границите на
сградата на Б. и няма нищо общо с другата сграда, която е на Ш., в това число
и покривната конструкция; в килера може да се влиза и от двете сгради, тъй
като входът за него е от външната страна. Помещението е с две врати, една до
друга, едната от които правил свидетелят. Относно сградата на Ш. свидетелят
сочи, че е строена 1980-1985г., състои се от: вход, сервизно помещение,
кухничка и две стаи; няма килер.
Свидетелката П. Ц. (тя е сестра на ответницата К. и леля ищцата С.) заявява,
че 1989г.- 1990г. оборът, който се намирал в двора, изгорял и всички сестри и
един брат (съсобственици на терена) дали съгласие на голямата сестра Т. К.
(ищцата С. е нейна дъщеря) да си построи къща на мястото на обора, а
 сестрата К. и Р. да си направят там 6 кв.м. мазе, защото те имат две стаи в
лятната кухня. Това мазе било направено и измазано от Р. Ш., с врата откъм
двора. Помещението се намира между къщата на Б. и лятната кухня на Р. и К..
Според свидетелката помещението е ползвано като мазе от Р. и К., тъй като ги
виждала там да съхраняват зимнина, а наследниците на другата сестра - С. и
Н. свидетелката не е виждала да ползват килера, но не знае дали достъпът им
до него е ограничен от Ш.. Свидетелката описва, че дворното място е на
шестте деца поравно; разбрали се помежду си в старата къща да останат
трима души, К. и Р. да останат в лятната кухня, децата на сестрата Т. (ищцата
С. и брат й Н.) направили къщата на мястото на обора, а братът има отделен
парцел.
При тези фактически обстоятелства въззивният съд е посочил, че от събраните
доказателства, вкл. експертните заключения, не е установено приземният
етаж на жилищната сграда да е бил предвиден по архитектурен проект за

                                     4
складово помещение - килер, както и че за килерът липсва издадено
удостоверение за търпимост, няма такова и за смяна на предназначението,
нито е налице одобрен инвестиционен проект. Въз основа на учреденото през
1990г. по реда на чл.56, ал.3 ЗТСУ(отм.) в полза на Н. С. Н. и С. С. Б. право на
строеж на мястото на изгорелия обор е изградена жилищна сграда и гараж,
като тази сграда с идентификатор **** е построена след тази с идентификатор
****, която е собственост на ответниците. Според архитектурния проект
предвиденият килер в жилищната сграда не е реализиран, така че
констатираното на място не отговаря на проекта; процесното помещение се
намира на мястото в проекта, предвидено за тоалетна и част от килера, като е
оформен самостоятелен вход от двора. Съдът е посочил, че представеното
разрешение за строеж за адаптация на стопанската сграда за жилищни нужди е
 издадено на 02.11.1990г. и съгласно чл.153, ал.2, т.2 от ЗУТ е загубило правно
действие поради липса на последващи документи, удостоверяващи
завършването на грубия строеж до пет години от започване на строителството.
Липсват и екзекутивни чертежи за направени промени по време на
строителството. Обектът е построен и се намира непосредствено до входа на
сграда с идентификатор ****, за която е представено Разрешение за строеж №
45/02.11.1990г. Същият не представлява самостоятелна сграда, поради което
не разполага и с отделни строителни книжа, като в него се влиза през
самостоятелен вход от двора, до входа на сграда с идентификатор ****.
При тези констатации въззивният състав е приел, че ищците не са доказали, че
са собственици на спорния обект и че ответниците го владеят или държат без
основание. Препратил е и към мотивите на първата инстанция на основание
чл. 272 ГПК.
По основанието за допускане на касационно обжалване.
Приема се в практиката на Върховния касационен съд (Решение № 60087 от
28.06.2021г. по гр.д. № 3984/2020г. на ІІ г.о. и Решение № 233 от 27.11.2012г.
по гр.д. №195/2012г. също на ІІ г.о.), че незаконният строеж е годен обект на
вещни права, същият може да бъде придобиван от субектите по всички
уредени в закон придобивни способи, допустима е и делба на незаконно
построена сграда. При спор за собственост на незаконен строеж е относимо
единствено дали има влязла в сила заповед по чл.225 или чл.225а ЗУТ за
премахване на строежа. Следователно, няма съмнение в практиката, че
правото на собственост върху незаконно изграден обект може да предмет на

                                       5
защита и с иска по чл. 108 ЗС.
При съобразяване на тази практика в отговор на правния въпрос следва да се
приеме, че няма пречка да бъде разгледан и уважен иск за собственост спрямо
помещение, което не е самостоятелен обект на собственост, по
предназначение е склад, изградено е в отклонение от архитектурния проект
на сградата, без одобрен проект за преустройство и за него липсва
удостоверение за търпимост.
По касационната жалба.
Предвид горните разрешения се явява неправилен поради нарушение на
материалния закон изводът на съда, че ищците не могат да се легитимират
като собственици на спорния килер поради това, че той е изграден в
отклонение от одобрените строителни книжа и за него не е издадено
 удостоверение за търпимост. Фактът, че при строителството не е спазен
архитектурния проект и килерът е построен с различни очертания и размери,
и със самостоятелен вход откъм двора, не означава, че той не е годен обект на
собственост и че правото на собственост върху него не може да бъде
защитавано с ревандикационен иск. Помещението безспорно не представлява
самостоятелен обект на собственост, а има спомагателно, обслужващо
предназначение, но съдът е длъжен да разреши повдигнатия пред него спор
чия собственост е това помещение. Спорът се свежда до това дали
изграденият в отклонение от строителните книжа килер (складово
помещение) е принадлежност към сградата на ищците и е тяхна собственост
(за 1/2 ид.ч. колкото е обемът на правата им от сградата) или обслужва
сградата на ответниците и е тяхна собственост на основание чл. 98 ЗС.
Според Решение № 12 от 29.03.2019г. по гр.д. № 1877/2018г. на ІІ г.о.
преценката за приложимостта на разпоредбата на чл.98 ЗС в хипотеза когато в
съсобствено дворно място съществуват две или повече самостоятелни сгради,
следва да бъде извършена според това коя от сградите има характер на главна
вещ, а ако такива са и двете сгради, то несамостоятелната, обслужваща
постройка, съставлява принадлежност и към двете вещи, като следва тяхната
собственост.
В настоящия случай при преценка на приетите експертизи и на гласните
доказателства се налага извод, че в конструктивно отношение спорният килер
е изграден и попада в обема на сградата на ищците, като над него е
разположено жилищно помещение от къщата на ищците. Същевременно,

                                     6
помещението се намира между сградата на ищците и сградата на ответниците,
които са долепени перпендикулярно една спрямо друга; помещението има
самостоятелен вход, различен от този за къщата на ищците. Изграденият на
място килер не съответства на предвиденото по архитектурния проект на
къщата на ищците - съществуващият килер е с по-голяма площ, частично
излиза извън очертанията на сградата по проекта и има свой отделен вход.
Според свидетелката Ц. (тя твърди, че е един от сънаследниците и
съсобственик на терена) при изграждане на къщата на ищците въз основа на
учреденото право на строеж по чл.56 ЗТСУ/отм./, е било постигнато съгласие
между съсобствениците на терена килерът да бъде изграден и да се ползва от
ответниците Ш., защото те имат само две стаи, без складово помещение.
Наличието на тази уговорка е вероятната причина за отклонението от
архитектурния проект и изграждането на самостоятелен вход. Според
свидетеля Г. помещението в дълъг период от време е ползвано и от двете
страни, като конфликт възникнал преди година и половина; тогава Ш. го
заключили и лишили ищците от достъп. Свидетелката Ц. е виждала Ш. да
ползват килера като си слагат там зимнина, но не отрича и ищците да са имали
достъп до него.
При съвкупната преценка на тези данни следва да се приеме, че по съгласие на
страните на процесното помещение е придаден обслужващ характер и спрямо
двете сгради, долепени една до друга, поради което то се явява принадлежност
и към двете. Конструктивната му свързаност към сградата на ищците не е
достатъчна да обоснове, че килерът е принадлежност към тяхната къща,
предвид очертаните по-горе специфики: самостоятелен вход, разположение
точно между двете сгради и уговорка да се изгради и ползва и от ответниците,
които нямат складово помещение към своята сграда. С оглед на това
помещението е съсобствено при равни дялове между собствениците на двете
сгради.
Неоснователно е евентуалното възражение на ответниците по иска за
придобиване на собствеността по давност. От една страна не е доказано, че
единствено те са упражнявали фактическа власт върху килера от изграждането
му, респ. в период поне 10 години преди завеждане на иска. От друга страна,
не е установено в сградата на ищците да има друго складово помещение
(според проекта и според техните твърдения няма такова), за да е възможно
придобиването по давност на процесния килер.

                                     7
Тъй като ищците Б. са собственици на 1/2 ид.ч. от къщата с идентификатор
****, то имат 1/4 ид.ч. от килера, а ответнициге Ш. притежават 1/2 ид.ч. от
него. Доколкото е безспорно, че ответниците упражняват фактическа власт
върху цялото помещение, те дължат на ищците предаване владението върху
собствената им 1/4 ид.ч. Следователно, искът за собственост е основателен за
1/4 ид.ч. и подлежи на отхвърляне за другата 1/4 и.ч., претендирана от
ищците.
Поради изложеното въззивното решение се явява неправилно в частта, с която
е отхвърлен иска за 1/4 ид.ч. от килера. Следва да се уважи иска за
  собственост на ищците върху тази част. В останалата част, с която е
отхвърлен иска до пълния претендиран размер от 1/2 ид.ч., т.е. за 1/4 ид.ч.
решението следва да се остави в сила.
По разноските. При този изход всяка от страните има право на половината от
направените разноски за водене на делото. Направените от ищците разноски за
трите инстанции са: 1957,95 евро за касационното производство, 2019,60 евро
за първата инстанция и 1055,81 евро за въззивната инстанция или общо
5033,36 евро. Имат право да им бъдат възстановени 2516,68 евро.
Ответниците са направили разноски: 2022,58 евро за касационното
производство; 1500 лв., равни на 766,94 евро за въззивното и също 1500лв.,
със същата еврова равностойност за първоинстанцинното производство или
общо 3556,46 евро. От тях имат право да получат 1778,23 евро.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 116 от 11.03.2025г. по гр.д. № 724/2024г. на
Софийски окръжен съд в частта, с която е отхвърлен иска по чл. 108 ЗС за 1/4
/една четвърт/ идеална част от КИЛЕР в еднофамилна двуетажна жилищна
сграда с идентификатор № **** в [населено място], [улица] вместо него
постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по отношение на Р.
С. Ш. и К. А. Ш., че С. С. Б. и С. Г. Б. са собственици на 1/4 /една четвърт/
идеална част от КИЛЕР в еднофамилна двуетажна жилищна сграда с
идентификатор № ****, находяща се в [населено място], на [улица], със
застроена площ от 88,00 кв.м., изградена в УПИ *-*, в кв. 46, целият с площ от
458 кв.м., с идентификатор № *** по КККР, който килер се намира на първия
етаж от сградата и има самостоятелен вход откъм двора; ОСЪЖДА Р. С. Ш. и

                                      8
К. А. Ш. да предадат на С. С. Б. и С. Г. Б. владението върху гореописаната 1/4
ид.ч.
ОСТАВЯ В СИЛА горепосоченото решение в частта, с която е отхвърлен иска
по чл. 108 ЗС за разликата над 1/4 ид.ч. до претендираната 1/2 ид.ч. от килера.
ОСЪЖДА Р. С. Ш. и К. А. Ш. да заплатят на С. С. Б. и С. Г. Б. сумата 2516,68
/две хиляди петстотин и шестнадесет цяло и шестдесет и осем стотни/ евро
разноски по делото за трите инстанции според изхода на спора.
ОСЪЖДА С. С. Б. и С. Г. Б. да заплатят на Р. С. Ш. и К. А. Ш. сумата 1778,23
/хиляда седемстотин седемдесет и осем цяло и двадесет и три стотни/ евро
разноски по делото за трите инстанции според изхода на спора.
Решението е окончателно.


                                           Председател: _______________________

                                               Членове:

                                                     1. _______________________

                                                     2. _______________________




                                      9