Собственост върху общо таванско помещение, преустроено в жилище

Текстът на акта

                                  РЕШЕНИЕ
                                       № 120
                               гр. София, 23.02.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:


                                 Председател: Светлана Калинова
                                 Членове:     Гълъбина Генчева
                                              Наталия Неделчева

при участието на секретаря Нели Й. Първанова
като разгледа докладваното от Гълъбина Генчева Касационно гражданско
дело № 20248002100219 по описа за 2024 година
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на М. Н. Ш.-К. срещу решение № 5153 от 10.10.2023 г.
по в. гр. д. № 15255/2021 г. на Софийски градски съд.
Жалбоподателката оспорва извода на съда, че ответниците са собственици на процесното
таванско помещение с площ от 166 кв. м. Поддържа, че това помещение представлява обща
част на сградата, в която тя притежава самостоятелно жилище на първия етаж, затова
ответниците не са могли да придобият чрез сделка нейните права. Счита, че в нарушение на
процесуалния закон въззивният съд отказал да допусне експертиза за установяване на
обстоятелството дали новообособеният обект в таванския етаж отговаря на изискванията за
самостоятелно жилище според действащите строителни правила и норми; че превратно
тълкувал свидетелските показания по въпроса за това дали на тавана е имало санитарен
възел; че не били изложени убедителни мотиви защо в случая не намира приложение ТР №
34/1983 г. на ОСГК на ВС за необходимото съгласие на етажната собственост за промяна в
правния статус на таван, който е обща част по предназначение, при това въз основа на
одобрен архитектурен проект за такова преустройство, в който са предвидени всички
изисквания за самостоятелно жилище. В случая тези изисквания не били налице. Счита, че
поради допуснати съществени процесуални нарушения на съда делото е останало
неизяснено от фактическа страна и следва да бъде върнато за ново разглеждане от въззивния
съд след отмяна на обжалваното решение.

                                           1
Ответниците в производството А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П. оспорват жалбата. Считат, че тя е
неоснователна. Излагат подробни съображения в подкрепа на становището си, в основата на
които стои виждането, че спорният таван не е бил предмет на отчуждаване от страна на
държавата, тъй като е бил самостоятелен обект на правото на собственост. Дори по
предназначение таванът първоначално да е бил принадлежност /за склад/ към първи и втори
жилищен етаж, след като не е бил отчужден, е трансформиран в принадлежност към втория
етаж, който също не е бил отчужден. Затова жалбоподателката, която е собственик на
първия етаж, няма права върху таванския. Позовават се както на прехвърлителни сделки, от
които черпят права върху таванския етаж, така и евентуално на придобивна давност за
идеалните части на ищцата.
Поддържат също, че липсва правен интерес от иска по чл.109 ЗС, тъй като ефективната
защита на търсените от ищцата права се постига с друг иск – по чл.108 ЗС.
Третото лице-помагач Б. В. Д., наследник на починалата в хода на процеса Д. М. З., счита, че
въззивното решение е правилно. Таванският етаж не е бил отчужден по ЗОЕГПНС, а
съгласно чл.2, ал.2 ЗВСОНИ се възстановява собствеността върху всички движими и
недвижими имущества, отнети без законово основание или отчуждени не по
законоустановения ред в периода от 09.09.1044 г. до 1989 г. Таванът винаги и имал характер
на самостоятелен обект, а не на обща част на сградата, затова жалбоподателката няма
никакво право на собственост върху него.
В открито съдебно заседание на 04.12.2025 г. ответниците въвеждат оплакване за
недопустимост на въззивното решение поради нарушаване на правилото на чл.104, т.3 ГПК
за родовата подсъдност на делото.
С определение № 3575 от 08.07.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно
обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.2, предл.3 ГПК в онази негова
част, с която е потвърдено решение № 20180837 от 03.09.2021 г. по гр. д. № 36480/2020 г. на
Софийски районен съд, поправено по реда на чл.247 ГПК с решение № 20136268 от
07.02.2025 г. по същото дело, в частите, с които е отхвърлен отрицателният установителен
иск за признаване за установено по отношение на ищцата М. Н. Ш.-К., че ответниците А. А.
Д., А. Д. Д. и С. Х. П. не притежават таванско помещение с площ от 166,08 кв.м., ет.III, в
сграда с идентификатор [№] по КК и КР на [населено място], находяща се в [населено
място], [улица], както и искът по чл.109 ЗС за преустановяване на неоснователните
действия, с които ответниците пречат на ищцата да упражнява правото си на собственост
върху таванско помещение с площ от 166, 08 кв. м. на ет. ІІІ в същата сграда. Касационното
обжалване е допуснато с цел извършване на преценка дали изводът на въззивния съд, че
придобивната давност върху процесния тавански етаж е започнала да тече от 1995 г., когато
зетят на Д. З. го е ползвал като студио (ателие), съответства на ТР № 34/15.08.1983 г. ОСГК
и по-конкретно от кой момент може да започне да тече придобивна давност върху
подпокривно пространство, което притежава нужната височина, пространство, обем, до
което има нормален достъп от стълба и от което могат да се обособят самостоятелни обекти
при спазване на съответните законни изисквания.
Въззивното решение е влязло в сила в частта, с която е потвърдено първоинстанционното

                                             2
решение в частта, с която е отхвърлен предявеният от М. Ш.-К. срещу А. Д., А. Д. и С. П.
отрицателен установителен иск за признаване за установено, че ответниците не са
собственици на 50 % ид. части от общите части на сградата. Първоинстанционното решение
не е било обжалвано и е влязло в сила в частта, с която отрицателният установителен иск е
бил уважен за 7,68 % ид. части от общите части на сградата.
Съставът на ВКС приема следното:
Преди да се произнесе по основанието, по което е допуснато касационно обжалване –
чл.280, ал.2, изр. 3 ГПК /очевидна неправилност/, съставът на ВКС следва да прецени дали е
налице въведеното от ответниците в открито съдебно заседание на 04.12.2025 г. основание
по чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК – недопустимост на въззивното решение поради нарушаване на
правилото на чл.104, т.3 ГПК за родовата подсъдност на делото.
Въпросът за родовата подсъдност е бил поставен още от първоинстанционния Софийски
районен съд, I-во г. о., 50-ти състав, който с определение № 106255 от 02.05.2019 г. по гр. д.
№ 3972/2019 г., постановено преди връчване на препис от исковата молба на ответниците, е
приел, че предмет на делото е отрицателен установителен иск за собственост на цялото
таванско помещение с площ от 166 кв. м.; че данъчната оценка на спорното таванско
помещение е 85642 лв., а на общите части на сградата - 20489,20 лв., като родовата и
местната подсъдност се определят по правилата на чл.104, ал.1, т.3, вр. чл. 69, ал.1, т.2 ГПК
и чл.109 ГПК. Тъй като цената на иска е над 50 000 лв. по отношение на един от спорните
обекти, районният съд е прекратил производството по делото и го е изпратил по подсъдност
на Софийски градски съд като първа инстанция.
С определение № 2682 от 05.08.2019 г. по ч. гр. д. № 3328/2019 г. на Софийски апелативен
съд, който се е произнесъл по спор за подсъдност по чл.122 ГПК, повдигнат от Софийски
градски съд, е прието, че компетентен да разгледа делото е Софийският районен съд. Прието
е, че предмет на предявените отрицателни установителни искове е отричането правото на
собственост на ответниците върху 57,68/100 ид. части от общите части на сградата и
57,68/100 ид. части от тавана /а не върху целия таван, както неправилно е приел
първоинстанционният съд/, поради което цената на исковете съответно е 11 818,17 лв. за
общите части на сградата и 49 398,30 лв. за тавана. Цената на тези искове е под 50 000 лв.,
поради което делото следва да се гледа на първа инстанция от районния съд по правилата на
родовата подсъдност.
Въпросът за родовата подсъдност е бил поставен повторно от Софийския районен съд след
връчване на препис от исковата молба на ответниците и след оспорване от тях на цената на
един от исковете за собственост. С определение № 80409 от 02.05.2020 г. по гр. д. №
47105/2019 г. СРС е споделил становището на ответниците, че се иска отричане правото на
собственост върху цялото таванско помещение, описано в нотариалния акт от 18.06.2015 г.,
т. е. спорът за тавана касае 100 % принадлежността на правото на собственост върху него.
Позовал се е както на исковата молба, в която ищцата е поискала съдът да отрече правото на
собственост на ответниците върху „цялото таванско помещение“, така и на молбите-
уточнение от 20.02.2019 г. и 24.09.2019 г, които са в същия смисъл. Позовавал се е и на нова
данъчна оценка на тавана – 142 736 лв., като е приел, че това е цената на предявения иск за

                                              3
тавана и повторно е изпратил делото на Софийски градски съд за разглеждане като първа
инстанция. СГС отново е повдигнал спор за подсъдност. С определение № 11774 от
31.07.2020 г. по ч. гр. д. № 1891/2020 г. на САС е прието повторно, че предмет на делото за
тавана са само 57,68 % ид. части от него и тъй като цената на иска следва да се определи от
първоначалната данъчна оценка, която е 85642 лв. за целия таван и 49 398,30 лв. за
процесните 57,68 % ид. части от него, т.е. под 50 000 лв., делото следва да се разгледа от
районния съд като първа инстанция.
С решение № 20180837 от 03.09.2021 г. по гр. д. № 36480/2020 г. на Софийския районен съд
е признато за установено, че ответниците не притежават 7,68 % ид. части от общите части на
сградата, но отрицателният установителен иск за разликата от 50 % е отхвърлен, с което по
същество е признато, че ответниците са собственици на 50 % ид. части от общите части на
сградата. Същевременно по отношение на тавана е отхвърлен отрицателният иск за
собственост на 57,68 % от него, с което по същество е признато, че ответниците са
собственици на тези 57,68 % ид. части от тавана. По този начин е придаден различен режим
на собствеността върху тавана /от който според районния съд ответниците притежават 57,68
% ид. части/ и останалите идеални части от общите части на сградата, от които ответниците
според същото решение притежават 50 % ид. части. Водещият мотив за този резултат се
свежда до приетото от съда, че още при изграждане на сградата едноличният собственик е
придал на таванското помещение характер на самостоятелен обект и поради това след
възникване на етажната собственост той не е станал обща част по предназначение и не е
било необходимо провеждане на процедура за промяна на неговото предназначение. Този
мотив изцяло кореспондира с тезата на ответниците, застъпена в подадения от тях отговор
на исковата молба.
С въззивното решение № 5153 от 10.10.2023 г. по в. гр. д. № 15255/2021 г. на Софийски
градски съд е потвърдено решението на първата инстанция в обжалваната част, т. е.
потвърден е различният размер на притежаваните от ответниците идеални части от общите
части на сградата /без тавана/ и идеалните части от самия таван, съответно 50 % и 57,68 %.
Мотивите на въззивния съд обаче са други – че при възникване на етажната собственост
таванът е имал характер на обща част по предназначение, но по мълчаливото съгласие на
етажните собственици към 1995 г. това предназначение е променено в самостоятелен обект
и впоследствие той е придобит по давност от ответниците.
След двукратно разгледания от САС спор за родова подсъдност на делото този въпрос
възниква отново поради обстоятелството, че с определение № 5267 от 19.11.2024 г. по
настоящото дело съставът на ВКС е изпратил делото на СРС за отстраняване на очевидна
фактическа грешка поради противоречие между мотиви и диспозитив – в мотивите е прието,
че предмет на делото е отрицателен установителен иск за собственост на таванско
помещение с площ от 166,08 кв. м., което ответниците са придобили по давност, а в
диспозитива отрицателният установителен иск за собственост е отхвърлен за 57,68/100 ид.
части от тавана. С решение № 20136268 от 07.02.2025 г. по гр. д. № 36480/2020 г. на
Софийски районен съд, постановено в производство по чл.247 ГПК, е допусната поправка
на очевидна фактическа грешка в основното решение, като вместо отхвърляне на


                                            4
отрицателния установителен иск за собственост на 57,68/100 ид. части от таванско
помещение, искът се отхвърля за „цялото таванско помещение с площ от 166,08 кв. м.“. Това
решение не е обжалвано и е влязло в сила. По този начин решението по чл.247 ГПК отново
поставя въпроса какъв е предметът на делото за тавана, каква е цената на този иск и
съответно – каква е родовата подсъдност по него.
По повдигнатия за трети път спор за родовата подсъдност на делото съставът на ВКС
приема следното:
В исковата молба ищцата М. Н. Ш.-К. твърди, че е собственик на първия етаж от жилищна
сграда, находяща се в [населено място], [улица], а ответницата А. Д. е собственик на 1/2 ид.
част от втория етаж, която е придобила чрез сделка от родителите си - ответниците А. Д. и
С. П. /те са останали собственици на другата 1/2 ид. част от втория етаж/. Твърди, че таванът
е подпокривно пространство и като такова е обща част на сградата, в която ищцата има
права. Оспорва нотариалния акт на ответницата А., с който тя придобива цялото таванско
помещение и таванска стаичка. С петитума на предявения иск цели да бъде установено, че
тримата ответници „ не притежават 57,68/100 ид. части от общите части на процесната
сграда, нито правото на собственост върху „цялото таванско помещение“ в процесната
сграда поради характера му на обща част на сградата“.
При първото уточнение на исковата молба от 20.02.2019 г. ищцата повтаря най-общо
твърденията си и сочи, че иска да се установи, че „ответниците не притежават 57,68/100 ид.
части от общите части на цялата сграда ( защото притежават по-малко идеални части,
отразени в решение от 22.01.2004 т. по гр. д. № 3619/1997 г. на СГС), както и че не
притежават в индивидуална собственост цялото таванско помещение на сградата, защото то
е обща част …“.
При второто уточнение на исковата молба от 24.09.2019 г. уточненият петитум е както
следва: „Всеки от ответниците А. А. Д.…, А. Д. Д.… и С. Х. П.… не притежава никакво
право на собственост върху „цялото таванско помещение“ в процесната сграда поради
характера му на обща част на сградата. Като обща част на сградата таванското помещение
не може да бъде обект на индивидуална собственост в никакви идеални части“.
При тези данни следва да се посочи, че ищцата въвежда противоречив петитум по
отрицателния установителен иск за собственост на тавана на процесната сграда. От една
страна тя иска да отрече правото на собственост на ответниците върху целия таван, но от
друга страна счита, че таванът е обща част на сградата и следователно като собственици на
втория етаж ответниците би трябвало да имат право на собственост и върху идеални части
от общите части, включително и от тавана. Това противоречие не е отстранено от ищцата
въпреки двукратно предоставената й възможност.
Независимо от непрецизността на заявения петитум следва да се приеме, че предмет на
делото е отрицателен установителен иск, с който ищцата цели да отрече правото на
собственост на ответниците върху 57,68 % ид. части от общите части на сградата и 57,68 %
ид. части от тавана, който според ищцата също е обща част. Този извод се налага от
обстоятелството, че ищцата не отрича правата на ответниците върху втория етаж от
сградата, т.е. те са етажни собственици, нито отрича първоначалната характеристика на


                                             5
тавана като обща част на сградата, т.е. ответниците като етажни собственици притежават
толкова идеални части от тавана, колкото са и идеалните им части от общите части на
сградата. Спорът е за размера на идеалните части от общите части на сградата, а оттам и
върху тавана. От своя страна ответниците, които са възразили, че таванът изначално е имал
характер на самостоятелен обект на правото на собственост, а не на обща част, не са въвели
насрещна претенция за собственост за разликата от 42,32 % ид. части от тавана. Другото
тяхно защитно възражение е, че са придобили по давност идеалните части от тавана, които
са били собственост на ищцата, когато таванът е бил обща част.
Доколкото цената на иска за процесните 57,68 % ид. части от тавана е под 50 000 лв., делото
правилно е разгледано от районния съд като първа инстанция, правилата за родовата
подсъдност са спазени /чл.104, т.3 ГПК/ и липсва основание за обезсилване на въззивното
решение като недопустимо.
По правилността на обжалваното решение:
С обжалваното решение състав на Софийски градски съд е потвърдил решение № 20180837
от 03.09.2021 г. по гр. д. № 36480/2020 г. на Софийски районен съд, поправено по реда на
чл.247 ГПК с решение № 20136268 от 07.02.2025 г. по същото дело, в частите, с които е бил
отхвърлен отрицателният установителен иск за признаване за установено по отношение на
ищцата М. Н. Ш.-К., че ответниците А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П. не притежават цялото
таванско помещение с площ от 166,08 кв.м., ет.III, намиращо се в сграда с идентификатор
[№] по КККР на [населено място], находяща се в [населено място], [улица], както и иска по
 чл.109 ЗС за преустановяване на неоснователните действия, с които ответниците пречат на
ищцата да упражнява правото си на собственост върху това таванско помещение, като
предоставят постоянен достъп до него и премахнат всички строително - ремонтни работи и
преустройства, извършени в таванското помещение: В и К инсталация, отоплителна система
с термопомпа, нови изолации, всякакви преградни стени, които променят пространството в
таванското помещение спрямо съществувалото разпределение на помещенията преди
достъпът да бъде възпрепятстван; да възстановят двата премахнати комина и двете тавански
стаички. След решението по чл.247 ГПК - № 20136268 от 07.02.2025 г. по гр. д. №
36480/2020 г. на Софийски районен съд следва да се приеме, че въззивният съд е потвърдил
първоинстанционното решение в неговата цялост, с която се отхвърля отрицателния
установителен иск за собственост на цялото таванско помещение с площ от 166,08 кв. м.
Въззивният съд е приел от фактическа страна следното:
В сградата на [улица] съществува етажна собственост, като ищцата М. Ш.-К. е собственик
на първия /партерен/ етаж, ответниците А. Д., А. Д. и С. П. са собственици на втория етаж.
Първоначално собственици на цялата сграда са били М. и И. З.. Етажната собственост е
възникнала при отчуждаване по реда на ЗОЕГПНС на източния и западния магазин,
прилепени към жилищната сграда, както и целия партерен етаж.
С договор от 25.11.1968 г. партерният етаж, заедно с избено помещение от 31, 14 куб. м. и 50
% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, са
продадени на праводателя на ищцата Н. Ш.. В документите за продажба не е посочено
таванско помещение като прилежащо или обслужващо към апартамента на партерния етаж.


                                             6
Според удостоверение № ДН-94-179/01.06.1995 г. на ТОА „С.“, таванът не е включен към
договора за продажба. Понастоящем собственик на продадения имот е ищцата М. Ш.-К..
С нот. акт № 169/1960 г. М. и И. З. са прехвърлили на дъщеря си Д. З. първия (надпартерен)
етаж, заедно с три избени помещения и 1/2 ид. част от тавански етаж и една таванска
стаичка, както и 34 % ид. части от общите части на сградата и на дворното място, цялото от
464 кв. м. С нот. акт № 7/1995 г. Д. З. е продала на ответника А. Д. жилището на втория етаж
от процесната сграда /първи надпартерен/, заедно с три избени помещения и с 42/100 ид. ч.
от общите части на сградата и 1/2 ид. ч. от общото таванско помещение и една таванска
стаичка при съседи: двор към Р.П. и Д.Г., общия таван и таванската стаичка на
„Софжилфонд“. С нотариален акт № 124/2006 г. Д. З. е била призната за собственик въз
основа на реституция по чл.1 ЗВСОНИ на 1/2 ид. ч. от УПИ [№], в кв. 13 А, заедно с 1/2 ид.
ч. от таванския етаж, целият от 166, 08 кв. м. Същите части от имоти Д. З. е продала на
ответника А. Д. на 18.12.2006 г. по време на брака му с втората ответница С. П..
Впоследствие с нот. акт № 147/2015 г. А. Д. и С. П. са прехвърлили на третата ответница А.
Д. 1/2 ид. ч. от апартамента на втори етаж (първи надпартерен), заедно с 57, 68/100 от ид. ч.
от общите части на сградата и заедно с цялото таванско помещение и таванска стаичка,
разположени на таванския етаж над апартамента, с площ 166, 08 кв. м, заедно с три избени
помещения.
С влязло в сила решение от 22.01.2004 г. по гр. д. № 3619/1997 г. на СГС е прието по иск по
чл.40 ЗС, предявен от Д. М. З. срещу праводателите на ищцата – Н. и Р. Ш., че към момента
на учредяване на етажната собственост през 1948 г., когато част от сградата е била
одържавена по ЗОЕГПНС, делът в общите части на дворното място и сграда е в размер на
58/100 ид. ч. за държавата и 42/100 ид. ч. за Д. З..
При тези данни въззивният съд е приел от правна страна следното:
Доколкото ищцата е собственик на първия (партерен) етаж от процесната сграда, а
ответниците общо на втория (надпартерен), дяловете им в общите части на сградата следва
да са равни. Ответниците, чиято е била тежестта на доказване, са установили, че са
собственици поне на толкова идеални части от общите части на сградата, на колкото е
собственик и ищцата. Следователно ако ищцата има установени безспорно права върху 50 %
от общите части, толкова следва да са и правата на ответниците, тъй като общият процент на
дяловете в общите части на всички съсобственици в сграда ЕС следва да образува 100 %.
Прието е, че таванският етаж е бил придобит по давност от ответниците.
Прието е, че относно статута на този етаж като подпокривно пространство намира
приложение ТР № 34/15.08.1983 г. по гр. дело № 11/1983 г. на ОСГК на ВКС. В настоящия
случай подпокривното пространство има статут на обща част по предназначение. Като се е
позовал на практика на ВКС, въззивният съд е приел, че когато подпокривното пространство
е обща част по предназначение, т. е. има нужната височина, обем и в него могат да се
изградят спомагателни помещения на всеки един от собствениците на отделни обекти в
етажната собственост, или има изградени такива, те могат да преминат в самостоятелна
собственост на някои от собствениците или трети лица или да се придобият по давност. Тъй
като до влизане в сила на ЗУТ няма законово изискване за форма на съгласието за промяна


                                             7
на предназначението на подпокривното пространство, от факта на непротивопоставяне на
 установеното владение от етажен собственик може да се направи извод за недвусмислено
изразено тяхно съгласие - решение № 159 от 02.01.2019 г. по гр. д. № 4622/2017 г., състав на I
ГО на ВКС. В настоящия случай според приетата без възражения СТЕ таванският етаж по
архитектурен проект на сградата от 1921 г. съставлява едно голямо помещение с
необходимата височина, с прозорци и самостоятелен достъп до него от общата стълбищна
клетка, снабден е с ВиК, електроинсталация и тераса. Вещото лице изяснява, че съгласно
приложеното копие от одобрен архитектурен проект от 20.03.1921 г. процесната сграда е
предвидена като двуетажна със сутерен и тавански етаж. Предвидено е достъпът до
таванския етаж да се осъществява от стълбищната клетка на сградата. Покривът е
четирискатен, със светла височина от 3, 50 до 2, 60 м., с предвидени и изградени на място 4
броя капандури, като таванският етаж е с квадратурата на долните етажи. Вещото лице е
дало заключение, че още при построяването на сградата е предвиден използваем тавански
етаж с голяма (достатъчна) височина, множество капандури, осветеност и достъп от
стълбището. Според нотариалния акт от 1960 г. в таванския етаж към този момент са
изградени две самостоятелни стаички – едната собствена на Д. З., а другата – на
„Софжилфонд“. Вещото лице е констатирало, че към момента таванският етаж е обособен
като самостоятелно жилище, което се състои от Г-образна дневна с трапезария, кабинет, две
стаи с кухня, баня с тоалетна и самостоятелна тоалетна и тераса. Преградните стени са
изпълнени от гипсокартон. На покрива на сградата е направено ново покритие, сменени са
дограмите с РVC стъклопакет и е извършено измазване на комините. Изпълнени са подови
настилки, инсталации, облицовки и жилището е напълно завършено. Основният ремонт на
покрива е извършен в изпълнение на дадено предписание от СО - Район С. от 19.07.2017 г., с
което е разпоредено на собствениците да извършат незабавен ремонт на покрива на
жилищната сграда и да предприемат действия по обезопасяването й.
Направен е извод, че от всички писмени доказателства, планове и строителна документация,
включително заключението на СТЕ, се установява, че процесното подпокривно пространство
е съществувало като отделен тавански етаж още към момента на построяването на сградата
през 1921 г., както и към момента на придобиване на апартамента на втория (надпартерен)
етаж през 1960 г. от праводателката на ответниците Д. З. и от родителите й, т. е. много преди
придобиване на апартамента от ищцата на партерния етаж през 1995 г. Това подпокривно
пространство представлява помещение с големината на долните етажи и има достатъчна
височина и осветеност, за да се ползва като самостоятелен жилищен етаж. С факта на
изграждането му в този вид на тавана е придаден характер на обща част по предназначение,
която би могла да бъде придобита по давност от лице, което има собствено жилище в същата
сграда - арг. от ТР № 34/83 г. на ОСГК на ВС.
Съдът се е позовал на показанията на свидетелката К. В., според които при закупуването на
имота на втория надпартерен етаж от ответника А. Д. през 1995 г. от Д. З. таванският етаж е
съществувал. Зетят на З. го е ползвал като студио (ателие), като от голяма стъклена врата се
е излизало на балкон, имало е две стаи с легло и багаж, както и струпана техника. Когато
зетят на З. е използвал помещението за ателие е имало ток и вода. С нотариалния акт №


                                              8
7/1995 г. Д. З. е продала на ответника А. Д. жилището на ет. ІІ в процесната сграда, заедно с
1/2 ид. ч. от общото таванско помещение и една таванска стаичка. Доколкото няма данни към
този момент другият собственик на апартамент на първия етаж на сградата след 1968 г.
(праводателят на ищцата Н. Ш.) да се е противопоставял, то промяната в предназначението
на таванския етаж е станало със съгласието на двамата собственици на обекти в жилищната
сграда към този момент. В полза на ответниците са се осъществили необходимите
предпоставки за придобиване на процесното таванско помещение по давност – по чл.79 ЗС.
Единствено праводателката на ответниците Д. З., а впоследствие - след 1995 г. и ответниците
А. Д. и С. П., са имали достъп до процесния тавански етаж и са го използвали явно и
непрекъснато, без противопоставяне от останалите съсобственици, като действията им са
доведени до знанието на ищцата, за период по - дълъг от 10 години, много преди завеждане
на исковата молба на 22.01.2019 г. Като владелци, те са манифестирали собственическо
поведение, че упражняват фактическа власт за себе си. Данни за противопоставяне на
ищцата има едва след 2017 г., когато са започнали проблеми с покрива на сградата и са
дадени задължителни предписания на собствениците по административен ред за
предприемане на действия по ремонта на покрива, който се е рушал. Преди този момент
няма непосредствени доказателства за противопоставяне на владението на ответниците
върху таванския етаж. Към настоящия момент таванският етаж не представлява обща част
на сградата и не е съсобствен между страните съобразно дяловете им в общите части на
сградата. Последващото му преустройство в самостоятелно жилище не влияе върху
възникналото преди това право на собственост, поради което законността му не е предмет на
обсъждане.
По иска с правно основание чл.109 ЗС съдът е приел, че след като ищцата не притежава
право на собственост върху процесния таван, то тя няма активна материална легитимация по
този иск.
Съставът на ВКС приема, че решението на въззивния съд по отрицателния установителен
иск за тавана е очевидно неправилно.
Правилен е изводът, че още при изграждане на процесната сграда подпокривното
пространство в нея е имало нужната височина, пространство, обем и нормален достъп от
стълба, с възможност при спазване съответните законни изисквания да се изградят отделни
обекти в него, поради което е представлявало обща част по предназначение по смисъла на
чл.38, ал.1 ЗС и при възникване на етажна собственост етажните собственици принципно са
могли да вземат решение за промяна на предназначението му и за създаване на
самостоятелен обект в таванския етаж. Този извод съответства както на данните по делото за
фактическото състояние на тавана към момента на възникване на етажната собственост, така
и на приетото в ТР № 34 от 15.VIII.1983 г. по гр. д. № 11/83 г., ОСГК, за правния му статус
като обща част по предназначение. Не може да бъде споделен доводът на ответниците и на
третото лице-помагач, че още при изграждане на сградата таванският етаж е представлявал
самостоятелен обект на правото на собственост, най-малкото защото в него не е имало
санитарен възел. Като се изключат двете тавански стаички, таванският етаж е представлявал
празно подпокривно пространство, т.е. той не е бил нито жилище, нито ателие и


                                             9
следователно не е имал самостоятелно функционално предназначение, т.е. не е бил
самостоятелен обект на правото на собственост.
Очевидно неправилни са другите два извода на въззивния съд – че от факта на използване
на подпокривното пространство само от единия етажен собственик или негов близък следва
извод за наличие на съгласие на другия собственик за промяна в предназначението му, както
и че придобивната давност върху подпокривното пространство е могла да започне да тече
още преди 2017 г., когато все още не е започнало обособяването му в жилище, нито е имало
изразено съгласие на етажните собственици за промяна на предназначението му. Вярно е, че
съгласието за промяна на предназначението на подпокривното пространство може
принципно да стане и с конклудентни действия. Такива действия биха били например
извършването на реалното му преустройство в самостоятелен обект и използването на този
самостоятелен обект само от някой от етажните собственици, при знанието и
непротивопоставянето на останалите етажни собственици. Не може обаче само от факта на
използване на необособеното в самостоятелен обект подпокривно пространство от един
етажен собственик да се направи извод за конклудентно съгласие на другия етажен
собственик за промяна на предназначението му, още повече, че никъде в решението си
въззивният съд не сочи преди 2017 г. в подпокривното пространство да е имало обособен
поне санитарен възел, от което да се направи извод за реалното превръщане на
подпокривното пространство в самостоятелен обект. Отделно от това – съгласно приетото в
тълкувателното решение, подпокривното пространство (таванът), който е обща част от
сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се
придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му. В
настоящия случай промяната на предназначението на подпокривното пространство е
станала едностранно, с действията на част от етажните собственици през 2017 г. по
преустройството му в жилище и едва от този момент може да започне да тече придобивната
давност, която не би могла да изтече към 2019 г., когато е предявен искът за собственост и
когато давността е прекъсната.
Данните по делото са в подкрепа на горните изводи. В нито един от документите, които
установяват състоянието на таванския етаж преди 2017 г., не се сочи наличието на санитарен
възел. Няма такова твърдение от ответниците и в отговора на исковата молба. В етажа е
имало само две тавански стаички, което се установява както от вещото лице, така и от
архитектурните проекти и извършеното заснемане на сградата от 1994 г. Същото следва и от
свидетелските показания. Свидетелите Й. и П. установяват, че преди ремонта от 2017 г.
таванският етаж е бил едно тъмно помещение с две малки стаички с остатъци от обитаване –
натрупани мръсни дрехи и кашони, а свидетелката В. сочи, че двете стаички са се ползвали
за студио на зетя на собственичката на втория етаж З., в тях имало струпан багаж, имало
легло и гардероб, а също ток и вода, но не е влизала в санитарен възел, а след ремонта
всичко било същото – пак са две южни стаи и едно голямо общо помещение, а там, където е
бил каналът, са си направили баня и тоалетна. Следователно – преди 2017 г. таванският етаж
все още е представлявал подпокривно пространство, върху което не би могло да започне да
тече придобивна давност. Но дори да се приеме, че санитарен възел е бил изграден на


                                           10
таванския етаж още към 1995 г. /за което по делото няма доказателства/, не е установено
знанието и съгласието на собствениците на първия етаж с такова преустройство и
обособяването на самостоятелен обект в таванския етаж още към 1995 г., т. е. не може да се
направи извод за съгласие чрез конклудентни действия на един от етажните собственици за
промяна в предназначението на подпокривното пространство към този момент. Настоящото
дело е израз на такова несъгласие и то е заведено именно във връзка с едностранната, без
съгласие на ищцата, промяна на предназначението на таванския етаж и превръщането му
през 2017 г. в самостоятелен обект на правото на собственост.
Неоснователно е възражението на ответниците и на третото лице-помагач, че още към
момента на строителството на сградата таванът е бил самостоятелен обект, или че след като
не е отчужден по ЗОЕГПНС му е било придадено предназначение на принадлежност само
към втория етаж на сградата. Доказателствата по делото сочат обратното. На първо място –
няма данни към момента на отчуждаването през 1948 г. етажът да е отговарял на
нормативните изисквания за самостоятелен обект – жилище или ателие. На следващо място
– при положение, че таванът е представлявал обща част по предназначение, съгласно
посоченото в ТР № 34/1983 г. на ОСГК на ВС, не е било необходимо да има изрично
отчуждаване на Ѕ ид. част от него, тъй като общите части следват собствеността на главната
вещ. Това се вижда изрично и от прехвърлителните сделки за жилището на втория /първи
надпартерен/ етаж от процесната сграда. С нот. акт № 169/18.04.1960 г. бившите
собственици М. и И. З. са прехвърлили на дъщеря си Д. З. това жилище заедно с „1/2 ид.
част от общото таванско помещение и една таванска стаичка при съседи: двор …., общия
таван и таванска стаичка на Софжилфонд“. Същото описание е направено и в нот. акт № 7
от 19.06.1995 г., с който Д. З. е продала на ответника А. Д. апартамента на втория етаж.
Следователно до 1995 г. е имало яснота по въпроса, че таванският етаж е обща част на
сградата; че към всяко едно от жилищата на двата етажа на сградата се припада по 1/2 ид.
част от този таван и по една таванска стаичка. Констативният нотариален акт № 124 от
18.12.2006 г., с който Д. З. е призната за собственик по реституция по ЗВСОНИ на Ѕ ид. част
от таванския етаж, целият от 166 кв. м., няма легитимиращо действие, а последващият
нотариален акт № 125 от 18.12.2006 г., с която тя е продала тази 1/2 ид. част от тавана на
ответника А. Д., няма вещно прехвърлително действие, тъй като има за предмет онази Ѕ ид.
част от тавана, която е припадаща се обща част към жилището на ищцата, а общите части
следват собствеността на вещта, към която принадлежат - решение № 138 от 4.05.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 265/2009 г., I г. о., решение № 154 от 1.X..1964 г. по гр. д. № 131/64 г., ОСГК,
решение № 207 от 16.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 867/2010 г., II г. о. По същите
съображения становището на ТОА-С., изразено в удостоверение № ДИ-94-179/01.06.1995 г.,
че таванът не е бил включен в договора за продажба на жилището на приземния етаж /в
момента собственост на ищцата/, не може да ангажира съда. Както е прието в посочената
практика на ВС и ВКС, прехвърлянето на обект в етажна собственост включва и общите
части от сградата, в това число и земята, и без изрично да е посочено в договора. Не може да
бъде споделено и виждането на ответниците, че след като таванът не е бил предмет на
отчуждително производство по ЗОЕГПНС, на него му е придадено предназначението на


                                              11
принадлежност /склад/ към втория етаж от сградата. Този извод не съответства на данните
по посочените нотариални актове, от които се вижда, че таванът е имал характер на обща
част, а една от двете тавански стаички е обозначена като стая на „Софжилфонд“. Затова е
напълно неотносима към настоящия случай посочената в отговора на касационната жалба
практика на ВКС, която разглежда други хипотези на възникване на самостоятелни обекти в
тавана, различни от настоящата.
Неоснователно е оплакването в касационната жалба, че поради допуснато процесуално
нарушение съдът не е изяснил дали новообособеният обект в таванския етаж отговаря на
изискванията за самостоятелно жилище според действащите строителни правила и норми.
Експертизата, приета в първата инстанция, дава отговор на този въпрос, като изрично сочи
помещенията, които са обособени в това жилище – „Г“-образна дневна с трапезария и
кабинет в едната й част, две стаи, кухня, баня и тоалетна, отделна тоалетна и тераса. Това
жилище отговаря на изискванията на чл.40 ЗУТ, при уговорката, че то има достатъчна площ
и винаги в него може да се обособи складово помещение. В съдебно заседание на 05.04.2021
г. вещото лице сочи, че е извършило оглед на жилището в таванския етаж и следователно
лично се е убедило, че в него понастоящем има баня и тоалетна. Заключението не е било
оспорено и страните не са имали въпроси към вещото лице.
Данните по делото сочат, че правата на етажните собственици в подпокривното
пространство са били равни – по Ѕ ид. част. Това следва и от прехвърлителните сделки,
извършени от първоначалните етажни собственици в полза на ищцата и на праводателката
на ответниците. Когато праводателят на ищцата Н. Ш. е закупил с договора от 25.11.1968 г.
партерния етаж от сградата, заедно с избено помещение от 31, 14 куб. м. и 50 % идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, той е
придобил и 50 % ид. части от подпокривното пространство, което е представлявало обща
част на сградата. Без значение е обстоятелството, че в договора за продажба таванът не е
упоменат като част от сделката, тъй като той е бил обща част и с прехвърлянето на 50 % ид.
части от общите части на сградата се прехвърлят и толкова идеални части от тавана. От
своя страна с нотариалния акт № 169/1960 г. М. и И. З. са прехвърлили на дъщеря си Д. З.
първия (надпартерен) етаж, заедно с три избени помещения и 1/2 ид. част от тавански етаж и
една таванска стаичка, а тя от своя страна е прехвърлила същите права на ответника А. Д. с
нот. акт № 7/1995 г.
Следователно ищцата и ответниците са били собственици на подпокривното пространство
при равни права – по 50 % ид. части. При същите права те са станали собственици и на
апартамента, изграден след преустройство на подпокривно пространство, който според
заключението на вещото лице инж. Д. М.-Н. представлява жилище, състоящо се от „Г“-
образна дневна с трапезария и кабинет в едната й част, две стаи, кухня, баня и тоалетна,
огледална тоалетна и тераса.
Доколкото правата на двете насрещни страни в общите части на сградата са равни – по 50 %,
и доколкото в тази част решението по делото е влязло в сила, то въззивното решение, с което
отрицателният установителен иск за собственост на тавана е отхвърлен за 50 % ид. части,
следва да бъде оставено в сила, при което собствеността на ответниците върху тези части ще


                                            12
бъде призната. За останалите 7, 68 % ид. части, които също са предмет на делото, въззивното
решение, с което отрицателният установителен иск е уважен, следва да бъде потвърдено, с
което на ответниците ще се отрече правото на собственост върху тях.
Въззивното решение и потвърденото с него решение на първата инстанция, с което е уважен
отрицателният установителен иск за разликата над 57,68 % до 100% от тавана, т. е. за 42,32
% ид. части от тавана, следва да бъдат обезсилени, тъй като те не са предмет на предявения
иск.
По обусловения иск с правно основание чл.109 ЗС:
С този иск ищцата претендира ответниците да бъдат осъдени да й предоставят достъп до
таванското помещение, както и да премахнат всички извършени строително-монтажни
работи в него, довели до обособяването му в жилище.
Независимо от изхода на спора за собственост, искът по чл.109 ЗС е неоснователен, тъй като
ищцата не е доказала с какво преустройството на тавана в жилище й пречи да упражнява
правото си на собственост върху своя апартамент, находящ се на първия етаж на процесната
жилищна сграда, който разполага със собствено складово помещение в избата с площ от 31
кв. м. Както е прието в т. 3 на Тълкувателно решение № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по т. д. №
4/2015 г., за уважаване на иска с правна квалификация чл.109 ЗС е необходимо ищецът да
докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право. Не
е доказана необходимостта на връщане на старото положение на тавана в обща част по
предназначение. Освен това промененото функционално предназначение на таванския етаж
е пречка за уважаване и на искането за предоставяне на достъп до него. Правото на
собственост на ищцата върху този етаж може да бъде защитено с други искове.
Отхвърлителното въззивно решение по този иск следва да бъде оставено в сила.
По спора за притежаваните идеални части от общите части на сградата въззивното решение
е влязло в сила.
При този изход на делото по исковете с правно основание чл.124, ал.2 ГПК и чл.109 ЗС
следва да се разпределят и направените разноски за всички инстанции. С оглед изхода на
делото разноските за адвокатски възнаграждения следва да се присъдят наполовина, тъй
като в договорите за защита и съдействие няма разграничаване на заплатените
възнаграждения по всеки един от исковете.
За първата инстанция ищцата е направила разноски за исковете по чл.124, ал.1 ГПК в размер
на 1039,23 лв., от които 60 лв. ДТ; 40 лв. скица за вписване; 139,23 лв. ДТ вписване; 200 лв.
за експертиза и 600 лв. адвокатско възнаграждение /1/2 от 1200 лв./. За въззивната инстанция
 разноските на ищцата за държавни такси във връзка с исковете по чл.124, ал.2 ГПК са
523,91 лв., а за адвокатско възнаграждение – 2400 лв., от които дължими са 1200 лв. За
производството пред ВКС разноските на ищцата са 289,11 лв. за държавни такси, от които
дължими са 199,67 лв. за исковете по чл.124, ал.2 ГПК, както и 1500 лв. за адвокатско
възнаграждение, от които дължими са 1/2 или 750 лв. Общият размер на разноските за
всички инстанции на ищцата по исковете по чл.124, ал.2 ГПК е 3712,58 лв. или 1898,21 евро.
 За първата инстанция ответниците са направили разноски за иска по чл.109 ЗС в размер на
1750 лв. /1/2 от 3500 лв. адв. възн./ и с оглед изхода на делото те следва да им бъдат


                                             13
присъдени. Разноските за въззивната инстанция са 550 лв., от които дължимите разноски за
иска по чл.109 ЗС са 275 лв. За производството пред ВКС ответниците не са правили
разноски. Общо дължимата сума за разноски е 2025 лв. или 1035,37 евро.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 5153 от 10.10.2023 г. по в. гр. д. № 15255/2021 г. на Софийски
градски съд и потвърденото с него решение № 20180837 от 03.09.2021 г. по гр. д. №
36480/2020 г. на Софийски районен съд, поправено с решение № 20136268 от 07.02.2025 г.
по същото дело, в частта, с която е бил отхвърлен искът по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за
установено по отношение на ищцата М. Н. Ш.-К. със съдебен адрес [населено място],
 [улица], ет.10, офис 54-55, че ответниците А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П., тримата с адрес
[населено място], [улица], ет.2, не са собственици на разликата над 57,68 % ид. части до 100
% ид. части / т. е. за 42,32 % ид. части/ от таванско помещение с площ от 166,08 кв.м., ет.III,
намиращо се в сграда с идентификатор [№] по КККР на [населено място], находяща се в
[населено място], [улица], понастоящем представляващо жилище, състоящо се от „Г“-
образна дневна с трапезария и кабинет в едната й част, две стаи, кухня, баня и тоалетна,
отделна тоалетна и тераса.
ОТМЕНЯ решение № 5153 от 10.10.2023 г. по в. гр. д. № 15255/2021 г. на Софийски градски
съд и потвърденото с него решение № 20180837 от 03.09.2021 г. по гр. д. № 36480/2020 г. на
Софийски районен съд, поправено с решение № 20136268 от 07.02.2025 г. по същото дело, в
частта, с която е бил отхвърлен искът по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено по
отношение на ищцата М. Н. Ш.-К. със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.10, офис
54-55, че ответниците А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П., тримата с адрес [населено място],
 [улица], ет.2, не са собственици на 7,68 % ид. части от таванско помещение с площ от 166,08
кв.м., ет.III, намиращо се в сграда с идентификатор [№] по КККР на [населено място],
находяща се в [населено място], [улица], както и в частта за разноските, и вместо него
постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ищцата М. Н. Ш.-К. със съдебен адрес
[населено място], [улица], ет.10, офис 54-55, че ответниците А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П.,
тримата с адрес [населено място], [улица], ет.2, не са собственици на 7,68 % ид. части от
таванско помещение с площ от 166,08 кв.м., ет.III, намиращо се в сграда с идентификатор
[№] по КККР на [населено място], находяща се в [населено място], [улица], понастоящем
представляващо жилище, състоящо се от „Г“-образна дневна с трапезария и кабинет в
едната й част, две стаи, кухня, баня и тоалетна, отделна тоалетна и тераса.
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 5153 от 10.10.2023 г. по в. гр. д. № 15255/2021 г. на Софийски
градски съд и потвърденото с него решение № 20180837 от 03.09.2021 г. по гр. д. №
36480/2020 г. на Софийски районен съд, поправено с решение № 20136268 от 07.02.2025 г.
по същото дело, в частта, с която е бил отхвърлен искът по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за
установено по отношение на ищцата М. Н. Ш.-К. със съдебен адрес [населено място],
 [улица], ет.10, офис 54-55, че ответниците А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П., тримата с адрес


                                              14
[населено място], [улица], ет.2, не са собственици на 50 % ид. части от таванско помещение
с площ от 166,08 кв.м., ет.III, намиращо се в сграда с идентификатор [№] по КККР на
[населено място], находяща се в [населено място], [улица], понастоящем представляващо
жилище, състоящо се от „Г“-образна дневна с трапезария и кабинет в едната й част, две
стаи, кухня, баня и тоалетна, отделна тоалетна и тераса.
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 5153 от 10.10.2023 г. по в. гр. д. № 15255/2021 г. на Софийски
градски съд и потвърденото с него решение № 20180837 от 03.09.2021 г. по гр. д. №
36480/2020 г. на Софийски районен съд, поправено с решение № 20136268 от 07.02.2025 г.
по същото дело, в частта, с която е бил отхвърлен предявеният от М. Н. Ш.-К. със съдебен
адрес [населено място], [улица], ет.10, офис 54-55, срещу А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П.,
тримата с адрес [населено място], [улица], ет.2, иск по чл.109 ЗС за преустановяване на
неоснователните действия, с които ответниците пречат на ищцата да упражнява правото си
на собственост върху таванско помещение с площ от 166,08 кв.м., ет.III, намиращо се в
сграда с идентификатор [№] по КККР на [населено място], находяща се в [населено място],
 [улица], като предоставят постоянен достъп до него и премахнат всички строително -
ремонтни работи и преустройства, извършени в таванското помещение: В и К инсталация,
отоплителна система с термопомпа, нови изолации, всякакви преградни стени, които
променят пространството в таванското помещение спрямо съществувалото разпределение на
помещенията преди достъпът да бъде възпрепятстван; да възстановят двата премахнати
комина и двете тавански стаички.
ОСЪЖДА А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П., тримата с адрес [населено място], [улица], ет.2, да
заплатят на М. Н. Ш.-К. със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.10, офис 54-55,
сумата от 1898,21 евро / хиляда осемстотин деветдесет и осем евро и двадесет и един
евроцента/ разноски по делото.
ОСЪЖДА М. Н. Ш.-К. със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.10, офис 54-55, да
заплати на А. А. Д., А. Д. Д. и С. Х. П., тримата с адрес [населено място], [улица], ет.2,
сумата от 1035,37 /хиляда и тридесет и пет евро и тридесет и седем евроцента/ разноски по
делото.
Решението е постановено при участие в делото на третото лице-помагач на страната на
ответниците Б. В. Д..
Решението не подлежи на обжалване.


                                                  Председател: _______________________

                                                      Членове:

                                                             1. _______________________

                                                             2. _______________________




                                           15