Изясняване на границата между имоти при спор за ограда

Текстът на акта

                                  РЕШЕНИЕ
                                       № 167
                               гр. София, 12.03.2026 г.


                       В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари
през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                 Председател: Камелия Маринова
                                 Членове:     Веселка Марева
                                              Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Веселка Марева Касационно гражданско дело
№ 20258002100318 по описа за 2025 година


Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 225 от 06.11.2024г. по гр.д. № 438/2024г. на Окръжен съд-Ловеч, с
което е отменено решение № 121 от 29.05.2024г. на Тетевенския районен съд по гражданско
дело № 672/2023г. и вместо него е постановил отхвърляне на предявения иск по чл.108 ЗС от
М. М. А. против А. М. Е. за ревандикация на реална част от 8 кв.м. от Поземлен имот с
идентификатор ***, находящ се в [населено място], с площ целия от 680 кв.м., номер по
предходен план: *, квартал 4, парцел *, която реална част се намира в западната част на
имота, на границата с ПИ *** и е заключена между изградената ограда, означена с т.3 и т.4
на комбинирана скица № 2 към допълнителното заключение на техническата експертиза и
границата между двата имота по кадастрална карта; отхвърлен е и предявеният иск по чл.
109 ЗС за премахване на попадащата в ПИ с идентификатор *** част от ограда между двата
имота с дължина от 24 метра, започвайки от югозападния ъгъл на имота в посока на изток.
Касационната жалба е подадена от ищеца М. А. чрез адв. В.. Поддържа се, че съдът е приел,
че регулацията е приложена, без да посочи има ли влязъл в сила регулационен план, кой е
той, къде е границата между имотите по този план и приложена ли е регулацията. По този
начин е нарушен принципът на установяване на истината и е останал неизяснен въпросът
къде е границата между имотите.


                                           1
Ответницата по касационната жалба А. Е., представлявана от адв. Ц., изразява становище за
неоснователност на жалбата.
Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.2, пр.3 ГПК за преценка дали
не е очевидно неправилен като очевидно необоснован изводът на съда, че оградата е
изградена на регулационната линия, след като приетата експертиза не е посочила къде е
регулационната граница, а е сравнявала съответствието на трасирането на границата,
извършено от две различни правоспособни лица и не е работило с регулационния план,
намиращ се в общината, а с някакво ръчно негово копие, предоставено от свидетеля по
делото.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в
рамките на наведените основания, установи следното:
Спорът е по чл. 108 и 109 ЗС за собственост на реална част от поземлен имот и за
премахване на ограда, която присъединява тази част към имота на ответницата. Безспорно е,
че страните са собственици на съседни поземлени имоти в [населено място]. Ищецът М. М.
А. се легитимира с констативен нотариален акт от 1998г. като собственик на дворно място,
съставляващо парцел *-*, кв. 4 по плана на [населено място], с уредени регулационни сметки
и площ от 700 кв.м., ведно с построената масивна двуетажна жилищна сграда. По КККР,
одобрени 2018г., имотът е с идентификатор ***. Ответницата е собственик по договор за
дарение от 1975г. на парцел *-* в кв.4 по регулационния план, съответстващ на ПИ *** по
КККР.
По молба на ищеца на 30.07.2021г. е извършено трасиране, означаване и координиране
граничните точки на УПИ *-*, кв.4 от правоспособно лице - Х. В. Д., за което е съставен
съответен протокол. По повод жалба на ищеца от 30.08.2021г. до Община Тетевен, на
ответницата А. М. Е. е дадено предписание да изгради подходящо съоръжение, отвеждащо
повърхностните води от имота й, съответно изграждане на ограда с височина на плътната
част до 0.6 м, между нейния и на А. имот. С писмо от 22.10.2021 г. общината е определила
на А. М. Е. тридесетдневен срок за изграждане на ограда между двата имота. На
02.06.2022г. по искане на ответницата е съставен протокол за трасиране, означаване и
координиране на граници на имота на ответницата             УПИ *-*, кв.4, изготвен от
правоспособно лице инж. П. Р..
На 26.04.2023г. по молба на А. е извършено ново трасиране, означаване и координиране
граничните точки на неговия имот ПИ *** от инж.Х. Д.. В съставения протокол е отразено,
че при направеното заснемане на новоизградената ограда на границата с ПИ *** се
констатира, че в западната част оградата навлиза с 0.5 л.м. в ПИ ***. За изграждане на
същата не е представен Протокол образец акт №2. С покана от 27.07.2023г. М. А. е поискал
от А. Е. да премести оградата, която е построена в неговия имот, а не на границата
съгласно протокола от 30.07.2021г. за трасиране, означаване и координиране на граничните
точки на имотите. По същия повод от негова страна са подадени жалби прокуратурата и
общината.
Приети са първоначална и допълнителна техническа експертиза, според които между имот с
идентификатор № *** по кадастралната карта на [населено място], собственост на М. А. и


                                            2
имот с идентификатор № ***, собственост на А. Е., има изградена ограда с бетонов цокъл с
оградна мрежа с дължина 29 метра. Западната част от оградата с дължина 24 метра попада в
имота на ищеца. Към заключенията е изготвена комбинирана скица, на която са отразени
имотите по действащата кадастрална карта и изградената ограда. В допълнителното
заключение експертът посочва, че оградата е изградена точно по линията, дадена с
извършеното трасиране и координиране на 02.06.2022 г., като тя попада изцяло в собствения
на ответната страна УПИ *-* в кв. 4. Данните от координирането, отразени в протокол за
трасиране, означаване и координиране граничните точки на УПИ *-*, съставен на
02.06.2022г. от инж. Р. са верни и същите са различават от трасирането, извършено от инж.
Хр. Д. на 30.07.2021г. Разликата в линиите в западния ъгъл е 58 см, а в източния ъгъл 21 см,
като според експерта тези разлики са допустими съгласно чл.18, ал.4, т.2 от Наредба № РД-
02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР, като това се
дължи на методите за сканиране и векторизиране на регулационния план и различните
софтуерни програми за това. Изготвени са комбинирани скици, отразяващи спорната
граница по имотни линии по КККР, изградена ограда и трасирана регулационна граница от
инж. Р. и трасирана регулационна граница от инж. Д.. Експертът обяснява, че е работил въз
основа на скицата на инж. Р. и отразената в нея регулационна граница, преценявайки
съответствието й с оградата.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетелите П. И. Р. и Х. В. Д..
Това са лицата, съставили протоколите за трасирането, означаване и координиране
граничните точки на двата процесни имота, като същите свидетелстват за това, което са
извършили. Свидетелят Р. обяснява, че е установил границата по сканирано копие на
скицата от регулационния план; направил е трасиране на границата на УПИ спрямо
документа за собственост, обозначил е границата по регулация. Свидетелят Д. обяснява, че
 регулационния план е отпреди 50 години и че има две налични копия - едното е много лошо,
а другото е изработено ръчно от инж. М. Т.; свидетелят установил, че границата по
кадастрална карта отговаря на тази по регулационен план; според него, както вещото лице
по делото, така и предходното трасиране е направено върху ръчното копие от плана на инж.
Т., което счита за недопустимо.
След разпита на тези свидетели вещото лице К. е заявил, че не може да каже какви планове
е имало в общината, дали са копия или оригинали; той потвърждава, че е работил по
сканирано копие на регулационния план, дадено му от свидетеля инж. Р., както и че имал за
цел да установи дали има разлика между двете трасирания. Такива разлика има и тя е в
рамките на допустимите отклонения по Наредбата.
Разпитана е и съпругата на ищеца Р. И. М., която сочи, че след като е дадена линия за
ограждане, ответницата преместила колчетата и по този начин навлязла в тяхното място.
Твърди, че причината за това било, че дворът на ответницата е тесен и не можела да си
вкарва колата, затова преместила оградата навътре в техния двор. Впоследствие пуснала
жалба да им събори постройката.
При тези фактически обстоятелства съдът е намерил иска по чл. 108 ЗС за 8 кв.м., заключени
между оградата по т.3 и т.4 на комбинирана скица № 2 и границата по кадастрална карта, за


                                             3
неоснователен. Приел е, че съгласно чл. 14, ал.5 ЗУТ в урегулираните с подробен
устройствен план поземлени имоти регулационните линии стават граници на имотите,
когато подробният устройствен план е приложен по отношение на регулацията. В
конкретния случай в констативния нотариален акт на ищеца е отразено, а и не се спори, че
регулацията     е    приложена.     При     действието    на    ЗТСУ(отм.)      одобрените
дворищнорегулационни планове и ПУП имат отчуждително действие, като законодателят не
е придал такова пряко отчуждително действие на одобрените по ЗУТ планове, освен при
определени хипотези. Заснемането на имотите в кадастралната карта и отразяването в
кадастралните регистри няма правопроменящо действие по отношение вещните права върху
тях, същите имат само декларативно действие по см. на чл.2, ал.5 от ЗКИР. От основното и
допълнително заключение се установява, че оградата е изградена по регулационната линия,
която при действието на ЗУТ става имотна граница, като разминаването при трасирането,
означаване и координиране граничните точки на границата между двата имота по регулация
и кадастър е в рамките на допустимата грешка по смисъла на чл. 82, ал.2, вр. чл. 18, ал. 4, т.
1 от НАРЕДБА № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането
на кадастралната карта и кадастралните регистри. Предвид приетото в т.4 от Тълкувателно
решение № 8 от 23.02.2016 г. на ВКС по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК е допустимо при
предявен иск за собственост на реална част от поземлен имот, ако тази част неправилно е
заснета в кадастралния план или в кадастралната карта като част от съседен имот в
производството съдът да изследва наличието на непълнота или грешка в одобрената
кадастрална карта. В конкретния случай такава няма, въпреки че има разминаване между
трасирането на регулационната линия и отразяването по КК на границата между двата
имота, тъй като това разминаване е в рамките на допустимото и не представлява грешка по
смисъла на чл. 54 от ЗКИР, съгласно разпоредбата на ал.3 от Закона. Според експерта това
разминаване се дължи на различните методи, които са използвани за трасиране, означаване и
координиране граничните точки.
Искът по чл. 109 ЗС съдът също е намерил за неоснователен, доколкото от заключенията на
техническата експертиза, изготвените комбинирани скици се установява, че оградата е
изградена по регулационната линия, като разликата между имотната граница по КК и
регулационната е в рамките на допустимото. По делото не са представени доказателства от
ищеца в подкрепа на твърдението му, че оградата между двата имота е изградена върху
неговия имот, като с това е създадена пречка за нормалното му ползване.
По основанието за касационно обжалване.
Изводът на съда, че оградата е изградена на регулационната линия е направен при явна
необоснованост, тъй като приетата техническа експертиза не е посочила къде е
регулационната граница между имотите, а е сравнявала съответствието на трасирането на
границата, извършено от две различни правоспособни лица. Вещото лице не е работило с
регулационния план, намиращ се в общината, а с ръчно негово копие, предоставено от едно
от двете правоспособни лица - свидетел по делото. И в двете изготвени заключения липсва
позоваване на регулационен план и на неговите предвиждания за имотната граница. Поради
това, по отношение на този извод решението страда от очевидна неправилност.


                                              4
По касационните основания.
Постановеното решение е неправилно поради процесуални нарушения на съда, довели до
неизясняване на релевантните за спора обстоятелства. Спорът е за вярната имотна граница
между два съседни урегулирани поземлени имоти и съдът го е разрешил без изобщо да
постави задача на техническата експертиза да изясни кой е действащият регулационен план
и какви са регулационните предвиждания за границата между двата имота. На вещото лице
първо е поставена задача да установи има ли съответствие между оградата и границата по
кадастрална карта, а в допълнителното заключение - да установи дали оградата е направена
по протокола за трасиране на инж. Р. и дали има разлики между двете трасирания на инж. Р.
и на инж. Д.. В нито едно от двете заключения от вещото лице не е изискан отговор кой е
действащия регулационен план и къде е регулационната граница. На изготвените скици към
допълнителното заключение е отразена трасирана регулационна граница от едното и от
другото правоспособни лица и вещото лице е изразило становище кое трасиране е вярно.
Същевременно, видно е от обясненията на експерта в съдебно заседание (виж протокола от
с.з. на 30.04.2024г.), че той изобщо не е извършвал проверка в Община Тетевен какви
планове има, а е работил със сканирано копие на регулационен план (неясно кога е приет
този план), което му е било предоставено от инж. Р..
За правилното решаване на спора е необходимо да бъде установено къде е регулационната
граница между имотите съобразно действащия регулационен план, съхраняван в общината;
дали са налице законовите условия тази регулационна граница да е станала имотна такава и
какво е местоположението на оградата спрямо имотната граница. За изясняване на тези
обстоятелства е нужно назначаване на техническа експертиза. Поради това обжалваното
решение следва да бъде отменено и делото върнато на въззивния съд за събиране на нови
доказателства - допускане на техническа експертиза, която след като извърши проверка на
плановете в Община Тетевен, да проследи кадастралното и регулационно положение на
двата имота според действащите в годините кадастрални, регулационни, подробни
устройствени планове; да отрази на скица местоположението на кадастралната,
регулационната граница и границата по кадастрална карта, като я съпостави със
съществуващата на място ограда. Само след изясняване на тези обстоятелства ще е
възможно разрешаването на спора за собственост и негаторния иск. Ако бъде установено,
 че с изграждането на оградата е завзета реална част от съседния имот в рамките на
допустимата грешка по чл. 18, ал.4 от Наредбата за съдържанието, създаването и
поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (в каквато насока са
изводите в обжалвания акт), то следва да бъдат съобразени разясненията в Решение №164 от
12.03.2024г. по гр.д. № 834/2023г. на ІІ г.о.
По разноските, направени в настоящето производство, съдът следва да се произнесе при
постановяване на решение по същество в зависимост от изхода на спора.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 225 от 06.11.2024г. по гр.д. № 438/2024г. на Окръжен съд-
Ловеч.

                                           5
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.
Решението е окончателно.


                                                Председател: _______________________

                                                    Членове:

                                                           1. _______________________

                                                           2. _______________________




                                          6