Отговорност за вреди от теч от покривна тераса в етажна собственост

Текстът на акта

                                    РЕШЕНИЕ
                                         № 91
                                 гр. София, 10.02.2026 г.


                        В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари
през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                   Председател: Бонка Дечева
                                   Членове:     Ваня Атанасова
                                                Атанас Кеманов

при участието на секретаря Даниела Ив. Петрова Никова
като разгледа докладваното от Ваня Атанасова Касационно гражданско дело
№ 20248002104108 по описа за 2024 година



Производството е по чл. 290-293 ГПК.
С определение № 4570 от 13. 10. 2025 г. по гр. д. № 4108/2024 г. на ВКС, 1 г.о., е допуснато
касационно обжалване на решение № 1697 от 21.03.2024 г. по в.гр.д.№ 3961/2023 г. на
Софийски градски съд, потвърждаващо решение № 15056 от 22.12.2022 г. по гр.д.№
303/2022 г. на Софийския районен съд, с което са отхвърлени предявените от М. Д. С. срещу
И. А. В. обективно съединени искове с правно основание чл. 45 ЗЗД за присъждане на
сумата 5479 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди, причинени на
ищцата в периода 01.09.2018 г. - 06.12.2020 г., в резултат на неправилната употреба и
стопанисване от ответника на покривна тераса на етаж ***, пред апартамент ***на
ответника, намираща се над собствения на ищцата апартамент № ***на етаж ***, в блок
***, [улица], [населено място], ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
05.01.2022 г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 1500 лева, представляваща
обезщетение за неимуществени вреди – негативни психични изживявания, причинени на
ищцата от невъзможността да обитава и ползва собствения си апартамент по
предназначение и живее в същия при нормални битови условия, ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от 05.01.2022 г. до окончателното й изплащане.


                                              1
Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.2, предл.3 ГПК – за проверка
обосноваността на извода на въззивния съд относно статута на процесната тераса, направен
без по делото да е изслушана съдебнотехническа експертиза, която да отговори на този
въпрос след запознаване с одобрения архитектурен проект и строителни книжа.
С подадената от ищцата М. Д. С. касационна жалба се твърди неправилност на решението
поради постановяването му при съществено процесуално нарушение – превратно обсъждане
на събраните по делото доказателства и установените с тях факти, неуважаване на искане на
жалбоподателката за допускане на свидетел във въззивното производство при наличие на
предпоставките на чл. 266, ал. 3 ГПК, поради противоречие с материалния закон – чл. 45 и
чл. 50 ЗЗД и поради необоснованост на фактическите изводи. Иска се отмяна на решението
и уважаване на предявения иск.
Насрещната страна И. А. В., в депозиран от процесуалния му представител адвокат Т. Л.
отговор, излага становище за неоснователност на касационната жалба и правилност на
въззивното решение.
По основателността на касационната жалба:
Предявен е иск по чл. 45 ЗЗД от М. Д. С. срещу И. А. В. за присъждане на обезщетение за
имуществени вреди, нанесени на ищцата в периода 01.09.2018 г. - 06.12.2020 г., изразяващи
се в извършени разходи за ремонтни дейности в собственото й жилище, наложили се заради
системен теч в жилището й, причинен заради противоправното бездействие на ответника,
изразяващо се в лошото стопанисване и неизвършване на необходимия ремонт на терасата
към апартамента му, находяща се над апартамента на ищцата, както и за сумата 1500 лв.
обезщетение за неимуществени вреди.
Ответникът е оспорил иска като неоснователен, с твърдения, че вредите са причинени от
течове отпреди 2015 г., тъй като през 2016 г. е извършен ремонт на цялата тераса, с
поставяне на черна и розова изолация. Твърди, че не е приобщавал процесната площ от
терасата към апартамента си, тъй като още при строителството на блока през 1970 г. частите
от терасата към всеки от апартаментите на последния етаж са били разделени с решетки и
стъклени прегради, които впоследствие са подсилени с цел по-добра изолация. Прави и
възражение за изтекла погасителна давност по отношение на вземането на ищцата за
процесната сума.
Въззивният съд е приел за установено, че ищцата е собственик на апартамент № ***, на
етаж ***, в л. ***,[жк], С., с площ от 95, 77 кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня и други
сервизни помещения, на основание наследяване на родителите си, които са придобили
собствеността по реда на чл. 55 ЗПИНМ /отм./, съгласно нотариален акт № 108, том Х, дело
№ 1908/1970 г.
Над апартамента на ищцата, на ***етаж, се намира ап. № ***на ответника, с площ от 59, 69
кв.м., придобит на основание договор за дарение, сключен с н.а. № 62/17.02.1993 г. В
нотариалния акт е посочено, че дареният апартамент се състои от една стая, хол, кухня и
сервизни помещения.
Прието е за безспорно, че етажната собственост е възникнала през 1970 г. Прието е за
установено, въз основа на показанията на свидетелите З., Х. и П., че терасата на последния


                                               2
***етаж огражда целия блок - започва от север, минава през цялата източна част и завършва
в южната част. От възникването на етажната собственост (т.е. от 1970 г.) собствеността на
терасата е разделена на части с решетки и стъклени прегради, които части се ползват от
собствениците на апартаменти № ***, ***и ***. Частта от покривната тераса към
апартамент № ***на ответника се използва само от ответника и само той има достъп до нея.
Във всички части на терасата на последния етаж има течове, включително и в частта,
оградена към апартамента на ответника. Било обсъждано да се направи ремонт на цялата
тераса, като през 2017 г. ответникът „предложил“ да ремонтира своята част от терасата. Не е
взето решение на ОС на ЕС за извършване ремонт на терасата. Ответникът е предложил той
да направи ремонт на заградената към апартамента му част от терасата, тъй като той я
ползвал, но до 2021 г. не предприел никакви ремонтни дейности, според показанията на
свидетелите на ищцата. Голям теч в апартамента имало през 2018 г. Според свидетеля Х.,
ответникът е направил два ремонта на заградената към апартамента му част от терасата, като
свидетелят не знае технически подробности относно ремонта. Частта от терасата,
използвана от ответника, се намира точно над апартамента на ищцата и служи и за негов
покрив.
При оглед на частта от терасата, използвана от ответника, вещото лице е установило, че тя е
на замазка и е без настилка. По твърдения на ответника, които вещото лице не е могло да
провери, под замазката е поставена мрежа и черна мушама за изолация.
Според свидетелката П. и заключението на СТЕ, събрано по реда на чл. 207 ГПК по гр.д. №
60 638/2020 г. по описа на СРС, 128 с-в, в целия апартамент на ищцата има множество веди,
причинени от теч на вода отгоре и влага - подут паркет, нарушена мазилка, мухъл и плесен,
просмукана влага, влажни петна. Вредите са стари и са нанесени от течовете, идващи от
покрива-тераса, в продължителен период от време. Вещото лице е посочило по пера
видовете СМР, извършени от ищцата, и тяхната стойност – 5479 лв.
От правна страна въззивният съд е приел, че искът по чл. 45 ЗЗД е неоснователен. Общи на
всички етажни собственици са земята, вътрешните разделителни стени между отделните
части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, както и покрива на сградата. Въпреки че процесната част от покрива се
използва от ответника като тераса, тази част от покрива не губи характера си на обща част
на сградата. Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС причислява покрива към общите части на
етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден или
има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата
постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се
изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай
запазва функциите си на покрив, която е главната функция на този вид тераси. Покривът,
респ. покривната тераса, без оглед на това дали е включена в площта на индивидуален
обект, не може да бъде самостоятелен обект на право на собственост и тъй като е обща част
по естеството си, а не по предназначение, то и предназначението му не може да бъде
променено с решение на етажните собственици. Изключение за този режим предвижда чл.
38, ал. 2 ЗС, като допуска да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от


                                             3
отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито
помещения обслужват. Става въпрос за обособени части, които обслужват само един или
няколко обекта в сградата, а в случая покривът обслужва всички обекти в сградата. Също
така подобна промяна на статута на общите части, чрез която се създава т. нар. ограничена
съсобственост, може да се обособи само по общо съгласие на всички етажни собственици.
Поради това е направен извод, че частта от покривната тераса, служеща за таван/покрив на
имота на ищцата, е обща част. Обстоятелството, че фактически частта от покрива е
заградена към имота на ответника, не променя статута й на обща част.
Разходите по ремонта на покривната тераса следва да се поемат от всички етажни
собственици съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата и
вредите в имота на ищцата са причинени заради бездействието на етажните собственици, а
не заради противоправното поведение на ответника. Посочено е, че ищцата не е доказала
вредите в имота й да са причинени от поведение на ответника, като лице ползващо обща
част, което поведение да изключи отговорността на останалите съсобственици. Ответникът
не е отказвал достъп до терасата за извършване на ремонти и е извършил определени СМР в
ползвания от него участък от терасата. Соченото от ищцата бездействие на ответника,
изразяващо се в неизвършването на ремонт на покрива само от ответника не е
противоправно, тъй като ответникът не е отговорен за ремонта на общите части на сградата.
Решението е неправилно.
Основателно е оплакването на жалбоподателката за необоснованост на извода на въззивния
съд относно статута на процесната тераса, който извод е направен без по делото да е
изслушана експертиза, която да установи статута на терасата при проектирането и
изграждането й, съгласно одобрения архитектурен проект и строителни книжа – дали тази
тераса е включена като част от жилището на ответника по проект и по ценообразуване.
Основателно е и оплакването за допуснато нарушение на чл. 45 ЗЗД. При преценка
основателността на предявения иск от значение е не само дали процесната тераса има
характер на обща част, а дали е налице противоправно поведение на ответника (действие
или бездействие), довело до повреждането й и причинило проникване на вода и влага в
жилището на ищцата, доколкото виновното повреждане на обща част от етажен собственик
не освобождава последния от отговорността да възмезди причинени в резултат на това
повреждане вреди на друг етажен собственик или на трети лица.
Като неправилно, решението следва да бъде отменено. Доколкото изясняването на
обстоятелствата по делото изисква допускане на съдебнотехническа експертиза и с оглед
разпоредбата на чл. 295, ал. 2 ГПК, делото следва да се върне за ново разглеждане от друг
състав на въззивния съд.
При новото разглеждане на делото следва да се допусне съдебнотехническа експертиза със
задачи експертът, след като се запознае с архитектурния проект на сградата и строителните
книжа, да отговори на въпроса дали процесната тераса е част от жилището на ответника по
проект и по ценообразуване.
При преценка основателността на иска следва да се има предвид, че е възможно обща част


                                            4
да е част от жилището (както плочите между етажите, външните стени, вътрешни носещи
стени, вътрешните разделителни стени между апартаментите, колони, трегери и т.н. – чл. 38
ЗС). Следва да се прецени налице ли е противоправно поведение на ответника (действие или
бездействие), довело до повреждане на ползваната само от него тераса и причинило
проникване на вода и влага в жилището на ищцата. Следва да се прецени и дали, в случай
на противоправно поведение на всички етажни собственици (изразяващо се, например, в
противоправно бездействие и неремонтиране на покрива), се увреди етажен собственик,
последният би могъл да иска възстановяване на вредите по реда на чл. 45 ЗЗД и при
съобразяване с разпоредбите на чл. 51 и 53 ЗЗД.
Отговорността за разноските, направени при разглеждане на делото пред настоящата
инстанция следва да бъде преценена при приключване на делото с окончателен съдебен акт,
с оглед изхода на спора.
По изложените по-горе съображения Върховният касационен съд, състав на Първо
гражданско отделение,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 1697 от 21.03.2024 г. по в.гр.д.№ 3961/2023 г. на Софийски градски
съд И ВРЪЩА делото на Софийски градски съд за ново разглеждане от друг състав.
Решението не подлежи на обжалване.
                                                 Председател: _______________________

                                                     Членове:

                                                             1. _______________________

                                                             2. _______________________




                                            5