Действителност на продажба на имот между родители и син на цена под пазарната

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 738

гр. София, 12.12.2024 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение, в публично заседание на двадесет и шести септември две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖИВА ДЕКОВА

ЧЛЕНОВЕ: ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ

ДОРА МИХАЙЛОВА

при секретаря АЛБЕНА РИБАРСКА, като изслуша докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 3 516 по описа за 2023 г., и за да се произнесе, взе предвид следното.

Производството е по чл. 290 ГПК.

До касационно обжалване е допуснато Решение № 91 от 17.05.2023 г., постановено по в. гр. д. № 469/2022 г. по описа на Апелативен съд – Велико Търново, в частта, в която Решение № 443 от 24.10.2022 г. по гр. д. № 16/2022 г. на Окръжен съд – Плевен, поправено с Решение № 479/09.11.2022 г., е потвърдено в частта, в която на основание чл. 26, ал. 1 предложение 3 от ЗЗД е прогласен за нищожен договор за покупко-продажба от 18.07.2019 г. на 5/6 ид. ч. от правото на собственост върху следните недвижими имоти, а именно: апартамент № .. от 92,51 кв. м., с идентификатор ..., намиращ се в сграда с административен адрес [населено място], [улица], вх. . и .., с принадлежащото му избено помещение № .. от 7,56 кв. м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж; както и гараж № .. с идентификатор ... от 16,19 кв. м., намиращ се на същия адрес; оформен с нотариален акт № ../18.07.2019 г., на нотариус от района на Плевенския районен съд, с който Н. Н. Х., починал в хода на процеса, продължил с участието на наследника му по закон Н. П. Н., и М. Д. Х. са продали на своя син Д. Н. Н. по време на брака му с И. К. Т. посочените имоти.

В касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради допуснати съществени нарушения на материалния и процесуален закон, както и че е необосновано. Касаторите Д. Н. Н. и И. К. Т. твърдят, че, за да уважи предявения иск, въззивният съд се е ограничил единствено до простото сравнение на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имотите, предмет на сделката, без да отчете факта, че прехвърлителите са запазили за себе си правото на ползване, без да изясни действителните отношения между страните и целта на сделката, сключена между роднини по права линия - родители и син. Искането е за отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на предявения иск.

Ответниците по касационната жалба М. Д. Х. и Н. П. Н., конституиран в правата на починалия на 10.11.2022 г. ищец Н. Н. Х., изразяват становище за неоснователност на касационната жалба.

В съдебно заседание страните поддържат съображенията, изложени в касационната жалба и отговора.

С определение № 1530 от 29.03.2024 г., постановено по настоящото дело, е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК касационно обжалване на въззивното решение в посочената по-горе част по обуславящия изхода на спора въпрос - при предявен иск за нищожност поради накърняване на добрите нрави на договор за покупко-продажба между роднини по права линия (родители и дете) от значение ли е обстоятелството, че при сключване на сделката преследваната от страните цел е удовлетворяване на значим и допустим от закона интерес, а именно чрез сделката продавачите да получат сигурност за старините си, оставайки да живеят в дома, където са прекарали голяма част от живота си, а на сина си - да прехвърлят стопанисването и поддръжката на имотите, и оказва ли влияние върху пазарната стойност на имотите, предмет на договора, фактът, че прехвърлителите са запазили за себе си правото на ползване до края на живота си.

По обуславящия изход на делото въпрос, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, е формирана практика на ВКС, намерила израз в посочените от касатора в изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС и Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, както и служебно известните на състава Решение № 482 от 17.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 781/2023 г., I ГО, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО, Решение № 457 от 02.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 498/2011 г., IV ГО.

Съгласно разрешенията в тези съдебни актове, както и задължителните за съдилищата разяснения, дадени в т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK, автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави, разбирани като морални норми, неписани правила за поведение, на които законът е придал правно значение. Правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Извършвайки преценка относно действителността на двустранните възмездни договори при спор или съмнение накърнени ли са добрите нрави, нормата на чл. 20 от ЗЗД задължава съда да изследва действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, като отчита взаимната им връзка и целта на договора. Моментът на дължимата проверка е сключването на договора. За да се приеме, че значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори, какъвто е договорът за покупко-продажба на недвижим имот, е в противоречие с добрите нрави, е необходимо стойността на престацията на купувачите, ответници по иска, да е сведена до нула. В случай, че продаденият имот е обременен с тежест (прехвърлителите са запазили за себе си правото на ползване до края на живота), вещното право на ползване следва да бъде оценено съгласно указанията, дадени в Решение № 457 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 498/2011 г., IV ГО, и посоченото в него Решение № 16 от 28.02.1985 г . на ОСГК на ВСРБ по гр. д. № 131/1984 г., като продажната цена бъде умножена с частното от предполагаемия бъдещ живот на вещния ползвател и средната продължителност на живота в страната за съответната година. В преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД обаче съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените насрещни престации, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави - е необходимо да съобрази съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с приетите в обществото норми за справедливост и добросъвестност (в този смисъл Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС, Решение № 24 от 09.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III ГО, Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО).

Съставът на Върховния касационен съд при произнасяне по касационните оплаквания намира, че по поставения правен въпрос въззивният съд е постановил обжалваното решение в противоречие с дадените по чл. 290 ГПК разрешения. Изложените от апелативния съд мотиви по наведените във въззивната жалба оплаквания относно правилността на първоинстанционното решение, релевирани като възражения още с отговора на исковата молба, не съответстват на установената практика на ВКС. Това налага отмяна на обжалваното решение, а делото следва да бъде решено по същество от настоящата инстанция, тъй като не се налага извършване на допълнителни съдопроизводствени действия.

По делото е установено, че с договор за покупко-продажба от 18.07.2019 г., оформен с нотариален акт № 72/18.07.2019 г. на нотариус от района на Плевенския районен съд, Н. Н. Х. и М. Д. Х. са продали на своя син Д. Н. Н. по време на брака му с И. К. Т. за сумата от общо 9000 лева, получена изцяло в брой от купувачите, следните недвижими имоти, а именно: апартамент № ... от 92, 51 кв. м., с идентификатор ..., намиращ се в сграда с административен адрес [населено място], [улица], с принадлежащото му избено помещение № .. от 7, 56 кв. м., заедно с 1/44 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, за сумата от 8 000 лева; както и гараж № ..., с идентификатор... от 16, 19 кв. м., намиращ се на същия адрес, за сумата от 1 000 лева. Данъчната оценка на апартамент № .. към 18.07.2019 г. възлиза на 52 204.40 лева, а на гараж № ... – 6 117.70 лева, според удостоверение да данъчна оценка с изх. № ДО004750/05.07.2019 г., издадено от [община]. Видно от нотариалния акт, Н. Н. Х. и М. Д. Х. запазили за себе си, заедно и поотделно, докато са живи правото на ползване и върху двата имота, предмет на покупко-продажбата.

Същите имоти са били предмет на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение издръжка и гледане от 21.07.1993 г., оформен с нотариален акт № ... от 21.07.1993 г., сключен между ищците Н. Н. Х. и М. Д. Х. като прехвърлители и Н. П. Н., непълнолетен, представляван от своя баща П. Н. Н.. С влязло в сила на 23.01.2015 г. Решение № 1777/25.11.2014 г. по гр. д. № 2967/2014 г. по описа на РС – Плевен този договор е развален по реда на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД .

Видно от удостоверение за наследници с изх. № 14-5468/14.11.2022 г., издадено от [община], ищецът Н. Н. Х. е починал на 10.11.2022 г., оставайки за наследници по закон преживяла съпруга - ищцата М. Д. Х., син - Д. Н. Н., ответник по иска, и внук Н. П. Н. – син на починалия на 01.07.2019 г. син на ищците П. Н. Н..

От заключението към изслушаната в производството пред първоинстанционния съд съдебно-оценителна експертиза, неоспорено от страните, което като компетентно изготвено съдът кредитира изцяло, се установява, че към 18.07.2019 г., когато е сключен договорът за покупко-продажба, чиято нищожност се претендира да бъде прогласена, пазарната цена на процесния апартамент възлиза на 104 400 лева, а пазарната цена на гаража – на 12 500 лева.

От показанията на свидетеля Д. Д., брат на ищцата М. Х., се установява, че се след смъртта на сина им П. Н. Н., починал осемнадесет дни преди сключване на процесния договор, ищците били покрусени от мъка. Те били обезпокоени от факта, че остават сами, тъй като семейството на починалия им син било от години в Чехия. За да си осигурят подкрепа и да получат сигурност за старините си, те решили да продадат на другия си син, ответника Д. Н. Н., процесния апартамент, в който живеели и понастоящем, и гараж. След сключване на договора ищците размислили и решили, че са допуснали грешка. Поискали от ответниците да им бъде върната собствеността върху двата имота, като обещали да им възстановят всички разходи по сделката. Последвало влошаване на отношенията между страните. В края на август 2021 г. ищцата постъпила в болница, придружена от сина си Д. Н. Н.. Тя се разстроила от факта, че два дни по-късно той и съпругата му заминали на почивка в Турция. Натъжила се и заради решението им да празнуват Коледа в планината вместо да останат в близост до нея и съпруга й. През 2022 г. ищцата счупила крака си и била оперирана, като разходите от около 2000 лева поел синът й Д.. Впоследствие ищцата му върнала сумата, разходвана за лечението й. Отношенията между страните се обтегнали в резултат на настоящото дело. Независимо от това, ответниците полагали грижи за ищците и понякога са им носили храна.

От показанията на свидетелите В. И. В. и Н. С. М. се установява, че по повод рождения ден на дъщерята на свидетеля М. на 15.07.2019 г. били заедно с ответниците на семейно тържество. Ответникът Д. Н., който заедно със съпругата си живеел в непосредствена близост (в съседния вход) до родителите си, го помолил да му даде в заем 1 000 лева. Обяснил, че парите му били необходими във връзка с продажбата на процесния апартамент. На другия ден свидетелят М. дал на ответника Д. Н. 1000 лева. За рождения ден на своя баща ответникът Н. и съпругата му купили подарък и отишли да му го занесат, но родителите на Д. ги изгонили. Докато майката на Д. била със счупен крак ответниците полагали грижи за нея.

Въз основа на тези факти въззивният съд приел договора за покупко-продажба от 18.07.2019 г., оформен с нотариален акт № 72/18.07.2019 г. на нотариус от района на Плевенския районен съд, за нищожен поради противоречието му с добрите нрави. Обосновал се е единствено със сравнението между стойността на продаденото имущество по средни пазарни цени към датата на сделката и продажната цена, за която страните се договорили. Доводите на ответниците, че върху пазарната стойност на имотите, предмет на сделката, влияние оказва фактът, че прехвърлителите са запазили за себе си правото на ползване до края на живота си, в обжалваното решение не са обсъдени. Не са обсъдени и доводите им, че при сключване на сделката преследваната от страните цел е удовлетворяване на значим и допустим от закона интерес, а именно чрез сделката продавачите да получат сигурност за старините си, оставайки да живеят в дома, където са прекарали голяма част от живота си, а на единствения си жив син да прехвърлят стопанисването и поддръжката на имотите.

За да се приеме, че договорът за покупко-продажба на цена от 9000 лева, обективиран в нотариален акт № 72/18.07.2019 г. на нотариус от района на Плевенския районен съд, е нищожен само поради нееквивалентност на престациите, е необходимо престацията на ответниците – купувачи да е сведена до нулева стойност. Както бе посочено по-горе, при двустранните възмездни договори преценката налице ли е еквивалентност е обусловена от интереса на страните във всеки конкретен случай (аргумент от чл. 9 ЗЗД ). Цената е около тринадесет пъти по-ниска от пазарната към момента на сключване на договора. При определяне на тази стойност следва да се отчете факта, че прехвърлителите са запазили за себе си правото на ползване върху имота докато са живи. Към момента на продажбата вещните ползватели са двама на възраст съответно от 86 години и 10 месеца (Н. Н. Х.) и 82 години и 8 месеца (М. Д. Х.). При средна продължителност на живота на мъжете в България от 69,9 години и на жените от 77,3 години, вещното право на ползване следва да бъде оценено в случая при очаквана продължителност на времетраенето му от 0 години - оценката се извършва съгласно указанията, дадени в Решение № 457 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 498/2011 г., IV ГО, и посоченото в него Решение № 16 от 28.02.1985 г . на ОСГК на ВСРБ по гр. д. № 131/1984 г., като продажната цена бъде умножена с частното от предполагаемия бъдещ живот на вещния ползвател и средната продължителност на живота. Така оценено, вещното право на ползване има стойност 0 лева, т. е. влияние върху продажната цена в случая то не оказва.

Съобразно разрешенията в посочената по-горе съдебна практика, изследвайки налице ли е хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД , съдът е длъжен да отчете и съпътстващите сключването на сделката обстоятелства и дали като краен резултат нейните последици са съвместими с общоприетите житейски норми за морал, нравственост, етика. В този смисъл е соченото от касаторите Решение № 119 от 22.03.2011 г. , постановено по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС, в което е прието, че доколкото възмездните сделки, в частност продажбата, са каузални, то следва да се съобразява при преценка действителността й и целта, към която е насочена, а тя най-често е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. От твърденията на ищците в исковата молба и показанията на свидетеля Д., допуснат на страната на ищците, се установява, че те са били мотивирани да сключат процесния договор, водени от желанието да получат сигурност за старините си и защитят интересите на единствения си жив син, комуто отстъпили грижата по стопанисването и поддръжката на имотите. Действителната воля на страните към сключване на договора е била да се прехвърли правото на собственост върху имотите именно като израз на взаимно уважение, подкрепа, признателност и закрила на интересите на лицата от едно семейство. Тази допустима от закона и съответстваща на свободата на договарянето цел, при която извод да е налице грубо нарушен баланс на престациите е изключен, е постигната чрез продажбата и начина, по който е уговорена цената на прехвърленото благо. По делото не са установени други обстоятелства, свързани със сключването на договора или неговия резултат, които да са несъвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Недоказани са твърденията в исковата молба сделката да е била сключена на договорената цена между страните с цел касаторът Н. П. Н. да бъде лишен от наследство. Без значение за основателността на иска е последвалата промяна в отношенията между страните и противоречията между тях, тъй като правнорелевантният момент на дължимата от съда проверка е моментът на сключване на договора.

По тези съображения искът по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Решението на въззивния съд и потвърденото с него първоинстанционно решение следва да бъде отменено в допуснатата до касационно обжалване част, включително в частта, в която ответниците са осъдени да заплатят на ищците разноски по делото, и вместо него следва да се постанови ново решение по съществото на спора, с което искът да бъде отхвърлен.

С оглед изхода на спора на касаторите следва да се присъдят разноските по водене на делото и пред трите инстанции в общ размер от 9 705 лева, от които сумата от 2 000 лева – адвокатско възнаграждение по водене на делото в производството пред окръжния съд, 40 лева – възнаграждение за свидетели, 2 000 лева - адвокатско възнаграждение по водене на делото в производството пред въззивния съд, 292 лева – държавна такса за въззивното производство, 30 лева – държавна такса за производството по чл. 288 ГПК, 243 лева – държавна такса за разглеждане на касационната жалба, 5 100 лева – адвокатско възнаграждение в касационното производство. Възражението на ответниците по касация за прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на жалбоподателите за настоящото производство е неоснователно, тъй като договореният размер е едва с 1/7 по-висок от мининума от 4 538 лв., изчислен на основание чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на III ГО,

РЕШИ:

ОТМЕНЯ Решение № 91 от 17.05.2023 г., постановено по в. гр. д. № 469/2022 г. по описа на Апелативен съд – Велико Търново, в частта, в която Решение № 443 от 24.10.2022 г. по гр. д. № 16/2022 г. на Окръжен съд – Плевен, поправено с Решение № 479/09.11.2022 г., е потвърдено в частта, в която е прогласен за нищожен на основание чл. 26, ал. 1 предл. 3 ЗЗД поради накърняване на добрите нрави договор за покупко-продажба на недвижими имоти относно 5/6 ид. части от правото на собственост, който договор е сключен на 18.07.2019 г. и обективиран в нот. акт № ..., том .., рег. № .., дело № 63 от 2019 г. на нотариус Й. Г., рег. № 506 на НК, и с който Н. Н. Х., починал в хода на процеса, продължило с участие на наследника му по закон Н. П. Н., и съпругата му М. Д. Х., като продавачи, са продали на Д. Н. Н., като купувач, следните недвижими имоти: самостоятелен обект с идентификатор ... с адрес на имота [населено място], [улица], вх. ..., ет. .., апартамент № .., който самостоятелен обект се намира в сграда № .., разположена в ПИ с идентификатор ..., с предназначение жилище, брой нива на обекта 1, с площ от 92, 51 кв. м., с прилежащо избено помещение № ... с площ от 7, 56 кв. м., заедно с 1/44 и. ч. от общите части на сградата и 2, 743 % ид. части от правото на строеж върху държавна земя, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ...; под обекта: ...; над обекта: ...; и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ... с адрес на имота "И. В." № .., вх. .., представляващ гараж № .., който самостоятелен обект се намира в сграда № .., разположена в ПИ с идентификатор ..., предназначение: гараж в сграда, брой нива на обект .., с площ по документи 16, 19 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ..; ...; ..., под обекта: няма; над обекта: ...; включително в частта, в която Д. Н. Н. и И. К. Т. са осъдени да заплатят на ищците разноски по делото, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. П. Н., конституиран в правата на починалия в хода на делото ищец Н. Н. Х., и М. Д. Х. против Д. Н. Н. и И. К. Т. иск с правно основание чл. 26, ал. 1 предложение 3 от ЗЗД за прогласяване за нищожен договор за покупко-продажба от 18.07.2019 г. на 5/6 ид. ч. от правото на собственост върху следните недвижими имоти, а именно: апартамент № .. от 92,51 кв. м., с идентификатор ..., намиращ се в сграда с административен адрес [населено място], [улица], вх. .. и .., с принадлежащото му избено помещение № .. от 7,56 кв. м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж; както и гараж № 11 с идентификатор ... от 16,19 кв. м., намиращ се на същия адрес; оформен с нотариален акт № ../...г., на нотариус от района на Плевенския районен съд.

ОСЪЖДА М. Д. Х., ЕГН: [ЕГН], и Н. П. Н., ЕГН:[ЕИК], да заплатят на Д. Н. Н., ЕГН: [ЕГН], и И. К. Т., ЕГН: [ЕГН], разноските по водене на делото и пред трите съдебни инстанции в общ размер от 9705 лв. (девет хиляди седемстотин и пет лева).

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.