Придобиване на недвижим имот по давност след неоформена писмено продажба

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 37

гр. София, 21.01.2026 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Второ гражданско отделение, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

ЕЛИЗАБЕТ ПЕТРОВА

при участието на секретаря Теодора Иванова, като разгледа докладваното от съдия Петрова гр.дело № 2548 по описа на ВКС за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Г. К. Т. и М. А. Т., и двамата представлявани от адв. К., срещу решение № 258 от 26.04.2024 г., постановено по в.гр.д. № 32/ 2024 г. по описа на Окръжен съд- Велико Търново, с което след отмяна на решение № 216/01.11.2023 г., постановено по гр.д. № 596/2022 г. по описа на Районен съд – Павликени, е отхвърлен предявеният иск по чл.124, ал.1 от ГПК от Г. К. Т. и М. А. Т. против М. И. Д. за установяване, че последната не е собственик на жилищен имот – апартамент № 6, на втори етаж , вх. Б от жилищен блок ЕПЖС, построен върху държавна земя в квартал 99 по ПУП на [населено място], [улица] площ от 76,76 кв.м. , заедно с прилежащите му избено помещение № 6 с площ от 10,75 кв.м. и таванско помещение № 2 с площ от 16,72 кв.м., заедно с 3.18 % идеални части от общите части на сградата, поради придобиване по давност от ищците на правото на собственост върху имота.

В касационната жалба се поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно като необосновано, постановено в нарушение на материалния закон и при съществено нарушаване на съдопроизводствените правила- основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК. Касаторите поддържат, че неправилно въззивният съд е приел, че ищците са държали спорния имот в полза на трети лица. Поддържат, че съвкупната преценка на събраните по делото доказателства обосновава извод, че те са държали имота и са го възприемали като свой собствен. Поддържат, че неправилно е приложена презумпцията на чл.69 от ЗС, както и че съдът не е разграничил правоотношения между страните и тези между ищците и трети лица. Молят обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено касационно решение по съществото на спора, с което предявеният иск да бъде уважен.

Ответницата М. И. Д., чрез процесуалния представител адвокат Д., оспорва жалбата и моли атакуваното с нея въззивно решение да бъде оставено в сила като правилно.

В открито съдебно заседание страните не се представляват.

По делото е постъпило писмено становище от касаторите, с което се моли касационната жалба да бъде уважена. В представената писмена защита се поддържа, че съвкупният анализ на представените по делото доказателства обосновава извод, че ищците са упражнявали давностно владение върху процесния имот в законоустановения срок и са го придобили по давност. Жалбоподателите претендират направените по делото разноски пред въззивната и касационната инстанции.

С определение № 2445 от 15.05.2025 г. касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК- предвид наличието на съмнение дали не е очевидно неправилен изводът на въззивния съд, че ищците са владяли имота, но са владяли за друг и правото на собственост е възникнало в имуществото на трето за спора лице. Касационният състав е приел, че е налице вътрешно противоречие , изводимо само от мотивите на съдебния акт, относно това владелци на спорния имот ли са били ищците или негови държатели.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, след като прецени данните по делото, намира следното:

Предвен е за разглеждане иск от Г. Т. и М. Т. против М. Д. за установяване в техните отношения, че ответницата не е собственик на недвижим имот- апартамент № 6, на II етаж, вход „Б" от жилищна сграда- блок ЕПЖС, построен върху държавна земя в квартал 99 по подробният устройствен план на [населено място], с адрес [улица], състоящ се от кухня с трапезария, дневна, спалня, баня-тоалетна, дрешник, коридор и една тераса, със застроена площ от 76,76 кв.м., заедно с принадлежащите му избено помещение № 6 със застроена площ от 10,75 кв.м. и таванско помещение № 2 със застроена площ от 16,62 кв.м.,заедно с 3,18% идеални части от общите части на сградата. Ищците са навели твърдения в исковата молба, че са постигнали съгласие с ответницата да закупят процесния имот, че от м.04.2012 г. тя им е предала владението върху имота. Поддържат, че от тогава владеят имота и са го придобили по давност. Ищците са посочили, че на 09.09.2022 г. са получили покана от ответницата да й предадат собственото й жилище. Ищците оспорват искането на ответницата, като заявяват, че са придобили правото на собственост върху имота и молят да бъде установено в техните отношения, че ответницата не е собственик на описаното жилище.

Първоинстанционният съд е уважил предявения иск за установяване, че ответницата не е носител на правото на собственост върху спорния имот.

С обжалваното въззивно решение, съдът е приел извод, че упражняването на владение върху имота от ищците е не само установен, но и признат от ответницата факт. Независимо от това, въззивният съд е мотивирал извод за неоснователност на предявения иск и неправилност на първоинстанционното решение тъй като е приел, че ищците не са владяли за себе си, а са владяли за трети лица- бъдещи купувачи, посочени в представено по делото пълномощно и правото на собственост е придобито от тези трети лица.

По основанието, на което е допуснато касационното обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК :

Както е посочено от съдебният състав в определението по чл. 288 от ГПК очевидната неправилност по чл. 280, ал. 2, пр. 3 от ГПК предполага въззивното решение да е постановено при особено тежко нарушение на материалния или процесуалния закон или да е явно необосновано и съответният порок да може да бъде установен пряко от акта, без да се налага обсъждане на мотивите му.

В обжалваното въззивно решение въззивният състав е обосновал изводи, основани на факти, които никоя от двете страни не е навела в сроковете, установени по ГПК и съдържащи вътрешни противоречия, правещи неясни решаващите мотиви на съда. Въззивният съд, като съд по съществото по спора, независимо че действа при ограниченията на чл.269, изр. 2 от ГПК, има задължение да обсъди наведените твърдения, доводи и възражения на страните, както и да прецени относимите и допустими доказателствата заедно и поотделно, като към възприетата фактическа обстановка приложими съответните правни норми и направи изводи, които да са логическо следствие на установените обстоятелства.

По настоящото дело въззивният съд е приел, че владението върху имота е безспорно установен факт, като фактическата власт е предадена на ищците от ответницата, но последиците от придобивната давност са се проявили в патримониума на трети лица.

В своите мотиви съдът правилно е разграничил владението от държането на една вещ. Съгласно чл. 68 от ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя, а държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. При направеното в закона разграничение между държане и владение вътрешно противоречиво е възприетото от въззивния съд, че от една страна владението върху имота е безспорно установен факт, а в същото време, че то е породило последици по отношение на трети лица. Ищците по делото са или държатели- държат спорния имот за владелците или за собственика или са владелци и в този случай последиците от изтекъл срок на придобивна давност следва да се проявят в тяхното имущество. При разрешаване на спора между страните съдът следва да се води от наведените твърдения, доводи и възражения, като по делото няма наведен в сроковете по ГПК довод или възражение, че ищците са държали имота на трети лице, неучастващо в спора.

Изложеното обосновава извод, че въззивното решение е очевидно неправилно, поради неправилното приложение на разпоредбата на чл.68 от ЗС и поради очевидно необоснования извод на въззивния съд за това, че спорното право на собственост е придобито от трето за спора лице, в противоречие с твърденията на страните. Така изложените пороци на въззивното решение представляват основания за касация на обжалваното решение на Окръжен съд- Велико Търново, съгласно чл. 281, т.3 от ГПК. Тъй като не се налага събиране на нови доказателства за изясняване на фактите по делото или извършване на нови съдопроизводствени действия и по аргумент на чл.293, ал.3 от ГПК касационната инстанция следва да се произнесе по съществото на спора.

По съществото на касационната жалба:

Съгласно чл.290, ал.2 от ГПК Върховният касационен съд проверява правилността на въззивното решение само по посочените в жалбата основания.

Фактическата обстановка по спора е правилно и пълно установена от въззивната инстанция.

По делото е установено по безпротиворечив начин, че М. Д. е придобила право на собственост върху спорния имот- апартамент- по наследство от своите родители.

Доказано е твърдението на ищците, че те са били в преговори с ответницата да закупят процесния имот, че тя им е предоставила владението върху имота, а те са заплатили договорената цена за имота. Тези фактически изводи се обосновават от представената разписка от 28.09.2012 г., както и от показанията на свидетелите Б. А. и К. К., установяващи, че на 28.09.2012 г. ответницата е получила сума в размер на 4 410.00 лева от ищците по делото Г. Т. и М. Т., като в разписката е посочено основание за получаване на паричните средства за продадено жилище в [населено място], [улица], вх. Б, ет.2, ап.6, като е договорено, че сумата за продажбата на жилището е в размер на 5 000 лева и сумата от 590.00 лева следва да се преведе по посочена банкова сметка с титуляр М. Д.. Доказано е заплащането на останалата част от договорената цена с представено платежно нареждане от 02.09.2013 г.

Представено е пълномощно с нотариална заверка на подпис от 28.09.2012 г., от което е установил , че ответницата е упълномощила свидетелката Б. А. да я представлява с право да продаде процесния недвижим имот на А.-М. Г. К.- 2/3 идеални части и на М.-М. Б. Г., малолетна, действаща чрез своята майка Б. Г. К.- 1/3 идеална част, при учредено право на безвъзмездно и пожизнено ползване на имота за Г. К. Т. и М. А. Т..

По делото са представени доказателства за заплатени суми за данъчни задължения и такса битови отпадъци за имота, от които се установява, че плащанията за периода 2013 г.- 2021 г. са извършени от Г. Т. на 01.06.2021 г.

По делото за установяване на отношенията между страните са събрани свидетелски показания.

От разпита на свидетеля В. Г. се установява, че от 2011 г. ищците живеят в [населено място], а година по-късно свидетелят разбрал, че щели да купуват апартамент в кооперация, където живее сина му. Според свидетеля през пролетта на 2012 г. ищците започнали ремонт на жилището. Свидетелят установява, че е помагал на ищците като транспортирал строителни материали. Свидетелят установява още, че от 2-3 години ищците не живеели в имота, тъй като заживели в друг град, но наглеждали имота си периодично.

Разпита на свидетелката Д. Н. потвърждава, че през 2012 г. ищците са си купили апартамент в [населено място] и направили ремонт в него. Установява, че сделката е била когато времето било топло. Свидетелката установява, че от 2018 г. ищците заживели в [населено място]. Свидетелката установява, че е ходила с ищцата в жилището в С. през 2020 г., за да приберат вещи от имота.

От разпита на свидетелката Б. А. се установява, че ответницата се свързала с нея, тъй като искала да продаде апартамента на родителите си. Свидетелката свързала страните и установява, че те са постигнали съгласие ответницата да продаде имота за сумата от 5 000лв. Установява, че ключ за жилището бил предаден от ответницата на ищците на 28.09.2012 г. Свидетелката установява, че тя и други жени помагали на ищците да чистят апартамента, след което били поканени на "нов апартамент" от ищеца. Свидетелката установява, че ищците от 4-5 години живеят в [населено място] и никой не обитавал апартамента, но знаела от други лица, че ищцата посещавала имота, за да си взема багаж. В жилището била оставена една лампа да свети постоянно. Свидетелката установява, че ищците обявили имота за продан, поради което ги потърсила, но заявената от цена й се е сторила висока.

Разпитът на свидетеля К. К.– живущ на семейни начала с ответницата Д.- потвърждава изложените факти от Б. А..

Съдът кредитира свидетелските показания, които по същество безпротиворечиво установяват, че ищците са получили владението на имота от ответницата, след постигната договорка между страните за покупко-продажба на жилището, която обаче не е оформена по надлежен ред. Свидетелите установяват, че ищците са правили ремонт в имота, живели са в него, посрещали са гости и от 2018 г. са се преместили да живеят в [населено място]. Също безпротиворечиво свидетелите установяват, че ищците са запазили своето владение върху имота, тъй като са посещавали жилището за да приберат свои вещи и никай не им е препятствал достъпа до имота.

Разминаване в свидетелските показания има само по отношение на началната дата, моментът, в който ищците са установили своята фактическа власт върху имота. Съдът кредитира в тази насока показанията на свидетелите А. и К., тъй като изложеното от тях е житейски най- достоверно и логично. Показанията на свидетелката А. са и най-подробни, конкретни и подкрепени от събраните по делото писмени доказателства. Тези показания са и хронологично най- пълни, доколкото свидетелката установява, че тя е запознала страните и е била упълномощена от ответницата да й съдейства при извършване на сделката. Според показанията на тези свидетели ищците са получили фактическата власт върху имота след подписването на разписката за дължимите се суми по сделката между страните. Това е моментът , в които отношенията между страните, макар и уредени не по законоустановения начин, са придобили обективен, писмен характер и яснота какво се дължи на насрещната страна. Логически също е обосновано именно това да е моментът, в които ищците, след като са заплатили част от цената да получат владението върху имота, чрез предаване на ключ за него. Показанията на останалите двама свидетели за началния момент на владение на ищците върху спорния апартамент са общи, без конкретика за този правно значим факт, поради което съдът приема, че същите не установяват по категоричен начин изложеното от тях.

Следодателно, установено е по делото, че ищците са придобили фактическа власт върху имота, предадено от собственика, на 28.09.2012 г. и от тогава не се установява да са я загубвали до настоящия момент.

За да се признае на претендиращо лице правото на изключителна собственост по отношение на чужд недвижим имот, съгласно чл.69 от ЗС претендиращият следва да установи, че е упражнявал в период по-дълъг от 10 години фактическата власт по отношение на конкретната вещ, без противопоставяне от страна на титуляра на правото на собственост и без прекъсване за време по-дълго от 6 месеца, както и да е демонстрирал по отношение на собственика на вещта, поведение на пълноправен собственик. Това е поведение, което безсъмнено сочи, че упражнява собственическите правомощия за себе си. В този смисъл е установената трайна практика на ВКС, обективирана в множество решения, касаещи фактическия състав на придобивната давност- решение № 455/2009 г. по гр.д. № 1136/2008 г., решение № 144 от 02.12.2014 г. по гр. д. № 1650/2014 г. на II г. о. на ВКС, решение № 136 от 11.11.2011 г. по гр. д. № 144/2009 г. на I г. о. на ВКС и др. Елементите от фактическият състав на чл.69 от ЗС следва да се установят при едно пълно и пряко доказване в хода на процеса, за да бъде възражението за изтекла придобивна давност на конкретен недвижим имот основателно. На следващо място, практиката непротиворечиво е приела, че за да се приеме, че владението е постоянно, е достатъчно фактическата власт да се упражнява и чрез периодични посещения в имота, ако те сочат за намерение за своенето му и не са прекъсвани от действия на трети лица /решение № 23 от 20.05.2016 г. по гр. д. № 5162/2015 г., II г. о. на ВКС , решение № 6 от 22.10.2010 г. по гр. д. № 2760/2008 г., I г. о. на ВКС и др. /.

Предвид изложените установени факти по делото и приложими правни разпоредби касационният състав приема, че въззивният съд правилно е приел, че ищците са владелци на процесния имот. Този извод е безпротиворечиво установен по делото. Същите са получили фактическата на имота от ответницата, чрез получаване на ключ за жилището и са демонстрирали своето поведение на собственици явно, постоянно и непрекъснато. Ищците се ползват от презумпцията на чл.69 от ЗС, доколкото същите са владелци на чужд имот и тази презумпция не е оборена от ответницата. Считано от установената дата на предаване на ключовете на имота – 28.09.2012 г. и до настоящем ищците владеят спорния апартамент и тяхното владение не се установява да е прекъснато по някои от способите, предвидени в чл.116 от ЗЗД, приложим към придобивната давност на основание чл. 84 от ЗС.

Изпратената от ответницата на ищците нотариална покана за връщане на имота не прекъсва и не смущава упражняваното давностно владение. Прекъсване на давността може да се постигне само чрез някой от способите на чл.116 от ЗЗД или при условията на чл.81 от ЗС. Съгласно възприетото в практиката на ВКС- решение № 39 от 25.04.2016 по, гр.д. № 3611/2015 г. II г. о. на ВКС- изпращането на нотариалната покана няма за последица препятстване на възможноста на владелеца да упражнява занапред фактическата си власт върху имота или отстраняването на владелеца от имота. Възприетият извод се споделя изцяло от настоящия състав.

Без значение за правния спор е и обстоятелството, че по делото са налични доказателства- пълномощно- за това, че сделката по покупко-продажба на процесния имот е следвало да се осъществи между ответницата – продавач и трети лица- низходящи на ищците. Тази договорка не е пречка ищците да придобият процесния имот по давност, при наличието на предпоставките по закон за това, а третите лица, ако имат собствени претенции към имота следва да ги заявят и защитят в самостоятелен исков процес.

Като обобщение, ищците установяват по категоричен начин, че са придобили правото на собственост върху процесното жилище по силата на упражнена придобивна давност.Придобиването на правото на собственост от ищците означава, че ответницата, бивш собственик на имота- е загубила своето право на собственост върху същия имот, поради което и предявеният иск за установяване, че М. И. Д. не е собственик на имота се явява основателен и доказан. Обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и вместо него да се постанови друго, с което предявеният установителен иск да бъде изцяло уважен. При този изход на спора касаторите имат право на сторените разноски по делото пред настоящата и въззивната инстанции. Същите доказват реално направени такива, с оглед задължителните указания на т. 1 от ТР №6/2012 г., в размер на по 600 лв. представляващи равностойност на 306.78евро - всеки от тях за защита пред въззивната инстанция и по 645.56лв. с равностойност 330.07 евро - разноски пред касационната инстанция, представляващи адвокатско възнаграждние по 600.00лв. и 45.56лв. - държавни такси, които суми следва да бъдат възложени върху ответницата по делото.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №258 от 26.04.2024 г., постановено по в.гр.д. № 32/2024 г. по описа на Окръжен съд- Велико Търново, с което е отменено решение № 216/01.11.2023 г., постановено по гр.д. № 596/2022 г. по описа на Районен съд- Павликени, изцяло, и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.124, ал.1 от ГПК , по иск предявен от Г. К. Т. с ЕГН [ЕГН] и М. А. Т. с ЕГН [ЕГН] против М. И. Д. с ЕГН [ЕГН], че М. И. Д. не е собственик на жилищен имот – апартамент № 6, на втори етаж , вх.Б от жилищен блок ЕПЖС, построен върху държавна земя в квартал 99 по ПУП на [населено място], [улица] площ от 76,76 кв.м., състоящ се от кухня, трапезария , дневна, спалня, баня- тоалетна, дрешник, коридор и една тераса, заедно с прилежащите му избено помещение № 6 с площ от 10,75 кв.м. и таванско помещение № 2, с площ от 16,72 кв.м., заедно с 3.18 % идеални части от общите части на сградата, съобразно застроената площ на апартамента за първа зона върху мястото от 83.74кв.м.

ОСЪЖДА М. И. Д. с ЕГН [ЕГН], на основание чл. 81 вр. чл. 78, ал. 1 от ГПК, да заплати на Г. К. Т. с ЕГН [ЕГН] и М. А. Т. с ЕГН [ЕГН] , на всеки от тях поотделно, сумата от по 1245.56лева/хиляда двеста четиридесет и пет лева и петдесет и шест стотинки/ с равностойност от 636.85евро/ шестотин тридесет и шест евро и осемдесет и пет евроцента/, разноски по делото.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: