Връщане на задатък при условие за бъдеща препродажба на имота

Текстът на акта

Ключови фрази

5
Р Е Ш Е Н И Е

№ 50204

гр. София, 23.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД , Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО ПЪРВАНОВ

ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

НИКОЛАЙ ИВАНОВ

при участието на секретаря Анжела Богданова като разгледа докладваното от съдията Николай Иванов гражданско дело № 3324 по описа на Върховния касационен съд за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Симпли Бългерия“ООД [населено място] срещу решение № 93/22.02.2021 г. постановено по т. дело № 14/2021 г. на Софийския апелативен съд, с което е потвърдено решение от 02.10.2015 г. по гр. дело № 11107/2019 г. на Софийски градски съд, с което жалбоподателят е осъден да заплати на Д. Д. А. Б. и Д. А. Б., и двамата граждани на Н., сумата 21 270,60 евро, представляваща задатък, дължим по силата на анекс от 14.12.2009 г. към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 31.07.2007 г., ведно със законната лихва, считано от 23.08.2019 г. до окончателното й изплащане.

В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на въззивното решение, поради допуснати нарушения на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК.

Ответниците по жалбата Д. Д. А. Б. и Д. А. Б., в писмен отговор изразяват становище за становище за неоснователност на жалбата.

С определение № 145/01.03.2022 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по въпроса: След като страните са се договорили, че връщането на задатъка ще се случи при сбъдването на дадено условие, длъжен ли е съдът да изследва и да се съобрази с факта на сбъдването на това условие или не.

В решения, постановено по реда на чл. 290 ГПК /решение № 347/11.10.2011 г. по гр.д. № 290/2010 г., IV г.о.; решение № 502/26.07.2010 г. по гр.д. № 222/2009 г., IV г.о.; решение № 430/20.01.2015 г. по гр.д. № 1673/2014 г. IV г.о./ Върховния касационен съд приема, че съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните – върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те.

Съдебната практика е непротиворечива, че с оглед въведения в чл.9 от ЗЗД принцип на свобода на договарянето, страните могат да уговарят различни последици от поведението си при сключването, при неизпълнение на поетите с договора задължения или при разваляне на договора, като тази тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на закона и на добрите нрави. В тази връзка обвързването на конкретен договор със задатък, определянето на размера му, и кога и при какви условия ще подлежи на връщане е израз на автономията на волята на договарящите страни. Диспозитивният характер на нормата на чл.93 ЗЗД произтича от предоставената на страните възможност да договарят нещо различно от предвиденото в закона.

Уредбата на договорите, сключени под условие, е установена с нормата на чл. 25 ЗЗД, според която действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила то да настъпи. От цитираната разпоредба се извежда, че условието е бъдещо несигурно събитие, положителен юридически факт, предвиден по волята на страните, в зависимост от сбъдването, респ. несбъдването на който се пораждат желаните с конкретния договор правни последици. Страните, съгласно установения в чл. 9 ЗЗД принцип за свобода на договарянето, могат да поставят сключения от тях договор под условие, предвиждайки потенциалните изменения в облигационната връзка, досежно целия комплекс от права и задължения или отделни негови елементи. Условието е юридически факт от категорията на юридическите събития, поради което е недопустимо сключването на договори под условие, поставено изцяло в зависимост от волята на едната страна – т.нар. чисто потестативни условия, тъй като при тях се поставя под съмнение намерението за обвързване и съществуването самия договор. В тази връзка законът въвежда фикцията, че условието се счита за настъпило, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно попречи то да настъпи, като преценката относно фингираното сбъдване на условието, следва да се осъществи по правилата на логиката при съпоставка между поведението на страната и закономерния ход на събитията, като се отчете интересът на страните в предметната рамка на сключения договор /в т. см. решение № 7/19.04.2017 г. по т.д. № 53312/2015 г. на I г.о./.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира жалбата за неоснователна, по следните съображения:

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 31.10.2007 г. между „Симпли Бългерия“ООД – продавач и Д. Д. А. Б. и Д. А. Б. – купувачи е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се е задължил да изгради и да прехвърли на купувачите правото на собственост върху жилищна сграда,която предстои да бъде изградена в собствения му недвижим имот, находящ се в [населено място], [община], Г. област. В чл.5 ал.1 от договора продавачът е поел задължението да изгради сградата в груб строеж от срок от 18 месеца от датата на сключване на предварителния договор, и да въведе същата в експлоатация в срок от 25 месеца от същата дата. Продажната цена е определена в размер на 70902 евро, платима при условията на чл.8 от същия – на три вноски в различни размери и падежи, като е посочено, че сумата 2900 евро вече е получена от продавача, като част от първата дължима вноска. Съгласно чл.8 ал.1 от договора купувачите са се задължили да заплатят на продавача авансово сума в размер на 18370,60 евро, като остатък до пълния размер на първата вноска по договора в размер на 30% от уговорената цена. Страните са се съгласили, че така предоставената сума в общ размер на 21270,60 евро има правното значение на задатък по договора. Между страните не е било спорно, че процесната сума е предоставена от купувачите на продавача на датата на подписване на предварителния договор. С анекс от 14.12.2009 г. страните са прекратили действието на сключения помежду им предварителен договор от 31.10.2007 г. по взаимно съгласие. В анекса продавачът е заявил, че не дължи задатъка, но е поел задължение за негово връщане на купувачите, след като осъществи продажба на имота на трето лице, различно от купувачите.

От тълкуването на волята на страните в анекса, следва извод за изрично поето задължение на продавача да върне задатъка, което е поставено под условие- осъществяване на продажбата на имота предмет на прекратения договор. Тази клауза не противоречи на разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД, както неправилно е приел въззивния съд, обосновавайки извода си, за неотносимост на доводите на въззивника за несбъдване на условието за дължимост на задатъка и липса на предпоставките, по анекса за неговото връщане, тъй като е полагал усилия за продажба на имота на трети лица. В случая изпълнението на задължението, поето от касатора, е било поставено в зависимост от настъпването на едно отлагателно условие без уговорен краен срок, сбъдването на което е в зависимост и от поведението на длъжника. Допустимостта на подобна уговорка произтича от установения в чл. 9 ЗЗД принцип за свобода на договарянето. С посочената уговорка обаче на длъжника е предоставена преценката не дали изобщо да изпълни или не поетото от него задължение, а кога да го изпълни. От установеното в чл. 63, ал. 1 ЗЗД правило, че всяка от страните по договора следва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, произтича изводът, че длъжникът трябва да изпълни своето задължение в срок, който, с оглед вида на престацията и конкретните обстоятелства на случая, се явява разумен от гледна точка интересите и на двете страни по сделката.

Безспорно сбъдването на условието в настоящия случай зависи както от обективни обстоятелства - конкретната икономическа обстановка /търсенето и предлагането на имоти/, така и от действията на самия длъжника, т.е. това условие е смесено по своя характер. От решаващо значение за продажбата на процесния имот обаче е активността на длъжника - негов собственик: той е следвало да рекламира и предлага апартамента непрекъснато, приоритетно /преди всички останали жилища в комплекса/, по всякакви възможни начини и то на цена, която е реална с оглед пазара в дадения момент за сходен тип и степен на завършеност имоти, и местонахождението им. От представените по делото доказателства не може да бъде направен извод, че с оглед грижата на добрия търговец и добрите търговски практики /недопускащи злоупотреба с правата на кредитора/, продавачът /който е търговско дружество/ е предприемал необходимите действия по продажбата на имота в гореуказания смисъл, в продължилия повече от 9 години период след подписване на анекса /период надхвърлящ обичайно необходимото за реализиране на подобен тип сделка/. Представените извлечения от ел. поща на дружеството касаят периода 2013 г. - 2014 г., а в рекламните обяви представени от ответника не се съдържат конкретни предложения, касаещи продажба на процесния имот. Последното се отнася и до показанията, на допуснатия по искане на ответника св. П. Н., според когото, последната продажба на жилище в процесния комплекс е станала през 2013 г. Липсват и доказателства за стойността, на която са били реализирани сделки с имоти сходни на процесния, за да се направи обоснован извод дали цената за имота, посочена в приложените към двете извлечения от ел. поща на дружеството ценови оферти за жилищата в комплекса от 2009 г. и от 2013 г., е била реална, за да бъде сключена сделка. Цената, определянето на която е в зависимост единствено от волята на длъжника - продавач, е особено съществена предпоставка, за да бъде реализирана продажбата, тъй като при обявяване на имота на нереално висока цена същия би бил непродаваем, предвид и на обстоятелството, че и към момента сградата е на етап акт обр. 15 /видно от показанията на св. П. Н./, въпреки договореното от страните в предварителния договор, че срокът за получаване на разрешението за ползване е 25 месечен от сключване на договора / чл.5 т.2/.

В този аспект може да се приеме теза, че е налице недобросъвестно поведение от страна на ответника и следва да намери приложение фикцията съдържаща се в нормата на чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, че условието се счита за настъпило, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно попречи то да настъпи. Т.е. в конкретния случай, следва да се приеме, че условието договорено в анекса за връщане на задатъка се е сбъднало. Ответникът е попречил на сбъдването на условието с бездействието си, поради което следва да се приеме, че вземането е станало изискуемо с предявяване на исковата молба в съда и същото не е погасено по давност.

Предвид изложеното, обжалваното въззивно решение следва да бъде оставено в сила.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 93/22.02.2021 г. постановено по т. дело № 14/2021 г. на Софийския апелативен съд.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.