Отчетност на пълномощника при продажба на имот и разпореждане с продажната цена

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 702

гр. София, 21.11.2025 г.

Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на 27.10.2025г., в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

БОРИС Д. ИЛИЕВ

при участието на секретаря Райна Стоименова разгледа докладваното от съдия Борис Д. Илиев гр. д. №4703 по описа на съда за 2024г. и взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 от ГПК .

Образувано е по касационна жалба на С. А. М., гражданин на Руската Федерация, [дата на раждане] в [населено място], Донецка област, с адрес в Русия, [населено място], [улица], ап.2, и В. В. М., гражданка на Руската Федерация, [дата на раждане] в [населено място], с адрес в Русия, [населено място], [улица], корпус 1, ап.31, чрез пълномощника им по делото адв. С. Д. против Решение №616 от 08.07.2024г. по в. гр. д. №573/2024г. по описа на Окръжен съд- Бургас, с което е било потвърдено Решение №146 от 22.01.2024г., постановено по гр.д. №1837/2023г. по описа на Районен съд- Бургас, с което съдът е отхвърлил предявените от тях против И. М. П., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк][жилищен адрес] и П. С. М., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет.3, ап.5, искове за осъждане на ответниците да заплатят на ищците сумата от 10500 евро, равностойни на 20536,22 лв., или по 5250 евро, равностойни на 10238,11 лв., за всеки от ищците, представляващи неоснователно задържана част от продажната цена на съсобствен на ищците самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.24.1.133, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба- 28.03.2023г. до окончателното й изплащане. В касационната жалба се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение, като се иска отмяната му, и уважаване на предявения иск или връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Срещу подадената касационна жалба е постъпил отговор от ответните страни по нея И. М. П., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк][жилищен адрес] и П. С. М., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет.3, ап.5, чрез пълномощника му по делото адв. П. З., с който се изразява становище за неоснователност на жалбата.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение, поради което е процесуално допустима.

С определение №2146 от 29.04.2025г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК, като е прието, че с него съдът се е произнесъл по въпроса за задълженията на представителя спрямо представлявания в случай на упражняване на представителната власт и получаване на суми от името на представлявания в противоречие с практиката на ВКС- Решение № 338 от 11.01.2016г. по гр. д. №1729/2015 г., IV г. о.; Решение №338 от 27.03.2018г. по гр.д. №706/2017г., IV г.о.; Решение № 11 от 03.02.2015г. по гр. д. № 3889/2014г., IV г.о. и др.

Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата, с оглед правомощията си по чл.293 от ГПК, приема следното:

С обжалваното решение въззивният съд е приел, че ищците С. и В. М. са били собственици на недвижим имот- апартамент № 21 с идентификатор 57491.509.24.1.133, с адрес на имота [населено място], [улица], бл.Е, ет.5, със застроена площ от 70,99 кв.м. и прилежащи части 18,88 кв.м. идеални части от общите части на сградата, състоящ се от антре, две спални, баня и тоалетна, хол и кухня и една тераса, закупен от тях на 21.10.2010г. С пълномощно № 77 А Д 1242398 от 30.08.2022 г. на нотариус А. Ю. Л. от [населено място], със заверка на подписи и съдържание, регистрирано в регистър с №77/2151-н/77-2022-2-1413, ищците са упълномощили ответницата И. П. да продаде от тяхно име и за тяхна сметка, на когото прецени, на цена и при условия, които намери за подходящи, посочения имот. С даденото пълномощно ответницата е била упълномощена да представлява ищците пред данъчна администрация на [община], пред АГКК, като поръчва и получава схемата на самостоятелния обект, да заплаща от името им и за тяхна сметка необходимите такси, данъци, комисионни, разходи за получаване на документи и други, като в пълномощното е посочено, че всички разпоредби следва да се тълкуват изцяло в полза на представителната власт на упълномощеното да ги представлява при продажба на горепосочения имот лице и свързани с това действия.

На 10.10.2022г. между ищците и И. П. бил сключен договор за възлагане на покупко-продажба на недвижимия имот, изготвен на руски език, в който била договорена продажна цена на апартамента от 50 000 евро, от която И. П. следва да заплати за сметка на продавачите сумата от 1400 евро– задължение към комплекс „Сънсет Ризорт“ за такса за обслужване и управление за 2021г., а остатъка от 48 600 евро следва да бъде преведена по разплащателната банкова сметка на продавача С. М. в А.. На 11.10.2022г. И. П., в качеството й на пълномощник на ищците, сключила с Е. К.- гражданин на Германия, предварителен договор за покупко- продажба на апартамента, в който било уговорено заплащане от купувача на сума в размер на 60500 евро, включваща цената на апартамента, дължимите плащания на продавача за такса поддръжка към обслужващата компания в комплекса, комунални такси, комисионни и други разходи, в това число изготвяне на необходимите документи, свързани с прехвърлянето на правото на собственост върху апартамента. На 18.10.2022г. с изповядана по нотариален ред сделка ищците,чрез пълномощника си- ответницата И. П., са продали на В. К. и О. /E./ К. процесния апартамент за сумата от 60500 евро, получена по банкова сметка на пълномощника им. След изповядване на сделката на 19.10.2022г. ответницата П. е превела по банковата сметка на С. М. сумата от 48600 евро, а на 27.10.2022г. е заплатила сумата от 1400 евро- дължима сума към к-с „Сънсет Ризорт“ за 2021г. По този начин според съда ответницата изпълнила задълженията си по договора да представлява продавачите в сделката по покупко-продажба на имота им, както и да им преведе уговорената сума от 50 000 евро, приспадайки дължимата такса от 1400 евро за 2021 г. към „Сънсет Ризорт“.

По отношение на останалата част от продажната цена в размер на 10500 евро съдът е приел, че същата не е била получена от ответницата П. на основание сключения с ищците договор за поръчка, поради което за нея не е възникнало задължение да им я предаде. Със същата ответниците са заплатили разходи по осъществяване на продажбата, включващи заплатено комисионно възнаграждение на „Н. Ел“ ЕООД в размер на 7800 лв. по договор за посредничество от 09.09.2022г.; 2740 лв.- такса поддръжка за имота за 2022г. за сметка на купувачите; 3163 евро- разходи за нотариални такси, както и адвокатско възнаграждение за сметка на купувачите, 2933,75 лв.– комисионно възнаграждение на ответниците за сметка на купувачите; 106,92 евро- банкова комисионна, удържана от банковата сметка на ответницата П. при превеждане на сумата от 48 600 евро, 325 лв.- превод на пълномощно и 6 броя декларации за продавачи, 25 лв.- удостоверение за данъчна оценка, 30 лв.- удостоверение за вписване, отбелязване и заличаване на имота, 325 лв.- превод на пълномощно и 6 броя декларации за купувачи, като общият размер на така направените разходи във връзка и по повод сключване на сделката за покупко-продажба, която е предмет на договора за поръчка от 10.10.2022г., възлиза на сумата от 10 519,40 евро. Според съда така извършените действия не били във вреда на ищците, поради което предявеният от тях иск е неоснователен и следва да се отхвърли.

В касационната жалба срещу така постановеното решение обобщено се излагат следните доводи- съдът неправилно е приел за действителни и обвързващи ищците сключените от тяхно име от ответницата П. предварителен договор за покупко- продажба на апартамента и договор за посредничество, тъй като те били сключени без знанието и съгласието им, в отклонение от даденото й пълномощно и в тяхна вреда, а освен това същите, както и останалите представени от ответниците документи за извършени разходи били съставени с оглед нуждите на процеса, за да оправдаят разпоредителните действия с получените пари от сделката; не бил обсъден представения от купувачите на имота документ, че те са заплатили всички разноски и комисионни по сделката, както и уговорките между ищците и ответниците в кореспонденцията между тях, че ищците няма да заплащат такси и комисионни; ищците не били упълномощавали ответниците да заплащат от тяхно име таксата за поддръжка към обслужващата компания в комплекса за 2022г.; съдът в противоречие с нормите относно договора за поръчка в чл. 280-292 от ЗЗД приел, че довереникът има право да се разпорежда с получената от името на доверителя продажна цена, като заплаща всякакви суми по свое усмотрение и без съгласието и одобрението му; съдът неправилно оставил без уважение доказатественото искане на ищците за допускане до разпит като свидетели на бащата на ищеца С. М. и на купувача по сделката.

По правния въпрос, по който е било допуснато касационното обжалване, настоящият състав на съда споделя цитираната в определението по чл.288 от ГПК практика на ВКС, в която обобщено се приема следното-

Когато с упражняването на представителната власт, пълномощникът действа в качеството на довереник, същият е длъжен съгласно разпоредбите на чл.281 и чл.284 от ЗЗД да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин, да пази имуществото, което е получил, да уведомява доверителя за изпълнението, да му даде сметка, да му предаде всичко, което е получил в изпълнение на поръчката. Ако довереникът не уведоми доверителя за изпълнението, не му даде сметка и не му предаде всичко, което е получил, но се разпореди с полученото, в негова тежест е да докаже, че е имал мандат да го направи или че е действал като гестор. Когато представителят се разпореди или даде нещо от името на представлявания, трето лице го получава на основание външните отношения с представлявания, а пълномощникът се разпорежда или дава на основание вътрешните отношения с представлявания. Ако разпореждането или даденото не е в полза на представлявания или не е положена дължимата грижа за защита на неговия имуществен интерес– действия, които изключват гестията, в тежест на представителя е да докаже, че е имал право да се разпореди по този начин или да даде на третото лице на това основание, т.е. че е действал по нареждане на представлявания или в качеството си на довереник.

По касационната жалба:

Доводите в касационната жалба за неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост са основателни. С оглед отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, неправилно въззивният съд е приел, че претендираната от ищците сума в размер на 10500 евро не е била получена от ответницата П. на основание сключения с тях договор за поръчка, поради което и тя не е дължала отчитането й на ищците. По делото е безспорно, че при сключване на договора за покупко- продажба на апартамента ответницата П. е действала като представител на ищците по силата на издаденото й от тях пълномощно и е получила от тяхно име по банковата си сметка цялата уговорена в нотариалния акт продажна цена в размер на 60500 евро. При това положение за нея, в качеството й на доверител, е възникнало задължението по чл.284, ал.2 от ЗЗД да даде сметка на ищците и да им предаде всичко, което е получила в изпълнение на поръчката. Обстоятелството, че в сключения между ищците и ответницата договор за възлагане на покупко- продажбата на апартамента е било уговорено ответницата да го продаде за сумата от 50000 евро не я освобождава от задължението й да предаде на ищците действително получената от нея продажна цена, ако тя е по- висока от така посочената. Видно от договора, в него ищците, като собственици на апартамента, не са изразявали съгласие и липсват уговорки, че в случай, че ответницата го продаде за по- висока цена, то евентуалната разлика над 50000 евро да остане в нейна полза и тя да може да се разпорежда с нея по свое усмотрение. Предвид горното и след като ответницата е получила сумата от общо 60500 евро в качеството си на пълномощник на ищците, то тя е следвало да им я предаде и при положение че не го е сторила в пълен обем, а се е разпоредила по друг начин с част от нея, то за да се освободи от отговорност, следва да докаже, че го е направила по възлагане от ищците или е действала като управител на чужда работа без пълномощие. В случая е безспорно, че с договора за възлагане ищците са изразили съгласие от продажната цена на апартамента да бъде погасено само задължението им за заплащане на сумата от 1400 евро– задължение към комплекс „Сънсет Ризорт“ за такса за обслужване и управление за 2021г., и не са давали мандат на ответницата да заплаща от тяхно име суми на други лица, поради което и в случай, че го е сторила, тя следва да докаже наличието на предпоставките на чл.61, ал.1 от ЗЗД, а именно че извършеното от нея разпореждане е в полза на ищците и са били защитени имуществените им интереси. По посочените въпроси в нарушение на процесуалните правила въззивният съд не е изложил съображения при постановяване на въззивното решение, като само декларативно е посочил, че действията на ответниците не били във вреда на ищците. Съдът изобщо не е обсъдил възраженията на ищците, че представеният договор за посредничество от 09.09.2022г. с „Н. Ел“ ЕООД, с който е било уговорена заплащане на комисионно възнаграждение в размер на 7800 лв., е бил съставен за нуждите на процеса, както и че е сключен от името на ищците от ответницата П. без представителна власт и без тяхно знание и съгласие и че съдържа уговорки в тяхна вреда на ищците. Не са били обсъдени и аналогичните доводи на ищците по отношение на останалите представени от ответницата П. документи за извършени разходи.

Основателно е и касационното оплакване за допуснато от въззивния съд съществено нарушение на съдопроизводствените правила, довело до неизясняване на делото от фактическа страна. Както пред първата инстанция, така и с въззивната жалба срещу първоинстанционното решение, ищците са поискали допускане до разпит като свидетели на бащата на ищеца С. М. и на купувача на имота Е. К. за установяване на действителните уговорки между ищците, ответниците и купувачите и за заплатените от последните такси и комисионни. Така направеното от ищците искане неправилно е било оставено без уважение от въззивния съд по съображения, че делото било изяснено от представените по делото писмени доказателства. В действителност обаче писмените доказателства по делото не са достатъчни за установяване на релевантните за спора факти, тъй като съдържанието им не е съвсем ясно и поражда спор между страните. Както ищците, така и ответниците се позовават на представената по делото декларация от 19.10.2022г. от купувачите на имота, съдържаща твърдения, че са заплатили по банков път на ответницата П. сумата от 3163 евро, представляваща техните разходи за нотариални такси, легализация и превод на документи и адвокатско възнаграждение, които последната е платила от тяхно име и за тяхна сметка. От посочената декларация не става ясно дали сумата от 3163 евро е допълнително заплатена от купувачите към сумата от 60500 евро- цена на имота, както твърдят ищците, или същата е част от сумата от 60500 евро, каквото е становището на ответниците. Следва да се изясни и как е формирана и какви точно разходи по пера включва посочената сума от 3163 евро и на кого са били заплатени те от ответницата П. след получаването й, доколкото в отговора на исковата молба не са изложени конкретни твърдения за тези обстоятелства и не са представени доказателства за извършени от нея плащания в посочения размер. Недостатъчно ясна е и клаузата на чл.2 от предварителния договор от 11.10.2022г. за покупко- продажбата на апартамента, предвиждаща че в уговорената цена от 60500 евро влизат и дължимите плащания на продавачите за такси към обслужващата компания в комплекса, комунални такси, комисионни и други разходи, в това число изготвяне на необходимите документи, свързани с прехвърлянето на правото на собственост върху апартамента. Във връзка с посочената клауза следва да се изясни какви са били уговорките между страните по отношение на разноските по договора за покупко- продажба, както и дали същата се отнася само за дължимите от продавачите комисионни и разходи по сделката или за всички комисионни и разходи, свързани с нея, включително дължимите от купувачите.

По изложените съображения въззивното решение е неправилно и следва да бъде отменено на основание чл. 293, ал. 2 от ГПК , а делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, който следва да уважи направеното във въззивната жалба доказателствено искане и да допусне поисканите от ищците свидетели. След събиране на необходимите за изясняването на спора допълнителни доказателства съдът следва да се произнесе по материалноправния спор, с който е сезиран, съобразно дадените с настоящото решение указания. При постановяване на решението си съдът следва да прецени дали извършените от ответницата П. конкретни разпоредителни действия с процесната сума от 10500 евро са били в интерес на ищците, доказателствената тежест за което се носи от последната. По отношение на сумата от 7800 лв.- заплатени по договор за посредничество от 09.09.2022г. с „Н. Ел“ ЕООД, съдът следва да обсъди възраженията на ищците, че договорът е привиден и съставен за нуждите на процеса, че е бил сключен без представителна власт и че съдържа уговорки в тяхна вреда. В тази връзка следва да се отчете, че договорът е частен документ и доказва само факта на писменото изявление на подписалите го лица и авторството му, но няма достоверна дата по смисъла на чл.181, ал.1 от ГПК за ищците, тъй като те не са участвали в съставянето му и могат да оспорват посочената в него дата, като в този случай в тежест на насрещната страна по делото, която се ползва от документа, е да докаже с всякакви други доказателствени средства достоверната му дата /в този смисъл- Решение № 273 от 02.12.2019г. на ВКС по гр.д. №1067/2019г., четвърто г.о.; Решение № 95 от 28.08.2019г. на ВКС по гр. д. № 3543/2018г., трето г.о.;Решение № 41 от 02.06.2023г. на ВКС по гр. д. № 3873/2022 г., четвърто г.о.; Решение № 50276 от 11.09.2023г. на ВКС по гр. д. № 4570/2021г., четвърто г.о.; Решение № 17 от 13.06.2019г. на ВКС по т. д. № 1104/2018г., първо т.о., и др./. При произнасянето си по посоченото възражение съдът следва да вземе предвид обстоятелството, че по делото не се установява ответницата П. да е искала съгласието на ищците за сключването на такъв договор преди посочената в него дата- 09.09.2022г., нито да ги е уведомявала за сключването му след това, включително при подписване на договора за възлагане от 10.10.2022г., в който изобщо не се споменава за наличие на поето от името на ищците задължение спрямо трето лице за заплащане на комисионно възнаграждение. Ако в действителност подобен договор е бил сключен на 09.09.2022г., то логично би било наличието му да е отразено в договора за възлагане от 10.10.2022г. със съответните уговорки за заплащането на възнаграждението по него. От значение е и следва да бъде отчетено и обстоятелството, че уговореното в договора за посредничество възнаграждение в размер на 4000 евро е значително по- високо от обичайната пазарна цена на тази услуга, което е видно от факта, че самите ответници твърдят, че представляваното от тях дружество е получило от купувачите на имота посредническо възнаграждение за същата сделка в размер на 1500 евро. Следва да се обсъдят внимателно и показанията на разпитаната по делото св. Е. В.- управител на дружеството „Н. Ел“ ЕООД, в които не се съдържат никакви конкретни твърдения каква престация е предоставило посоченото дружество по договора за посредничество, за която е получило 4000 евро, т.е. в какво се е изразило твърдяното от свидетелката „намиране“ на купувач, и чий интереси е представлявало то при сключване на сделката, което остава неясно и от показанията на другата разпитана по делото св. П. А.. В случай, че това дружество е имало контакт и е осигурило купувачите на имота, то в такъв случай е нелогично последните да заплащат посредническо възнаграждение на дружеството на ответниците, както се установява по делото. Тези обстоятелства следва да бъдат изяснени и посредством поискания разпит като свидетел на купувача на имота. В тази връзка следва да се има предвид и че представеният с отговора на исковата молба протокол за оглед от 16.09.2022г. също няма достоверна дата и е подписан само от ответницата П. и св. Е. В., но не и от извършилите оглед лица Е. и В. К..

По отношение на сумата от 3163 евро следва да се вземат предвид допълнително събраните при новото разглеждане на делото гласни доказателства относно уговорките между страните за заплащане на разходите по сделката и заплатената от купувачите сума за това. Следва да се отчете и обстоятелството, че от страна на ответницата П. не са изложени твърдения, нито представени платежни документи за заплатена на трети лица /нотариус, адвокат или други/ сума в подобен размер. По отношение на сумата от 2740 лв. /1400 евро/- такса поддръжка за имота за 2022г., по делото няма спор, че ищците не са изразявали съгласие за заплащане на такава, но следва да се прецени дали в действителност са я дължали, като в тази връзка съдът следва да обсъди възраженията им за приложение на разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС в редакцията й, действаща през 2022г. По отношение на посочената сума следва да се вземат предвид и евентуалните показания на купувача на имота по отношение на обстоятелството дали заплащането на посочената такса от продавачите е било уговорено в чл.2 от предварителния договор и дали това е било условие за сключване на сделката. По отношение на сумата от 2933,75 лв. /1500 евро/– заплатено комисионно възнаграждение на дружеството на ответниците, дължимо от купувачите, следва да се прецени, включително въз основа на събраните допълнително гласни доказателства какви са били уговорките между купувачите и дружеството на ответниците по отношение на заплащането му, както и дали с оглед клаузата на чл.2 от предварителния договор същото е било включено в уговорената цена на имота, т.е. заплащането му следва да е в тежест на продавачите, или такова е заплатено отделно от купувачите евентуално като част от сумата от 3163 евро. Същата преценка следва да се направи и относно сумата от 325 лв.- разходи за превод на пълномощно и 6 броя декларации за купувачи.

По изложените съображения обжалваното въззивно решение следва да се отмени и тъй като се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, то на основание чл.293, ал.3 от ГПК делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд съобразно указанията в настоящото решение- чл.294, ал.1, изр.2 от ГПК. Доколкото същите се отнасят до приложението на императивни правни норми и до разпределението на доказателствената тежест относно релевантните за изхода на делото факти, за което преди постановяване на настоящото решение на ответниците не са били дадени конкретни указания, то въззивният съд следва да им предостави възможност да ангажират съответните доказателства.

При новото разглеждане на делото и съобразно изхода му въззивният съд следва да се произнесе и по направените от страните разноски в настоящото производство.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ Решение №616 от 08.07.2024г. по в. гр. д. №573/2024г. по описа на Окръжен съд- Бургас.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1. 2.