Освобождаване от такси за етажна собственост при необитаване на имота

Текстът на акта

Ключови фрази

2 решение по гр.д.№ 395 от 2022 г. на ВКС на РБ, ГК, първо отделение

Р Е Ш Е Н И Е

№ 93

гр.София, 06.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение в открито съдебно заседание на четиринадесети септември две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

при участието на секретаря Анета Иванова, като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 395 по описа за 2022 г. приема следното:

Производството е по реда на чл.290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Етажна собственост в сграда „Роял Бей 2“, находяща се в [населено място], м.“Ю.“, [улица] срещу решение № 69 от 23.09.2021 г. по в.гр.д.№ 255 от 2021 г. на Бургаския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 10 от 22.02.2021 г. по гр.д.№ 2041 от 2020 г. на Бургаския окръжен съд в частта му за отхвърляне на предявените от Етажната собственост срещу „Холидей вилидж“ АД искове с правно основание чл.51 от ЗУЕС и с правно основание чл.86 ЗЗД за разликата над присъдените от окръжния съд размери /1 350 евро, представляваща дължима от ответното дружество такса за управление и обслужване на общите части на сграда с идентификатор .....и сграда с идентификатор .....по кадастралната карта на [населено място] за 2018 г. и 1170,12 евро, представляваща лихва върху тази сума за периода от 16.09.2018 г. до 17.08.2020 г./ до пълните предявени размери от 24 010,80 евро главница и 3 539,31 евро лихва.

С определение № 125 от 22.03.2022 г. настоящият състав на ВКС е допуснал касационно обжалване на решението на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по следния правен въпрос: Чия е доказателствената тежест при направено по делото възражение по чл.51, ал.2 ЗУЕС, че лице, което е собственик на обект в етажна собственост, не е пребивавало в имота си за повече от 30 дни в рамките на една календарна година ?

По този правен въпрос настоящият състав на ВКС приема следното: Съгласно чл.154, ал.1 ГПК всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания и възражения. При направено по гражданско дело възражение по чл.51, ал.2 ЗУЕС за недължимост на разходи за управление и поддържане на общи части на етажната собственост, поради това че етажният собственик не е пребивавал в имота си за повече от 30 дни в рамките на една календарна година, доказателствената тежест за установяване на фактите, на които се основава това възражение, е за страната, която е направила възражението. Доказването на това възражение е свързано с доказването на факта, на който то се основава- че етажният собственик е пребивавал в имота си 30 или по-малко от 30 дни за една календарна година.

Доколкото нормата на чл.51, ал.2 ЗУЕС е императивна правна норма /в какъвто смисъл е решение № 60181 от 20.10.2021 г. по гр.д.№ 86 от 2021 г. на ВКС, ГК, IV г.о., което настоящият състав на ВКС изцяло споделя/, етажният собственик не дължи заплащането на разходи за управление и поддържане на общите части, ако е доказал условието на чл.51, ал.2 ЗУЕС /пребиваването в собствения му имот за период само от 30 дни или по-малко от 30 дни през една календарна година/, дори и да не е подал декларация за обстоятелствата по чл.51, ал.2 ЗУЕС, да не е вписал тази негова декларация в книгата на етажната собственост и въз основа на това да не било постановено решение на Общото събрание на ЕС за освобождаване му от плащане на тези разходи. Неподаването на декларация за обстоятелствата по чл.51, ал.2 ЗУЕС и невписването в книгата на етажната собственост на тези обстоятелства не обвързва съдът автоматично да приеме, че няма основание за освобождаване на етажния собственик от плащане на разходите за управлението и поддържането на етажната собственост. Действително, невписването на това обстоятелство в книгата на етажната собственост представлява неизпълнение на задължение на етажния собственик по чл.7, ал.3 във връзка с чл.7, ал.2, т.5 ЗУЕС, но законът не предвижда като последица от неизпълнението на това задължение изключването по отношение на такъв етажен собственик на прилагането на разпоредбата на чл.51, ал.2 ЗУЕС.

По същество на жалбата: За да постанови решението си за потвърждаване на първоинстанционното решение за отхвърляне на предявените от Етажна собственост в сграда „Роял Бей 2“, находяща се в [населено място], м.“Ю.“, [улица] срещу „Холидей вилидж“ АД искове за заплащане на разходи за управление и поддържане на общите части на сградата за разликата над присъдените от първоинстанционния съд размери до пълните предявени размери, въззивният съд е приел, че по делото няма спор, че ответното дружество „Холидей вилидж“ АД е собственик на описаните в исковата молба обекти в ищцовата етажна собственост и че с решение на ОС на тази ЕС от 24.07.2017 г. са определени годишни такси за поддръжка и управление на общите части в ЕС и сроковете за плащане на тези такси, а с решение на ОС от 10.08.2019 г. е променен срокът за плащане на таксите. Тези факти не са били спорни между страните и са безспорно установени от представените по делото протоколи на ОС на ЕС от 24.07.2017 г. и от 10.08.2019 г. и справки за вписванията, отбелязванията и заличаванията в Службата по вписванията- гр. Несебър за всеки един от имотите, описани в исковата молба.

Относно дължимостта на претендираните разходи за управлението и поддържането на общите части на етажната собственост, въззивният съд е обсъдил събраните по делото писмени и гласни доказателства. Взел е предвид протокола на ОС на ЕС от 24.07.2017 г., от който се установява, че до датата на провеждане на събранието общите части на етажната собственост са били управлявани и поддържани от ответното дружество „Холидей вилидж“ АД и едва на 24.07.2017 г. Общото събрание на ЕС е избрало управител и е определило годишна такса за поддръжка и управление на етажната собственост, която следва да се плаща между 15.01. и 15.09. всяка календарна година /тоест, първата определена от ОС на ЕС годишна такса е за 2018 г., дължима най- рано на 15.01.2018 г./. Кредитирал е и показанията на свидетеля Х. Т., че ответното дружество е внесло дължимите суми за управлението и поддръжката на общите части на сградата за цялата 2017 г. още преди 24.07.2017 г. Въз основа на тези доказателства въззивният съд е направил обоснован извод, че ответното дружестно „Холидей вилидж“ АД не дължи на Етажната собственост суми за покриване на разходите за управление и поддържка на общите части на сградата за 2017 г.

Правилен е и изводът на съда, че ответното дружество не дължи разходи за управление и поддържане на общите части на сградата и за останалия претендиран период /2018 г., 2019 г. и 2020 г./. След преценка на показанията на разпитаните по делото свидетели, въззивният съд обосновано е приел, че ответникът е доказал, че през 2018 г., 2019 г. и 2020 г. не е ползвал процесните обекти в етажната собственост /с изключение на апартаменти № D57 и № D60, за които е направено признание на иска, че са ползвани за 2 месеца през лятото на 2018 г./. От показанията на свидетелите Х. Т. и С. Т. безспорно се доказва, че пред 2018 г., 2019 г. и 2020 г. процесните обекти /без ап.№ D57 и № D60/ не са били обитавани от ответното дружество, нито са били отдавани под наем от него на трети лица. Обектите са били посещавани само епизодично от брокери на недвижими имоти и кандидати за купувачи, тъй като са били обявени за продажба. Освен това, ползването им е било невъзможно, тъй като част от тях били с прекъснато електрозахранване, а друга част /тези, намиращи се на първия етаж/ били наводнени и имали течове- обстоятелство, което се признава и от пълномощника на ищеца адв.Т. в открито съдебно заседание на 26.01.2021 г.

Правилно е прието, че показанията на свидетелката Л. И. не доказват ползването на процесните имоти от ответното дружество през периода 2018 г.- 2020 г. Действително, свидетелката твърди, че е виждала обектите да се ползват през летния период, от месец май до месец септември и то от работници на ответното дружество, които били допускани в сградата, след като самата свидетелка е дала чип за достъп на свидетеля Х. Т.. Свидетелката обаче не сочи за кои конкретни обекти /жилища, ателиета/ в етажната собственост свидетелства. Предвид безспорно установено по делото, че ответникът е ползвал част от собствените си обекти /ап.№ D57 и ап.№ D60 на ет.4 от сградата, за които е осъден да заплати разходи по чл.51 ЗУЕС за 2018 г./, от тези нейни общи показания не може да се направи извод, че ответникът е ползвал и другите процесни имоти /обект М-2 на ет.0, трите ателиета № С14А, № D14 и № D15 на ет.1, апартамент № D23 на ет.2, трите апартамента № D56, № D53, № D54 на ет.4 и ап.D61 на ет.5/. Още повече, че тези показания на свидетелката противоречат на показанията на другите разпитани по делото свидетели Х. Т. и С. Т., според които процесните обекти са били негодни за ползване.

Свидетелката Н. Н. също не посочва конкретно кои обекти от сградата е видяла да се ползват през летните сезони на 2018 г., 2019 г. и 2020 г. Тя свидетелства за това, че е виждала хора на балконите и да светят апартаментите на най-горния етаж на сградата, без да посочва кои са тези апартаменти. Тоест, нейните показания не се отнасят за обектите, собственост на ответника, които се намират на ет.0, ет.1, ет.2 и за част от обектите на ет.4, които не са последни етажи на сградата. Показанията й биха могли да касаят ползването на ап.№ D61, находящ на ет.5, но и ползването на ап.№ D57 /който макар да се намира на ет.4, има второ ниво, което е на последния етаж на сградата/, за който апартамент в първоинстанционното решение са присъдени суми за разходи по чл.51 ЗУЕС, тъй като е прието, че се е ползвал от ответното дружество.

Предвид мотивите към отговора на поставения правен въпрос неоснователно се явява възражението на ищеца, че ответникът не е освободен от плащането на дължимите разходи на основание чл.51, ал.2 ЗУЕС, тъй като не е декларирал и вписал в книгата на ЕС, че обектите няма да бъдат обитавани повече от 30 дни през календарната година, както изискват чл.7, ал.3 във връзка с ал.2, т.5 и чл.13 от ЗУЕС.

Предвид на всичко гореизложено, обжалваното решение на Бургаския апелативен съд е правилно и като такова следва да бъде оставено в сила.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 69 от 23.09.2021 г. по в.гр.д.№ 255 от 2021 г. на Бургаския апелативен съд.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.