Последици от изтичане на срока при срочно право на строеж

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 318

гр. София, 04.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на петнадесети май две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ

Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретаря Славия Тодорова, като изслуша докладваното от съдия Янчева гр. дело № 2623 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 - чл. 293 ГПК.

Делото е образувано по касационна жалба на Национална агенция за приходите (НАП) срещу решение № 9 от 25.01.2023 г. по гр. д. № 20225000500546/2022 г. на Апелативен съд – Пловдив, с което е отменено решение № 263 от 03.08.2022 г. по гр. д. № 148/2022 г. на Окръжен съд - Хасково, като вместо това е признато за установено по отношение на Национална агенция за приходите и Сдружение „Приятелска утеха“, че „Лиа Ленд“ ООД е собственик на следния недвижим имот: сграда с кадастрален идентификатор 65677.701.6578.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Свиленград, община Свиленград, одобрени със заповед № РД-18-107/13.12.2016 г. на изп. директор на АГКК, със застроена площ от 147 кв.м, етажи – 3, предназначение: друг вид обществена сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор 65677.701.6578, с площ от 666 кв.м, вид на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м).

Въззивният съд е съобразил, че „Лиа Ленд“ ООД е предявило срещу НАП и Сдружение „Приятелска утеха“ иск с правно основание чл. 269, ал. 1 ДОПК по отношение на следния недвижим имот: сграда с кадастрален идентификатор 65677.701.6578.1 по КККР на гр. Свиленград (подробно описана по-горе), собствеността върху който претендира въз основа на покупко-продажба и учредено в полза на Сдружение „Приятелска утеха“ право на строеж за срок от 7 години, с изтичането на който, по силата на чл. 92 ЗС, е придобило собствеността върху построената сграда.

Съдът е приел, че от доказателствата по делото е видно, че с нот. акт № 44, т. V, д. № 550/2013 г. от 25.07.2013 г. на нотариус М. М. „Лиа Ленд“ ООД е придобило чрез покупко-продажба собствеността върху следния недвижим имот: дворно място с площ от 666 кв.м от поземлен имот 2901, за което е отреден урегулиран поземлен имот VIII-2901, в кв. 303 по действащия план на гр. Свиленград, одобрен със заповед № 602/22.11.1993 г. и изменен със заповед № 736/23.06.2005 г., който понастоящем представлява имот с идентификатор 65677.701.6578. На 30.08.2013 г., с нот. акт № 156, том V, д. № 642/ 2013 г., „Лиа Ленд“ ООД е учредило право на строеж върху закупения имот на Сдружение „Приятелска утеха“, за срок от 7 години, за построяване на сграда от сутерен, три етажа и един подпокривен етаж, с разгъната площ от 768.86 кв.м. С разрешение за строеж № 156/12.11.2013 г. на Община Свиленград е разрешено строителството на „Дневен център за стари хора „Приятелска утеха“, с възложител Сдружение „Приятелска утеха“, която сграда е въведена в експлоатация съгласно удостоверение № 37/10.09.2015 г. За събиране публичните задължения на Сдружение „Приятелска утеха“ е образувано изп. д. №180533928/2018 г. на ТД на НАП - Пловдив, по което е насочено изпълнение върху процесния недвижим имот.

При тези данни въззивният съд е заключил, че в случая са налице предпоставките па чл. 269, ал. 1 ДОПК за предявяване на иска по делото, с уважаването на който ще се отрече правото на принудително изпълнение на държавата, в качеството й на публичен взискател, върху процесния имот.

Апелативен съд – Пловдив е визирал, че основният спор по делото е за характера на уговорения в договора за учредяване право на строеж срок - давностен или прекратителен, и за правните последици от изтичането му.

Изложил е, че правото на строеж е ограничено вещно право, чието съдържание се изразява в правото да се построи сграда в чужд имот, като след реализирането му то се трансформира в право на собственост върху построеното. След построяване на сградата правото на строеж не се погасява, като при пълното или частичното й погиване, суперфициарът може да я изгради отново, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго (чл. 66, ал. 2 ЗС). С учредяване и реализиране на правото на строеж се оборва законната презумпция по чл. 92 ЗС, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. По силата на чл. 63, ал. 2 ЗС правото на строеж може да се придобие и когато собственикът на земята прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. Договорите, с които се учредява право на строеж или се прехвърля собствеността на вече съществуваща постройка отделно от земята, обикновено са безсрочни, но е възможно да бъдат ограничени с определен срок, в който смисъл е изричната разпоредба на чл. 65 ЗС, която урежда правните последици от изтичане на срока - безвъзмездното преминаване на собствеността на сградата върху собственика на земята. Този срок е прекратителен, с изтичането на който собствеността върху сградата преминава върху собственика на земята по силата на приращението (чл. 92 ЗС), без да е необходимо допълнително споразумение между страните.

Въззивният съд е приел, че в настоящия случай ищецът „Лиа Ленд“ ООД е учредил на 30.08.2013 г. в полза на Сдружение „Приятелска утеха“ право на строеж върху собствения си недвижим имот за срок от 7 години, с изтичането на който правото на собственост върху построената от суперфициаря сграда по силата на приращението преминава върху собственика на земята. Счел е за неправилно становището на първоинстанционния съд, че уговореният в договора 7-годишен срок на правото на строеж е давностен. Посочил е, че давността е срок на бездействие на суперфициаря, с изтичането на който се погасява правото му да построи сграда в чужд имот и да придобие собствеността върху нея. По силата на чл. 67 ЗС правото на строеж се погасява, ако не се упражни в 5-годишен срок от учредяването му. Уговорките между страните за скъсяване или удължаване на този срок, както и отказът от давност преди изтичането й, са недействителни (чл. 113 ЗЗД). Поради това, като се има предвид, че въпросът за давността е изключен от предмета на договаряне, следва да се приеме, че уговореният в договора 7-годишен срок на суперфицията е прекратителен, с изтичането на който суперфициарят Сдружение „Приятелска утеха“ е загубил отстъпеното му право на строеж и е възстановено действието на приращението по чл. 92 ЗС.

Относно началния момент, от който започва да тече срокът на суперфицията, въззивната съдебна инстанция е визирала, че не споделя становището на ищеца, че 7-годишният срок е започнал да тече от сключване на договора на 30.08.2013 г. и е изтекъл на 30.08.2020 г. Посочила е, че основната цел на суперфицията е придобиване на собствеността от суперфициаря върху построеното въз основа на отстъпеното му право на строеж. Съгласно т. 1 от ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС правото на строеж се счита упражнено с изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж. От този момент възниква обектът на суперфициарна собственост и се постига крайната цел на суперфицията - придобиване собствеността върху построеното. Следователно уговореният в договора 7-годишен срок на правото на строеж е започнал да тече от завършване на сградата в груб строеж. Съдът е намерил, че по делото липсват данни за датата, на която сградата е завършена в груб строеж, поради което за начало на срока следва да се приеме въвеждането й в експлоатация на 10.09.2015 г. Уговореният 7-годишен срок на суперфицията е изтекъл на 10.09.2022 г., от която дата собствеността върху сградата, по силата на приращението, е преминала автоматично върху собственика на земята „Лиа Ленд“ ООД. Следователно към настоящия момент процесната сграда е собственост на ищеца „Лиа Ленд“ ООД, поради което предявеният иск по чл. 269, ал. 1 ДОПК е основателен.

Жалбоподателят атакува решението на въззивния съд като неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Оспорва изводите на въззивния съд, като счита, че за да е налице хипотезата на чл. 65 ЗС, е необходимо да е налице изрична клауза, че след изтичане на определен срок правото на собственост върху построената сграда преминава в патримониума на суперфицианта.

Другите две страни считат касационната жалба за неоснователна.

С определение № 1154 от 13.03.2024 г., постановено по настоящото дело, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса: Трансформира ли се правото на строеж, учредено с нотариален акт за определен срок, след реализирането му, в срочно право на собственост върху построената сграда (за същия срок, за който е учредено правото на строеж), съгласно чл. 65 ЗС, при условие че в нотариалния акт, с който е учредено правото на строеж, липсва изрична уговорка за установено със срок право на собственост върху постройката.

Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение приема следното по въпроса, по който е допуснато касационно обжалване:

Съгласно чл. 63 ЗС собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

В чл. 65 ЗС е регламентирано, че когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.

По съдържание правото на строеж, като ограничено вещно право, включва няколко правомощия: да се построи сграда в чужд имот и суперфициарят да стане неин собственик, като я държи в чуждия имот и се ползва от земята в рамките на необходимото за използването на постройката според нейното предназначение. Както е посочено в ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, отделните правомощия не са самостоятелни и независими едно от друго, те формират единно право, целта на което е да се притежава самостоятелен обект отделно от земята в отклонение на принципа на приращението по чл. 92 ЗС.

Съгласно чл. 58, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) право на строеж върху имот – частна държавна собственост, се учредява безсрочно или за определен срок със заповед на областния управител. По силата на чл. 58, ал. 5 ЗДС, когато учреденото право на строеж е с определен срок, след изтичането на срока, за който то е учредено, построеният обект преминава безвъзмездно в собственост на държавата. Съгласно чл. 37, ал. 3 от Закона за общинската собственост (ЗОС), когато правото на строеж върху имот – частна общинска собственост, е учредено за определен срок, след изтичането на срока, за който то е учредено, общината придобива безвъзмездно собствеността на построения обект.

В Закона за собствеността (ЗС) няма изрична норма, която да предвижда, че правото на строеж може да бъде учредено не само безсрочно (какъвто е класическият случай), но и за определен срок, така както това е уредено в чл. 58, ал. 1 и ал. 5 ЗДС и в чл. 37, ал. 3 ЗОС при учредяване право на строеж върху имот – частна държавна или частна общинска собственост. Според настоящия съд, като уреждаща същата правна възможност (и последици от изтичане на срока) следва да се тълкува разпоредбата на чл. 65 ЗС, въпреки по-различната й редакция. Няма основание за допускане, че законодателят е подходил различно по този въпрос, с оглед титуляра на правото на собственост на земята (дали е на граждани и юридически лица или на държавата и общините).

В тази връзка следва да се посочи, че дори да се приеме, че в ЗС липсва изрична уредба, по силата на чл. 9 ЗЗД – доколкото не е налице забрана за учредяване на право на строеж за определен срок – следва, че право на строеж може да бъде учредено за определен срок и извън хипотезите на ЗДС и ЗОС.

След реализирането му, правото на строеж не изчезва и не се прекратява, а се редуцира до „пасивно“ изключване действието на приращението по отношение на постройката, както и има потенциала да предостави възможност на титуляра си отново да изгради същата, в случай че тя бъде разрушена (чл. 66, ал. 2 ЗС). Когато е учредено за определен срок, с изтичането на срока то се погасява напълно, като по този начин отпада установеното „друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС и се задейства принципът на приращението, като собственикът на земята става собственик на изградената от суперфициаря постройка, без да е необходимо изричното й прехвърляне.

Горните съображения намират подкрепа и от правната доктрина. Становище, че чл. 65 ЗС урежда случаите, когато правото на строеж е уговорено изрично с прекратителен срок, както и че с изтичането на прекратителния срок за правото на строеж собственикът на земята по силата на приращението става собственик и на постройката, е изразено, например, от акад. Л. В. (Българско вещно право, С., 1995), от проф. Вл. П. и проф. М. М. (Вещно право, С., 2017).

По основателността на касационната жалба:

С оглед дадения по-горе отговор на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, касационната жалба се явява неоснователна, а въззивното решение – правилно.

В случая, с нотариален акт № 156/30.08.2013 г., том V, рег. № 4816, дело № 642/2013 г., „Лиа Ленд“ ООД е учредило на Сдружение „Приятелска утеха“ право на строеж на процесната постройка за срок от седем години.

Настоящият съдебен състав на ВКС, второ гражданско отделение счита, че с нотариалния акт страните са уговорили срочно право на строеж – за срок от седем години. Прекратителният седемгодишен срок е започнал да тече от завършване на грубия строеж на сградата - това следва от тълкуването на договора от 30.08.2013 г., във връзка с разпоредбата на чл. 65 ЗС; до този извод води и приетото в ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, че докато сградата не бъде изградена в груб строеж, правото на строеж все още не е упражнено.

Както правилно е заключил въззивният съд, горепосоченият срок е изтекъл най-късно на 10.09.2022 г. - в хода на делото пред първоинстанционния съд, което обстоятелство следва да бъде съобразено на основание чл. 235, ал. 3 ГПК. Ето защо, по силата на чл. 92 ЗС, във вр. с чл. 65 ЗС собствеността на сградата е преминала в патримониума на собственика на земята „Лиа Ленд“ ООД. Това обуславя основателност на предявения иск по чл. 269, ал. 1 ДОПК.

По изложените съображения настоящият съд следва да остави в сила атакуваното пред него въззивно решение.

Ответниците по касационната жалба не са направили разноски за производството пред ВКС, които да им бъдат присъдени.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,

Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 9 от 25.01.2023 г. по гр. д. № 20225000500546/2022 г. на Апелативен съд – Пловдив.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.