Валидност на ипотека върху незаконен или необособен мезонет

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 49

София 29.04.2022г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение в открито заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : МАРИО ПЪРВАНОВ

ЧЛЕНОВЕ: ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

МАЙЯ РУСЕВА

при участието на секретаря Анжела Богданова

като изслуша докладваното от съдия Папазова гр.д.№ 1945 по описа за 2021г. на ІІІ г.о. и за да се произнесе взе пред вид следното :
Производството е с правно основание чл.290 от ГПК.
Касационно обжалване е допуснато с определение № 60731 от 26.10.2021г. по касационната жалба на А. Д. А. от [населено място], чрез процесуалния представител адвокат В. против въззивно решение № 260057 от 19.10.2020г. по в.гр.д. № 376 по описа за 2020г. на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 160 от 19.02.2020г. по т.д. № 238/2019г. на ОС Варна, с което е отхвърлен иска му против „Райфайзенбанк България“ЕАД с правно основание чл.26, ал.2,предл. 1 ЗЗД за прогласяване за нищожен поради невъзможен предмет на договор за учредяване на ипотека, обективиран в н.а.№ ..., т..., д.../...г., сключен между страните относно жилище, тип „мезонет“ № .. находящо се в [населено място], [улица] на пети жилищен етаж и в подпокривното пространство, с площ от ... кв.м., включващо ателие № ..на пети етаж с площ от ... кв.м.и жилище в подпокривното пространство, с площ от ...кв.м., ведно с принадлежащото му избено помещение № ..., с площ от ...кв.м. и ...ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е разположена сградата, като са присъдени разноски. Касационното обжалване е допуснато по въпрос, свързан с правната невъзможност на предмета на процесната сделка /поради наличие на правно уредени забрани/, доколкото е свързан с решаващите мотиви на въззивния съд и е възможно да е разрешен в противоречие с установената с ТР № 3 от 28.06.2016г. по т.д.№ 3/2014г.на ОСГТК на ВКС задължителна съдебна практика.
В проведеното открито съдебно заседание, страните не се явяват. Единствено се явява процесуалния представител на ответника, които желае касационната жалба да бъде оставена без уважение. Поддържа съображенията, развити в представения отговор на жалбата.
Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, след преценка на изразените становища, ангажираните по делото доказателства и съобразно закона, намира следното :
По въпросите, във връзка с който е допуснато касационно обжалване:

Съгласно ТР № 3 от 28.06.2016г. по т.д.№ 3/2014г.на ОСГК на ВКС - когато към момента на постигне на съгласието за сключване на сделката, нейният предмет е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет. Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка – налице са нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт - че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде осъществено обособяването, по какъвто и да било начин. Опорочаващият факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени средства, включително със заключение на вещо лице. Ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.

В конкретният случай е предявен иск за прогласяване за нищожен поради невъзможен предмет на договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в н.а.№ ..., т... д..../...г., сключен между А. А. и „Райфайзенбанк България“ ЕАД досежно жилище, тип „мезонет“, № ..., находящо се в [населено място], [улица], на етаж пети и подпокривното пространство, с площ от ... кв.м., включващо ателие № ..., на ет..., с площ от ...кв.м. и жилище в подпокривното пространство, с площ от...кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение № ..., с площ от ...кв.м. и 6.1276ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Твърденията на ищеца са, че е била налице „изначална невъзможност за обособяване като самостоятелен обект“ на процесното жилище, тип „мезонет“,с площ от 144 кв.м.в сградата на [улица] заради правна невъзможност /противоречие със строителни правила и норми, довела до липса на строителни книжа/ за изграждане на частта от имота, находяща се в подпокривното пространство, с площ от ... кв.м., както и на липсата на правна възможност за извършване на площообразуване при завършване на сградата по отношение на посочените като „съответни 6.276ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж“.
Въззивният съд е потвърдил първоинстанционния акт, като е възприел изложените в него доводи за действителност на сключения между страните договор за учредяване на ипотека, обективиран в н.а.№ .., т..., д...г. Мотивите му са, че процесният имот /жилище- тип „мезонет“/ след като е бил два пъти прехвърлян преди ответникът до го закупи, е обект, който е съществуващ, обособен и индивидуализиран, като „за него не са съществували нормативни пречки за изключването му от гражданския оборот към момента на подписване на договора за ипотека“. Договорът не е нищожен поради липса на предмет, защото същият е бил придобит по силата на разпоредителна сделка. Дори и част от имота да е незаконен строеж, това обстоятелство е неотносимо към въпроса за собствеността. За да е нищожен договорът за ипотека, трябва при сключване на договора, имотът да не е принадлежал на лицето, което я учредява /чл.167, ал.2 ЗЗД/, а настоящата хипотеза не е такава. За да се позовава на незаконност на строежа, ищецът следва да е поискал неговото премахване, а такъв интерес той няма. Дори и при евентуално последващо премахване на строежа, това не би рефлектирало върху действителността на сделката, за която съгласно чл.184 ЗЗД би било от значение погиването на вещта при сключване на договора, но такова няма.
По делото е била назначена съдебно-техническа експертиза. Съгласно изготвеното заключение – процесният имот, тип „мезонет“ е построен в масивна жилищна сграда, състояща се от сутерен, партер с гаражи, четири жилищни и терасовиден етаж. Строежът на сградата е започнал без да има одобрена строителна документация и разрешение за строеж. Има одобрени проект за узаконяване и екзекутивна документация от 15.02.2002г. Издаден е акт за узаконяване № 63 от 5.04.2004г. за въвеждане в експлоатация на строежа. Впоследствие /след 2002г./ други строителни книжа и актове за узаконяване не са издавани. В одобрените проект за узаконяване и екзекутивна документация, за терасовидният пети етаж е посочено, че съдържа два тристайни и един двустаен апартаменти. В разпределението на пети етаж, е отразено ателие №.. като тристаен апартамент, но не е отразено нито жилището в подпокривното пространство,нито вътрешната стълба , която тръгва от северозападната спалня на петия етаж и стига до коридора на шестия етаж. Одобрени проекти за отразяване на процесното жилище, като самостоятелен обект – няма. Процесният обект, както е описан в договора за ипотека, не е отразен в изготвената екзекутивна документация за строежа. Документи за извършване на пристрояване или надстрояване в подпокривното пространство няма.

Според експертът, изготвил приетото по делото заключение – според градоустройствените показатели за процесното УПИ ..., ... в кв... „не е съществувала възможност за одобряване на инвестиционнии проекти за обособяване на реално обособена част – жилище, тип „мезонет“, № ..., находящо се в [населено място], [улица]“, на етаж пети и подпокривното пространство, с площ от ... кв.м. При неговото изграждане, на кота +16.20 „всички градоустройствени показатели са нарушени“ /вж.стр.263-364/. В съдебно заседание, вещото лице е пояснило, че „изграденото подпокривно пространство не е търпим строеж, защото се нарушават градоустройствените показатели“. Освен това, подпокривното пространство е обща част на сградата. Независимо от това, то е заявило /вж.стр.271/, че „обособената част като мезонет отговаря на изискванията за жилище към 2008г.“, пред вид наличието на „необходимите помещения“.

Въз основа на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че делото е останало неизяснено и при така ангажираните доказателства спорът не е възможно да бъде разрешен при съобразяване на дадените разяснения с ТР № 3 от 28.06.2016г. по т.д. №3/2014г.на ОСГК на ВКС. От приетото заключение /а и от противоречивите изявления на вещото лице в съдебно заседание/, не може да се направи преценка – налице ли са били към 21.01.2008г. нормативно уредени забрани или ограничения за обособяването като самостоятелен имот, обект на право на собственост, по отношение на жилище, тип „мезонет“ № ..., находящо се в [населено място], [улица] на пети жилищен етаж и в подпокривното пространство, с площ от ... кв.м., включващо ателие № ... на пети етаж с площ от ...кв.м.и жилище в подпокривното пространство, с площ от... кв.м. Въззивният съд е допуснал съществено процесуално нарушение, изразяващо се в липса на предприети процесуални действия по уточняване релевантните факти. Като не е извършил преценка доколко допуснатата от първоинстанционния съд експертиза е изчерпателна, въззивният съд не е упражнил правомощията си по чл.201 , вр. с чл.195, ал.1 от ГПК за възлагане на допълнителна експертиза за установяване на неизяснените по делото релевантни обстоятелства, за които са нужни специални знания. Това налага отмяна на въззивния акт и връщане на делото на друг състав за назначаване на нова или допълнителна експертиза, която да даде отговор на основния по делото въпрос: налице ли е била към 21.01.2008г. непреодолима правна пречка - нормативно уредени забрани или ограничения - за обособяваня като самостоятелен имот, обект на право на собственост, по отношение на жилище, тип „мезонет“ № .... Освен това, ако отговорът е положителен, следва да се изясни – дали към посочената дата – съобразно действащите строителни правила и норми е съществувала възможност за обособяване като самостоятелен обект, предмет на право на собственост, на отделна, реално определена част от това жилище, тип „мезонет“ № 15, находящо се в [населено място], [улица], която макар и да не е била фактически обособена, да е било възможно да бъде. Отговорът на тези въпроси ще определи конкретният имот, който е предмет на ипотеката. Ипотечното право следва имота, но не могат да се ипотекират имоти, които са непрехвърлими или не са годен предмет на право на собственост.
Мотивиран от изложеното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 260057 от 19.10.2020г. по в.гр.д. № 376 по описа за 2020г. на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 160 от 19.02.2020г. по т.д. № 238/2019г. на ОС Варна и ВРЪЩА делото за ново разглеждане на друг състав на Апелативен съд Варна съобразно дадените указания.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ : 1.

2.