Разваляне на договор при отстраняване от чужд имот

Текстът на акта

Ключови фрази

3
Р Е Ш Е Н И Е № 50249

гр. София, 16.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Четвърто отделение в откритото съдебно заседание на осми ноември две хиляди двадесет и втора година в състав: Председател: Веска Райчева

Членове: Геника Михайлова

Анелия Цанова
при секретаря Кристина Първанова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр.д. № 638 по описа за 2022 г.

Производството е по чл. 290 - 293 ГПК.

До касационно обжалване е допуснато решение № 10 105/ 28.01.2021 г. по гр.д. № 734/2020 г., с което Софийски апелативен съд, потвърждавайки решение № 7579/ 08.11.2019 г. по гр.д. № 4709/2016 г. на Софийски градски съд, на основание чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД е осъдил държавата да заплати на СД „Медичи – Тодоров сие“ сумата 50 205.55 лв., включваща сумите 48 321.00 лв. – връщане на цената, вкл. ДДС по договор за покупко-продажба от 25.08.2004 г., 1 884.55 лв. – възстановяване на разноските по договора, 960.00 лв. – възстановяване на режийните разноски за имота, вкл. ДДС и 924.55 лв. – възстановяване на данък „сгради“, ведно със законната лихва върху главницата от 50 255.55 лв., считано от 15.04.2016 г.

Касационното обжалване е допуснато по материалноправния въпрос: Договорът за покупко-продажба на чужд имот разваля ли се по право, ако купувачът е отстранен от имота въз основа на влязло в сила решение? Междувременно с ТР № 1/02.07.2021 г. по тълк.д. № 1/2019 г. ОСГТК на ВКС се прие, че договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд имот не се разваля по право и при реализирана, и при евентуална евикция, а за да възникнат правата по чл. 189 – 192 ЗЗД е необходимо приобретателят да се снабди с влязло в сила решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД срещу прехвърлителя на чуждия имот. Така извършеното нормативно тълкуване съгласно чл. 130, ал. 2 ЗСВ задължава настоящият състав да приеме, че когато купувачът е отстранен от чуждия имот въз основа на влязло в сила решение, е необходимо да е снабден с влязло в сила решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора за покупкопродажба, за да възникнат правата му по чл. 189, ал. 1 изр. 2 ЗЗД срещу продавача на имота .

Обжалваното решение противоречи на този отговор. Въззивният съд е приел, че с договора от 25.08.2004 г. държавата продава на ищеца СД „Медичи - Тодоров сие“ срещу сумата 50 205.55 лв. имот (клуб на първия етаж в един жилищен блок в гр. София), който е бил актуван като частна държавна собственост. Впоследствие с влязло в сила решение по чл. 108 ЗС ищецът е осъден да предаде клуба на трети за процеса лица, собствениците на имота. Въззивният съд е намерил, че случаят е на реализирана евикция - купувачът е отстранен от имота, собственост на третите за процеса лица, въз основа на влязлото в сила решение по чл. 108 ЗС, - поради което не е необходимо да е снабден и с влязло в сила решение за разваляне на договора за покупкопродажба на чуждия имот, за да възникнат вземанията по исковете по чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.

Касационният състав приема, че доколкото в исковата молба купувачът не се позовава на влязло в сила съдебно решение за развалянето на договора от 25.08.2004 г., но с осъдителните искове заявява правата по чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, исковата молба е нередовна. Претендират се последиците от развалянето на договора, без договорът да е развален. Налице е несъответствие между обстоятелствена част и петитум на исковата молба. В обстоятелствената част ищецът е въвел твърдения за материалноправните предпоставки (условията) за възникване и на потестативното право на разваляне на договора за покупкопродажба на чуждия имот, за което законът изисква да се упражни по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД), и на вземанията по чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, произтичащи от разваления договора. Заявеното искане за защита (петитум на исковата молба) съответства на осъдителните искове, но не и на конститутивния. Тази нередовност на исковата молба касационната инстанция е длъжна да констатира, въпреки липсата на оплакване в касационната жалба от държавата за недопустимост на обжалваното решение (арг. от чл. 129, ал. 4 ГПК). Нередовността обаче е отстранима от въззивния съд, доколкото е изразена в нарушение на изискванията по чл. 127, ал. 1, т. т. 4 и 5 ГПК. Това налага настоящият състав да обезсили обжалваното решение и да върне делото на въззивната инстанция (т. 5 ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. ОСГТК на ВКС и т. 4 ТР № 1/17.01.2001 г. ОСГК на ВКС).

При връщането на делото другият състав на въззивния съд е длъжен да даде указанията по чл. 129, ал. 2, вр. чл. 127, ал. 1, т. 4 и 5 ГПК и чл. 128, т. 2 ГПК и срок за изпълнение, включително ищецът да представи удостоверение за данъчната оценка на имота за 2016 г. (годината на предявяване на исковете) и документ за внесена държавна такса 1 % от данъчната оценка (чл. 69, ал. 1, т. 4, вр. чл. 71, ал. 2 ГПК, чл. 72, ал. 2 ГПК и чл. 1 ТДТ по ГПК). С отстраняване на посочените нередовности при новото разглеждане на делото другият състав на въззивния съд е длъжен да съобрази, че искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е главен, а осъдителните – евентуални под положително процесуално условие и да даде указания до страните относно възможността да предприемат тези процесуални действия по посочване на относими доказателства по иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, които са пропуснали да извършват поради разглеждането на делото по нередовната искова молба, включително да съобрази, че надлежното представителство на държавата е от министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 31, ал. 2 ГПК).

Въззивният съд е компетентен да реши въпроса за разноските пред касационната инстанция в зависимост от изхода на делото (чл. 294, ал. 2 ГПК).

При тези мотиви, съдът Р Е Ш И :
ОБЕЗСИЛВА решение № 10105/ 28.01.2021 г. по гр.д. № 734/2020 г. на Софийски апелативен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Софийския апелативен съд за даване на указания и срок за изправяне на констатираните нередовности на исковата молба.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.