Прехвърляне на постройки при сделка с поземлен имот по чл. 92 ЗС

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50130/2022 г.
гр. София, 20.01.2023 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България , Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Танева

като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 1207 по описа за 2022 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Обжалвано е решение № 266949 от 08.12.2021г. по гр.д.№ 10440/2020г. на Софийски градски съд, с което след частична отмяна на решение № 62548 от 10.03.2020г. по гр.д. № 90528/2017г. на Софийски районен съд е постановено признаване за установено по отношение на Г. Ж. В., че Г. Н. В. е собственик по силата на наследствено правоприемство на 5/36 ид.ч. от сграда с идентификатор **** - беседка с площ 30 кв.м. с предназначение „друг вид сграда за обитаване”, находяща се в ПИ с идентификатор *** с площ 985 кв.м., за който ПИ е отреден УПИ ** в кв. 25 по плана на [населено място]; в останалата част - до пълния размер на правото на собственост (за 31/36 ид.ч.) установителният иск за собственост е отхвърлен.

Касационната жалба е подадена от ищеца Г. Н. В. и касае отхвърлената част на иска му.

Ответникът по касационната жалба Г. Ж. В. я оспорва.

С определение № 50394 от 05.10.2022г. е допуснато касационно обжалване поради съмнение за очевидна неправилност, както и на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по правните въпроси: 1/ за задължението на съда да обсъди всички относими към спора доказателства, събрани по делото, поотделно и в съвкупност; 2/ за приложимостта на правилото на чл. 92 ЗС спрямо второстепенни постройки, които не са изрично упоменати при извършване на разпореждане с поземления имот.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:

Производството е по установителен иск за собственост на сграда, представляваща беседка, изградена в поземления имот на ул. Т.” №9 в [населено място]. Правото на собственост се претендира от ищеца Г. Н. В. против ответника Г. Ж. В. на основание наследство, давност и продажба или евентуално - само придобивна давност, въз основа на владение, упражнявано от построяването на сградата през 1984г. от праводателите му и след това от него.

Безспорно е, че поземленият имот понастоящем е съсобствен при равни квоти между ищеца и ответника; правото на ползване върху имота е разпределено през 1972г. със съдебна спогодба между тогавашните съсобственици Ж. Я. В. и Р. Н. В., праводатели на ответника, Г. Я. В. и Е. Н. В., праводатели на ищеца. В имота е изградена двуетажна двуфамилна жилищна сграда, от която ищецът притежава втория жилищен етаж, а ответника - първия. Процесната постройка се намира в частта, ползвана от ищеца. При изграждането на беседката ответникът и неговата майка Р. В., като наследници на Ж. В., са подписали нотариално заверена декларация, с която дават съгласие за строежа. Не се спори, че декларацията не е произвела действието по чл.56 ЗТСУ(отм.) за учредяване право на строеж, тъй като страните не отговарят на изискванията за родство, съдържащи се в разпоредбата. Разрешителното за строеж и протокола за строителна линия на сградата от 1984г. са издадени на името на Г. Я. В..

След смъртта на Е. В. през 1985г. нейни наследници се явяват съпруга й Г. Я. В. и синовете Р. Г. В. и Н. Г. В.. По делото е представен протокол за съдебна спогодба от 02.12.1988г., с който наследниците се споразумяват, че етажът от сградата, заедно с 1/2 ид.ч. от дворното място, остава в собственост на братята Р. и Н. В., а баща им получава парично уравнение и си запазва правото на ползване. (Тази спогодба не е обсъдена от въззивния съд). През 2005г. с нотариален акт за дарение Р. В. дарява на брат си Н. В. своята 1/2 ид.ч. от съсобствения имот - вторият етаж от сградата с 1/4 ид.ч. от общите части на сградата и 1/4 ид.ч. от поземления имот. Пред 2010г. е извършена поправка на този нотариален акт като е посочено, че предмет на дарението е не 1/4, а 1/2 ид.ч. от общите части и от поземления имот. С нотариален акт за покупко-продажба от 02.06.2010г. Н. В. продава на своя син - ищеца Г. Н. В. втория етаж от сградата с 1/2 ид.ч. от общите части и 1/2 ид.ч. от урегулирания поземлен имот.

Приетата техническа експертиза установява, че беседката се състои от две части и е разположена в частта от имота, предоставена на Г. В. и Е. В. по спогодбата от 1972г.

Разпитаните свидетели сочат, че беседката е построена от дядото на ищеца - Г. В. на два етапа - през 1980 и през 1982г. и е ползвана само от дядото и семейството му като склад, като лятна кухня и пак като склад. На първия етаж от жилищната сграда са живеели наематели на ответника и те не са имали достъп до беседката; никой, освен собствениците на втория етаж, не е ползвал беседката.

При тези обстоятелства въззивният съд е приел, че от момента на изграждането на тази постройка Г. и Е. В. са имали намерението да я своят изцяло, включително идеалната част на Ж. В., респ. наследниците му, като предвид даденото съгласие от другите съсобственици за извършване на строителството, не е необходимо да се доказва манифестиране на намерението за своене. След смъртта на Е. В. владението върху чуждата идеална част е продължило съвместно от тримата наследници; владението е било постоянно, непрекъснато, несъмнено и явно. След изтичане на 10 години, а именно през 1995г. е довело до придобиване по давност от тримата при дялове 6/12 за Г. В. и по 3/12 ид.ч. за Н. и Р.. След смъртта на Г. В. през 1997г. неговата част е наследена поравно от синовете му Р. и Н. и от дъщеря му В. Ш., при което първите двама имат по 5/12 ид.ч., а последната - 2/12 ид.ч. По-нататък съдът е посочил, че договорът за дарение от 2005г., с който Р. В. прехвъря на Н. В. своята част от етажа и от дворното място, няма прехвърлителен ефект по отношение на беседката, тъй като тя не е изрично посочена, а представлява самостоятелен обект на собственост - има самостоятелно функционално предназначение като „друг вид сграда за обитаване”. Съдът не е зачел и извършената през 2010г. поправка на нотариалния акт за дарение, приемайки че с нея се постига промяна в предмета на договора, каквато може да се извърши само със сключване на нов договор. Според съда, договорът за продажба от 2010г., с който ищецът придобива правата на баща си Н. В., също не касае процесната беседка. Въпреки това е счел, че тези договори имат значение за владението на тази постройка - владението, което Н. В. е установил след нотариалния акт за поправка от 17.05.2010г. върху 1/2 ид.ч. от дворното място е в рамките, очертани със спогодбата от 1972г., т.е. върху мястото, където е построена беседката. А владението върху терена включва и владение на постройката. Съдът е счел, че намерението за своене на Н. В. върху беседката е манифестирано спрямо съсобственика му Р. В. по силата на самия договор за дарение и нотариалния акт за поправка, но манифестиране по отношение на В. Г. Ш. не е извършено. След продажбата през 2010г. от Н. в полза на ищеца Г. последният е установил фактическа власт върху 1/2 ид.ч. от дворното място и по-конкретно върху частта с беседката, но по отношение на В. Ш. не е манифестирано преобръщането на държането във владение. Свидетелите сочат, че беседката е ползвана от Н. В., което според съда означава, че той е бил държател за владелеца Г. Н.. След смъртта на Н. през 2018г. ищецът, брат му Л. и преживялата съпруга Е. В. са наследили по 5/36 ид.ч. от беседката. Извън тези части остават завладените от Н. В. 15/36 ид.ч. на Р. В., които не попадат в наследството, защото до преминаването на владението им в полза на ищеца Г. Н. не е изтекъл десетгодишен срок. Същото се отнася и до завладените 6/36 ид.ч. на Е. Н. В.. Към установеното от ищеца владение върху 15/36 ид.ч., принадлежащи на Р. В., съдът е прибавил и владението на праводателя Н. В., започнало от поправката на договора за дарение. Периодът от 17.05.2010г. до деня на разпита на свидетелите - 06.11.2019г. не е достатъчен за придобиване по давност, а ищецът не е поискал ангажиране на доказателства за настъпили нови обстоятелства пред въззивния съд. Затова в обобщение съдът е счел, че ищецът притежава единствено 5/36 ид.ч. по наследство и за тях е уважил иска.

По основанието за касационно обжалване .

По правния въпрос за задължението на решаващия съд да обсъди всички относими към спора доказателства, събрани по делото, поотделно и в съвкупност, съществува трайна и неотклонна практика на Върховния касационен съд, която се поддържа и от настоящия състав - Решение № 205 от 19.01.2018г. по гр.д. № 896/2017г. на І г.о., Решение № 27 от 02.02.2015г. по гр.д. № 4265/2014г. на ІV г.о., Решение № 209 от 26.09.2014г. по гр.д. № 212/2014г. на І г.о. и много други.

Вторият правен въпрос е дали при разпореждане с поземлен имот се считат прехвърлени и постройките, които се намират в имота, но не са изрично упоменати в договора. Следва да бъде споделена създадената практика на Върховния касационен съд по Решение № 96 от 01.07.2015г. по гр.д. № 1116/2015г. на ІІг.о., Решение № 183 от 18.06.2012г. по гр.д. № 88/2012г. на ІІ г.о., Решение № 120 от 22.10.2014г. по гр.д. № 2928/2014г. на ІІ г.о. (част от която е на настоящия състав), според която прехвърлянето на правото на собственост върху земята прави приобретателя собственик и на всички постройки и насаждения, освен ако не е уговорено друго при сключване на договора, т.е. ако постройките не са изрично изключени от предмета на договора.

Налице е и очевидна неправилност на обжалвания акт поради вътрешна противоречивост на мотивите и нарушение на логическите правила. От една страна, съдът е приел, че към 1985г. праводателите на ищеца Г. и Е. В. /баба и дядо/ са осъществявали владение върху построената от тях беседка и към 1995г. давностният срок е изтекъл в лицето на Г. В. и наследниците на Е. В. - Г., Н. и Р.. По този начин те са придобили правата на съсобствениците на другата идеална част от дворното място Ж. и Р. В. - праводатели на ответника. По-нататък съдът е разсъждавал за придобитите по наследство права върху поземления имот и върху беседката от В. Ш., Р. В., Л. В. - лица, с които ищецът няма спор за собственост и с каквито възражения относно техните права съдът не е бил сезиран. Така, в крайна сметка, искът за разликата над 5/36 ид.ч. е отхвърлен поради това, че те са притежание на трети за спора лица и въпреки приетото, че правата на ответника върху беседката са придобити по давност от праводателите на ищеца още след изтичането на десетгодишен срок от построяването й .

По касационната жалба .

При горните разяснения обжалваното решение, с което е отхвърлен иска за признаване на ищеца изцяло за собственик на спорната постройка, е неправилно поради нарушение на съдопроизводствените правила и на материалния закон.

Следва да бъдат споделени изводите на въззинния съд, че от момента на изграждането на спорната постройка Г. и Е. В. са имали намерението да я своят изцяло, включително идеалната част на Ж. В., респ. наследниците му, като предвид даденото съгласие от другите съсобственици за извършване на строителството, не е било необходимо да се доказва манифестиране на намерението за своене. С изтичането на 10 години, а именно през 1995г., владението е довело до придобиване по давност. Към този момент Е. В. е починала. Междувременно, на 02.12.1988г. наследниците й са сключили съдебна спогодба, по силата на която правото на собственост върху идеалната част от терена и от жилищния етаж остава на синовете й Р. и Н. В., а съпругът й си запазва правото на ползване. Необсъждането на тази съдебна спогодба от въззивния съд съставлява процесуално нарушение, което е дало отражение на изхода на спора. Съдът не е взел предвид правното действие на тази спогодба и значението й за правата на ищеца. Вследствие на спогодбата правото на собственост върху 1/2 от поземления имот и върху етажа от сградата е преминало в патримониума на Р. и Н. В., а Г. Я. В. е престанал да бъде съсобственик (затова няма място за обсъждане евентуалните права на неговите наследници). По силата на тази спогодба на приобретателите Р. и Н. В. следва да се счита предадено и владението върху процесната сграда, като фактическо състояние, което владение именно те са продължили. Затова в тяхна полза е изтекъл давностния срок през 1995г. и те са придобили собствеността върху нея при равни дялове, каквито са били и дяловете им в съсобствеността на жилището и терена. От тяхна страна позоваване на давността не е било извършено, но при направеното позоваване от настоящия ищец, правото на собственост се счита придобито от праводателите му към момента на изтичане на срока - виж разясненията в Тълкувателно решение № 4/2012г. на ОСГК на ВКС.

В противоречие със закона е изводът на въззивния съд (виж отговора на втория правен въпрос), че договорът за дарение от 2005г. (от Р. в полза на Н.) и договорът за продажба от 2010г. ( от Н. в полза на ищеца Г. Н. В.), с които се прехвърлят идеални части от поземления имот, нямат вещнопрехвърлително действие за процесната беседка, тъй като тя е самостоятелен обект и не е включена в предмета на договорите. С тези договори прехвърлителите са се разпоредили с притежаваните от тях части от поземления имот, а това включва и процесната беседка, без значение че изрично да не е посочена. По силата на правилото на чл. 92 ЗС собственикът на земята придобива и всички постройки и подобрения в нея, които не са изрично изключени от предмета на разпоредителната сделка. Ето защо, в резултат на договора за покупко-продажба от 2010г. ищецът е придобил и изцяло правото на собственост върху процесната постройка - беседка, което право е притежавал баща му - дарител по договора.

Поради това искът е основателен за пълния обем на правото на собственост, а не само за 5/36 ид.ч., както е счел въззивния съд. Затова въззивното решение следва да бъде отменено в отхвърлителната част на иска - за 31/36 ид.ч. от правото на собственост и да бъде постановено ново, с което ищецът да се признае за собственик и на тези идеални части.

При този изход касаторът има право на сторените разноски за водене на делото в настоящата инстанция, които са 970лв. за адвокатско възнаграждение и 80 лв. държавни такси или 1050 лв. Предвид уважаването на иска изцяло същият има право на пълния размер разноски, направени в предходните инстанции. В първата инстанция разноските му са 810 лв. От тях са му присъдени според уважената част на иска 112 лв. и сега следва да се присъди разликата от 698 лв. За въззивната инстанция разноските на ищеца са 475лв., от тях са му присъдени 66 лв. и остава за присъждане разликата от 409лв. Обобщено в полза на ищеца са дължими 2157лв. разноски (1050+698+409).

Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о. Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 266949 от 08.12.2021г. по гр.д.№ 10440/2020г. на Софийски градски съд в допуснатата до обжалване част, с която е отхвърлен иска на Г. Н. В. против Г. Ж. В. за признаване правото на собственост върху сграда с идентификатор **** - беседка с площ 30 кв.м., с предназначение „друг вид сграда за обитаване”, находяща се в Поземлен имот с идентификатор *** с площ 985 кв.м. па КККР на [населено място], за който поземлен имот е отреден УПИ ** в кв. 25 по плана на [населено място] за разликата над 5/36 ид.ч . до пълния размер на правото на собственост (т.е. за 31/36 ид.ч.) и вместо него постановява:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Г. Ж. В., че Г. Н. В. е собственик и на 31/36 ид.ч . от правото на собственост върху сграда с идентификатор **** - беседка с площ 30 кв.м., с предназначение „друг вид сграда за обитаване”, находяща се в Поземлен имот с идентификатор *** с площ 985 кв.м. по КККР на [населено място].

В частта, с която искът е уважен за 5/36 ид.ч. решението е влязло в сила.

ОСЪЖДА Г. Ж. В. ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица] да заплати на Г. Н. В. ЕГН [ЕГН] от [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата 2157(две хиляди сто петдесет и седем) лв. разноски по делото за три инстанции.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: