Оценка на имоти при съдебна делба и парично уравнение на дялове

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 57

гр. София, 15.09.2022 год.

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ, ІІ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети юни две хиляди двадесет и втора година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

при участието на секретаря Т. Иванова, като разгледа докладваното от съдията Николова гр. д. № 2309 по описа за 2021 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 413 от 29.01.2021 год., подадена от К. П. К., чрез адв. Св. Б., срещу решение № 250 от 16.11.2020 год., допълнено с определение № 256 от 31.03.2021 год., двете постановени по в. гр. д. № 385/2020 год. по описа на Окръжен съд - Перник.

Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване с определение № 60427 от 02.12.2021 год. по настоящото дело в частта му, с която се потвърждава първоинстанционното решение от 20.02.2020 год. по гр. д. № 1710/2017 год. на Пернишкия районен съд относно паричното уравнение на дела на Г. В. И. от съделителя К. П. К. със сумата 27 850 лв. при постановено извършване на делбата чрез разпределение на имотите между съделителите, на основание чл. 353 ГПК,

Касаторът поддържа, че въззивният съд, в нарушение на закона и установената практика на ВКС, не е назначил поисканата във въззивната жалба експертиза, с която да се извърши нова оценка на делбените имоти, актуална към датата на последното открито съдебно заседание по делото и съобразена с обстоятелството, че по отношение на единия от имотите е учредено вещно право на ползване. Изтъква се липсата на мотиви и се излагат подробни съображения за необоснованост на изводите на съда, доколкото и двете приети по делото експертизи били немотивирани, неподкрепени с пазарни аналози, без да са описани използваните методи за оценка и дори без да е извършен оглед на делбените имоти. В представената писмена защита, процесуалният представител на касатора адв. Сн. Ц., с оглед оспорването на стойността на дяловете на съделителите и необходимостта от назначаване на нова експертиза, моли за отмяна на въззивното решение в допуснатата до касационно обжалване негова част и връщане на делото за ново разглеждане с указания да бъде назначена съдебна експертиза за оценка на действителната актуална пазарна стойност на делбените имоти при съобразяване на пазарните условия, вида и начина на ползване на имотите, тяхното действително състояние, установено след извършване на оглед и като се вземат предвид всички доказателства по делото, като в експертизата се посочат конкретни пазарни аналози и методът, по който е извършена оценката.

Ответниците по касационната жалба Г. В. И. и К. К. К., чрез адв. К. Б., оспорват жалбата в писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК. Считат, че ответникът по предявените искове и касатор в настоящото производство е изчерпал правото си да иска съдебно-техническа експертиза за оценка на имотите поради това, че вече са били приети две такива експертизи по делото. Съдът нямал служебно задължение да назначава такава експертиза, тъй като не е налице промяна в обстоятелствата, при които са били приети първоначалните експертизи. В открито съдебно заседание представят доказателства – преписи от извлечения от актове за смърт на ползвателите на имота с твърдението, че удостоверяват станали в хода на процеса събития, които са от съществено значение за решаване на спора пред настоящата инстанция.

Върховният касационен съд, в настоящия състав на Второ гражданско отделение, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните доказателства, приема следното:

Касационната жалба е допустима като подадена от легитимирана страна по делото, в срока по чл. 283 ГПК и срещу решение на въззивен съд, допуснато до касационно обжалване в приложното поле на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по обуславящите изхода на спора въпроси, свързани с оценката на делбените дялове въз основа на действителната пазарна стойност на делбените имоти и определянето ѝ с помощта на експертиза към момента на възлагането, респ. за задължението на въззивния съд да назначи такава, както и да извърши оглед на имотите, респ. да се посочат пазарни аналози на оценката.

По поставените правни въпроси, след като съобрази установената съдебна практика, настоящият състав на ВКС, ІІ г. о., намира следното:

Съгласно постановките на т. 3 от ТР № 1/2013 год. на ВКС по тълк. д. № 1/2013 год. на ОСГТК, въззивният съд е длъжен да събере доказателствата, които се събират служебно от съда /експертиза, оглед, освидетелстване/, когато е въведено оплакване за допуснато от първата инстанция процесуално нарушение, от което може да се направи извод, че делото е останало неизяснено от фактическа страна, или за необоснованост на фактическите изводи, поставени в основата на първоинстанционното решение, или ако тези доказателства са необходими за служебно прилагане на императивна материалноправна норма.

В практиката на ВКС по чл. 290 ГПК е възприето, че при наведени във въззивната жалба доводи за неправилност на решението на първоинстанционния съд досежно избора на способ за извършване на делбата, същото не влиза в сила и доколкото делбеното производство е все още висящо, въззивният съд е длъжен при направено искане да установи актуалната пазарна цена на делбените имоти и да постанови уравнението на дяловете да бъде извършено в съответствие с тази цена. В случай, че от изслушването на експертизата за пазарната оценка на имотите е изминал значителен период от време, съдът е длъжен служебно да назначи нова експертиза с цел делбата да бъде извършена по действителната пазарна цена на имотите. Настъпилата в хода на делото промяна в пазарните цени на делбените недвижими имоти представлява обективно настъпил в хода на производството факт от значение за спорното право, който съдът съгласно чл. 235, ал. 3 ГПК е длъжен да вземе предвид. Разпоредбата на чл. 349, ал. 4 ГПК е императивна – имотите се оценяват по действителната им стойност, която е средната пазарна цена според търсенето и предлагането към момента на ликвидиране на съсобствеността. В този смисъл: решения № 266 от 17.10.2014 год. на ВКС по гр. д. № 3333/ 2014 год., I г. о., № 1290 от 13.01.2009 год. на ВКС по гр. д. № 5488/ 2007 год., I г. о., № 1199 от 03.11.2008 год. на ВКС по гр. д. № 3447/ 2007 год., IV г. о.

Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището (време на изграждане, материали, овехтяване и др.), но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти – т. 7 от ТР № 1 от 19.05.2004 год. на ВКС по гр. д. № 1/2004 год., ОСГК. При определяне на пазарната оценка се преценяват пазарните механизми на търсенето и предлагането на такива имоти за даденото населено място и то към момента на възлагането /решение № 17 от 06.02.2006 год. на ВКС по гр. д. № 671/2005 год., I г. о./.

С оглед дадените отговори на поставените въпроси, по основателността на касационната жалба, настоящият състав намира следното:

Във въззивната си жалба касаторът е изложил подробни оплаквания за необоснованост на първоинстанционното решение в частта му относно определената стойност на делбените дялове. Посочено е, че: съдът не е обсъдил подробно заключенията на вещите лица; същите са немотивирани и неподкрепени с пазарни аналози и офертни или реални пазарни цени от реализирани сделки с подобни имоти; определени са произволно и на база предположения относно вида на имотите, без да е извършен оглед и да е установено тяхното действително техническо състояние, както и не е съобразено запазеното право на ползване при определяне на цената на имота.

Независимо от изложеното, в противоречие с горецитираната практика на ВКС, въззивният съд е отказал да допусне поисканата съдебно-техническа експертиза, която е бил длъжен и служебно да назначи. В мотивите към решението липсват конкретни съображения в тази насока, като съдът се е ограничил единствено до това да посочи, че районният съд правилно е извършил делбата чрез разпределение, като се е съобразил с изразеното от страните становище по начина, по който да бъде извършена делбата, и е уравнил дяловете в пари.

Приетите по делото експертизи /от 11.11.2019 год., съответно 13.01.2020 год./, на които се основава обжалваното решение са изготвени в един значително отдалечен период от време спрямо датата на последното открито съдебно заседание във въззивното производство, на което делото е обявено за решаване /06.10.2020 год./, който поставя под съмнение актуалността на приетите заключения. Освен това същите са немотивирани и необосновани, тъй като не са изготвени съобразно конкретното състоянието на обектите, след извършено комплексно оценяване при приложение на общопризнатите и утвърдени методи за това, както и при съобразяване цените на подобни имоти в същото населено място, при запазено право на ползване върху единия делбен имот и значението му за оценката.

Предвид изложеното, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК, въззивното решение следва да бъде отменено в потвърдителната му част относно паричното уравнение на дяловете на съделителите и делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд за извършване на нови съдопроизводствени действия. При повторното разглеждане на делото съдът следва да назначи нова съдебно-техническа експертиза, която да даде оценка на действителната актуална пазарна стойност на делбените имоти при съобразяване на пазарните условия, вида и начина на ползване на имотите, тяхното действително състояние, установено след извършване на оглед и като се вземат предвид всички доказателства по делото, като в експертизата се посочат конкретни пазарни аналози и методът, по който е извършена оценката, вкл. и значението на запазеното право на ползване върху един от имотите. Оценката следва да бъде извършена по отношение на двата делбени имота, тъй като стойността на получения от всеки един от съделителите дял се определя към един и същи момент и това е моментът, в който се извършва разпределянето на делбеното имущество. Ако стойността на получения от един съделител реален дял се определи към един момент, а стойността на дължимото на другия съделител парично уравнение – към друг момент и в изтеклия период от време пазарните цени на имотите са претърпели промяна, състоянието на неравенство няма да бъде преодоляно.

Съдът следва да вземе предвид и представените пред настоящата инстанция доказателства /извлечения от актове за смърт/, които имат отношение към оплакванията на касатора, че по отношение на единия от имотите е учредено право на ползване, което се отразява съществено на неговата пазарна стойност.

Настоящата инстанция не дължи произнасяне по въпроса за разноските, тъй като съгласно чл. 294, ал. 2 ГПК при повторно разглеждане на делото съдът се произнася и по разноските за водене на делото във Върховния касационен съд.

Водим от горното и на основание чл. 293, ал. 3 ГПК настоящият състав на ВКС, II гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА въззивното решение № 250 от 16.11.2020 год., допълнено с определение № 256 от 31.03.2021 год., двете постановени по в. гр. д. № 385/2020 год. по описа на Окръжен съд – Перник, в потвърдителната му част относно паричното уравнение на дяловете на съделителите и

ВРЪЩА ДЕЛОТО за ново разглеждане от друг състав на същия въззивен съд в тази му част.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: