Придобиване на земеделска земя по давност чрез наематели и споразумения за ползване

Текстът на акта

Ключови фрази

8
Р Е Ш Е Н И Е

№ 226

София,07.04.2026 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Светлана Калинова

ЧЛЕНОВЕ: Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева

при участието на секретаря Нели Първанова

като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова

гражданско дело №3111 от 2025 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 5548 от 15.05.2025г., подадена от „Ставен“ АД, [населено място], чрез процесуалния представител адвокат Р. Т. от АК София, срещу решение № 137 от 03.04.2025г. по в. гр. д. № 913/2024г. на Плевенския окръжен съд, с което като е потвърдено първоинстанционното решение № 281 от 15.09.2024г., по гр.д. № 522/2023г. на Районен съд Червен бряг, са отхвърлени предявените от касатора срещу П. Л. П. при условията на евентуалност положителни установителни искове за собственост с правна квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК - за приемане за установено между страните, че ищецът е собственик на основание добросъвестно давностно владение и изтекъл в негова полза на 01.10.2016г. пет годишен давностен срок, на ПИ с идентификатор [№] по КККР, одобрени със Заповед № РД-18 48/15.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в [населено място] бряг, местност „Б. бара“, площ 3500 кв.м., трета категория, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план 012013, при съседи: [№], [№], [№], [№], [№] и евентуален иск за признаване за установено, че ищецът е собственик на основание недобросъвестно давностно владение и изтекъл в негова полза на 01.10.2021г. десет годишен давностен срок, на процесния ПИ с идентификатор [№] и са присъдени сторените по делото разноски.

Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост.

Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният от него иск бъде уважен. Претендира присъждане на направените по делото разноски за производството в трите инстанции.

Допълнителни съображения излага в проведеното по делото открито съдебно заседание.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът П. Л. П., чрез процесуалния си представител адвокат Д. Ж. Т. от АК-П., изразява становище, че касационната жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Върховният касационен съд, като разгледа касационната жалба при съобразяване на поддържаните касационни основания, оплаквания и правни доводи, приема следното:

Производството пред първата инстанция е образувано по предявени от „Ставен“ АД искове за признаване за установено по отношение на П. Л. П., че дружеството е собственик поради изтекла в негова полза 5-годишна давност, евентуално при условията на изтекла в негова полза 10-годишна придобивна давност, на процесния недвижим имот с твърдението, че на 31.08.2010г. дружеството е придобило правото на собственост върху нива, която понастоящем представлява ПИ с идентификатор [№], чрез договор за покупко-продажба, сключен със С. М. В. и С. С. М.. В края на 2022г. установило, че праводателите му С. В. и С. М. на 09.07.2010г., т.е. близо 2 месеца преди „Ставен“ АД да закупи имота от тях, прехвърлили същия имот на „Ню вижън мениджмънт“ АД, което от своя страна продало имота на П. Л. П. на 21.07.2015г. Поддържа, че считано от 01.10.2011г. е започнало да владее имота чрез трети лица-наематели, с които е сключвало последователно през годините договори за наем и въз основа на така установената и упражнявана фактическа власт придобило правото на собственост върху имота по давност.

В писмен отговор в срока по чл. 131 ГПК ответникът П. Л. П. е оспорил така предявения иск с твърдението, че след като придобил собствеността върху имота през 2015г., започнал да го използва по предназначение като за целта сключил договор за аренда на земеделска земя на 24.08.2015г., вписан в Службата по вписванията на 24.09.2015г. и именно арендаторът по този договор е обработвал земята.

От фактическа страна въззивният съд е приел за безспорно установено, че процесният недвижим имот е продаден два пъти от С. М. и С. М., като с първия договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№170, том ІІ, рег.№1952, дело №208/2010г. от 09.07.2010г. имотът е бил продаден на „Ню вижън мениджмънт“ АД и този нотариален акт е вписан в Службата по вписванията на датата на сключване на сделката, след което с втори договор за покупко-продажба от 31.08.2010г. имотът е бил продаден при същия нотариус на „Ставен“ АД, който договор също е вписан в Службата по вписванията на датата на сключване на сделката.

Изложени са съображения, че с оглед разпоредбата на чл. 113 ЗС втората сделка няма вещнопрехвърлителен ефект и не може да бъде противопоставена на първия приобретател.

За безспорно е прието също така, че с договор за покупко-продажба от 21.07.2015г., обективиран в н.а.№77, том ІV, рег.№2276, дело №490/2015г. приобретателят по първата сделка „Ню вижън мениджмънт“ АД е продало на П. Л. П. процесния недвижим имот, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията на датата на сделката.

Прието е за установено, че за период от 01.10.2011г. до 30.09.2021г. „Ставен“ АД е отдавал имота под наем на различни лица, както и че през отделните стопански години по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред с подаване на декларации по чл. 70 ППЗСПЗЗ, за имота е признавано право на ползване на различни наематели/арендатори.

Прието е за установено също така, че на 24.08.2015г. П. Л. П. е сключил аренден договор с ЕТ“Агро-Н. Н.“ за 20 стопански години, като този договор е с нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията.

Изложени са съображения, че „Ставен“ АД е придобил процесната нива от несобственик, без да знае, че праводателите му вече не са собственици на този имот, като сделката е сключена в предвидената от закона форма за действителност, поради което на дружеството следва да бъдат признати права на добросъвестен владелец.

Прието е, че владението може да бъде упражнявано както лично, така и чрез другиго, вкл. чрез наемател/арендатор, който държи имота за владелеца. При това са изложени съображения, че за да бъде уважен иск за собственост, предявен при позоваване на предвиденото в чл. 79 ЗС придобивно основание, ищецът следва да докаже по несъмнен и категоричен начин, че е осъществявал непрекъснато владение, упражнявайки фактическа власт лично или чрез другиго, в случая чрез своите наематели.

При съобразяване на данните, съдържащи се в представените от ответника доказателства за обстоятелството на кои от наемателите/арендаторите е било признато право на ползване върху процесната нива от ОбСЗ, въззивният съд е приел, че за периода от 01.10.2011г. до 01.10.2014г. право на ползване въз основа на сключените от „Ставен“ АД договори за наем е било признато само на неговите наематели, но за периода 01.10.2014г. - 01.10.2015г. право на ползване върху имота е било признато както на лицето, което е сключило договор за наем със „Ставен“ АД, така и на лицето, което е сключило договор за наем с „Ню вижън мениджмънт“ АД, а за периода след 01.10.2015г. чрез сключването на договор за аренда приобретателят П. П. като собственик е изразил несъмненото си намерение да ползва имота, отдавайки го под аренда.

При тези данни въззивният съд е приел за доказано, че „Ставен“ АД е владял имота като добросъвестен владелец само за период от 3 години (от 01.10.2011г. до 01.10.2014г.), докато за следващите периоди упражняването на фактическата власт върху имота не е доказано, тъй като за същия имот е имало регистриран и друг наемател. Изложени са съображения, че за периодите, през които за имота е имало регистриран повече от един наемател, не може да се определи кой именно от наемателите и арендаторите реално е ползвал процесната нива и в този смисъл няма категорични доказателства в подкрепа на изложените от ищеца доводи, че именно той чрез своите наематели е осъществявал владение върху имота през изискуемия от закона период от време. И тъй като периодът от 3 години не е достатъчен за придобиване по давност на правото на собственост, както по реда на чл. 79, ал. 1 ЗС, така и по реда на чл. 79, ал. 2 ЗС, е прието, че предявените искове са неоснователни.

Предвид особеностите на настоящия случай и установените по делото факти, относими към начина на ползване на процесния имот през исковия период (чрез участие в споразумение за ползване на земеделски земи по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред с подаване на декларации по чл. 70 ППЗСПЗЗ), с определение №5763/10.12.2025г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на Плевенския окръжен съд е допуснато до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса осъществява ли наемател фактическа власт върху земеделски имот на основание сключен договор за наем/аренда, ако е заплащал наемната цена/арендно плащане по този договор на наемодателя/арендатора и на основание сключения договор за наем/аренда е заявил имота за ползване до съответната Общинска служба „Земеделие“, ако ползването не е било предоставено от ОСЗ поради наличие на по-ранен договор за наем, по който за съответната стопанска година е било заявено ползване, което е било и потвърдено по предвидения в ППЗСПЗЗ ред.

По така поставения въпрос настоящият състав приема следното:

В хипотеза, при която се поддържа, че ползването на земеделска земя се е осъществявало чрез участие в споразумение за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ, сключването на договор за наем/аренда на определен земеделски имот само по себе си не установява фактическата власт върху имота да е осъществявана чрез наемател, респ. арендатор. Необходимо е въз основа на договора по реда на чл. 37б ЗСПЗЗ от ползвателя (наемател или арендатор) да е заявено желание за участие в споразумение за създаване на масиви за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ и по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред да е била извършена регистрация за участие в масиви за съвместно ползване за съответната стопанска година при определяне на дължимото рентно плащане.

Посредством представяне на декларация за начина на трайно ползване на земеделските земи по чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ съответният правен субект заявява правата си върху имота, вкл. за неговото ползване било лично, било чрез включване в споразумение за създаване на масиви за съвместно ползване чрез трето лице - наемател/арендатор. В хипотеза като настоящата представянето на такава декларация при сключен договор за наем или аренда и подписването на споразумението от ползвателя (наемател или арендатор) удостоверяват намерение за своене от лице, на което съответният имот е бил продаден от несобственик. За целия период, през който едно лице заявява желание за участие в споразумение за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ, основано на регистриран в ОСЗ договор, сключен с лице, легитимиращо се като собственик на този имот, следва да се приеме, че това лице-ползвател упражнява фактическата власт върху имота реално от името и за сметка на легитимиращия се като собственик негов съконтрахент по отношение на конкретния имот, посочен в декларацията, ако е било включено в списъка на участващите в споразумението. Обстоятелството, че за определена стопанска година две лица са представили декларация по чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ за един и същи имот и в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ са участвали двама ползватели, представили договори за наем или аренда за този имот, сключени с деклариралите имота различни лица, не обосновава извод за прекъсване на владението, доколкото правото на съвместно ползване е признато и на двете лица, които са подписали споразумението без взаимно да оспорват правата си.

Този отговор се налага в конкретния случай предвид поддържаната и от двете спорещи страни теза, че именно чрез участие в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ се е осъществявало фактическото ползване на имота, т.е. осъществяването на фактическата власт върху него. Предвид именно това естество на начина, по който се упражнява фактическата власт, доказването на извършването на непосредствени действия по обработването на имота в неговите реални граници е практически невъзможно.

Съобразявайки отговора на поставения въпрос, установените по делото факти и обстоятелства и вече посочените особености на настоящия случай, съставът приема, че обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо, но по същество неправилно.

Според твърденията в исковата молба дружеството е осъществявало фактическата власт върху имота чрез участие в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ на негови наематели. В отговора на исковата молба се поддържа идентична теза, а именно, че имотът е бил ползван чрез сключването на договор за аренда на земеделска земя, като арендаторът е подавал заявления за ползване по чл. 70 ППЗСПЗЗ за съответните стопански години. Поради това и предвид дадения отговор на поставения въпрос следва да се приеме, че от съществено значение за изхода на спора е обстоятелството през какви периоди от време наемателите, респ. арендаторите на всяка една от спорещите страни са участвали в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ при подадени декларации по чл. 37б ЗСПЗЗ за спорния имот.

От представените по делото договори за наем и аренда, както и от издадените от ОСЗ-Червен бряг удостоверения, се установява, че процесният имот е признат за ползване на ЕТ“С. И.“, на когото е бил предоставен по договор за наем от „Ставен“ АД, през стопанската 2011/2012г. и на ЕТ „Агролес-Н. Я.“, на когото е бил предоставен по договор за наем от „Ставен“ АД, през следните стопански години: 2012/2013; 2013/2014; 2014/2015; 2015/2016; 2016/2017; 2018/2019г. Установява се също така, че имотът е бил признат за ползване и на „ЕТ „Агро-Н. Н.“, на когото е предоставен по договор за аренда от П. Л. П., през стопанската 2018/2019г. и през стопанската 2020/2021г., а за стопанската 2011/2012г. имотът е бил признат за ползване и на ЕТ „С. И.“ въз основа на договор, сключен с „Ню вижън мениджмънт“ АД.

При така установените по делото данни неправилно въззивният съд е приел, че „Ставен“ АД е владял имота като добросъвестен владелец само за период от 3 години (от 01.10.2011г. до 01.10.2014г.), докато за следващите периоди упражняването на фактическата власт върху имота не е доказано, тъй като за същия имот е имало регистриран и друг наемател. Както вече беше отбелязано, за стопанските години 2012/2013; 2013/2014; 2014/2015; 2015/2016; 2016/2017 имотът е бил признат за ползване само на наематели въз основа на договори за наем, сключени от „Ставен“АД, а за стопанските 2011/2012г., 2017/2018г. е признат за ползване както на наематели въз основа на сключен договор за наем със „Ставен“ АД, така и на други лица.

Следва да се отбележи, че законът не установява изискване представените договори за наем да са надлежно вписани в Служба по вписванията, но съдържа правило, по което се разрешава конкуренцията между лицата, които подават заявление за участие в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ, позовавайки се на договор за наем или аренда за един и същи имот. Така, съгласно чл. 37б, ал. 6 ЗСПЗЗ, когато за един и същ имот са представени за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя, в общинската служба по земеделие се регистрира договорът, вписан в службата по вписвания с най-ранна дата, а при представяне за регистриране на вписан и невписан договор-вписаният договор. В настоящия случай, макар сключените от „Ставен“ АД с ЕТ „Агролес-Н. Я.“ договори за наем да не са вписани, до представянето на вписания договор за аренда, сключен между П. Л. П. и ЕТ „Агро-Н. Н.“, регистриран е бил именно договорът на ЕТ „Агролес-Н. Я.“. До момента, в който в ОСЗ за участие в споразумението по чл. 37в за стопанската 2018/2019г. е регистриран договорът за аренда на ЕТ „Агро-Н. Н.“, правата на „Ставен“ АД не са били оспорвани, доколкото и договорът за наем, сключен между ЕТ „С. И.“ и „Ню вижън мениджмънт“ АД също не е бил вписан. Тези данни не са съобразени от въззивния съд. Не са съобразени и показанията на разпитания по делото свидетел Д. Х. Н., чийто син е обработвал имота като едноличен търговец, който пояснява пред съда, че когато закупиш имот, трябва да го заявиш за споразумение и той подал имота от името на П. Л. като негов пълномощник веднага след закупуването, но през 2016г. разбрал, че имотите се дублират-председателят на ОСЗ му казал, че имотите са на „Ставен“ АД. Свързал се с представител на „Ставен“ АД, който му казал, че трябва да провери нещата, но повече не се обадил.

Предвид гореизложеното следва да се приеме за установено, че за участие в споразумението на наемателя на „Ставен“ АД е извършена регистрация за периода от 2011г. до 2018г., т.е. за период по-дълъг от 5 години. Неправилен е следователно изводът на въззивния съд, че установеният по делото период, през който в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ са участвали наематели на „Ставен“ АД не е достатъчен за придобиване по давност на правото на собственост по реда на чл. 79, ал. 5 ЗС.

Посредством представяне на декларация за начина на трайно ползване на земеделските земи чрез участие в споразумение за ползването, „Ставен“ АД е заявил правата си върху имота, вкл. за неговото ползване, свързано с упражняването на фактическа власт чрез трето лице - наемател. Представянето на такава декларация удостоверява намерението за своене на имота от страна на дружеството, на което съответният имот е бил продаден от несобственик. Посредством участие в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ от наематели дружеството е установило самостоятелната си фактическа власт през 2011г. и е упражнявало тази фактическа власт явно, необезпокоявано и непрекъснато до края на 2018г., т.е. повече от 5 години, поради което следва да се приеме, че е придобило правото на собственост по давност на основание чл. 79, ал. 2 ЗС. При тези данни изводът на въззивния съд, че предявеният иск е неоснователен, следва да се приеме за неправилен.

По реда на чл. 293, ал. 2 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо това бъде постановено друго, с което предявеният от „Ставен“ АД иск за признаване правото му на собственост на основание добросъвестно владение при изтекъл в негова полза на 01.10.2016г. петгодишен давностен срок за ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място] бряг, одобрени със заповед №РД-1848/15.09.2015г. на изпълнителния директор на АГКК, следва да бъде уважен.

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на „Ставен“ АД следва да бъде присъдена сумата от 1412.01 евро, представляваща разноските в производството пред първоинстанционния съд (639.11 евро), пред въззивния съд (12.78 евро) и пред ВКС (760.12 евро).

По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение №137 от 03.04.2025г. по в. гр. д. № 913/2024г. на Плевенския окръжен съд, както и потвърденото с него първоинстанционното решение № 281 от 15.09.2024г. по гр.д. № 522/2023г. на Районен съд Червен бряг и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на П. Л. П. с ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк], вх.Ж, ет.8, ап. 156, че „Ставен“ АД, ЕИК[ЕИК] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], е собственик на основание изтекла в негова полза придобивна давност по чл. 79, ал. 2 ЗС за периода от 2011г. до 01.10.2016г. на ПИ с идентификатор [№] по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-48/15.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в [населено място] бряг, местност „Б. бара“, с площ 3500 кв.м., трета категория, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план 012013, при съседи: [№] , [№] , [№] , [№] , [№] .

ОСЪЖДА П. Л. П. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на „Ставен“ АД сумата от 1412.01 евро (хиляда четиристотин и дванадесет евро и 1 евроцент) , представляваща направените разноски в производството пред първоинстанционния съд, пред въззивния съд и пред ВКС.

Решението е окончателно.

Председател:

Членове: