Валидност на сделка с имот, описан по стар или неприложен регулационен план

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 60137/21 г.

София, 31.01.2022 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, състав на второ отделение на гражданска колегия, в открито съдебно заседание на осми ноември две хиляди и двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА

ЧЛЕНОВЕ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретар Теодора ИВАНОВА

изслуша докладваното от съдията БАЛЕВСКА

гр.дело № 609 /2021 година и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл.290-293 ГПК.

В. Х. М. от [населено място] чрез процесуалния представител адв. Т. Т. АК Б. обжалва и иска да се отмени въззивно Решение № 2936 от 15.10.2020 година, постановено по В. гр.д. № 975/ 2020 год. на ОС-Благоевград в производство по чл. 344, ал.1 ГПК. С касационната жалба се поддържа довод за недопустимост, респ. за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, на съдопроизводствените правила и необоснованост, основания за отмяна по чл. 281 т.2 и т.3 ГПК. Претендират се разноски за касационното производство.

Ответниците по касация К. С. Т. и В. С. М., чрез адв.Ю. А. АК Б. оспорват подадената касационна жалба като възразяват по отношение основателност на посочените основания, обосноваващи тезата за незаконосъобразност на обжалваното въззивно решение. Претендират се разноски за касационното производство.

Върховният касационен съд - състав на второ отделение на гражданската колегия като прецени наведените от страните доводи и възражения касаещи инстанционния контрол за законосъобразност на обжалвания съдебен акт, и в рамките на правомощията по чл. 290 ГПК и чл. 293 ГПК, намира :

С обжалваното решение , окръжният съд в правомощията на въззивна инстанция по чл. 258 и сл. ГПК е отменил решение на РС-Благоевград , постановено в производство по чл. 344, ал.1 ГПК във вр. с чл.34 ЗС и е постановил ново решение , с което е отхвърлил заявения от В. Х. М. от [населено място] иск за съдебна делба на УПИ- *, отреден за поземлени имоти №№ *,* и * в кв. 32 по плана на [населено място], заявен срещу В. С. М., П. М. М., К. С. Т., М. Б. Б., Н. С. Б., Д. С. П. и В. О. П..

За да отхвърли иска за съдебна делба , въззивният съд е възприел релевираното с отговора на исковата молба от К. Т. възражение , че ищецът В. Х. М. се легитимира за собственик на 250/900 идеални части на недвижим имот , заедно с построената едноетажна жилищна сграда с НА № 119/2005 година за дарение и НА № 120/2005 год. за покупко –продажба на недвижим имот, индивидуализиран според регулационния план на [населено място], действащ към 2005 година , без такъв имот да е съществувал, т.е. имаме нищожна правна сделка на основание чл. 26, ал.2 ЗЗД , която не е породила вещно-правен ефект - договор с невъзможен предмет .

Касационното обжалване е допуснато в приложното поле на чл. 280, ал. 1 т. 1 ГПК по въпроса за приложението на ал. 26, ал.2 ЗЗД -нищожност на сделка поради невъзможен предмет предвид на обстоятелството, че оспорената разпоредителна сделка има за предмет недвижим имот, индивидуализиран по плана на населеното място, които регулационен план не е приложен?, произнесен в противоречие с константна практика на ВКС, съгласно цитираните решения.

По въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване

С дадените задължителни разяснения по ТР № 3/2014 год. на ОСГК на ВКС , прието на 28.06.2016 година се сочи , че „основанията за нищожност, систематизирани в чл. 26, ал. 2 ЗЗД визират съставомерността на сделката. Основанията, свързани с отделните елементи на сделката, са факти, които опорочават фактическия състав на сделката, поради което тя не поражда желаното правно действие. Предмет на сделката могат да бъдат вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет .

Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.

За да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне определяем. Когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие коя част се прехвърля.

В контекста на тези разяснения, конкретният факт - а именно неприложен регулационен план на населеното място, с който се извършва нова ( в смисъла на различна ) индивидуализация на недвижимия имот, не може да се приеме, че попада в категорията на фактическата или правна невъзможност на предмета на сделката, индивидуализиран според същия, за да опорочи волята на страните при сключването и, и се приеме, че договорът, с предмет същия недвижим имот, но индивидуализиран по начин, различен от този по действаща регулация ( поради неприложения план) , е договор с невъзможен предмет.

В тази насока са и мотивите на Р № 401 , с което се приема , че до изменението на неприложения дворищнорегулационен план, обаче, въпреки отпадането на отчуждителното действие на този план, парцелът се запазва в границите, определени от този дворищнорегулационен план.

По основателността на касационната жалба

При изложените по горе съображения , настоящият състав на ВКС намира касационната жалба за основателна.

Разпоредбата на чл. 344, ал. 1, изр. 1 ГПК е насочена да обезпечи установяване правото на делба за всеки съделител - страна в производството, да се прекрати съсобствеността помежду им и то по начин, който държи сметка за обема на притежаваните от всеки от тях права, по отношение на конкретен обект на правото на собственост, респ. конкретно вещно право. Правото на делба , като упражнено по съдебен ред потестативно ( преобразуващо ) субективно материално право чрез заявено искане до съда за ликвидиране на съсобствеността и трансформирането й в индивидуални собственически права на съделителите по отношение на конкретен недвижим имот ( движими вещи или ограничени вещни права) , предполага безусловно установяване в производството както на съществуването на обекта на собственост като такъв , лицата- титуляри на правото на собственост върху същия, така и обема на техните права.

С исковата си молба В. Х. М. е поискал да се извърши съдебна делба на съсобствен недвижим имот , индивидуализиран като : УПИ *, отреден за ПИ №№ *,* и * , кв. 32 съгласно устройствения план на [населено място] ,одобрен със Заповед № 901/ 1987 год. и Регулационна преписка ,одобрена със Заповед № 270/23.12.2003 година. Личните си права в съсобствеността на терена в обем на 250 кв.м., ведно с построената едноетажна жилищна сграда (която не е предмет на делбата ) , същият базира на придобитата собственост по НА № 119/2005 год. за дарение и по НА № 120/2005 год. за покупко-продажба от С. Б. Б. и образувания по регулация общ парцел с последния одобрен устройствен план на [населено място].

Искът е предявен срещу лицата В. С. М. и съпруга и П. М. М., К. С. Т., М. Б. Б., Н. С. Б. и Д. С. П. и съпруга и В. О. П..

С отговора на исковата молба по чл. 131 ГПК К. С. Т. поддържа теза за липсата на съсобственост по отношение на недвижимия имот, чиято делба се иска, релевира възражение за недействителност на сделките по НА № 119/2005 год. за дарение и по НА № 120/2005 год. за покупко-продажба, легитимиращи ищеца като съсобственик, с довод, че към датата на тяхното сключване - 10.05.2005 година съгласно действащия РП на [населено място] няма УПИ –* за пл. № * от кв. 32 по РП на [населено място] от 1951 година т.е. налице са сделки с невъзможен предмет.

Ответниците В. и П. М., М. Б. Б., Н. С. Б., Д. и В. П. изразяват становище, че не оспорват иска за делба, съгласни са с евентуално обособяване на дялове от дворното място, което държи сметка и на режима на застрояването му с сгради, индивидуална собственост на отделните групи съделители.

Районният съд, на база на писмените доказателства и констатация на изслушаната съдебно - техническа експертиза за частична идентичност на УПИ –* за пл. № * от кв. 32 по РП на [населено място] от 1951 година и УПИ * , пл. № *,* и * , от кв. 32 по КПР на [населено място] от 1987 година е приел, че е налице съсобственост на имота, индивидуализиран според плана от 1987 година като УПИ *, отреден за ПИ №№ *, * и * , кв. 32 съгласно устройствения план на [населено място], одобрен със Заповед № 901/ 1987 год. , между първоначалните страни по спора, и при права, определени на база анализ на разпоредителните сделки по НА № 116/65 год., НА № 56/69 год. , НА № 50/76 год., НА № 173/87 год., съответно и НА № 119/2005 год. НА № 120/2005 год. По отношение на лицата П. М. М. и В. О. П. искът е отхвърлен след като се приема, че вещните права на техните съпруги са лично имущество и нямат характера на съпружеска имуществена общност.

За да промени правния резултат и отхвърли иска на В. Х. М. за съдебна делба, въззивният съд приема, че сделките по НА № 119/2005 год. НА № 120/2005 год. са недействителни, на основание чл. 26, ал. 2 ГПК, като сделки с невъзможен предмет.

С оглед на изложените по – горе общи мотиви по въпроса по чл. 280, ал.1 ГПК , базирани изцяло на задължителните разяснения на ТР № 3/2014 год. на ОСГК на ВКС, настоящият състав на ВКС приема, че изводите на въззивната инстанция за недействителност на сделките по НА № 119/ 2005 год. ( дарение ) и НА № 120/2005 год. ( покупко-продажба ) са неправилни, направени в противоречие със задължителната съдебна практика на ВКС по приложение на чл. 26, ал. 2 ЗЗД.

Правните изводи на въззивния съд, че „при наличие на дворищна регулация след влизане в сила на регулационни план правото на собственост върху имотите, послужили за кадастрална основа, се преобразува в право на собственост върху урегулираните поземлени имоти ( УПИ), които са отредени за тези имоти, поради което предмет на сделката е създадения по регулация УПИ, а не имотът, от който е образуван “ не могат да бъде възприети нито за правилни, нито за логични.

Невярното в този изводи на съда е виждането, че предмет на сделката не е самото имущественото благо - в случая правото на собственост, а имотът който е образуван по силата на РП. Индивидуализацията на недвижим имот, съгласно действащ регулационен план, не създава нова собственост, а само обособява по различен начин съществуващ обекта на правото на собственост по стария регулационен план. Това логично следва от факта, че ако новият регулационен план не е влязъл в сила, или регулацията за имота не е приложена, то в действие е старият план и имотът се индивидуализира според същия защото право на собственост не се губи.

В настоящия случай, това означава, че спорното вещно право (съществуващата съсобственост на УПИ *, отреден за ПИ №№ *,* и * , кв. 32 съгласно устройствения план на [населено място], одобрен със Заповед № 901/ 1987 год. ) не може да се възприеме като ново- различно право на собственост на недвижим имот от момента, в който, при нов регулационен план, е променена номерацията на ПИ (УПИ –* за пл. № * от кв. 32 по РП на [населено място] от 1951 година ), доколкото безспорно е установено, че в предметните рамки на „новия“ УПИ отчасти попада недвижим имот по стара регулация. При извършване на разпоредителни сделки по НА № 119/2005 год. и НА № 120/2005 год. разпореденият имот е индивидуализиран с граници, съседи, номерация по представените легитимиращи правото на собственост на прехвърлителя документи. Ако в резултат на настъпили промени в регулационния статут на недвижимия имот ( посочено в обстоятелствената част на исковата молба ) има спор относно идентичността на имота, предмет на правния спор, то идентичността между отразяването на един недвижим имот по стария и новия план се установява по делото с помощта на експертно становище, документи –извлечения от регистрите, удостоверения за идентичност и др. След като имено по този начин е процедирал първинстанционният съд по делото и е установил идентичността на спорния ( делбен ) имот по плана на [населено място] от 1951 година и този от 1987 година, нелогичен е правният извод на втората инстанция, че въпреки безспорната „трансформация на правото на собственост с новия регулационен план, се създава нов правен обект, несъществувал към момента на разпоредителните сделки и това обстоятелство, поради това, че в разпоредителната сделка имотът е индивидуализиран по стария план, съставлява недействителност на сделката поради фактическа невъзможност на предмета на сделката, при която недействителност не е настъпил вещно-правният ефект на облигационните договори .

Като приема, че разпоредителните сделки по НА № 119/2005 год. и НА № 120/2005 год. са валидни и са породили вещно-правния си ефект и легитимират В. Х. М. като съсобственик в УПИ- *, отреден за поземлени имоти №№ *,* и * в кв. 32 по устройствения плана на [населено място] от 1987 година, настоящият състав на касационния съд счита, че обжалваното въззивно решение като неправилно следва да се отмени.

Делото следва да се върне за ново разглеждане на въззивния съд. Същото не може да бъде решено по същество от състава на Върховния касационен съд при липса на мотиви ( т.е. на разглеждане по същество ) на въпроса за допустимостта на делбата, при релевирано в тази насока възражения по въззивната жалба на К. Т. ( починала в хода на касационното производство и заместена от сестра и В. М.) и възраженията и с отговора на исковата молба и категоричното становище за несъгласие за евентуална реална делба (чрез обособяване на самостоятелни дялове). В мотивите на обжалваното решение липсва произнасяне за значението на данните за реализираното застрояване на имота със сгради, които (не са предмет на делбата са индивидуална собственост на различните групи съсобственици.

Не са обсъдени и събраните доказателства, в контекста на съдебната практика на ВКС - Решение № 115 от 02.07.2019 год. по гр.д. № 3411/ 2018 година на ВКС-I г.о. за допустимостта на делбата на застроено дворно място, свързани с дадените варианти за поделяемост от изслушаната и приета от първата инстанция съдебно-техническа експертиза. При новото разглеждане на делото въззивният съд следва да извърши проверка на законосъобразността на съдебното решение на първата инстанция в частта , с която са определени правата на всеки един от съделителите в съсобствеността, включително и относно изводите, че съделителите П. М. и В. П. нямат права и искът за делба по отношение на тях следва да се отхвърли.

По искането за присъждане на разноски за касационната инстанция компетентен се явява въззивният съд при новото разглеждане на делото- арг. чл. 294, ал.2 ГПК .

По изложените съображения, съставът на Върховния касационен съд , на основание чл. 293 , ал.1-3 ГПК

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА въззивно Решение № 2936 от 15.10.2020 година, постановено по В. гр.д. № 975/ 2020 год. на ОС-Благоевград в производство по чл. 344, ал.1 ГПК и

ВРЪЩА делото на ОС-Благоевград за ново разглеждане , от друг състав на съда от етапа на устните състезания, за постановяване на решение по съществото на спора ,при спазване на дадените указания относно предметния обхват на въззивен контрол.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :