Придобиване по давност на имоти в бивш битов комбинат

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 25

София,19.01.2026г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на четвърти декември две хиляди двадесет и пета година, в състав:

Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 3846 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ЕТ „С. Т. Г.“ срещу решение № 783 от 01.07.2024 г. по в. гр. д. № 2971/2023 г. на Софийския апелативен съд.

Жалбоподателят счита, че въззивният съд е допуснал съществени процесуални нарушения, като не обявил нищожността на първоинстанционното решение, мотивите на което били противоречиви и неясни; не се произнесъл по всички оплаквания и възражения във въззивната жалба и не обсъдил при условията на чл.175 ГПК съдържащите се в отговора на исковата молба множество признания на ответника; не обсъдил всички доказателства в тяхната взаимна връзка и не извършил дължимата оценъчно-аналитична дейност. Неправилно бил приложен материалният закон – чл.79, ал.1 ЗС. Излага подробни доводи в подкрепа на виждането си, че е осъществявал владение върху процесния имот в срока по чл.79, ал.1 ЗС.

Ответникът в производството [община] оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна.

С определение № 3536 от 07.07.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за задължението на въззивния съд да обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната взаимна връзка, както и във връзка с възраженията и доводите на страните.

За да се произнесе по поставения въпрос и по съществото на касационната жалба съставът на ВКС приема следното:

С решение № 783 от 01.07.2024 г. по в. гр. д. № 2971/2023 г. на Софийския апелативен съд е потвърдено решение № 480 от 15.09.2023 г. по гр. д. № 305/2022 г. на Софийския окръжен съд, с което е отхвърлен предявеният от ЕТ „С. Т. Г.“ против [община] положителен установителен иск за собственост на основание чл.79, ал.1 ЗС върху самостоятелни обекти, описани в молба вх. № 4958/12.06.2023 г., в триетажна масивна сграда с идентификатор [№] с обществени функции, находяща се в [населено място], ул.“К. А. I Б.“ № 2, със ЗП общо 625 кв. м., съставляващи 37.87 % от застроената площ, ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху имота, върху който е построена сградата - УПИ III-за битов комбинат, кв. 107а по ПУП на [населено място], поземлен имот с идентификатор [№].

Въззивният съд е приел, че предмет на делото са следните обекти в сграда с идентификатор [№] по КККР на [населено място]: 1. самостоятелен обект в северната част на втория етаж с вход откъм централните стълбища на сградата, с обща площ от 384 кв. м., включващ кафе-клуб, офис на управителя, офис счетоводство, фоайе-приемна, лекарски кабинет, тераса към кафе-клуб, тераса; 2. стол-ресторант, заедно със сервизни и складови помещения с обща площ 286.60 кв. м, в западната част на сутерена, със самостоятелно стълбище и вход към него от североизточната част на сградата, включващ: фоайе, гардеробна посетители, склад, склад-инвентар, стая за почивка, гардеробна персонал, санитарен възел, умивалня посетители, санитарни възли, коридор-складова част кухня, коридор-стопанска част, които обекти се намират в северната част на втория етаж на сградата и в западната част на мазето на сградата. Ищецът твърди, че е придобил собствеността на обектите чрез давностно владение в периода от м. януари 1992 г. до момента. Допълнително е заявил, че е владял имотите за периодите 01.06.1996 г. до 31.05.2006 г. и от 07.03.2022 г. до 08.03.2022 г.

Прието е, че процесните имоти са актувани с АОС № 81 от 10.07.2003 г., съставен за УПИ [№] в кв. 106 в [населено място], целият с площ 1240 кв. м., застроен с масивна триетажна сграда със ЗП от 530 кв. м., с административен адрес [населено място], ул. „К. Ал. I Б.“, в който като бивш собственик на имота е посочено „Държавно предприятие за услуги“ /с преустановена дейност/ и АЧОС № 263 от 08.02.2010 г. относно УПИ [№]за битов комбинат, кв. 107а, целият от 1240 кв. м, ведно с построената в него масивна триетажна сграда с мазе ЗП 530 кв. м. и РЗП 1880 кв. м. на ул. „К. А. I Б.“ № 2, в който е отбелязано, че няма предишни съставени актове за общинска собственост и няма съсобственици.

Във връзка с твърденията на ищеца за придобиване по давност на спорните имоти съдът е обсъдил следните доказателства:

1. Архитектурен проект от май 1995 г. с инвеститор ЕТ „С. Г.“; становище от 10.12.2004 г. на ХЕИ за продажба на алкохол и тютюневи изделия в кафе-клуб на [улица] на името на ЕТ „С. Г.“; наказателно постановление, издадено на С. Т. Г. като физическо лице № 17/07.05.1996 г. с което Г. е санкциониран като физическо лице за извършване на реконструкция в битовия комбинат на [населено място], в приземния етаж, без одобрени строителни книжа;

2. Договор от 01.10.2007 г. между „Калцит“ ЕООД като възложител и „ЗС СОТ С.-Драгоман“ ООД като изпълнител, относно денонощна охрана на „офис“ в [населено място], ул. „К. Ал. I Б.“ № 2-без описание на помещението; удостоверение за регистрация в ХЕИ за ресторант „Юпитер“ на бул. „1300 г. България“ № 2 от 10.12.2004 г. и удостоверение за регистрация за кафе-клуб на [улица] от 22.12.2004 г., издадени на ЕТ „С. Г.“; санитарно разрешение № 7131/18.12.1995 г. за въвеждане в експлоатация на ресторант на ул. „1300 г. България“ № 2, издадено на ЕТ „С. Г.“.

3. Приемателно-предавателен протокол от 06.11.2006 г., с който е предадено владението от името на ЕТ „С. Г.“ и „Калцит“ ЕООД на [община] на обекти: бивше ателие „мъжки шивачи“, стая от 25 кв. м. на втория етаж в битовия комбинат и столова в приземния етаж; а в констативен акт на общината от 18.05.2017 г. е отразено, че процесните имоти се ползват от „Калцит“ ЕООД;

4. Заповед № 66-26/17.01.2018 г. на кмета на [община], с която е разпоредено изземване на помещение № 6 - зала на сутерена, и помещения № 10, 11, 12, 13 и ненаименувано /4 офиса, кафене и тоалетна/ във връзка с проведената ревандикация срещу ТПК „В. Л.“;

5. Решение № 43/26.09.2005 г. по гр. д. № 155/2005 г. на СлРС, с което ЕТ „С. Г.“ е осъден да върне на ТПК „В. Л.“ [населено място] на основание чл.233, ал.1 изр.1 от ЗЗД стая с площ 25 кв. м. на втория етаж на битовия комбинат, която била отдадена под наем от кооперацията с договор от 04.01.2002 г., трансформирал се в безсрочен след 21.12.2004 г.;

6. Решение № 699/08.01.2010 г. по гр. д. № 691/2009 г. ВКС, II ГО, с което е отменено решение № 725/25.11.2008 г. на СОС по гр. д. № 565/2008 г. и е осъдена ТПК „В. Л.“ [населено място] да предаде на осн. чл. 108 ЗС на [община] владението върху дворно място с площ 1240 кв. м, находящо се в [населено място], ул. „К. А. I Б.“ № 2, съставляващо УПИ [№] в кв. 106 по плана на С., ведно с построената в имота масивна триетажна сграда с обслужващо предназначение Битов комбинат, със ЗП 530 кв. м.

7. Искова молба вх. № 1480/10.05.2012 г. на „Калцит-Г“ ЕООД против [община], с която е бил предявен отрицателен установителен иск за собственост на процесните обекти, които дружеството владеело от регистрирането му на 13.11.2006 г. със седалище и адрес на управление на административния адрес на имота до момента на предявяване на иска. С решение № 79/15.10.2018 г. по гр. д. № 285/2017 г. по описа на РС-Сливница искът е бил отхвърлен, като решението е било потвърдено от въззивната инстанция с решение № 211/11.06.2019 г. по описа на СОС по в. гр. д. № 15/2019 г. и не е било допуснато до касационно обжалване с определение № 132/3.04.2020 г. по гр. д. № 872/2019 г. по описа на ВКС, II-ро г. о.

8. Заключението по приетата съдебно-техническа експертиза, според което описаните в исковата молба, в АЧОС № 263 от 08.02.2010 г., в изготвения през 1995 г. архитектурен проект и в изготвения от общината работен проект от 29.03.2012 г. обекти са идентични, като разликата в измерената от вещото лице квадратура се дължи на разлика между калкулирането на светли площи и застроени площи-вещото лице е включило прилежащи части, стени, шахти.

9. Свидетелски показания:

- И. И. - работил в полицията в [населено място]; знае, че ищецът е ползвал имоти, находящи се в дясно на втори етаж на бившето ДПУ- С., като е бил под наем и е извършил ремонт на сладкарница „Теменуга“, където е работила съпругата му. Изградил е ново стълбище, офиси, сменил е дограмата;

- Т. - бивш главен архитект през периода 1994-1997 г., според която ищецът Г. е извършил в битовия комбинат на бившето ДПУ незаконно преустройство, поради което са му съставили два акта;

- Д.Д. – директор на банка в [населено място], на която ищецът е бил клиент. Виждал е, че ищецът е извършил преустройство на имота, имало е ресторант от 1993 до 1998 г, не е виждал документ за собственост, не знае на какво основание са владени помещенията, последно е посещавал имота преди 5-6 години и до момента ищецът непрекъснато манифестирал пред цялата общественост, че е собственик на обектите в бившия битов комбинат;

- П. П. – технически ръководител във „В и К“ – С., според който обектите са експлоатирани като търговски от Г.; заверявал е документи за преустройството на помещенията; ищецът е бил ползвател към 1995 г.

При тези данни въззивният съд е приел, че предявеният иск за собственост е неоснователен.

Прието е, че за да настъпи промяна в основанието на държането с едностранни действия, необходимо е държателят да извърши действия, с които да прояви активност, която по смисъл и съдържание отрича владението на владелеца, да престане да държи вещта за другиго и да започне да я държи за себе си - към фактическата власт, която упражнява, да прибави и намерение да свои вещта, да извърши действия, с които да демонстрира промяната в основанието спрямо трети лица. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на собственика или трети лица.

Прието е, че ищецът е бил наемател на имота по договор за наем, сключен с ТПК, което обуславя извод, че е бил ползвател, а не владелец. При държането фактическата власт се установява въз основа на правна сделка, по силата на която и с оглед поето по нея договорно задължение собственикът или владелецът на вещта предава временно или безсрочно ползването на вещта, съответно държателят придобива противопоставимо на съконтрахента си облигационно право да ползва вещта съобразно условията на сделката, по която се уреждат отношенията между съконтрахентите. Ищецът е бил осъден да върне на ТПК „В. Л.“–гр. С. на основание чл.233, ал. 1 ЗЗД стая с площ от 25 кв. м. на втория етаж на битовия комбинат, която била отдадена под наем с договор от 4.01.2002 г., от което се установява, че е препятствано осъществяваното от него държане на имота, а съответно и не е владял необезпокоявано. От представения протокол от 6.11.2006 г. също се установява, че ищецът е предал част от имота-шивашко ателие на втори етаж на сградата и столова, находяща се в приземния етаж на битовия комбинат, което също установява, че е прекъснато твърдяното владение върху процесните имоти. От ангажираните по делото свидетелски показания се установява, че ищецът е ползвал процесния имот, извършвал е в него подобрения и преустройства, но същите не установяват промяна на намерението на ищеца от ползвател да се превърне във владелец и да демонстрира намерението да владее имота като свой, поради което възраженията във въззивната жалба са неоснователни. Относно ремонтни дейности и преустройства в имота от страна на ищеца следва да се съобразят решение № 302 от 24.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1168/2010 г., I г. о., и решение № 110/20.03.2012 г. по гр. д. № 870/2011 г. на ВКС, II-ро г.о., в които се приема, че действия по извършване на ремонти и подобряване на имота могат да се възприемат и като действия по поддръжка на вещта и не са достатъчни за установяване на владение върху несобствени части от имота. Само ако ремонтите са съчетани с извършване на други действия /каквито не са доказани по делото/, които да обективират намерението за своене на подобрителя за себе си и да отричат правата на собственика, тогава същите имат значение за доказване на владението. В случая извършването на ремонти следва да се приравни на обикновено ползване, служене с вещта и поддържането й в добро състояние, а не манифестиране на намерение, че се владее за себе си. Допълнително следва да се посочи, че ответната страна се е противопоставяла на извършването на тези дейности от ищеца със санкционирането му като физическо лице за извършване на реконструкция в битовия комбинат на С. в приземния етаж без одобрени строителни книжа. Допълнителен довод, че ищецът не е осъществявал владение през процесния период, е и обстоятелството, че като управител на друго дружество - „Калцит-Г“ ЕООД, е предявил иск за собственост срещу [община] въз основа на давностно владение, което изключва възможността и двете дружества да са владели процесния имот през един и същи период. При липса на ангажирани доказателства за осъществено фактическо владение върху конкретния процесен имот, то не следва да се обсъждат наведените доводи за периодите на изтекла придобивна давност и наложения мораториум за придобиване на имоти-държавна и общинска собственост.

Съставът на ВКС приема следното:

Решаващите аргументи на въззивния съд за отхвърляне на иска за собственост и за двата спорни обекта /самостоятелен обект в северната част на втория етаж и стол-ресторант в западната част на сутеренния етаж, заедно със сервизни и складови помещения към него/ са четири: 1: че по отношение на стая с площ от 25 кв. м. на втория етаж на битовия комбинат ищецът е бил държател съгласно договор за наем от 4.01.2002 г. и с влязло в сила решение той е бил осъден да предаде стаята на ТПК „В. Л.“–гр. С., а по-късно с предавателния протокол от 06.11.2006 г. стаята е предадена на [община]; 2: че с протокола от 6.11.2006 г. ищецът е предал на [община] и друга част от имота - шивашкото ателие на втория етаж и столовата, находяща се в приземния етаж на битовия комбинат, с което е прекъснато твърдяното владение върху тези имоти /понастоящем тези обекти имат друго предназначение/; 3: че ищецът по настоящото дело С. Т. Г. в качеството си на едноличен търговец не е осъществявал владение върху целия процесен имот след 13.11.2006 г., доколкото според твърденията на същото лице в качеството му на управител на „Калцит-Г“ ЕООД по предявения срещу [община] отрицателен установителен иск именно дружеството е владяло този имот от регистрирането му на 13.11.2006 г.; 4: че извършените ремонтни дейности и преустройства в имота не са достатъчни сами по себе си за установяване на владение.

При постановяване на решението по делото въззивният съд не е действал изцяло в съответствие с практиката на ВКС, според която той следва да обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната взаимна връзка, както и във връзка с възраженията и доводите на страните - решение № 92 от 16.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 980/2011 г., II г. о., решение № 43 от 4.06.2014 г. на ВКС по т. д. № 213/2012 г., II т. о., решение № 142 от 30.03.2020 г. на ВКС по т. д. № 2970/2018 г., I т. о. и др.

По делото не е установено ищецът да е бил държател на обекта столова-ресторант в сутерена на процесната сграда по договор за наем или договор за заем за послужване с ТПК „В. Л.“ [населено място]. По силата на презумпцията на чл.69 ЗС той е осъществявал владение върху този обект, но с подписването на приемо-предавателния протокол от 06.11.2006 г. за предаването му на [община] той е признал правото на собственост на общината, с което е прекъснал придобивната си давност на основание чл.116, б. „а“ ЗЗД, вр. чл.84 ЗС. Както се приема в практиката на ВКС, придобивната давност се прекъсва на посочените основания при признаване на правото на собственост от страна на владелеца - решение № 80 от 23.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2737/2019 г., II г. о., решение № 212 от 13.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 70/2010 г., I г. о. В такава хипотеза, ако владението не е било реално прекъснато /с предаването на вещта/ за повече от шест месеца, след признанието започва да тече нова 10-годишна придобивна давност, но при отчитане на мораториума по § 1 ЗД ЗС /ДВ, бр.46/2006 г., с последващи изменения, както и решение № 3 от 24.02.2022 г. на КС по к. д. № 16/2021 г., в процесния случай давността за този обект не е изтекла. Изводът на въззивния съд, че владението на обекта е прекъснато с протокола от 06.11.2006 г., е правилен, правилно е и отхвърлянето на иска за собственост на този обект, основан на придобивна давност.

За обекта на втория етаж от процесната сграда обаче въззивният съд не е обсъдил всички доказателства в тяхната съвкупност, съобразно постоянната практика на ВКС. По делото има данни, че с решение № 43/26.09.2005 г. по гр. д. № 155/2005 г. на СлРС, ЕТ „С. Г.“ е осъден да върне на ТПК „В. Л.“ [населено място] на основание чл.233, ал.1 изр.1 от ЗЗД стая с площ 25 кв. м. на втория етаж на битовия комбинат, която била отдадена под наем от кооперацията с договор от 04.01.2002 г., трансформирал се в безсрочен след 21.12.2004 г. Същата стая е предмет и на приемателно-предавателния протокол от 06.11.2006 г. По отношение на тази стая ищецът е бил държател, както правилно е приел въззивният съд. Този извод обаче не може да бъде отнесен към останалите помещения на втория етаж, тъй като за тях няма данни за сключен с ищеца договор за наем или договор за заем за послужване. С протокола от 06.11.2006 г. е било предадено от ищеца на [община] и бивше ателие „мъжки шивачи“. По изложените по-горе съображения за това ателие придобивната давност е прекъсната и то не е придобито по давност към момента на подаване на исковата молба. По делото обаче не е изяснено къде са били ситуирани през 2006 г. предадените обекти - стаята от 25 кв. м. и ателието, спрямо сегашното разположение на отделните помещения от северната част на втория етаж, които са предмет на делото. Не става ясно дали през 2006 г. извън тези два обекта на втория етаж от сградата е имало и други части, владени от ищеца, за които придобивната давност не е прекъсната и дали те съставляват част от процесния обект на втория етаж на сградата, съответно – дали имат самостоятелно съществуване. Изясняването на това обстоятелство може да стане само с експертиза. Това налага отмяна на обжалваното въззивно решение по отношение за целия спорен обект, намиращ се на втория етаж от сградата, и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. При новото разглеждане на делото следва да се назначи експертиза със следните задачи: Вещото лице да изясни и онагледи със схема /скица/ от колко и какви по вид и предназначение помещения се състои целият втори етаж на процесната сграда; каква част от втория етаж заема претендираният по настоящото дело обект, от какви помещения се състои и как е осъществен достъпът до тях; в коя част от втория етаж на сградата са се намирали ателието мъжки шивачи и стаята от 25 кв. м. спрямо сегашното разположение на помещенията и дали понастоящем има други отделни помещения със самостоятелен достъп до тях, извън бившето ателие мъжки шивачи и стаята от 25 кв. м. Едва след установяване на горните обстоятелства съдът следва да се произнесе по правата на ищеца във втория етаж на сградата при обсъждане и на всички останали доказателства по делото.

В обобщение – въззивното решение следва да бъде потвърдено в частта, с която е отхвърлен предявеният от ЕТ „С. Т. Г.“ против [община] положителен установителен иск за собственост върху самостоятелен обект, представляващ стол-ресторант, заедно със сервизни и складови помещения с обща площ 286.60 кв. м, находящ се в западната част на сутерена на процесната сграда. Решението следва да бъде отменено и делото да се върне за ново разглеждане на въззивния съд в частта, с която е отхвърлен положителният установителен иск за обекта в северната част на втория етаж от същата сграда.

При този изход на делото на ответника [община] следва да се присъдят половината от сторените разноски по делото съобразно отхвърлянето с окончателно решение на иска за един от двата обекта, които са предмет на правния спор. Претендирани са разноски само за касационната инстанция. Сторените разноски за производството пред ВКС са в размер на 1500 лв. по договор за правна защита и платежно нареждане на стр.103 и 104 от касационното производство. Съобразно изхода на делото по един от двата иска следва да се присъди половината от тази сума или 750 лв.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 783 от 01.07.2024 г. по в. гр. д. № 2971/2023 г. на Софийския апелативен съд, в частта, с която е потвърдено решение № 480 от 15.09.2023 г. по гр. д. № 305/2022 г. на Софийския окръжен съд, в частта, с която е отхвърлен предявеният от С. Т. Г., в качеството му на ЕТ „С. Т. Г.“, против [община] положителен установителен иск за собственост на основание чл.79, ал.1 ЗС върху самостоятелен обект в северната част на втория етаж с вход откъм централните стълбища на триетажна масивна сграда с идентификатор [№] с обществени функции, находяща се в [населено място], ул.“К. А. I Б.“ № 2, включващ кафе-клуб, офис на управителя, офис счетоводство, фоайе-приемна, лекарски кабинет, тераса към кафе-клуб, тераса, и вместо него постановява:

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от въззивния съд в отменената част.

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 783 от 01.07.2024 г. по в. гр. д. № 2971/2023 г. на Софийския апелативен съд в частта, с която е потвърдено решение № 480 от 15.09.2023 г. по гр. д. № 305/2022 г. на Софийския окръжен съд, в частта, с която е отхвърлен предявеният от С. Т. Г., в качеството му на ЕТ „С. Т. Г.“ против [община] положителен установителен иск за собственост на основание чл.79, ал.1 ЗС върху стол-ресторант , заедно със сервизни и складови помещения с обща площ 286.60 кв. м., находящ се в западната част на сутерена на триетажна масивна сграда с идентификатор [№] с обществени функции, находяща се в [населено място], ул.“К. А. I Б.“ № 2, със самостоятелно стълбище и вход към него от североизточната част на сградата, включващ според исковата молба: фоайе, гардеробна посетители/склад, зала за хранене с прилежащ бюфет, кухня с прилежащи сервизни помещения, умивалня към зала за хранене, склад, две подготвителни помещения, хладилна камера, котелно, общ склад, офис/склад, склад, склад-инвентар, стая за почивка на персонала, гардеробна персонал, санитарен възел, умивалня посетители, санитарни възли, коридор-складова част кухня, коридор-стопанска част.

ОСЪЖДА С. Т. Г., в качеството му на ЕТ „С. Т. Г.“, със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], да заплати на [община] БУЛСТАТ[ЕИК], с административен адрес [населено място], пл. „Съединение“ № 1, разноски за касационното производство в размер на 750 лв. съобразно изхода на делото по един от двата предявени иска срещу общината.

Решението не подлежи на обжалване

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: