Отговорност на наемател за ползване на имот, нает от несобственик

Текстът на акта

Ключови фрази

Неоснователно обогатяване - субсидиално приложение * наем * обедняване * обогатяване

6
Р Е Ш Е Н И Е

№ 318

София, 12.11.2025 год.

В името на народа

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т.о. в открито заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди и двадесет и пета година в състав:

Председател: Ирина Петрова

Членове: Десислава Добрева

Мария Бойчева

с участието на секретаря Ина Андонова

като изслуша докладваното от съдията Петрова т.д. № 607 по описа за 2025 год . за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ответника „Ексел Сайнс“ ЕООД, [населено място] срещу решение № 408 от 14.11.2024г. по в.т.д.№ 443/2024г. на Апелативен съд Пловдив, с което е потвърдено решението по т.д.№ 630/2023г. на ОС Пловдив и касаторът е осъден да заплати на „Виовес“ ЕООД /н/ на основание чл.59,ал.1 ЗЗД сумата 28 463.40 лв. - обезщетение за ползване без основание на недвижим имот, собственост на ищеца - 190 кв.м. от сграда с идентификатор 56784.503.4.4. с обща застроена площ 453 кв.м., изградена в поземлен имот с идентификатор 56784.503.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], дължимо за периода 01.01.2021г.- 30.09.2022г., ведно със законна лихва.

В касационната жалба са въведени доводи за неправилност с искане за отмяна на въззивното решение и постановяване отхвърлянето на иска. Твърденията са, че исковата молба е била нередовна, тъй като не е изяснена площта, която се твърди, че е ползвана от касатора. Наведени са оплаквания, че при изпращане на делото по подсъдност на ОС Пловдив, този съд не е приемал доклад. Поддържа се, че за ищеца съществува друг ред за защита на правата му, поради което искът по чл.59 ЗЗД не може да бъде уважен. Касаторът възразява, че не следва да се кредитират свидетелските показания относно ползването на имота от „Ексел Сайнс“ ЕООД. Счита, че по делото не е установено кога е прекратен договорът за наем между ищеца и третото лице помагач „Транслогистика“ ООД - дружеството, което като наемател е сключил договор за пренаемане на процесния имот с ответника - пренаемател. Наведен е довод за отсъствие на мотиви относно обогатяването на ответното дружество и обедняването на ищеца.

В писмен отговор „Виовес“ ЕООД /н/ чрез синдика А. Н. счита искането за допускане на касационното обжалване за неоснователно. Становище по касационната жалба не е заявено.

Третото лице помагач „Транслогистика“ ООД не е взело становище.

С определение № 2187 от 10.07.2025г. настоящият състав допусна касационно обжалване на въззивното решение по уточнения и конкретизиран въпрос от изложението: За връзката между обедняването и обогатяването при предявен иск по чл.59,ал.1 ЗЗД, съответно, налице ли е обогатяване за сметка на действителния собственик на имота на наемателя, ползвал имота и заплащал наемна цена по сключен договор за наем с несобственик на имота, при допълнителната предпоставка по чл.280,ал.1,т.1 ГПК, обоснована от касатора с решението по гр.д.№ 4537/2021г. на 4 г.о. на ВКС и цитираната в него практика.

В откритото съдебно заседание страните не изпращат представители.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение като прецени данните по делото и заявените касационни основания, съобразно правомощията си по чл.290,ал.2 ГПК, приема следното:

По делото няма спор по въведеното в исковата молба твърдение, че при придобиването на процесния имот от „Виовес“ ЕООД през 2019г., приобретателят е заварил в него наемател - третото лице помагач „Транслогистика“ ООД, ползващо имота на основание вписан договор за наем от 10.10.2018г. с предходния собственик за срок до 2028г. Няма спор, че по отношение на „Виовес“ ЕООД е постановено решение по чл.630,ал.1 ТЗ през 2020г. На основание чл.644 ТЗ на 27.10.2020г. синдикът е отправил 15 дневно предизвестие за прекратяване на наемния договор до управителя на дружеството - наемател. Ищецът е твърдял, че договорът за наем е прекратен на 14.11.2020г., тъй като предизвестието е получено от наемателя „Транслогистика“ на 29.10.2020г. - обстоятелство, прието за установено във въззивното решение (при заявено твърдение от ответника за отправено до третото лице-помагач предизвестие за прекратяване на договора за наем от по-късна дата 21.01.2021г., връчено на 04.02.2021г. - т.е. след началото на исковия период). По делото не е било спорно и въведеното в исковата молба фактическо твърдение, че наемателят „Транслогистика“ ООД не е върнал имота на ищеца, а с договор от 24.11.2020г. го е отдал под наем на ответното дружество. Няма спор, че за исковия период „Транслогистика“ ООД е издавала фактури с основание „наем“, които са включени в Дневника на покупки по ДДС на „Ексел Сайнс“ ЕООД и последното е ползвало данъчен кредит. Претенцията си ищецът „Виовес“ ЕООД /н/ чрез синдика А. Н. е основал на тезата, че ответникът е пренаел имота от „Транслогистика“, а пренаемателят не може да има повече права от наемателя, поради което, с прекратяването на договора за наем с „Транслогистика“, пренаемателят държи имота без основание и дължи обезщетение за ползването му на собственика.

Сезирана с жалба на ответника, въззивната инстанция е потвърдила дадената от първоинстанционния съд правна квалификация на предявения иск, основавайки съображенията на обстоятелството, че между главните страни по спора не съществуват облигационни правоотношения и няма друг иск, който да уреди разместването на имуществените блага и задължението за заплащане на обезщетението за ползването на процесния имот, което ползване ищецът твърди, че е осъществявано от ответника без основание. Въз основа на събраните гласни доказателства е прието за установено ползването на имота за процесния период от „Ексел Сайнс“. Счетено е за доказано твърдението на ищеца за прекратяване на наемния договор с „Транслогистика“, считано от 14.11.2020г., с изтичането на срока, даден в отправеното от синдика до управителя на дружеството 15 дневно уведомление - предизвестие, връчено чрез куриерска фирма на 29.10.2020г. (л.24 от материалите по делото). Изложени са правните съображения, че с прекратяването на наемния договор на 14.11.2020г. с наемателя „Транслогистика“, се прекратява и последващият наемен договор за пренаемане, сключен с ответника, тъй като пренаемателят не може да има повече права от наемателя и от този момент ответникът не е имал основание да ползва и държи имота, съответно сключеният договор за пренаемане не може да се противопостави на ищеца. Извършена е преценка за наличие на връзка между обедняването и обогатяването със съображенията, че ищецът като собственик е лишен от ползването на имота и от дохода, който би получил, облагата е получена от друго лице , а ответникът се е обогатил, спестявайки заплащането на наема на надлежното лице . Според въззивната инстанция, общите факти, от които произтичат обогатяването и обедняването, са наемния и пренаемния договор, съответно прекратяването на наемния договор и невръщането на имота. Счетено е, че обстоятелството, че ответникът е заплащал наемна цена на третото лице помагач, не го освобождава от отговорност, защото държането и ползването на собствения имот на ищеца без основание, представлява обогатяване.

По правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване е налице задължителна за съдилищата практика – ППВС № 1/1979г. Съгласно разясненията в т. 1 и т.5, когато е увеличено без основание имуществото на едно лице за сметка на имуществото на друго и липсва друга възможност за правна защита, обеднелият разполага с иск по чл.59 ЗЗД, каквато е хипотезата, когато собственикът е лишен от ползването на имота си, а друго лице го ползва без основание. В тези случаи обогатяването се изразява не само в увеличение на имуществото на едно лице, но и когато са му спестени средства за сметка на имуществото на друго лице. Връзката между обогатяването и обедняването е част от фактическия състав на разпоредбата на чл.59,ал.1 ЗЗД и е налице, когато обогатяването и обедняването произтичат от общ факт или от обща група факти. Няма съмнение в съдебната практика, че в тежест на ищеца по иск по чл.59,ал.1 ЗЗД е установяването на факта на неговото обедняване, на обогатяването на ответника и на общите факти, от които произтичат обогатяването и обедняването - връзката между тях.

Съгласно установената последователна практика на касационната инстанция - решенията по т.д. № 165/2020г. на 1 т.о., по гр.д. № 4537/2021г. на 4 г.о., по гр.д.№ 374/2023г. на 4г.о. и други, цитирани в тях, когато собственикът на една вещ е лишен от ползването й, той пропуска ползи, но когато вещта се намира във фактическата власт на друго лице, което е предоставило ползването на наемател, последният се обогатява от ползването на договорно основание, докато срещу него не бъде предявена претенция от собственика за връщане на вещта. Ако извлича ползи, лицето което държи имота по договор за наем, ги извлича на договорно основание и не дължи обезщетение по чл.59 ЗЗД на лицата, които претендират права по отношение на предмета на договора.

С оглед отговора на правния въпрос въззивното решение е неправилно. В случая релевантната връзка между обогатяването и обедняването не е в отношенията между ищеца и ответника, който ползва имота на договорно основание и за обогатяването от ползването заплаща наемна цена. Наемателят извлича ползи на договорно основание като на обогатяването с тази полза съответства обедняването му с наемната цена. Обедняването на ищеца не е свързано с неоснователно и без правно основание обогатяване на ответника, тъй като не се установява обедняването и обогатяването да произтичат от общ факт или от обща група факти. Неправилна е преценката, че след като доходът от ползването на имота, от който ищецът - собственик е лишен, е получен от „друго лице“ („Транслогистика“, която държи имота след прекратен от синдика наемен договор), обедняването на собственика е за сметка не на това „друго лице“, а за сметка на ответника, който се е „обогатил“, спестявайки заплащането на наема на надлежното лице . За претендирания период ответникът не е пасивно материалноправно легитимиран да отговаря пред собственика на имота за заплащане на обезщетение за неоснователно обогатяване от ползването му, защото „Ексел Сайнс“ държи имота на правно основание – наемен договор с „Транслогистика“.

Неправилна е и констатацията на въззивната инстанция, че ответникът е уведомен за прекратяването на наемния договор между ищеца и третото лице помагач и че ищецът е поискал от „Ексел Сайнс“ ЕООД да му върне имота. Уведомлението - предизвестие по чл.644 ТЗ, връчено на 29.11.2020г. (л.129 от материалите по делото на РС Пловдив), неправилно е посочено от ищеца и неправилно е възприето от апелативния съд като изпратено до ответното дружество. Негов адресат е „Екселпринт“ ЕООД - трето за спора лице, също наемател на друг обект в имота. По тези съображения отсъстват доказателства ищецът да е поискал връщането на вещта от ответника, отсъстват и доказателства третото лице-помагач да е върнало имота на ищеца, а ответникът да е установил своя самостоятелна фактическа власт.

Отделен е въпросът, който не е коментиран от нито една от страните по делото и който е останал извън рамките на преценката на съдилищата, включително и на въззивната инстанция - наличие на писмени доказателства (л.87-128) от материалите по делото, представени с молба на ищеца , които съдържат данни за получени от ищцовото дружество плащания от „Транслогистика“ ООД по издадени фактури за „част от обезщетение за ползване на имот“ за месеците януари 2021г.- декември 2021г., и януари 2022г. - септември 2022г.

По делото не е налице необходимост от извършване на други съдопроизводствени действия, поради което спорът следва да бъде разрешен от настоящата инстанция. След отмяна на неправилното въззивно решение, предявеният иск следва да бъде отхвърлен. Квадратурата на имота следва да се посочи от 180 кв.м., тъй като в хода на производството ищецът е уточнил площта на процесния обект от 180 кв.м., вещото лице е дало отговор за размера на пазарния наем за 180 кв.м. и сума, съответстваща на тази площ, е присъдената от съдилищата. По довода за „уважаване на иск, различен от предявения“ и недопустимост на въззивния акт поради неточно посочване на ползваната от ответника площ от имота в диспозитива на съдебното решение, настоящият състав изложи съображения в определението по чл.288 ГПК.

Следва да бъде отменено въззивното решение и в частта, с която при пътвърждаване на първоинстанционното решение, е споделен изводът за присъдените с него разноски (450 лв. в полза на „Виовес“ ЕООД - в несъстоятелност). С въззивното решение разноски не са присъждани.

На основание чл. 78,ал. 3 ГПК ответникът „Ексел Сайнс“ ЕООД има право на разноски при отхвърлянето на иска. За първата инстанция той не е претендирал и доказал разноски; с въззивната жалба искане за присъждане на разноски е направено, но за производството пред апелативния съд има доказателства единствено за разходи за внесена държавна такса за въззивното обжалване - 569.27 лв., но не и за договорено и заплатено възнаграждение на адвокат Гено В.. Списък по чл.80 ГПК пред апелативния съд не е представен. С касационната жалба са претендирани разноски за производството пред ВКС. Доказаните разноски, за които списък по чл.80 ГПК отново не е представен, са за внесена държавна такса в общ размер на 599.27лв.

При тези данни, ищецът следва да заплати на ответника направените при разглеждане на спора разноски за внесени държавни такси в общ размер на 1 168.54лв.

Ищецът следва да бъде осъден да заплати от масата на несъстоятелността и дължимата държавна такса за първоинстанционното производство - сумата 1 138.54лв., която на основание чл.620,ал.5 ГПК предварително не се внася, но е останала несъбрана от ответника при уважаване на иска от Пловдивския ОС.

По изложените съображения ВКС, състав на Първо т.о.

Р Е Ш И :

Отменя решение № 408 от 14.11.2024г. по в.т.д.№ 443/2024г. на Апелативен съд Пловдив, включително и в частта за потвърждаване на първоинстанционното решение за присъждане на разноски в полза на „Виовес“ ЕООД /н/, вместо което:

Отхвърля иска , предявен от „Виовес“ ЕООД /н/ чрез синдика А. Н. срещу „Ексел Сайнс“ ЕООД с правно основание чл.59,ал.1 ЗЗД за сумата 28 463.40 лв., претендирана като обезщетение за ползване без основание на недвижим имот, собственост на ищеца - 180 кв.м. от сграда с идентификатор 56784.503.4.4. с обща застроена площ 453 кв.м., изградена в поземлен имот с идентификатор 56784.503.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], за периода 01.01.2021г.- 30.09.2022г., ведно със законна лихва от завеждане на иска.

Осъжда „Виовес“ ЕООД /н/ да заплати от масата на несъстоятелността на Ексел Сайнс“ ЕООД сумата 1 168.54лв. разноски, а по сметката на ОС Пловдив сумата 1 138.54лв. - държавна такса.

Решението е постановено при привлечено на страната на „Ексел Сайнс“ЕООД трето лице помагач - „Транслогистика“ ООД, [населено място].

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: