Осигуряване на достъп през жилище за ремонт на обща покривна тераса

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 275
София, 21.05.2025 година
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесети ноември две хиляди двадесет и четвърта година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Дияна Ценева

ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева
Милена Даскалова

при участието на секретаря Цветелина Пецева, като изслуша докладваното от съдия М. Даскалова гр.д.№ 3619 по описа за 2023 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК .

С определение № 2020/23.04.2024г. по касационната жалба на Е. И. К. и Н. Е. Ч., чрез адв. П. Х. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 527 от 26.04.2023 г., постановено по гр.д. № 85/2023 г. по описа на Окръжен съд – Варна в частта, с която е потвърдено решение № 260412/20.10.2022 г., поправено с решение № 260448/05.12.2022 г., постановени по гр. д. № 15133/2020 г. по описа на Районен съд – Варна, в частта му, с която е отхвърлен предявеният от Е. И. К. и Н. Е. Ч. иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на Т. П. Ч. да осигури достъп за проучвания и отремонтиране на южната покривна тераса – обща част на сградата, намираща се на [улица] [населено място], която тераса е обозначена с електриково жълто на схемата, приложена към исковата молба, както и да допусне отремонтиране на сифона на същата тераса - обща част откъм паркинга на сградата.

В касационната жалба на Е. И. К. и Н. Е. Ч. са направени оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила- основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК.

С подадения отговор и в открито съдебно заседание ответницата по касационната жалба Т. П. Ч. оспорва основателността на жалбата.

С определението по чл. 288 ГПК № 2020/23.04.2024г. касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т.1 ГПК по поставения от касаторите правен въпрос : „Длъжен ли е въззивният съд да изложи собствени мотиви по спорните въпроси, както и да обсъди в съвкупност всички събрани по делото доказателства и да се произнесе по доводите на страните?“.

По правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване :

Според трайната практика на ВКС / т. 2 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г., ОСГТК; решение № 44 от 10.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1963/2019 г., II г. о; решение № 217 от 9.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 761/2010 г., IV г. о.; решение № 24 от 28.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4744/2008 г., I г. о.; решение № 15 от 30.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4604/2014 г., IV г. о./, която напълно се споделя от настоящия състав на ВКС, задължение на въззивния съд е да се произнесе по спорния предмет на делото, след като прецени всички относими доказателства и обсъди въведените от страните доводи и възражения. Това задължение на съда произтича и от разпоредбите на чл.12 и чл. 235 ГПК, според които съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, подлежащи на установяване, като обсъди всички доказателства по делото доводи и възражения на страните в рамките на спора, въведен с въззивната жалба.

По съществото на жалбата :

Производството по делото е образувано по предявени от Е. И. К. и Н. Е. Ч. искове с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответницата Т. П. Ч. да преустанови използването на покривна тераса, обща част на сградата, намираща се южно от [улица]на същата жилищна сграда, като възстанови и не премахва огражданията между тази покривна тераса - обща част и терасите, прилежащи към жилището на ответницата; да почисти, поддържа и да отремонтира сифона на прилежащите терасите на жилището си и да допусне отремонтиране на сифона на общата част откъм паркинга на сградата; да отремонтира изолацията и да измаже терасата към жилището й, находяща се в ъгъла на сградата откъм [улица], отбелязана в цвят на схемата на имота, приложена към исковата молба; да осигури достъп за проучвания и отремонтиране на южната покривна тераса - обща част, отбелязана с електриково жълто на схемата, приложена към исковата молба и за осъждане на ответницата на основание чл. 45 ЗЗД да заплати на ищцата К. обезщетение за претърпени имуществени вреди.

Исковете са отхвърлени изцяло от районния съд. След частична отмяна на решението на първоинстанционния съд, въззивният съд е уважил иска по чл. 109 ЗС за осъждане ответницата да почисти, поддържа и отремонтира сифона на прилежащата към жилището й /апартамент № *, находящ се в [населено място], [улица], ет.5/ югоизточна тераса, находяща се в ъгъла на сградата откъм [улица], както и да отремонтира чрез поставяне на изолация и измазване същата тераса. В тази му част решението на въззивния съд не е обжалвано и е влязло в сила.

Въззивният съд е потвърдил решението на районния съд в останалата му част, с която са отхвърлени исковете по чл. 109 ЗС и по чл. 45 ЗЗД и против тази част на въззивното решение е постъпила касационна жалба.

С определението по чл. 288 ГПК е допуснато касационно обжалване на първоинстанционното решение в частта му, с която е отхвърлен искът с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответницата да осигури достъп за проучвания и отремонтиране на южната покривна тераса – обща част на сградата, намираща се на [улица] [населено място], която тераса е обозначена с електриково жълто на схемата, приложена към исковата молба, както и да допусне отремонтиране на сифона на същата тераса - обща част откъм паркинга на сградата. Не е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в останалата му част за отхвърляне на исковете по чл. 109 ЗС и е оставена без разглеждане касационната жалба против въззивното решение в частта му, с която е потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне на иска по чл. 45 ЗЗД.

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че с нотариални актове за дарение № 197, дело № 345/2003г. и № 198, дело № 346/2003г. ищцата Е. К. е дарила на дъщеря си Н. К. и на внука си- ищецът Н. Ч. по 1/2 ид.част от собствения си недвижим имот – апартамент № *, находящ се в [населено място], [улица], ет.4 , ведно с избено помещение № 1 и 9,3978% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж, като дарителката си е запазила правото на ползване върху дарения имот. Ответницата Т. Ч. е собственик на апартамент № * в същата сграда, находящ се непосредствено над апартамент № * на основание договор за дарение, обективиран в нотариален акт № 176/2017 г.

Въз основа заключението на приетата съдебно-техническа експертиза и свидетелските показания е прието за установено, че в апартамент № * са налице следи от овлажняване, като подробно е описано конкретното състояние на помещенията в жилището. Според вещото лице цялата покривна тераса /включваща тераси, прилежащи към жилището на ответницата, и тераса - обща част/ е в лошо общо състояние, с нарушена циментова замазка от слаб некачествен циментов разтвор, напукана в ъглите, с непочистени строителни отпадъци от минали ремонти, отпадъци донесени от гларуси и др., както и обърната обратно изолационна хартия на отвора за отвеждане на дъждовни води, което възпрепятства нормалното им изтичане. Двата броя водосточни поцинковани тръби са без укрепваща скоба, свлекли са се в чугунената тръба под тях, а около тях няма добро уплътняване. Подовият сифон към терасата на ответницата е с дълбоки язви от корозия, водещи до задържане на вода. Според експерта покривната тераса е за цялостен ремонт поради слабата и компрометирана циментова замазка с нарушен повърхностен слой, водещ до задържане на вода при дъждове и снеготопене, която вместо да се отвежда в канализационните тръби се задържа и просмуква в бетонната плоча и стените надолу. Уточнено е, че ап. * е с две прилежащи тераси. Едната от тях е остъклена от страна на автопаркинга, няма подов сифон и в нея няма следи от течове и овлажняване. Другата тераса е разположена откъм [улица], която към момента на огледа на вещото лице е била покрита и суха с изграден подов сифон, който е с дълбока корозия, пропускаща овлажняване към терасата на апартамент *. Експертът е посочил, че достъпът до процесната покривна тераса е възможен през апартамента на ответницата, а също и чрез външно скеле, изградено по фасадата на сградата, а до другата покривна тераса през апартамент * /срещуположен на този на ответницата/. Дал е препоръка за изграждане на капандура в стълбищната клетка на последния етаж и монтиране на стационарна стълба, чрез които да се постигне неограничен достъп до общата покривна тераса.

При така приетата за установена фактическа обстановка, въззивният съд е счел за неоснователен иска за осъждане ответницата да осигури достъп през имота си за проучвания и ремонтиране на покривната тераса – обща част, както и за допускане извършването на ремонт на находящия се на тази тераса, в частта откъм паркинга, сифон. Въззивният съд е посочил, че уважаването на иска предполага установяване на факта, че именно ответницата е ограничила достъпа до общата част. В случая не се твърди и не се установява, че ответницата е ограничила със свои действия съществуващ достъп на етажните собственици до терасата, представляваща обща част. Според заключението на експертизата достъпът до покривната тераса, разположена над имота на ищците, се осъществявал само през апартамент № * и никога не е имало друго конструктивно решение на този въпрос. Макар да представлява обща част по естеството си, до която би следвало да имат достъп всички етажни собственици, причина за липсата на пряк достъп до покривната тераса не е осъществено противоправно въздействие от страна на ответницата, а начинът, по който е изградена сградата, съобразно одобрения архитектурен проект. Съдът е приел, че отказът на ответницата да даде свободен и неограничен достъп до общата тераса през апартамента си не може да бъде приет за неоснователен, дори по този начин други етажни собственици да са лишени от достъп до общата част, тъй като упражняването на правото на етажните собственици на достъп до общата част не може да се противопостави на абсолютното право на собственост на ответницата по отношение на самостоятелния й обект. Посочил е, че когато обща част в сграда се нуждае от ремонт и достъпът до нея се осъществява само през обект – индивидуална собственост на етажен собственик, то последният е длъжен да осигури достъп съгласно чл.6, ал.1, т.12 от ЗУЕС, но в този случай легитимирана да претендира за достъп е етажната собственост, обезпечаваща изпълнението на взето решение на общото й събрание, а не отделният етажен собственик. Освен това, противно на твърденията на ищците, същите не били овластени от общото събрание на етажната собственост да ремонтират общата тераса, а им е възложено само заплащането на ремонта съгласно решението по т.3, обективирано в протокола от 26.09.2017г., в случай че същото е влязло в сила. Съдът е посочил, че независимо, че технически и конструктивно достъпът до общата тераса е решен да се осъществява през апартамента на ответницата, то това не е единственият възможен вариант за достъп и извършване на проучване и ремонт, както е посочено в експертизата.

Предвид отговора на поставения по делото правен въпрос, въззивното решение, като постановено в нарушение на закона и процесуалните правила, следва да се отмени на основание чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК. Изводите на въззивния съд , че отказът на ответницата да даде свободен и неограничен достъп до общата тераса през апартамента си не може да бъде приет за неоснователен, дори по този начин други етажни собственици да са лишени от достъп до общата част, тъй като упражняването на правото на етажните собственици на достъп до общата част не може да се противопостави на абсолютното право на собственост на ответницата по отношение на самостоятелния й обект, е направен, без да са съобразени констатациите на съдебно- техническата експертиза относно лошото състояние на тази тераса- обща част, като за преустановяване течовете в жилището на ищците се налага извършването на цялостен ремонт на покривната изолация и настилка на процесната тераса.

Тъй като не се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разрешен по същество от настоящия състав на ВКС.

Искът по чл. 109 ЗС дава защита на собственика, както и на носителя на ограничено вещно право от неоснователни въздействия върху имота му, с които се пречи, ограничава или смущава спокойното ползване на имота по предназначение. Според разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 4/06.11.2017 г. по тълк.д. № 4/2015 г. на ОСГК на ВКС, уважаването на този иск е предпоставено от установяване неоснователност на действията на ответника и създаването на пречки за собственика /носителя на ограниченото вещно право да упражнява правото си пълния му обем.

В настоящия случай е установено от заключението на съдебно- техническата експертиза, че в жилището на ищците /ап.*/ има следи от течове, като подробно е описано състоянието на всяко едно от помещенията. Установено е също, че за спиране на течовете в ап.* е необходимо да се извърши цялостен ремонт на покривните изолации и настилка на покривното пространство, обособено като тераса. Достъпът до тази покривна тераса – обща част се осъществява през собствения на ответницата апартамент № *, като в съдебно заседание вещото лице е посочило, че това е единственият възможен достъп, а достъп до терасата извън сградата /чрез автовишка, скеле/ би възпрепятствал движението на хора и МПС. Достъп би могъл да бъде осъществен и ако се направи капандура на покрива, каквато сега няма.

При така установеното изводите на въззивния съд за неоснователност на иска са направени в противоречие с материалния закон – чл. 109 ЗС.

Неправилно въззивният съд е приел, че причина за липсата на пряк достъп до покривната тераса не е поведението на ответницата, а начинът, по който е изградена сградата, съобразно одобрения архитектурен проект и отказът да бъде даден свободен и неограничен достъп до терасата през апартамента на ищцата не е неоснователен. За уважаването на иска не са от значение причините, поради които достъпът до общите части се осъществява през имота на един от етажните собственици: дали поради действие на този етажен собственик или поради построяването на сградата съобразно проект, предвиждащ такова разположение на общите части / решение № 134 от 10.12.2020 г. по гр. д. № 749/2020 г. на ВКС, І г. о/. Релевантно за спора е, че достъпът до общите части се осъществява през имота на ответницата, отказът на която да предостави достъп до тях за извършване на ремонтни дейности съставлява неоснователно действие, пречещо на ищците да ползват пълноценно имота според предназначението му.

Неправилни са и изводите на въззивния съд, че упражняването на правото на етажните собственици на достъп до общата част не може да се противопостави на правото на собственост на ответницата по отношение на самостоятелния й обект. В практиката на ВКС по приложението на чл. 109 ЗС /решение № 134 от 10.12.2020 г. по гр. д. № 749/2020 г. на ВКС, І г. о., решение № 50018 от 22.03.2023 г. по гр. д. № 1849/2022 г. на ВКС, І г. о./ се приема, че дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект- индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане и в такава хипотеза предявеният иск по чл. 109 ЗС е основателен. Етажните собственици следва взаимно да зачитат правото на собственост на притежаваните от тях самостоятелни обекти и конкуренцията между отделните права на собственост следва да се разреши така, че да има баланс между зачитане правото на собственост като абсолютно право и ограниченията, които се налага да се търпят. В случая се търси защита не на правото постоянно да бъдат ползвани общи части в сграда в режим на етажна собственост, което да бъде реализирано чрез неограничен и постоянен достъп през имота на ответника и несъмнено би довело до необосновано засягане правата на ответницата, а правото да бъде ползван по предназначение самостоятелен обект в тази сграда, което право е смутено поради лошото състояние на общите части и за осигуряване пълноценното ползване имота на ищците се налага извършването на ремонтни работи на общите части, достъпът до които е осъществява през имота на ответника. За подобни хипотези в действащата правна уредба - чл. 51 ЗС е въведено ограничение на правото на собственост, като според тази разпоредба, когато за извършването на работи в един недвижим имот е необходимо да се влезе в друг имот, собственикът на този имот е длъжен да даде достъп за това.

Предвид изложеното се налага извод за основателност на предявения негаторен иск. Налице са и двете задължителни условия за уважаването му - неоснователност на отказа на ответницата да предостави достъп за проучване и отремонтиране на терасата- обща част и сифона на тази тераса, които действия създават пречки на ищците да упражняват правата си в пълния им обем. Уважаването на иска не е предпоставено и обусловено от вземането на решение от общото събрание на етажната собственост за ремонтиране на процесната тераса, в който смисъл са изложени мотиви от въззивния съд, тъй като разпоредбата на чл. 109 ЗС не въвежда такива условия относно самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост.

По изложените съображения въззивното решение в допуснатата му до касационно обжалване част следва да се отмени и вместо него да се постанови друго, с което ответницата да бъде осъдена да осигури на достъп през собствения й имот за проучвания и отремонтиране на южната покривна тераса– обща част на сградата, която тераса е обозначена с електриково жълто на схемата, приложена към исковата молба, както и да допусне отремонтиране на сифона на същата тераса - обща част откъм паркинга на сградата.

С оглед изхода от спора следва да се отмени изцало въззивното решение в частта му за разноските и спорът за разноските пред трите инстанции да бъде окончателно разрешен, като в полза на Е. К. и Н. Ч. следва да се присъдят общо 3 007 лв. - разноски по делото за трите съдебни инстанции /2 877лв. за производството пред районния и пред въззивния съд и 130 лв. за касационното производство/. В полза на ответницата следва да се присъдят общо 2 851 лв /1 514 лв. разноски за първоинстанционното и за въззивното прозводство и 1 334 лв. разноски за касационното производство/.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 527 от 26.04.2023 г., постановено по гр.д. № 85/2023 г. по описа на Окръжен съд – Варна в частта, с която е потвърдено решение № 260412/20.10.2022 г., поправено с решение № 260448/05.12.2022 г., постановени по гр. д. № 15133/2020 г. по описа на Районен съд – Варна, в частта му, с която е отхвърлен предявеният от Е. И. К. и Н. Е. Ч. иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на Т. П. Ч. да осигури достъп за проучвания и отремонтиране на южната покривна тераса – обща част на сградата, намираща се на [улица] [населено място], която тераса е обозначена с електриково жълто на схемата, приложена към исковата молба, както и да допусне отремонтиране на сифона на същата тераса - обща част откъм паркинга на сградата, както и изцяло в частта му за разноските и вместо него постановява :

ОСЪЖДА Т. П. Ч. на основание чл. 109 ЗС да осигури на Е. И. К. и Н. Е. Ч. достъп през собствения й апартамент № *, находящ се в [населено място], [улица], ет.*, за проучвания и отремонтиране на южната покривна тераса – обща част на сградата, намираща се на [улица] [населено място], която тераса е обозначена с електриково жълто на схемата, приложена към исковата молба, която схема, приподписана от състава на съда, е неразделна част от настоящето решение, както и да осигури достъп за отремонтиране на сифона на същата тераса - обща част, намиращ се откъм паркинга на сградата.

ОСЪЖДА Т. П. Ч., ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ет. *, ап. * да заплати на основание чл. 78 ГПК на Е. И. К., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ет.*, ап.* и Н. Е. Ч., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ет.*, ап.* сумата от 3 007 лв. разноски по делото за трите съдебни инстанции.

ОСЪЖДА Е. И. К. и Н. Е. Ч. да заплатят на основание чл. 78 ГПК на Т. П. Ч. сумата от 2 851 лв. разноски по делото за трите съдебни инстанции.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: