Задължение за обезщетение при продължено ползване на имот след прекратен наем

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 142

гр.София, 05.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, четвърто отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети февруари две хиляди и двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕНИКА МИХАЙЛОВА

АНЕЛИЯ ЦАНОВА

при участието на секретаря Кристина Първанова, като изслуша докладваното от съдия Цанова гр. д. № 1880 по описа за 2023 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по подадена от Й. И. Д. касационна жалба с искане за допускане на касационно обжалване на постановеното от Софийски градски съд решение № 3676/08.12.2022 г. по гр.д. № 14120/2021 г., с което е отменено решение № 20071661 от 18.03.2021 г. по гр.д. № 22708/2019 г. на Софийски районен съд и вместо него е постановено друго, с което е отхвърлен иск по чл. 422 ГПК за установяване на дължимостта на суми, представляващи Ѕ ид. ч. от общо дължимите наемни вноски за периода 27.03.2015 г. – 10.2018 г. по сключен на 08.05.2009 г. договор за наем между И. Д. (наследодател на ищеца) и СД “С.-91 Л. и сие“ за обект, находящ се в [населено място],[жк].

В касационната жалба се прави искане за отмяна на въззивното решение с оплаквания за нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост.

С писмения си отговор насрещната страна СД „С.- 91- К. и сие“ изразява становище за неоснователност на касационната жалба.

ВКС, ГК, състав на Четвърто отделение, след преценка на данните и доводите по делото, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна и срещу решение на въззивен съд, което подлежи на касационно обжалване при предпоставките на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.

С определение № 4034/13.12.2023 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по въпроса: „Представлява ли и има ли правно значение на “противопоставяне на наемодателя“ постигнатата в по- ранен момент - при сключването на договора за наем, писмена договореност между двете страни, че договорът ще подлежи на продължаване само в писмена форма?“.

Отговорът на въпроса е даден в трайно установената съдебна практика, която настоящият съдебен състав изцяло споделя, с която се приема, че постигнатата в по- ранен момент – при сключване на договора за наем, писмена договореност между двете страни, че договорът ще подлежи на продължаване само в писмена форма, представлява и има правно значение на противопоставяне на наемателя.

По касационните основания.

Производството по делото е образувано по предявени от Й. И. Д. против СД „С. -91 Л. и сие“ положителни установителни искове с правно основание чл.422, ал.1 ГПК за признаване за установено, че СД „С. - 91 Л. и сие“ дължи на Й. Д. сумите от: 14 717,61 лв., представляваща 1/2 ид. ч. от общо дължимите наемни вноски по договор за наем от 08.05.2009 г. за периода от 27.03.2015 г. до 31.10.2018 г.; 725,61лв.- обезщетение за забава за периода от 27.03.18 г. до 24.10.2018 г. върху главницата от 12 321,72 лв.- наемно възнаграждение за периода от 27.03.15г. до 27.03.18г., и сумата от 52,17лв.- обезщетение за забава за периода от 05.04.18г. до 24.10.18 г. върху главницата от 2395,89 лв., дължима за периода от м.04.18г. до 10.18г., за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение от 06.11.18г. по гр.д. № 68519/18г. по описа на СРС, 164 състав.

За да постанови решението си, Софийски градски съд е приел, че с предявеният на основание чл.422 от ГПК положителен установителен иск, кредиторът, чието вземане е оспорено от длъжника, цели да постигне защита чрез сила на пресъдено нещо като се признае от съда, че то съществува, постигайки стабилизиране на заповедта за изпълнение като изпълнителен титул за принудително събиране на вземането. Искът по чл. 422 ГПК е средство за защита на признато в заповедното производство вземане на кредитора, като предпоставка за допустимостта му наред с нормативно установените специфични условия е съответствието между заявеното и признато в заповедното производство вземане и предмета на делото, очертан с обстоятелствената част и петитума на исковата молба. При предявяването му ищецът следва да се съобрази с посоченото от него основание за издаване на заповед за изпълнение, за да установи съществуването на оспореното вземане такова, каквото е присъдено със заповедта по чл. 410 ГПК, като обстоятелствената му част трябва да съответства на основанието, на което е заявено вземането в заповедното производство и на което е издадена заповедта за незабавно изпълнение. Рамките и предметът на исковото производство са предопределени от заповедното производство. Позовал се е на разясненията, дадени с ТР № 4/2013 г. от 18 юни 2014 г. по тълк. дело № 4/2013 г. на ОСГТК, съгласно които предметът на делото по иска, предявен по реда на чл. 422 ГПК се определя от правните твърдения на ищеца в исковата молба за съществуването на подлежащо на изпълнение вземане, за което е издадена заповед за изпълнение, като така описаните факти в обстоятелствената част на исковата молба не следва да са различни от правопораждащия фактически състав, очертан с обстоятелствената част на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК. Изложил е, че в случая от страна на заявителя- ищец са били наведени фактически и правни доводи, че за процесния период между страните е налице наемно правоотношение, по което наемателят – ответник не е изпълнил задълженията си да заплати дължимата наемна цена, като по този начин е обоснована и претенцията му за признаване съществуването на парично вземане за дължими наемни вноски по наемното правоотношение с правна квалификация чл.422 ГПК вр. чл.232, ал.2 ЗЗД. Позовал се е на разпоредбата на чл. 20а ЗЗД, съгласно която спазването на договорените уговорки и зачитането на техните последици е приравнено на законови разпоредби по отношение на страните, които са ги постигнали, както и че съдът е длъжен да ги съблюдава при възникнали спорове между страните. Ето защо е приел, че не може да постанови решение, което е в противоречие с валидните клаузи от договорите между страните. Счел е, че противоречие с практика на ВКС, първоинстанционният съд, тълкувайки волята на страните съгласно чл.20 ЗЗД и в нарушение на разпоредбите на чл.20а,ал.1 ЗЗД, е приел, че клаузата на чл.2,ал.2 от договора за наем от 08.05.2009 г. касае хипотеза на сключване на нов срочен договор, но не дерогира възможността за превръщането му в безсрочен при наличие на предпоставките на чл.236,ал.1 ЗЗД – продължаване на ползването на имота от наемателя и липса на противопоставяне от наемодателя. Тълкувайки разпоредбите на чл.2, ал.1 и ал.2 от сключения договор за наем от 08.05.2009 г. при спазване критериите, посочени в чл.20 ЗЗД- отделните уговорки се тълкуват във връзка една с друга и всяка от тях се схваща в смисъла на целия договор с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността, решаващият съд е приел, че този договор е прекратен с изтичането на уговорения 3- годишен срок и не е трансформиран в безсрочен на основание чл.236, ал.1 ЗЗД. В чл.2,ал.1 от договора за наем волята на страните е ясно изразена и е постигнато съгласие, според което същият се сключва за срок от три години с посочен начален момент – 16.02.2009 г. В ал.2 на чл.2 от договора за наем изрично е предвидено от страните, че след изтичане на срока наемното отношение не се счита продължено и че продължаването му трябва да бъде уговорено писмено с договор за наем между страните. Тълкуването на тази клауза налага извод, че страните по договора са изключили възможността, предвидена в чл.236,ал.1 ЗЗД за трансформиране на договора в безсрочен, при наличие на предпоставките, предвидени в цитирания текст – след изтичане на срока на наемния договор ползването на недвижимия имот да е продължило със знанието и без противопоставяне на наемодателя. Освен това е счел, че тълкуването на чл.2, ал.2 от процесния договор за наем налага извод, че наемодателят ясно и недвусмислено се е противопоставил ползването на недвижимия имота от наемодателя да продължи след изтичане на срока на договора. Съгласно разпоредбата на чл.20а ЗЗД така сключения договор има силата на закон за страните, които са го сключили. Ето защо и обективираното в нотариална покана рег. № 5539, връчена на ответника на 16.10.2018 г., за прекратяване на наемния договор, поради неизпълнение задължението на ответника за заплащане на наемна цена, е без правно значение, тъй като към момента на връчване на нотариалната покана на ответника – 16.10.2018 г., наемният договор вече е бил прекратен. Приел е, че е установено по делото, че ползването на процесния имот от наемателя е продължило и след прекратяване на договора за наем на 16.02.2012 г. , като наемодателят изрично с клаузата на чл.2,ал.2 от договора се е противопоставил на това ползване. Съгласно разпоредбата на чл.236,ал.2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. При наличие на посочените предпоставки в цитирания текст по силата на закона възниква едно последващо ново правоотношение между бившия наемодател и бившия наемател, което замества прекратеното наемно правоотношение. Правопораждащия юридически факт е прекратяването на наемния договор и ползването на имота от наемателя въпреки противопоставянето на наемодателя. Това правоотношение е различно от наемното и възниква по силата на закона, против волята на наемодателя. Съдържанието на правоотношението е определено в закона – чл.236, ал.2 ЗЗД, който предвижда, че наемателят дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Доколкото претенциите на ищеца за главните вземания не се основават на сочените правопораждащи факти, то е заключил, че предявените на основание чл.422 ГПК, вр. чл.232, ал.2 ЗЗД искове за признаване съществуването на парични вземания за заплащане на наемни вноски за периода след прекратяване на наемното правоотношение от 27.03.2015 г. до 31.10.2018 г., както и акцесорните искове вземания по чл.422 ГПК, вр. чл.86, ал.1 ЗЗД, следва да бъдат отхвърлени.

Касационната жалба е основателна. Не се налага извършване на допълнителни съдопроизводствени действия, поради което и спорът следва да бъде решен от настоящата инстанция.

С оглед даденият отговор на поставения въпрос, настоящият съдебен състав счита, че правилно въззивният съд е приел, че тълкуването на чл.2, ал.2 от договора за наем налага извода, че наемодателят ясно и недвусмислено се е противопоставил на ползването на имота от наемателя, след изтичането на който уговорен срок договорът е прекратен, а не е трансформиран в срочен на осн. чл.236, ал.1 ЗЗД. Наемният договор е прекратен на 16.02.2012 г. с изтичане на уговореният в чл.2 от договора срок. Съгласно разпоредбата на чл.20а ЗЗД така слученият договор има силата на закон за страните, поради което и волеизявлението на ищеца, обективирано в нот. покана рег. № 5539, връчена на ответното дружество на 16.10.2018г. за прекратяване на наемния договор поради неизпълнение на задължението на наемателя да заплаща наемната цена, е без правно значение. В този смисъл са и възраженията на ответното дружество по чл.414 ЗЗД, с които е възразило и че не дължи изпълнение на вземането по издадената заповед за изпълнение, тъй като договорът за наем е прекратен с изтичане на срока му през 2012 г., съгл. чл.2, ал.2 и чл.21, б. „а“ от договора.

Неправилно обаче въззивният съд е приел, че предявените искове са неоснователни. След прекратяването на наемния договор ответното дружество е продължило да ползва имота, въпреки противопоставянето на наемодателя с клаузата на чл.2, ал.2 от договора за наем, поради което и следва да изпълнява всички свои задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Както се приема в практиката на ВКС, след прекратяване на договора за наем и продължилото ползване на вещта от наемателя при противопоставяне от наемодателя, по силата на закона между страните по договора за наем възниква едно „квазинаемно” правоотношение, което съществува до момента, в който наемателят предаде имота. Наемателят, макар да е лишен от правно основание да ползва вещта, е длъжен да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор, включ. да плаща наемна цена. В този случай задължението за плащане на наемна цена има не престационен, а обезщетителен характер и е съизмеримо със средния пазарен наем за подобни обекти за процесния период, но не по- малко от уговорената наемна цена, която именно се претендира в случая.

Ето защо и настоящият състав счита, че въззивното решение е неправилно и на осн. чл.293, ал.1 ГПК следва да бъде отменено като вместо него бъде постановено друго, с което предявения на осн. чл.422 ГПК иск бъде уважен за сумата от 14 717,61лв.- представляваща Ѕ ид част от общо дължимите наемни вноски за периода от 27.03.2015 г.- до 31.10.2018 г., ведно със законната лихва, считано от 25.10.2018г. до окончателното й изплащане. При неизпълнение на паричното задължение, длъжникът дължи и обезщетение в размер на законната лихва от датата на забавата – в случая с оглед диспозитивното начало в процеса: сумата от 725,61 лв. - обезщетение за периода от 27.03.2018 г. до 24.10.2018 г. за забава на плащането на сумата от 12 321,72 лв.- наемно възнаграждение за периода от 27.03.2015 г. до 27.03.2018 г., както и сумата от 52,17лв.- обезщетение за периода от 05.04.2018 г. до 24.10.2018 г. за забава на плащането на сумата от 2395,89 лв., дължима за периода от м.04.2018 г. до м.10.2018 г., за които е издадена заповед за изпълнение на парично задължение от 06.11.2018г. по ч.гр.д. № 68519/2018г. по описа на СРС, 164 състав. За разликата над 725,61лв. до предявения размер от 727,02 лв.- обезщетение за периода от 27.03.2018г. до 24.10.2018г. за забава на плащането на сумата от 12 321,72 лв.- наемно възнаграждение за периода от 27.03.2015 г. до 27.03.2018 г., искът следва да бъде отхвърлен.

По съдебните разноски: С оглед изхода на спора СД „С.- 91 К. и сие“ следва да бъде осъдено да заплати на Й. Д. направените по делото разноски в размер на общо 4744,42 лв.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 3676/08.12.2022г. на СГС, ГО, ІІ- Б състав, постановено по в.гр.д. № 14120/2021 г. , и вместо него постановява:

ПРИЗНАВА за установено по предявените по чл.422, ал.1 ГПК във вр. чл.236, ал2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД иска, че СД „С.- 91 Л. и сие“, ЕИК:[ЕИК], дължи на Й. И. Д., ЛНЧ: [ЕГН], сумите от : 14 717,61 лв .- представляваща Ѕ ид част от общо дължимите наемни вноски за периода от 27.03.2015 г.- до 31.10.2018 г., ведно със законната лихва, считано от 25.10.2018г. до окончателното й изплащане; 725,61 лв .- обезщетение за периода от 27.03.2018 г. до 24.10.2018 г. за забава на плащането на сумата от 12 321,72 лв.- наемно възнаграждение за периода от 27.03.2015 г. до 27.03.2018 г., както и сумата от 52,17 лв.- обезщетение за периода от 05.04.2018 г. до 24.10.2018 г. за забава на плащането на сумата от 2395,89 лв., дължима за периода от м.04.2018 г. до м.10.2018 г., за които е издадена заповед за изпълнение на парично задължение от 06.11.2018г. по ч.гр.д. № 68519/2018г. по описа на СРС, 164 състав.

ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл.422, ал.1 ГПК във вр. чл.86 ЗЗД иск за разликата над 7 25,61 лв. до предявения размер от 727,02 лв.- обезщетение за периода от 27.03.2018 г. до 24.10.2018 г. за забава на плащането на сумата от 12 321,72 лв.- наемно възнаграждение за периода от 27.03.2015 г. до 27.03.2018 г.

ОСЪЖДА СД „С.-91 Л. и сие“, ЕИК:[ЕИК] да заплати на Й. И. Д., ЛНЧ [ЕГН], направените по делото разноски в размер на общо 4744,42лв.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: