Претенции при съдебно отстраняване от имот без предявен иск за разваляне на продажбата

Текстът на акта

Ключови фрази

4

Р Е Ш Е Н И Е

№ 136

София, 01.03. 2024 год.

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Емил Томов

Десислава Попколева

при участието на секретаря Райна Стоименова като разгледа докладваното от съдия Попколева гр.дело № 1228 по описа за 2023 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от АКОС“ ООД, против решение № 255/28.11.2022 г. по в.гр.д. № 445/2021 г. на Окръжен съд Кюстендил в частта, с която като е потвърдено решение от 07.05.2021 г. по гр.д. № 1895/2020 г. по описа на Районен съд Дупница, е отхвърлен предявения от касатора срещу Я. Г. Й. като частичен иск /от пълен размер 24 000 лв./ за заплащане на сумата от 20 000 лв., представляваща вреди от неизпълнението на договор за прехвърляне на недвижим имот от 13.04.2006 г., включваща 9 680 лв.-стойността на изградената в имота ограда; 1098 лв. - част от платената по договора цена /3540 лв./; 9232 лв.- представляваща разликата между стойността на земята по експертиза и платената продажна цена от 3540 лв., изчислена към 02.06.2014 г. – датата на влизане в сила на решението на ВКС, постановено по ревандикационния иск, ведно със законната лихва считано от предявяване на иска, както и в частта, с която е обезсилил решението от 07.05.2021 г. по гр.д. № 1895/2020 г. по описа на Районен съд Дупница, с което е уважен предявения от касатора срещу Я. Г. Й. евентуален иск с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата от 7 080 лв. –неустойка по т. IV от договора от 13.04.2006 г., ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане.

Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа, че то е недопустимо – като постановено по нередовна искова молба; евентуално неправилно – като постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

Насрещната страна Я. Г. Й., чрез пълномощника си адв. Р., е депозирал отговор, в който поддържа, че не са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и чл.280, ал.2 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, а по същество – неоснователност на изложените в жалбата доводи за неправилност и необоснованост на решението.

Касационното обжалване на решението е допуснато в хипотезата на чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК поради наличието на вероятност въззивното решение да е недопустимо - като постановено по нередовна искова молба, в която се претендират последиците от развален договор за покупко-продажба на недвижим имот, без да е предявен иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за развалянето на договора.

За да отмени решението на първоинстанционния иск, с което е уважен предявения от купувача иск по чл.189, ал.1 ЗЗД, за заплащане на сумата от 20 000 лв., въззивният съд е приел, че с нормата на чл.189 ЗЗД е предвидена възможност, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът да може да развали продажбата по реда на чл.87 ЗЗД и в този случай, продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за веща, като за другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението. Съобразявайки задължителните за съдилищата указания, дадени в ТР №1/02.07.2021 г. по т.д. № 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС, че договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл.87, ал.3 ЗЗД е допустим, както и че между страните не е налице спор относно факта, че купувачът не е предприел действия за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД по съдебен ред, въззивният съд е приел, че искът по чл.189 ЗЗД е неоснователен поради липса на кумулативно необходимата предпоставка – разваляне на договора. По евентуалния иск по чл.92 ЗЗД, съдът е приел, че по отношение на него не е настъпило условието за неговото разглеждане, а именно отхвърляне на главния иск с правно основание чл.189 ЗЗД, поради което първоинстанционното решение в тази му част се явява недопустимо и подлежи на обезсилване. За да достигне до този извод, въззивният съд е приел, че искът по чл.189 ЗЗД е уважен с влязло в сила решение по отношение на солидарния длъжник - ответницата Ю. Й., тъй като решението на въззивния съд по в.гр.д. № 67/2017 г. , с което искът по чл.189 ЗЗД е бил уважен срещу двамата ответници Я. и Ю. Йоцови /съпрузи към момента на сключване на договора за покупко-продажба/ е обжалвано пред ВКС само от ответника Й., поради което последната не е участвала в производството пред ВКС и съответно при второто разглеждане на делото от въззивния съд по реда на чл.294, ал.1 ГПК.

С посоченото от въззивния съд тълкувателно решение № 1/02.07.2021 г. по т.д. № 1/2019 г., ОСГТК на ВКС прие, че договорът за прехвърляне на вещни права върху чужди недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл.87, ал.3 ЗЗД е допустим. Съгласно разясненията, дадени в тълкувателния акт развалянето на договора е право на кредитора на неизпълненото задължение поради причини, за които длъжникът отговаря, и поради това то винаги е алтернатива на другите способи за защита на кредитора при неизпълнение по чл.79 ЗЗД – искане за реално изпълнение с мораторно обезщетение /неустойка за забава/ или искане за компенсаторно обезщетение /компенсаторна неустойка/, съответно намаляване на насрещната престация. Когато с договора се прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху недвижим имот, неговото разваляне става само по съдебен ред – чл.87, ал.3 ЗЗД. Прие се, че и при евентуална, и при реализирана евикция, купувачът може да предяви иск за разваляне на договора за продажба по съдебен ред на основание чл.189, ал., вр. чл.87, ал.3 ЗЗД, а договорът за прехвърляне на вещни права върху чужди недвижим имот нито когато вещното право принадлежи изцяло на трето лице, нито когато част от вещта принадлежи на трето лице, които са противопоставими на купувача, не се прекратява по право след влизане в сила на съдебното решение за отстраняване на купувача от имота.

При съобразяване на даденото тълкувателно разрешение и изложените обстоятелства и заявен петитум на исковата молба, с която са предявени единствено осъдителни искове на отстранения от имота купувач, настоящият състав на ВКС намира, че въззивния съд се е произнесъл по нередовна исковата молба, доколкото купувачът, без да е предявил иск за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД, претендира последиците от развален договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот - връщане на платената цена и обезщетение за претърпени вреди, а при условията на евентуалност - заплащане на уговорената в него компенсаторна неустойка. Тази нередовност не е констатирана и не е отстранена от въззивния съд, поради което решението, с което е отхвърлил иска на купувача срещу ответника Я. Г. Й. по чл.189, ал.1, изр.2 ЗЗД, изр.2 за заплащане на част от цената по договора и на обезщетение за претърпените имуществени вреди в резултат на съдебната евикция от имота, се явява недопустимо и следва да бъде обезсилено от касационната инстанция съгласно разясненията, дадени в т.5 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС - ако недостатъкът е неотстраним пред касационната инстанция /в хипотезите на чл.127, ал.1, т.4 и т.5 ГПК/, решението на въззивния съд подлежи на обезсилване, като делото се връща на този съд за уточняване на основанието или петитума на иск.

Гореизложеното налага обезсилване на въззивното решение и връщане на делото на въззивната инстанция за ново разглеждане след отстраняване на посочения недостатък на исковата молба по отношение на ответника Я. Г. Й.. Въззивният съд следва да даде на ищеца указания по чл.129, ал.2 вр. чл. 127, ал.1, т.4 и т.5 ГПК и чл.128, т.2 ГПК /документ за внесена държавна такса в размер на 1% от данъчната оценка на имота към годината на предявяване на исковете/ и съответно да даде указания на страните относно възможността да предприемат тези процесуални действия по посочване на относими доказателства по иска по чл.87, ал.3 ЗЗД, които са пропуснали да извършат поради разглеждането на делото по нередовна искова молба.

По претендираните от страните разноски за касационната инстанция, следва да се произнесе въззивния съд – чл.294, ал.2 ГПК.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОБЕЗСИЛВА решение № 255/28.11.2022 г., постановено по в.гр.д. № 445/2021 г. по описа на Окръжен съд Кюстендил.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: