Придобиване на имот по давност при добросъвестно владение

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е № 605
гр.София, 21.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в състав: Председател: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

Членове: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ДИАНА КОЛЕДЖИКОВА
при секретаря Даниела Танева, като разгледа докладваното от съдия Коледжикова гр. д. № 4690 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. № 11666 от 05.09.2024 г., подадена от името на И. Д. Ц. и Е. Г. Ц. чрез пълномощника им адв. И. К., против решение № 342 от 28.06.2024 г., постановено по в.гр.д. № 18/2021 г. от Окръжен съд –Благоевград, в частта, с която след частично обезсилване и частична отмяна на решение № 7669 от 17.08.2020 г., постановено по гр. д. № 950/2019 г. по описа на Районен съд - Гоце Делчев, на основание чл. 108 ЗС е признал за установено по отношение на ответниците Л. Д. М., Б. К. В., Ю. К. Ж., А. В. П., К. К. П., С. Д. Ж. (П.), И. Д. Ц. и Е. Г. Ц., че ищците В. С. Б., Д. И. П. и С. В. Д. са собственици по наследство на общо 26/45 идеални части (Д. П. на 13/90 идеални части, С. Д. на 13/90 идеални части и В. Б. на 13/45 идеални части, от следните имоти: УПИ (парцел) ***, планоснимачен номер * от квартал 42 по плана на [населено място], [община], област Б., с площ за урегулирания поземлен имот от 780 квадратни метра, ведно със застроената в имота жилищна сграда, със застроена площ от 88 квадратни метра и е осъдил касаторите да предадат владението върху имотите. С решението е отменен нотариален акт за собственост на недвижими имоти на основание чл. 587, ал. 2 ГПК № 60, том II, дело № 210 от 04.07.2012 г. на нотариус Е. Л., вписан под вх.рег. № 2106/04.07.2012г., акт 112, т. VII, партиден № 21559, 21560 при Служба по вписвания - град Гоце Делчев при АВ - гр. София за 26/45 идеални части.

Касаторите считат, че решението е неправилно поради наличие на всички касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Твърдят, че доказателствата по делото по безспорен и категоричен начин установяват, че те са собственици на спорния имот на основание изтичане на краткия петгодишен давностен срок. Излагат подробни съображения за достоверността на свидетелските показания, както и доводи във връзка с приложението на института на придобивната давност и презумпцията по чл. 69 ЗС. Молят за отмяна на решението и цялостно отхвърляне на ревандикационния иск.

Ответникът по касация С. В. Д. изразява становище за неоснователност на жалбата и моли касационно обжалване да не бъде допускано. Останалите ответници не са подали отговор.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срок и от легитимирана страна с правен интерес да обжалва неизгодно за нея решение.

С определение от № 3315 от 24.03.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по материалноправния въпрос за необходимостта добросъвестният владелец да манифестира на действителния собственик намерението си за своене на имота, след като владението му се основава на правна сделка.

По поставения въпрос е налице практика на ВКС - решение № 191 от 27.04.2011 г. по гр. д. № 776/10 г. на ВКС, І г.о., решение № 158 от 18.12.2018 г. по гр.д. № 4555/2017 г. на ВКС, І г.о. и цитираното в тях решение № 31 от 15.02.2011 г. по гр. д. № 1273/09 г. на ВКС, ІІ г.о., в които е прието, че при добросъвестното владение фактическата власт се придобива на правно основание, представляващо само по себе си демонстриране на завладяването, поради което за придобиването на собствеността е достатъчно владелецът да упражнява фактическа власт в определения от закона петгодишен срок, без да е необходимо да демонстрира намерението си за своене чрез други действия, които да са противопоставени на действителния собственик. Настоящият състав споделя посочената практиката на ВКС, която следва да се съобрази при разрешаване на настоящия спор.

По касационната жалба:

В. С. Б., Д. И. П. и С. В. Д. са предявили срещу Л. Д. М., Б. К. В., Ю. К. Ж., А. В. П., К. К. П., С. Д. Ж. /П./, И. Д. Ц. и Е. Г. Ц. за признаване за установено по отношение на всички ответници, че ищците са собственици по наследство от С. и М. К. на УПИ ***, пл. № * от квартал 42 по плана на [населено място] с площ от 780 кв.м., ведно със застроената в имота жилищна сграда с площ от 88 кв.м., и за осъждането им да предадат на ищците владението на имота. Ищците твърдят, че са наследници на С. К. и М. К., които приживе притежавали процесния имот, а след смъртта им той се ползвал от всички техни наследници като само Г. К. останал да живее в него с тяхно съгласие. След смъртта на Г. К. съпругата му С. К. се снабдила с констативен нотариален акт за придобиване правото на собственост върху имота по давност и се разпоредила с това право в полза на А. П., който го продал на ответниците И. Ц. и Е. Ш.. Ответниците С. Ж., И. Ц. и Е. Ш. оспорили предявения ревандикационен иск като се позовали на придобивна давност в полза на С. К., а ако този довод не се приеме, И. Ц. и Е. Ш. се позовали на придобиване по давност като добросъвестни владелци, получили владението върху имота, без да знаят, че договарят с несобственик.

За да постанови крайния си акт, въззивният съд е приел за установени следните факти: с нотариален акт за собственост на недвижим имот по давност № 297, том I, дело № 575/14.07.1971 г. С. С. К. и М. С. К. са признати за собственици на процесните имоти – дворно място и къща, находящи се в [населено място]. С. С. К. е починал през 1971 г., а М. С. К. е починала през 1977 г. Те са наследени от децата си: И. С. К. /починал 1994 г./, Е. С. Д. /починала 2009 г./, М. С. К. /починала 2010 г./, ищцата В. С. Б. и Г. С. К. /починал 2001 г./. Наследници на И. С. К. са М. С. /дъщеря, неучастваща като страна по делото/ и ищцата Д. И. П. /дъщеря/. Наследници на Е. С. Д. са ищецът С. В. Д. /син/ и Р. В. Ф. /дъщеря, неучастваща като страна по делото/. М. С. К., починала през 2010 г., няма наследници от първи и втори ред, както и съпруг, поради което нейни наследници са братята и сестрите й, респ. техните низходящи, с изключение на Г. К., който е починал преди нея и не е оставил преки свои низходящи наследници. Наследник на Г. К. е неговата съпруга С. К., починала на 20.03.2016 г., както и братята и сестрите му, респ. техните наследници. Наследници на С. К. са нейните сестри М. Д. М. и Р. Д. Б., а след тяхната смърт техните деца – ответниците Л. Д. М., Б. К. В. и Ю. К. Ж. /последните трима се племенници на С. К./. На 04.07.2012 г. С. К. се е снабдила с констативен нотариален акт, с който е призната за собственик по давностно владение на процесния УПИ, ведно с жилищна сграда. На 10.07.2012 г. с нотариален акт за покупко-продажба № 74, том II, рег. № 2736, дело № 221 от 2012 г. С. К. продала имотите на ответниците С. Д. Ж. и А. В. П.. На 31.10.2012 г. с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 38, том III, рег. № 4732, дело № 365 от 2012 г. ответниците С. Д. Ж., А. В. П. и К. К. П. /съпруга на А. В. П./ продали на ответниците И. Д. Ц. и Е. Г. Ш. /Ц./ процесните имоти. От съвкупната преценка на писмените и гласни доказателствени средства съдът приел, че имотът е бил деклариран през 1998 г. от Г. К., а през 2012 г. от ответниците, сега касатори. Като титуляри на партидите в комуналните дружества също фигурирали посочените лица. Имотът бил стопанисван от ответниците, които го били закупили от С. К., те гледали градината, но не са живели там, имали мебели в къщата. Други хора в имота не са виждани.

Въз основа на така установените факти, от правна страна, въззивният съд приел, че първият спорен по делото въпрос е дали С. К. към датата на покупко-продажбата е била едноличен собственик на имотите на основание давностно владение. Като анализирал съвкупно приетите доказателства, заключил, че не се установява при условията на пълно и главно доказване приживе С. К. да е придобила имота на основание осъществено от нея давностно владение за периода 2001 г. /след смъртта на съпруга й/ до 2012 г., когато се е снабдила с констативен нотариален акт и е продала имотите. Съдът посочил, че С. К. е упражнявала фактическа власт върху целия имот, но е била държател на идеалните части на другите наследници – братята и сестрите на съпруга й, респ. техните низходящи и няма доказателства да е преобърнала това си държане във владение. Съдът посочил, че след като по делото не е установено владение от страна на С. К. върху идеалните части на другите наследници, което владение да е противопоставено на тях, тя не е придобила имотите по давност. След като праводателката към 2012 г. не е била едноличен собственик на дворното място и къщата, то и последващите приобретатели – ответниците А. В. П., К. К. П. и С. Д. Ж. /П./, а след това и ответниците И. Д. Ц. и Е. Г. Ц. не са могли да ги придобият на основание покупко - продажба.

По отношение на следващия според въпрос: дали имотът е придобит от ответниците Ц. на основание осъществено от тях добросъвестно владение, съдът приел, че липсва третата предпоставка от фактическия състав на чл. 79, ал.2 ЗС - упражнявано владение от претендиращите лица за период повече от 5 години. Изложени са съображения, че са изминали повече от пет години от сключване на договора за продажба, по който Ц. са купувачи, но не е установено те да са започнали да упражняват фактическа власт върху имота след закупуването му. Посочено е, че няма данни кога новите купувачи са завладели имота и са афиширали владението си на останалите наследници, за да се прецени дали владението е осъществявано повече от пет години. Новите собственици не са живели в къщата, а наследниците на С. и М. К. живеели в друго населено място и не биха могли да узнаят за продажбата, още повече според свидетелските показания имотът бил занемарен, градината не се поддържала. По посочените мотиви съдът приел, че ответниците Ц. не са придобили по давност правото на собственост върху къщата с мястото, затова ги осъдил да предадат на ищците владението върху имотите.

С оглед отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, тези изводи на въззивния съд са неправилни. Постановеното въззивно решение не е съобразено с приложимия материален закон. Правилно въззивният съд приел, че ответниците И. Ц. и Е. Ц. са придобили процесния имот от несобственик, както и че от сделката са изминали повече от пет години преди датата на предявяване на настоящия иск – 19.08.2019 г. Неправилно обаче е приетото, че не е установено завладяването на имота от касаторите за период повече от пет години преди предявяването на иска. На първо място, необосновано е прието, че няма категорични данни докога С. К. е живяла в имота, за да се приеме, че купувачите са започнали да го владеят след това. Заедно с това неправилно е прието, че придобивната давност на ответниците е обвързана с довеждане на владението им до знанието на ищците. Съгласно цитираната съдебна практика по въпроса, по който е допуснато обжалването, за придобиването на собствеността по давност въз основа на упражняване добросъвестно владение, е достатъчно владелецът да упражнява фактическа власт в определения от закона петгодишен срок, без да е необходимо да демонстрира намерението си за своене чрез други действия, които да са противопоставени на действителния собственик.

Доколкото не е посочено друго в договорите за продажба от 10.07.2012 г. и от 31.10.2012 г., с които С. К. е прехвърлила правото на собственост върху имота на С. Ж. и А. П., а те го продали на И. Ц. и Е. Ш., следва да се приеме, че владението върху имота е предадено от продавачите на купувачите при сключването им – чл.187 ЗЗД. От момента на продажбата ответниците И. Ц. и Е. Ш. са установили владение върху имота по силата на сключената сделка без вещен ефект. В случая фактът на владение е установен с признанието в исковата молба, че катинарите са сменени и ищците нямат достъп до имота.

По отношение началния момент, от който тече придобивна давност за ответниците И. Ц. и Е. Ц. съдът съобрази данните по делото, че фактическата власт върху имота е била упражнявана от С. К., а след нея – от ответниците И. и Е. Ц.. С. К. е починала през 2016 г., но е напуснала къщата около средата на 2013 г. до средата на 2014 г. (според свидетелката Т. - седем години преди показанията й в с.з. на 22.07.2020 г. и според свидетеля П. – една - две години след продажбата на Ц. от 31.10.2012 г.) При тези показания на двамата свидетели, които са били близки със С. К. и са най-добре запознати с живота й, затова съдът кредитира показанията им като подробни, последователни и обективни, съдът приема, че С. К. е останала в къщата не повече от една година и половина след продажбата от 31.10.2012 г. След това фактическата власт е упражнявана от купувачите И. и Е., които лично и чрез своите роднини – майката, бащата и чичото на Е. гледали градината първите няколко години, а след смъртта на бащата на Е. се грижели за лозниците и овощните дървета. Те не са живели в къщата, която не е в добро състояние, но са оставили в нея свои вещи, мебели и пр. Сменили водопровода и направили нова шахта за водомера. От писмените доказателства се установява, че по заявление от 17.04.2013 г. от И. Ц. ВиК партидата е сменена на негово име; Е. Ш. е титуляр на договор за доставка на електрическа енергия за имота, като последната издадена фактура е на 04.09.2013 г. След септември - октомври 2013 г. няма данни за консумация на електричество и вода в имота. Това потвърждава извода, че той е бил напуснат от С. К. около една година след продажбата на имота на Ц., в какъвто смисъл са обсъдените по-горе свидетелски показания.

Свидетелите П. В., М. Т. и Л. П. живеят в селото, познават имота и имат трайни впечатления от него. Техните показания потвърждават показанията на свидетелката М. Ш., майка на ответницата Е. Ц., че след баба С. имотът е бил във фактическа власт на Ц. като в къщата не се живее поради лошото й състояние. До смъртта на съпруга на свидетелката са обработвали градината, а след това се полагат грижи само за лозниците и овощните дръвчета.

Според чл. 70 ЗС владелецът е добросъвестен когато владее вещта на правно основание годно да го направи собственик, без да знае че праводателят му не е собственик. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание, а според ал. 2 на текста добросъвестността се предполага до доказване на противното. При добросъвестно владение фактическата власт се придобива на правно основание, целящо прехвърляне на правото на собственост към владелеца, макар вещноправният ефект да не е настъпил, тъй като праводателят не е бил собственик. Самото правно основание представлява демонстриране на завладяването, поради което за придобиване на собствеността е достатъчно владелецът да упражнява фактическа власт в определения от закона давностен срок, без да е необходимо да демонстрира владението чрез своене чрез други действия, които са противопоставени на действителния собственик. Налице е юридическо основание за придобиването – договорът за продажба от 31.10.2012 г., както и изтекъл петгодишен давностен период преди предявяване на иска, с който давността се прекъсва. Съгласно трайната практика на ВКС, владението по смисъла на чл. 79 ал. 1 ЗС не се изразява в непрекъснато осъществяване на фактическо въздействие върху имота чрез обработване, облагородяване, поставяне на ограда и др. Фактическата власт върху имота може да се упражнява и чрез периодични посещения в имота и представлява действие по осъществяване на владение по смисъла на чл. 79 ал. 1 ЗС, когато същите сочат на намерение имотът да се счита за свой.

Показанията на свидетелите М. М. и М. Г., които не живеят в селото и имат спорадични впечатления от имота, не разколебават фактическата констатация, че след продажбата на имота от С. К. фактическата власт върху него се е упражнявала само от Е. и И. Ц.. Свидетелката Г. споделя за посещения, при които родителите на С. са били в къщата и се грижели за двора, но те са починали през 2009 г. Свидетелката М. описва къща с мазе и два етажа, в която били родителите на ищеца С. – обстоятелства, които се опровергават от показанията на останалите незаинтересовани свидетели, познаващи добре имота, според които след смъртта на С., М. и Г. К. – след 2001 г. в къщата е живяла само баба С.. Други хора са посещавали къщата, но не са отсядали в нея. Ето защо не следва да бъдат кредитирани показанията на тези свидетелки, че през 2015 г. ищецът С. ги посрещнал в двора на къщата като отворил външната врата и тогава имотът бил занемарен. Липсва логично обяснение за причината за посещенията през 2015 г., когато имотът е бил занемарен и в лошо състояние.

В обобщение следва да се приеме, че касаторите са установили фактическа власт върху имота от края на 2013 г. и до предявяването на исковата молба на 19.08.2019 г. са придобили правото на собственост по давност като добросъвестни владелци, закупили имота от несобственик, без да знаят това.

За квалификацията на владението като добросъвестно съгласно чл. 70 ЗС е необходимо фактическата власт да е установена на правно основание /в случая договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 38, т. ІІІ, рег. № 4732, д. № 365 от 2012 г./ и приобретателите към момента на осъществяване на правното основание да не са знаели, че праводателят му не е собственик /по делото липсват каквито и да било доказателства, че към 31.10.2012 г. И. Ц. и Е. Ш. са знаели, че праводателите им не са били собственици.

Като е приел, че възражението на касаторите за придобиване на имота по давност е неоснователно, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон, което е основание за касиране на решението в обжалваната част. Тъй като е допуснато само неправилно прилагане на материалния закон, на основание чл. 293 ал. 2 ГПК спорът следва да се реши по същество от ВКС, като ревандикационият иск за признаване правото на собственост и предаване имота на ищците следва да бъде отхвърлен по отношение на двамата касатори.

Въззивното решение следва да се отмени в частта, с която И. Ц. и Е. Ш. са осъдени да заплатят на С. Д. разноски за двете инстанции в размери 498,48 лева и 1227,77 лева.

С оглед изхода от спора, в полза на касаторите се дължат разноски за касационната инстанция в размер 55 лева за И. Ц. (заплатени за държавна такса) и 230 лева за Е. Ц. (за държавна такса и адвокатско възнаграждение). Възражението на ответника по касация за прекомерност на заплатеното възнаграждение е неоснователно. Ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на касаторите направените от тях разноски за първата и въззивната инстанция – съответно по 600 лева за районния съд, а за окръжния съд – 600 лева за Е. Ц. и 700 лева за И. Ц..

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 342 от 28.06.2024 г., постановено по в.гр.д. № 18/2021 г. от Окръжен съд –Благоевград, в частта, с която е признато за установено по отношение на И. Д. Ц. и Е. Г. Ц., че В. С. Б., Д. И. П. и С. В. Д. са собственици по наследство на общо 26/45 идеални части (Д. П. на 13/90 идеални части, С. Д. на 13/90 идеални части и В. Б. на 13/45 идеални части, от следните имоти: УПИ (парцел) ***, планоснимачен номер * от квартал 42 по плана на [населено място], [община], област Б., с площ за урегулирания поземлен имот от 780 квадратни метра, ведно със застроената в имота жилищна сграда, със застроена площ от 88 квадратни метра и И. Д. Ц. и Е. Г. Ц. са осъдени да предадат на В. С. Б., Д. И. П. и С. В. Д. владението върху имотите, както и в частта, с която И. Ц. и Е. Ш. са осъдени да заплатят на С. Д. разноски за двете инстанции в размери 498,48 лева и 1227,77 лева, и вместо това постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от В. С. Б., Д. И. П. и С. В. Д. иск с правно на основание чл. 108 ЗС за признаване за установено по отношение на И. Д. Ц. и Е. Г. Ц., че ищците са собственици на общо 26/45 идеални части от УПИ (парцел) ***, планоснимачен номер * от квартал 42 по плана на [населено място], [община], област Б., с площ от 780 квадратни метра, ведно с построената в имота жилищна сграда със застроена площ от 88 квадратни метра и за осъждане на И. Д. Ц. и Е. Г. Ц. да предадат владението върху описаните имоти.

ОСЪЖДА В. С. Б., Д. И. П. и С. В. Д. да заплатят на И. Д. Ц. общо 1355 лева (хиляда триста петдесет и пет) лева и да заплатят на Е. Г. Ц. общо 1430 лева (хиляда четиристотин и тридесет) - разноски по делото за трите инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.