Придобиване на земеделски земи от общината и отрицателен установителен иск

Текстът на акта

Ключови фрази

1

Р Е Ш Е Н И Е

№ 607

София, 21.10.2025 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 16 септември две хиляди и двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА

гр.дело 1624 /2024 година

Производството е по чл. 290 ГПК

По касационна жалба, подадена от Община Варна e допуснато касационно обжалване на решение № 1514 от 20.12.2023 г. по гр.д.№ 1912/2023 г. на Окръжен съд-Варна, с което е потвърдено Решение № 2064 от 09.06.2023г., постановено по гр. дело № 12158 / 2022 год. на РС-Варна. С последното е уважен предявения от А. Е. А. отрицателен установителен иск за собственост, като е прието за установено, че ответникът Община Варна не е собственик на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], находящ се в [населено място], район А., с. о. „П.“, с площ от 1952 кв. м., ведно с построената в поземления имот сграда със застроена площ от 17 кв. м., съставляваща обект с идентификатор ***по КК на [населено място], при граници на поземления имот: имоти с идентификатор ***; ***; ***и ***.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за недопустимост на въззивното решение, като постановено по недопустим иск, защото ищецът не е собственик на процесния имот, тъй като и праводателката му не е собственик и евентуално за неоснователност, тъй като общината е придобила правото на собственост върху имота на основание чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ.

Ответникът по касация оспорва касационната жалба, тъй като имота не е собственост на Общината на основание чл. 19, ал.1 ЗСПЗЗ, което се признава от общината, а тя не е придобила собствеността и на основание чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ, защото имота е бил на физически лица, не е отнеман от тях, не е коопериран, не е предоставян за ползване, поради което праводателката на ищеца го е придобила по давност и като собственик го е продала на него, а той и сега го владее и стопанисва.

Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

По основанието за допускане до касация:

Касационно обжалване е допуснато и на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: „Създава ли нормата на чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ способ за придобиване по закон на собственост върху определените категории земи или същата има само декларативен характер?“

Нормата на чл.2, ал.1, т.2 ЗОС определя като придобивно основание за общината предвиждането в закон, че определена категория имоти са общинска собственост. Такива основания са предвидени в чл. 19, ал.1 и в чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ, земеделската земя, която не принадлежи на граждани, юридически лица или на държавата, е общинска собственост. Кои земи са земеделски дефинира чл.2 ЗСПЗЗ, като меродавен за определянето им като такива е момента на влизане в сила на ЗСПЗЗ. /Решение № 41 от 26.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3705/2021 г., II г. о./ На основание този текст общината придобива земите, които не са собствени на друг правен субект /държавата, физически или юридически лица/, т.е. правото на собственост на общината върху земеделски земи е уредено като остатъчен фонд. От редакцията на чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ следва, че е без значение дали земите са подлежали на възстановяване или не. Основанието по чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ обхваща и земеделски земи, които не са подлежали на възстановяване, и към момента на влизане в сила на този текст. не са собственост на граждани, на юридически лица или на държавата. За раазлика от това основание, основанието, предвидено в чл. 19, ал.1 ЗСПЗЗ се отнася за земите, които подлежат на възстановяване, тъй като този текст изрично определя като общинска собственост земеделските земи, останали след възстановяване правото на собственост. Общината придобива собствеността на основание чл. 19, ал.1 ЗСПЗЗ след влизане в сила на плана за земеразделяне и одобрената карта на съществуващи и възстановими стари реални граници. Следователно разпоредбата на чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ предвижда самостоятелно законово основание за придоибване право на собственост от общината върху земеделските земи, които не принадлежат на друг правен субект. В този смисъл е Решение № 16 от 31.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1409/2010 г., I г. о. Основанието по чл. 19 ЗСПЗЗ се разглежда като частен случай на по-общото основание по чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ в Решение № 60121 от 13.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 119/2021 г., II г. о. И в двете решения обаче основанието по чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ се разглежда като отделно основание за придобиване правото на собственост от общината по силата на закона върху земеделски земи, които нямат друг собственик към момента на влизане в сила на ЗСПЗЗ. В този обхват попадат земеделски имоти, които не са нито възстановени, нито изкупени по пар.4а или 4б ЗСПЗЗ, нито с тях са обезщетени други лица.

По касационната жалба:

По делото е установено следното:

Ищецът е купил процесния имот с идентификатор ***, р.А., с.о. П. целият с площ от 1952 кв.м. ведно с изградената сграда с площ от 17 кв.м. с идентификатор на сградата ***с нот. акт № 148 от 10.08.2022г, т. L., на Служба по вписванията – Варна от Г. С. Д. – негова тъща, привлечена като трето лице от него. Тя се позовава на н.а. № 183, т. L. от 26.7.2022г. на СВп., издаден на основание чл. 587, ал.1 ГПК /по документи/, а не по обстоятелствена проверка. В нот. акт не е посочен придобивно основание между посочените в чл. 77 ЗС, а акта е издаден въз основа на представен протокол от 07.07.2022г. по гр. д. 1781/2022г. на ВРС, с който е одобрена спогодба между Д. и В. Н. Я., в смисъл че Д. е собственик на поземлен имот с идентификатор ***и находящата се в него сграда. Той е признал, че тя е собственик на имота. Въз основа на този нот. акт, тя е вписана като собственик на имота в КК и КР, а след продажбата, като собственик е вписан ищеца, който е декларирал имота по ЗМДТ. Безспорно е, че сградата в имота е строена без строителни книжа, но не е известно кога.

Ответникът Община Варна е съставила АЧОС № 10822 от 03.08.2022г., надлежно вписан на 05.08.2022г. в СВп., в който като основание за придобиване правото на собственост от общината е отразен чл.2 ал.1 т.7 от ЗОС – „имотите и вещите, придобити от общината чрез правна сделка, по давност или по друг начин, определен в закон.“, както и че липсват данни за собственик. Общината се позовава на чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ. На 02.09.2022г. ищецът депозира пред СГКК-Варна възражение против искането на Община Варна за изменение на КР, в които като собственик на имота да бъде записана Община Варна, въз основа на издадения АЧОС №10822/03.08.2022г.

По предявеният на 07.09.2022г. отрицателен установителен иск за собственост, ищецът обосновава правният си интерес с това, че е купил имота с цитирания нот. акт, владее го и ги стопанисва, а общината е издала акт за частна общинска собственост за същия имот, който той оспорва.

От заключението на СТЕ се установява, че първият план за територията, където попада процесния имот е „Топографо-геодезически план“, изготвен 1960 г., обхващащ територии западно и южно от Г., която сега съставляват с.о."П." и по този план процесния имот попада в очертанията на имот 129, записан в разписния лист е като „двор" на наследници на Н. Д. М.. Следващият план за процесната територия е Кадастрален план от 1988г за м."'П.“ (..М. "). В него процесният имот е с планоснимачен номер ***, а в разписния лист няма записан собственик. През 1998г е извършено „попълване“ на предходния кадастрален план от 1988г. и оцифряване, във връзка е изработване на помощния кадастрален план на ползвателите (ПКП), одобрен със заповед от 04.03.1998г. По този план процесният имот е планоснимачен номер ***и в регистъра към него е записано „Неидентифициран собственик". Планът на стари имотни граници, приет с протокол от 05.03.1998г. съдържа „старите имоти“ в м.“П.“ и регистър на бившите собственици. С протокол от 24.06.1998г на комисия сформирана със заповед №РД-02-14~ 460/13.06.1997г на МТРС е приет Комбиниран (Помощен) план, включващ кадастралния план и планът на старите имотни граници (КП + ПСИГ), в който имот ***попада почти изцяло – с площ 1915 кв.м. от 1952кв.м. в стар имот ***- записан в таблицата за дължимото обезщетение на М. А. П.. С решение № 322-4/29.05.2000г на ОбС-Варна е одобрен Околовръстен полигон на с.о.“П.“. (за териториите по §4), Обн. ДВ. бр.59. Планът на новообразуваните имоти /ПНИ/ е одобрен със заповед № РД-1-7706-412/25.11.2003г. на Обл. Управител на обл. Варна и не е изменян в последствие. По този план процесния имот е с пл.№ ***и с неидентифицирана собственост. Кадастралната карта на адм.р-н А. в който попада с.о. П. е одобрена със заповед № РД18-73/23.06.2008г. на изп. директор на АГКК и в нея процесния имот е с идентификатор ***– идентичен изцяло с имота по ПНИ. С решение №273-6/28.03.2012г на ОбС-Варна е одобрен План за ул. регулация (ПУР), съгласно който 8 кв.м. от имота попадат под улица. Със заповед №РД-02-14-2200/03.09.2012г на МРРБ е одобрен Общ устройствен план за територията па община Варна и Територията в която попада процесния имот е предвидена като жилищна устройствена зона „Жм2“ с ниско застрояване при допълнителни специфични изисквания. Вещото лице отбелязва, че поради липса на картов материал и АДС по време на масовата колективизация към 1956-1958г. не може да отговори дали имотът е включен в ТКЗС или друго ДЗС: бил ли е държавна собственост, на какво основание. Уточнява, че към 1960г. процесният имот е записан като собственост на наследници на Н. Д. М.. В приложената на л. 171 от делото на РС /гръб/ страница от разписния лист към комбинирания помощен план, като собственик на имот ***е записана държавата, задраскано е и е записан Б. И. В., но такова лице не е идентифицирано като собственик. Този имот е записан като „мера, лозе и овощна градина“. В удостоверение, издадено от Община Варна / на л. 155-156 от делото на РС/ е видно, че при разпределение на площите между нов и стар кадастрален план имот ***по новия план попада върху имоти ***с 12 кв.м., в ПИ ***- с 24 кв.м. и в ПИ ***– с 1915 кв.м. Целият имот ***е с площ 26,119 дка. и е записан на неидентифициран собственик Б. И. В., а преди това на държавата. С решение № 48 от 08.11.2000 г., по преписка № 35/24.08.1998 г., със заявител С. Ж. В. е възстановен на наследници на Б. И. В. имот № ***по кадастъра на възстановената собственост, с площ 19,747 дка., но по ЗВСГЗГФ, като нискостеблени дървестни видове. Не може да се установи дали възстановения като гора по ЗВСГЗГФ имот № ***е идентичен със стар имот ***. Не е открит собственик на имот ***, а имот ***е записан на държавата.

Въз основа на отразеното относно това, че само по първия план от 1960 г. е посочен собственик - наследници на Н. Д. М., а по следващите планове за имота не е посочван собственик или е посочен „неиднетифициран собственик“, съдът е приел, че имота не е предоставян за ползване макар да попада в терени, определени като такива по пар.4 ЗСПЗЗ. Съдът се е позовал на установеното от вещото лице, че за този имот не е заявена претенция за реституция и не е издадена заповед по пар.4к ПЗР на ЗСПЗЗ, поради което е прието, че имота не е такъв по чл. 19 ЗСПЗЗ, защото е извън картата на възстановената собственост и не е подлежал на реституция.

Вещото лице и свидетелите установяват, че процесният имот е почистен и ограден - от запад с бетонова стена, а от другите три страни с бодлива тел на стари стоманобетонови колове. В имота има сезонна постройка за инструменти на един етаж, която в момента се санира от ишеца. Нямало портал, който да се отваря и затваря, а имало синджир преметнат за да ограничи достъпа до имота на външни лица. Ищецът берял с първия свидетел саморасли сливи и праскови от имота. От около 10-15 години праводателката на ищеца Г. Д., която е тъща на ищеца и той самия посещавали имота. До имота се стигало по горски път. Имотът бил ограден с мрежа от бодлива тел, но често оградите в тоя район се крадели. Сградата била около 20 кв. м., не била годна за живеене, а там държали инвентар и инструменти. Когато отишли да чистят имота обаче те били откраднати. След кражбата на оградата имало нова ограда с табела на нея с вписани собственик и адрес. До имота имало и ток и вода, но не и в постройката. В момента ищецът ремонтира постройката. Свидетелят Б. знае, че ищецът е купил имота от своята тъща Г. Д., а за нея знае, че е придобила имота по давност.

Въззивната инстанция е приела, че е налице правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск поради това, че и двете страни претендират насрещни права върху един и същ имот – ищеца по покупко-продажба, а общината се позовава на АЧОС, но до колкото общината твърди, че имота е общинска собственост и поради това е налице пречка за придобиване по давност, в нейна тежест е доказването на това твърдение. Окръжният съд е приел, че разпоредба на чл. 2, ал. 1, т. 7 ЗОС, посочена в АЧОС като основание за придобиване на собствеността от общината не съставлява конкретен придобивен способ. Нормата посочва трите способа, чрез които общината може да придобие право на собственост – чрез правни сделки, по давност или по силата на закона. Общината се позовава в отговора на исковата молба на нормата на чл. 25 ЗСПЗЗ - земеделските имоти, които не принадлежат на държавата, гражданите или юридически лица са общинска собственост. Съдът е приел, че тази норма има декларативен характер и не съставлява конкретен придобивен способ със свой самостоятелен фактически състав, а от твърденията й, че имотът е бил земеделска земя, принадлежала на бивш собственик; била е включена в блок на ТКЗС, поради което е подлежала на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но не е заявена за реституция в сроковете по ЗСПЗЗ, не е предоставяна за ползване въз основа на някой от актовете по § 63 от ПЗР на ПМС № 465/11.12.1997 год. за ИД на ППЗСПЗЗ, съответно не е изкупена по реда на § 4а и сл. от ПЗР на ЗСПЗЗ, следва, че общината се позовава на осъществен в нейна полза фактически състав на чл. 19, ал. 1 ЗСПЗЗ, а земите по чл. 19, ал. 1 ЗСПЗЗ са в обхвата на нормата на чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ. Съдът е направил разграничение между това кои земи са включени в приложното поле на чл. 19 ЗСПЗЗ и кои – не. Прието е, че в приложното поле на нормата на чл. 19, ал. 1 ЗСПЗЗ се включват само онези земеделски земи, които са подлежали на възстановяване на някое от основанията по чл. 10 ЗСПЗЗ), но не са заявени за реституция в предвидените в закона срокове, както и земи, които не са изкупени от ползватели по реда и при условията на §4 и сл. от ПЗР на ЗСПЗЗ, като придобиването е по силата на закона. Земеделските земи, които не подлежат на възстановяване в хипотезите, изрично посочени в чл. 24 ЗСПЗЗ остават държавна собственост. Съдът е приел, че в обхвата на реституционния закон не са включени и земеделски земи, които не са били обобществявани/отнемани и които са останали собственост на физически лица в реалните им граници, т. е., земи, които са извън обхвата на чл. 10 ЗСПЗЗ. Тъй като процесният имот е заснет 1960г. с пл. № ***, е отразен като „двор“, (а не като имот със земеделско предназначение), записан е на физически лица - наследници на Н. Д. М., не е променял конфигурацията си през годините и така е нанесен и в последвалите планове и в ПНИ, възивният съд е приел че не е включван в блок на ТКЗС, ДЗС или друга подобна организация, не е бил стопанисван или обработван от такива образувания, не е установено да е имот по пар.4 ЗСПЗЗ и поради това не подлежи на реституция по ЗСПЗЗ, поради което не е придобит от общината на основание чл. 19, ал.1 ЗСПЗЗ, респ. чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ, поради което по отношение на него е неприложима и нормата на § 1 от ЗД на ЗС. Относно правният интерес на ищеца, съдът е приел, че най-късно към 2008г. праводателката на ищеца е установила фактическа власт върху имота, била е във владение на същия, приложил е презумпцията на чл. 69 ЗС и най-късно до 2018 г. праводателката на ищеца го е придобила по давност, защото не е установено давността да е спирана или прекъсвана. Така към момента на продажбата на 10.08.2022г. е била собственик.

За неоснователни са преценени доводите на ответника, че след като процесният имот попадал в терен по § 4 от ПЗР ЗСПЗЗ, от това следва, че е бил обобществен и е подлежал на реституция по ЗСПЗЗ, като съдът се е позовал на СТЕ и това, че в терените по пар.4 ЗСПЗЗ се включват три групи имоти – изкупени от ползватели, възстановени по ЗСПЗЗ и имоти на лица, които никога не са губили собствеността и същите се владеят в реалните им граници.

Тези изводи на съда, освен че противоречат на материалния закон предвид отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, относно това, че основанието по чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ не е декларативно, а самостоятелно основание за придобиване право на собственост от общината, са и необосновани. Това, че имота по плана от 1960 г. е записан на Н. Д. М. като двор е без зачение ако към момента на влизане в сила на чл.25, ал.1 ЗСПЗЗ /още с първоначалната редакция на закона/ не е имал собственик и не е заявен за възстановяване от тях. По делото се споменава имот ***, записан разписния лист към комбинирания помощен план, като собственик Б. И. В., а преди това като държавен, след като този имот е заявен и възстановен като горска територия по ЗВСГЗГФ. Не е ясно идентичен ли е този имот с процесния, а това е от значение, защото горите са държавна /общонародна/ собственост, съгласно чл.2 от Закона за стопанисване и ползване на горите от 27.03.1948 г., отменен на 07.11.1958 г., и чл. 2 и чл.3 от Закона за горите от 07.11.1958 г. Без значение е, че имота сега е изчистен от растителност, ако към 1991 г. /влизане в сила на ЗСПЗЗ/ е бил горска територия и за него чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ е неприложим.

Предвид отговора на поставения въпрос, в решението неправилно е прието, че следва да се изследват предпоставките на чл. 19, ал.1 ЗСПЗЗ, за да се прецени дали процесния имот е станал общинска собственост. Както вече се посочи, основанието по чл. 25, ал.1 ЗСПЗЗ е с по-широко приложение и се отнася за земеделски земи, които към момента на влизане на текста в сила не са нито на граждани, нито на юридически лица, нито на държавата, без оглед на това дали са подлежали на възстановяване по ЗСПЗЗ.

Изводите, свързани с правният интерес на ищеца от предявяване на отрицателен установителен иск също са необосновани и поради това неправилни. Праводателката му не е придобила право на собственост на основание издаденият нот. акт по чл. 587, ал.1 ГПК /по документи/ въз основа на спогодба по иск за собственост, защото спогодбата е договор, т.е. дериватилно придобивно основание, а признанието на правото на собственост /в случая от посочения ответник в протокола, с който е одобрена спогодбата/ не е придобивно основание по смисъла на чл. 77 ЗС. Нотариален акт № 183, т. L. от 26.7.2022г. на СВп., на който се е легитимирала праводателката на ищеца не е издаден в производство по обстоятелствена проверка и тя не е призната с него за собственик на основание придобивна давност. Този нот. акт е издаден на основание чл. 587, ал.1 ГПК - по документи въпреки, че спогодбата по иск за собственост, с която едната страна признава права на другата не съставлява придобивно основание по чл. 77 ЗС. В настоящото производство праводателката на ищеца, в качеството й на трето лице, негов помагач се позовава на придобивна давност, текла от 2008 г. Свидетелските показания обаче не установяват тя да е упражнявала фактическа власт, демонстрираща действия, съставляващи по характер действия на собственик. В мястото е имало диви сливи и праскови, местото било обрасло, постройката не е годна за използване дори за съхраняване на инструменти. Обстоятелството, че един от свидетелите /съсед през други имоти/ е виждал Г. да посещава имота не сочи на поведение на собственик. Другите свидетели разказват, че събирали диви сливи и праскови от имота за ракия, което не е достатъчно, за да се приеме завладяване на имота и упражняване на фактическа власт по отношение на него. Имота е деклариран от праводателката на ищеца едва 2021 г. и то във връзка с искането за издаване на констативен нот. акт, когато са платени и данъците за пет години назад. Обстоятелството, че в хода на процеса ищецът проявява грижи за имота и за сградата в него е без значение, защото в хода на производството давността е спряла течението си – чл. 115, ал.1, б. „ж“ ЗЗД.

Предвид изложеното, съдът не приема за доказан правният интерес на ищеца. Той се позовава на придобито право на собственост върху имота, за който иска да се отрече, че Общината е собственик. В такава хипотеза установяването на собственическите права на ищеца изключва тези на ответника върху същия имот и тъй като преценката за притежание на вещно право е въпрос по същество, ако ищецът не докаже правото си, с което обосновава правен интерес от предявяване на отрицателния установителен иск – искът се отхвърля. /В този смисъл Решение №13/2016г. по гр. д. № 3637/2015г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 15/19.02.2016 т. по гр.д.№ 4705/2015 г. ІІ гр.о., Решение № 9/10.02.2017 г. по гр.д.№ 6320/2015 г.ІІ гр.о., Решение № 52 от 19.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2154/2017 г., II г. о., Решение № 500 от 20.08.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3835/2023 г., II г. о./ Предвид изложеното, предявеният иск следва да се отхвърли по същество.

Съобразно резултата по спора, на касатора Община Варна на основание чл. 78, ал.8, във вр. с ал.2 ГПК следва да се присъди претендирано от нея юрисконсултско възнаграждение в размер на 450 лв. и разноски в размер на 80 лв. или общо 530 лв. за касационна инстанция, 500 лв. за въззивна инстанция и 500 лв. за първа инстанция, или общо за всички инстанции 1530 лв.

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 1514 от 20.12.2023 г. по гр.д.№ 1912/2023 г. на Окръжен съд-Варна и вместо това постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. Е. А., ЕГН- [ЕГН] отрицателен установителен иск за собственост да се признае за установено, че ответника Община Варна не е собственик на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], находящ се в [населено място], район А., с. о. „П.“, с площ от 1952 кв. м., ведно с построената в поземления имот сграда със застроена площ от 17 кв. м., съставляваща обект с идентификатор ***по КК на [населено място], при граници на поземления имот: имоти с идентификатор ***; ***; ***и ***.

Осъжда А. Е. А., ЕГН- [ЕГН] да плати на ответника Община Варна деловодни разноски в размер на 1530 лв.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: