Обезщетение за подобрения от арендатор при засаждане на овощни дървета

Текстът на акта

Ключови фрази

Право на обезщетение на арендополучател за подобрения, извършени със съгласие на арендодателя * писмени доказателства * доказателствена тежест * задължения на въззивния съд

8
Р Е Ш Е Н И Е

№ 129

[населено място], 12.05.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, първо търговско отделение в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА ПЕТРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ДЕСИСЛАВА ДОБРЕВА
МАРИЯ БОЙЧЕВА
при участието на секретар Ина Андонова в открито съдебно заседание на девети декември две хиляди двадесет и четвърта година като изслуша докладваното от съдия Добрева т. д. № 1862 по описа за 2023 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Потребителска кооперация „С. К.“ срещу въззивно решение № 909/19.07.2023 г. по в. гр. д. № 1106/2023 г. на Окръжен съд Варна в частта, с която е отменено решение на Районен съд Варна № 4142/29.12.2022 г. по гр. д. № 4571/2021 г., поправено с решение № 1262/18.04.2023 г., и са отхвърлени предявените от касатора срещу К. К. и Ж. К. искове с правно основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ за осъждане на всеки от тях да заплати сума в размер на 23 875, 65 лева, представляваща стойност на подобрения от засаждане на 2 426 броя ябълкови дръвчета в имот, представляващ нива с площ 15, 319 дка, находяща се в землището на [населено място], местността „А. кочевото“, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 29.03.2021 г. до окончателното изплащане на задължението, и кооперацията е осъдена да заплати сума на всеки от двамата ответници в размер 2 956 лв. или общо 5 912 лева - обезщетение за вреди, остойностени с разноските, необходими за изкореняване на засадените плодни дръвчета в имота, поради промяна на предназначението му без съгласие на арендодателя наследодател, ведно със законната лихва от датата на депозиране на насрещната искова молба – 18.05.2021 г. до окончателното изплащане на задължението.

В касационната жалба се сочат касационните основания по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК. Заявява се оплакване, че въззивният съд е разгледал възражение на ответниците, което не е било въведено своевременно, а именно, че при съгласието за засаждане на земята с трайни насаждения е следвало да се посочи конкретния им вид и, че в полза на кооперацията не е било дадено съгласие за трайно засаждане именно с ябълкови дървета. Ищецът е бил лишен от възможността да защити правата си пред съда с оглед приетото от него ново основание за защита и да докаже, че преди сключване на процесния договор земята е била засадена с ябълкови дръвчета от трето лице, но те са погинали поради ползвани в съседна нива хербециди, и, че кооперацията е извършила почистване и изкореняване на терена, след което е засадила нови млади ябълкови фиданки. Доказателства за тези обстоятелства не са били представени не по вина на ищеца въззиваем, а по вина на съда, предвид липсата на дадени от него указания. С касационната жалба се представят доказателства във връзка с тези твърдения. От касатора се излагат съображения, че законът не поставя като изискване уговорката, предоставяща право на арендатора да засажда земята с трайни насаждения, да е в отделен писмен акт, както и да има изрична конкретизация за вида на трайните насаждения. Единственото изискване според него е съгласието на арендодателя да е обективирано в писмена форма, което в процесния случай е спазено. Отделно, в жалбата се поддържат оплаквания, че съдът е неглижирал постигнатите в договора уговорки. В съдържанието му липсва отразяване, че трайните насаждения следва да са със срок на плододаване до края на арендния договор и да бъдат премахнати след изтичането му. Заявява се становище, че по делото е доказано поддържане на дърветата през целия период от действие на договора, а след прекратяването му те е можело да плододават поне още пет години. Единствено поради незаинтересованост на ответниците нито градината е била отдадена под наем, нито пък продадена, или заменена. В резултат на необоснованите си изводи съдът е достигнал до неправилния извод, че измененията в начина на ползване на земята са извършени без съгласие на арендодателя. В допълнение към изложеното в жалбата се релевира довод, че въззивният съд не е обсъдил всички доказателства в тяхната съвкупност, което е довело до постановяване на необосновано решение и формиране на погрешния извод, че кооперацията дължи обезщетение за причинени вреди в размер разходите, които са необходими за изкореняване на ябълковите дървета. Касаторът заявява, че първоинстаницонното решение е правилно и законосъобразно, а решението на въззивния съд е неправилно и следва да бъде отменено като вместо него бъде постановено друго такова, с което първоинстанционното решение да бъде потвърдено с присъждане на разноски.

Ответниците по касация К. и Ж. К. оспорват жалбата като неоснователна като считат, че окръжният съд не е извършил твърдените от касатора нарушения на процесуалните правила и материалния закон. Заявяват, че атакуваното решение е обосновано и мотивите на съда са логични и изградени на база събрания по делото доказателствен материал заедно със заявените от страните твърдения. Поддържат становище, че в момента на подписване на арендния договор описаният в него имот е бил с начин на трайно ползване нива, ето защо той е следвало да бъде използван от арендатора според предназначението му като нива, а не като овощна градина. Макар в договора страните да са записали, че арендаторът има право да засади трайни насаждения, те е следвало да са такива, че да не променят неговото предназначение. Претендират присъждане на разноски.

В открито съдебно заседание касаторът не изпраща представител. Ответниците поддържат заявените доводи в отговора на касационната жалба и чрез процесуалния си представител претендират присъждане на разноски.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на първо търговско отделение, като взе предвид изложените касационни основания в жалбата, твърденията на страните и провери данните по делото съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, за да се произнесе съобрази следното:

Предмет на исковото производство са предявени от ПК „С. К.“ срещу К. и Ж. К. искове с правно основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ за заплащане на сума, съставляваща увеличена стойност на имот, обект на договор за аренда, в резултат на извършени от арендатора подобрения /засаждане на ябълкови дървета/. Срещу тези претенции от ответниците са заявени насрещни с правно основание чл. 9, ал. 5, вр. с ал. 3 ЗАЗ за присъждане на обезщетение поради промяна в предназначението на имота от нива в градина без съгласие на арендодателя /наследодател на ответниците/.

При уважаване на първоначално заявените искове и отхвърляне на насрещните искове от първоинстанционния съд и подадена въззивна жалба от ответниците състав на Окръжен съд Варна е постановил атакуваното в настоящото производство решение, с което е отхвърлил предявените от кооперацията искове и е осъдил същата да заплати на ответниците обезщетение. Въззивният съд е споделил установените от предходната инстанция факти, а именно, че между кооперацията и наследодателя на ответниците Б. И. е бил сключен договор за аренда в изискуемата от закона форма – с нотариална заверка на подписите № 77 от 27.03.2004 г., вписан в Служба по вписванията на 07.07.2004 г., по силата на който е бил отдаден под аренда имот: НИВА с площ от 15.319 дка, находяща се в землището на [населено място] чифлик, обл. В., местност „А. Кочевото“ за срок от 15 стопански години, който към датата на исковата молба е бил изтекъл. В раздел IV, т. 3 от договора арендодателят е дал съгласие за засаждане на трайни насаждения в имота. Съдът е отделил като безспорно обстоятелството, че арендодателят по договора е наследодател на ответниците и те са го заместили в правоотношението по силата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ. Доколкото договорът е бил вписан, според въззивния съд заместването е станало за остатъчния срок. Решаващият състав не е приел за основателни възраженията на въззивниците ответници срещу действителността на договора и е посочил, че в действащата към датата на подписването му редакция на чл. 3 ЗАЗ няма изискване договорът за аренда да бъде сключван само от лице, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствеността на имота. Счел е, че липсва спор и относно факта, че кооперацията е засадила ябълковите дръвчета, а наличието им в имота и след срока на договора е доказано както от свидетелските показания, дадени пред първата инстанция, така и от назначените експертизи.

От правна страна въззивният съд е отграничил като спорен и пренесен за разрешаване въпроса дали арендодателят е дал съгласие по смисъла на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ в имота да бъдат засадени овощни дървета и да бъде променен начина на трайно ползване от нива в градина. След като се е позовал на чл. 21, ал. 2 от Конституцията на РБългария, според която разпоредба обработваемата земя се ползва само за земеделски цели, и Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, която в приложение № 3 съдържа класификатор за начините на трайно ползване на поземлените имоти, разграничаващ имотите на ниви и поземлени имоти – трайни насаждения /овощни градини, лозе, етерично-маслодайна култура, хмелници, разсадник и други/, съдът е формирал ключовия извод, че тъй като трайните насаждения са много разнообразни, съгласието на арендодателя трябва да е за конкретно трайно насаждение, а не по принцип. Това е така, защото изменението в предназначението се отразява върху ползването на обекта след изтичане срока на договора. Акцентирал е, от една страна, върху липсата на специални знания и умения на арендодателя да обработва земята след изтичане срока на договора и, от друга, върху търговското качество на арендатора, респективно професионалната му преценка относно икономическата изгода от засаждане на овощните дървета и възможността да поддържа насажденията по стопански начин. Като е извършил констатация за липса на предварително писмено съгласие на арендодателя относно конкретните трайни насаждения в имота, съдът е заключил, че на ищеца не се дължи заплащане на увеличената стойност на имота съгласно чл. 12, ал. 2 ЗАЗ. В резултат на този извод съдът е уважил насрещните искове, приемайки, че връщането на имота в състоянието отпреди сключване на договора е съпроводено с разходи, които следва да бъдат възстановени от арендатора като отговорен за промяната на предназначението.

С определение № 2319/26.08.2024 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за отговор на въпроса: „При постановяване на решението си длъжен ли е въззивният съд да обсъди приетите по делото доказателства?“

Отговор на този въпрос е даден в актове на касационната инстанция, на които касаторът се позовава – решение № 146/2018 г. по гр. д. № 278/2018 г. на IV г.о., решение № 460/2010 г. по гр. д. № 278/2009 г. на I г.о., решение № 589/2010 г. по гр. д. № 1359/2009 г. и решение № 627/2010 г. по гр. д. № 1623/2009 г. на I г.о. Отделно правомощията и задълженията на въззивната инстанция са разяснени с ТР № 1 от 09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК, ВКС, служебно известно на състава. В т. 2 от мотивите му се посочва, че непосредствена цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. В изпълнение на чл. 235, ал. 2 и 3 ГПК в своето решение въззивният съд е длъжен да обсъди доказателствата за всички правнорелевантни факти, като посочи кои факти намира за установени и кои за недоказани, както и доводите на страните, които имат значение за решението по делото. Тези правила са установени от законодателя като гаранция за правилното решение по всеки един конкретен правен спор, затова тяхното несъблюдаване във всеки един случай води до незаконосъобразност на постановения съдебен акт и съставлява нарушение на процесуалния закон.

По основателността на касационната жалба :

В процесната хипотеза въззивният съд се е отклонил от своите задължения като не е обсъдил в неговата цялост представения по делото договор за аренда № 77/27.03.2004 г. и по-специално уговорката, закрепена в чл. IV.6., която възлага в тежест на арендатора да заплати от името на арендодателя дължимите разходи и остатъчна стойност на градините на „Интерфрукт К.“ АД, [населено място] до 31.12.2004 г. Въпросната клауза е индиция за състоянието на отдадения под аренда имот преди сключване на договора с ищцовата кооперация и уреждане на отношенията с предходния арендатор. Необсъждането на тази клауза е препятствало съда да изпълни задължението си за всестранно изясняване на делото от фактическа страна и представлява нарушение на процесуалното правило, регулирано от чл. 235, ал. 2 ГПК, съответно покрива хипотезиса на чл. 281, т. 3, предл. 2 ГПК – основание за касиране на въззивното решение.

Наред с това, при общо заявеното възражение във въззивната жалба, че първоинстанционният съд не е коментирал направеното от страна на ответниците възражение за фактическа невъзможност да ползват имота съобразно предназначението му като нива, в решението си въззивният съд е аргументирал своя краен извод с липсата на ангажирани от ищеца доказателства относно съгласието на арендодателя за промяна в начина на трайно ползване на отдадения под аренда имот със засаждането на конкретни насаждения . За да изгради тезата си, съдът се е позовал на Приложение № 3 към Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастрална карта, което съдържа класификатор за начините на трайно ползване на поземлените имоти - в т. 10 от същия е посочено, че ползването на поземлените имоти може да бъде като ниви, а в т. 11 - като трайни насаждения. Приел е, че съобразно Наредбата за базисните цени на трайните насаждения те са многообразни както досежно младенческия период, който включва годините на създаване и отглеждане до встъпване в плододаване, така и относно периода на експлоатация, който включва годините на плододаване. При отчитане на обстоятелството, че посоченото в жалбата възражение е било обсъдено от първоинстанционния съд в изготвения по делото доклад, съответно е било възложено в тежест на ответниците да докажат, че липсва съгласие от страна на техния наследодател арендаторът да променя начина на трайно ползване на предоставената му земя, то на практика се оказва, че с решението си въззивният съд е променил разпределението на доказателствената тежест относно установяване на релевантните факти, а отделно от това в тежест на ищцовата кооперация е добавил установяването и на допълнителен факт – наличие на разрешение за засаждане в имота на конкретни трайни насаждения. Процедирайки по този начин, въззивният съд се е отклонил от задължителните разяснения, дадени с т. 2 от ТР № 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК, ВКС, според които в очертаната хипотеза въззивният съд дължи указания до страните относно възможността да предприемат онези процесуални действия по посочване на относими за делото доказателства, които са пропуснали да извършат в първата инстанция поради отсъствие, непълнота или неточност на доклада и дадените от първостепенния съд указания. Допуснато е процесуално нарушение, което е допълнително основание за отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане, при което да бъде преценена относимостта към спора на представените от ищеца касатор в настоящото производство доказателства, установяващи намерението на арендодателя при встъпване в договорни отношения с ищцовата кооперация, както и какво е било фактическото ползване на отдадения под аренда имот.

Допълнителен аргумент срещу незаконосъобразността на въззивното решение е и констатираното от настоящата инстанция допуснато от въззивния съд неправилно тълкуване на Закона за арендата в земеделието и волята на страните, обективирана в договора от 27.03.2004 г. В чл. 9, ал. 3 от закона е регламентирано правото на арендатора да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него, но само след предварително писмено съгласие на арендодателя. Посочено е още, че съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора. По аргумент за обратното съгласието е необходимо единствено в хипотезата, в която изменението в начина на ползване се отразява върху имота и след изтичане срока на арендния договор. В раздел IV, т. 3 от процесния договор е постигнато съгласие, че арендаторът има право да засади трайни насаждения върху арендуваната земя, както и да изгради съоръжения, инсталации, огради, и други подобрения, т. е. да измени начина на трайно ползване на имота. Тълкувана във връзка с разпоредбата на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ и уговорката на раздел IV, т. 3, клаузата на раздел IV, т. 4 следва да се разбира в смисъла на чл. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделски земи, т. е. арендаторът да не променя предназначението на арендуваната земя като такава със земеделско предназначение в земя с неземеделско предназначение.

Изложеното мотивира състава да приеме, че касационната жалба е основателна, поради което въззивното решение следва да бъде отменено, а делото върнато на въззивната инстанция за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд Варна, който да извърши преценка относно твърденията на двете страни и необходимостта от приобщаване към доказателствения материал на представените пред настоящата инстанция писмени доказателства от страна на ПК „С. К.“ – договор № 199/01.08.2002 г., решение № 3114/2011 г. по гр. д. № 14464/2009 г. на Районен съд Варна, анекс № 2/27.03.2004 г., три броя скици и искова молба.

При изхода на спора пред настоящата инстанция и в приложение на чл. 294 ГПК въззивният състав, който след връщането му ще разгледа делото, следва да се произнесе за сторените разноски и в настоящото производство.

С тези мотиви и на основание чл. 293, ал. 1, предл. 2, вр. с ал. 3 ГПК настоящият състав на първо търговско отделение на ВКС

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 909/19.07.2023 г. по в. гр. д. № 1106/2023 г. на Окръжен съд Варна в частта, с която е отменено решение на Районен съд Варна № 4142/29.12.2022 г. по гр. д. № 4571/2021 г., поправено с решение № 1262/18.04.2023 г., и са отхвърлени предявените от касатора срещу К. К. и Ж. К. искове с правно основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ за осъждане на всеки от тях да заплати сума в размер на 23 875, 65 лева, представляваща стойност на подобрения от засаждане на 2 426 броя ябълкови дръвчета в имот, представляващ нива с площ 15, 319 дка, находяща се в землището на [населено място], местността „А. кочевото“, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 29.03.2021 г. до окончателното изплащане на задължението, и кооперацията е осъдена да заплати сума на всеки от двамата ответници в размер 2 956 лв. или общо 5 912 лева - обезщетение за вреди, остойностени с разноските, необходими за изкореняване на засадените плодни дръвчета в имота, поради промяна на предназначението му без съгласие на арендодателя наследодател, ведно със законната лихва от датата на депозиране на насрещната искова молба – 18.05.2021 г. до окончателното изплащане на задължението.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд Варна.
Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.