Собственост върху сграда и право на задържане при подобрения

Текстът на акта

Ключови фрази

9

Р Е Ш Е Н И Е

№ 116

София, 30.10. 2020 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди и двадесета година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова

ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

при участието на секретаря Емилия Петрова

като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова

гражданско дело №44 от 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх.№5017/70230/05.11.2019г., подадена от С. Г. А., действащ като ЕТ “Роял-С. А.“, чрез процесуалния му представител адв.З. В. Г.-М. от АК-М., срещу решението на Окръжен съд-Монтана, постановено на 02.10.2019г. по в.гр.д.№201/2019г., потвърждаващо решението на първоинстанционния съд, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от С. Г. А., действащ като ЕТ“Роял-С. А.“ срещу М. Л. З. по реда на чл.108 ЗС ревандикационен иск за признаване правото му на собственост и осъждането ѝ да му предаде владението върху краварник с площ от 516 кв.м., находящ се в ПИ №....... в землището на [населено място], [община], област М., с площ на имота 31.418 дка, с начин на трайно ползване стопански двор, а заявените като евентуални възражения на ответницата по чл.72, ал.1 и чл.72, ал.2 ЗС са оставени без разглеждане.

Касаторът поддържа, че обжалваното въззивно решение е постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, немотивирано е, очевидно неправилно и незаконосъобразно. Моли решението на въззивния съд да бъде отменено и вместо това предявеният по реда на чл.108 ЗС иск бъде уважен, а претенциите на ответницата за право на задържане бъдат отхвърлени. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Според касатора въззивният съд при постановяване на решението си не е съобразил събраните по делото писмени и гласни доказателства, избирателно е цитирал доказателствата, а други доказателства е игнорирал, не е приел за безпристрастни показанията на св.Д. С. поради обстоятелството, че живее на семейни начала с ищеца, но е приел показанията на св.Е. А., въпреки че той живее на семейни начала с ответницата. Поддържа, че неправилно въззивният съд е приел за недоказано придобиване на правото на собственост по давност, след като за това е издаден нотариален акт от 06.06.2014г. Поддържа също така, че ответницата е черпила права от това при сключване на договор за покупко-продажба от 06.08.2014г., поради което няма правен интерес да оспорва правото му на собственост.

Допълнителни съображения излага в писмени бележки, постъпили по делото преди провеждане на откритото съдебно заседание.

Ответникът по касационна жалба М. Л. З., чрез процесуалния си представител адвокат К. И. Б. от АК-М., изразява становище, че касационната жалба е неоснователна, по съображения, изложени в проведеното по делото открито съдебно заседание и в представена в това съдебно заседание писмена защита.

С определение №213/04.05.2020г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на Окръжен съд - Монтана е допуснато до касационно обжалване по реда на чл.280, ал.2 ГПК с цел проверка правилността на извода на въззивния съд за начина, по който, с оглед особеностите на настоящия случай, следва да бъде разпределена доказателствената тежест по направеното оспорване на н.а.№.., том .., рег.№.., дело №... от 2014г.

Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.290, ал.1 и чл.293 ГПК, приема следното:

С. Г. А., действащ като ЕТ “Роял-С. А.“ е предявил срещу М. Л. З. иск за признаване правото му на собственост и предаване владението на процесния недвижим имот, с твърдението, че на 22.04.2014г. сключил с ответницата предварителен договор за покупко-продажба на сградата краварник-телчарник /без покрив/, съгласно който се задължил да ѝ прехвърли собствеността, на 06.06.2014г. се снабдил с нотариален акт за три сгради – адм. сграда от 84кв.м., краварник от 516кв.м. и краварник с площ от 486кв.м. / н.а.№..., том ..., рег.№....., дело №...... от 2014г./, след което на 06.08.2014г. с нотариален акт прехвърли на ответницата краварник с площ от 516кв.м. / н.а.№.., том .., рег.№......., дело №... от 06.08.2014г./, при което обаче допуснал грешка в имота – уговорката им била да ѝ прехвърли краварника, който е без покрив, описан подробно в предварителния договор, докато с нотариалния акт ѝ прехвърли краварник с покрив. Поддържа, че с влязло в сила решение от 17.10.2017г., постановено по в.гр.д.№227/2017г., Окръжен съд-Монтана унищожил на основание чл.27 във вр. с чл.28, ал.1, предл. 1 ЗЗД договора за покупко-продажба, обективиран в н.а.№.., том .., рег.№......., дело №........ от 06.08.2014г., но въпреки това ответницата отказала да освободи имота и да му предаде владението.

В писмен отговор в срока по чл.131 ГПК ответницата е оспорила така предявения иск, като е оспорила правото на собственост на предявилото иска лице. Оспорила е н.а.№..., том ..., рег.№..., дело №... от 2014г. с твърдението, че изводите на нотариуса за придобита по давностно владение сграда с площ от 516кв.м. са неверни, тъй като ищецът не е осъществявал владение на тази сграда за период, който да му дава възможност да придобие собствеността върху нея. Оспорила е и искането за предаване на владението с твърдението, че съгласно представеното с исковата молба решение от 17.10.2017г. по в.гр.д.№227/2016г. на Окръжен съд-Монтана владението върху имота следва да се предаде при заплащане от страна на ищеца на сумата от 5000лв., която е получил като продажна цена по сключената сделка, но ищецът не е изпълнил това свое задължение, поради което тя не е длъжна да му предаде сградата. Заявила е и право на задържане до заплащане на извършените в имота подобрения.

Въззивният съд е приел за установено, че с н.а. №.., том ..., рег.№..., дело №... от 06.06.2014г. ЕТ“Роял-С. А.“, представляван от С. Г. А., на основание постановление от 05.06.2014г., издадено по обстоятелствена проверка, е признат за собственик на основание чл.587, ал.2 ГПК на административна сграда към селскостопанско предприятие с площ от 84 кв.м., краварник с площ от 516 кв.м. и краварник с площ от 486 кв.м., находящи се в ПИ №........ в землището на [населено място], след което е извършил разпоредителна сделка / н.а.№.., том .., рег.№........., дело №...... от 06.08.2014г./, като продал на М. Л. З. процесната сграда. За безспорно е прието също така, че с решение на Окръжен съд-Монтана по в.гр.д.№227/2017г. сделката е унищожена на основание чл.27 във вр. с чл.28, ал.1, пр. 1 ЗЗД, както и че от момента на продажбата процесната сграда се владее от М. Л. З..

Изложени са съображения, че в случая, за да е налице хипотезата на чл.79, ал.1 ЗС, ищецът е следвало да докаже, че е владял имота от 06.08.2004г. до 06.08.2014г.

Така изложените от въззивния съд съображения досежно начина, по който следва да бъде разпределена доказателствената тежест за наличието на предпоставките за придобиване по давност на правото на собственост върху процесния недвижим имот не съответстват на особеностите на настоящия случай и поради това не могат да бъдат споделени.

На първо място въззивният съд не е отчел обстоятелството, че предявилото иска лице е представило съставен по реда на чл.587, ал.2 ГПК нотариален акт /н.а.№..., том ........, рег.№......., дело №...... от 06.06.2014г./, с който е признато за собственик на процесния имот въз основа на извършена от нотариуса обстоятелствена проверка и именно признатото по този начин право на собственост е било оспорено от ответника.

Както е прието в ТР №11 от 21.03.2013г. по т.д.№11/2012г. на ОСГК на ВКС, при оспорване на признатото с нотариален акт, съставен по реда на чл.587 ГПК право на собственост тежестта за доказване се носи от оспорващата страна, без да намира приложение редът на чл. 193 ГПК. Оспорващата страна, която не разполага с документ за собственост, носи тежестта да докаже несъществуването на признатото от нотариуса право, като позоваващото се на нотариалния акт лице разполага с възможност да ангажира доказателства в подкрепа на констатациите на нотариуса.

Не е отчетено също така обстоятелството, че фактическата власт върху имота е била предадена на ответника М. Л. З. именно от ищеца С. Г. А. въз основа на сключен помежду им договор за покупко-продажба на процесния имот, т.е. че към момента на сключване на договора и предаване на владението оспорващата страна е признала принадлежността на правото на собственост към патримониума на ищеца.

Не е преценено и правното значение на факта, че с влязло в сила решение от 17.10.2017г., постановено по в.гр.д.№227/2016г. от Окръжен съд – Монтана, сключеният между страните договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№..., том ..., рег.№..., дело №... от 06.08.2014г. е унищожен на основание чл.27 във вр. с чл.28, ал.1, пр. 1 ЗЗД, т.е. поради грешка, като е прието, че на основание чл.55 ЗЗД С. А., действащ като ЕТ „РОЯЛ – С. А.“ следва да възстанови на М. Л. З. сумата от 5000лв., представляваща получената при сключването на договора цена, като размяната на престациите следва да стане едновременно.

Като съобразява посоченото по-горе, настоящият състав приема, че обжалваното решение е валидно, процесуално допустимо, но по същество неправилно.

В нарушение на съдопроизводствените правила въззивният съд е възпроизвел и обсъдил само част от показанията на разпитаните по делото свидетели, включително при формиране на извода кои факти и обстоятелства могат да бъдат приети за установени въз основа на казаното от свидетелите. Взето е предвид, че според св. Е. А. и св.П. И. ищецът владее имота от 2008-2009г., а П. И. е категоричен, че е започнал да се заминава с животновъдство /в каквато връзка е закупил и стопанските сгради/ не по-рано от 2008г. Не е взето предвид обаче обстоятелството, че разпитаният като свидетел П. И. е заявил, че за периода, за който дава показания /2007-2008г./ е бил частично в България и не знае точно какво е правил С. А.. По спомени заявява, че С. А. започнал да ползва процесната сграда не по-рано от 2008 - 2009г., защото 2007-2008г. държал крайпътно заведение на „Тихия кът“. Доколкото свидетелят не е заявил категорично, че има впечатления от обстоятелството кой е упражнявал фактическа власт върху процесната сграда към 2004г., а в периода 2008-2008г. е бил в България само частично, неправилно въз основа на казаното от него е прието, за установено, че към 2004г. С. А. не е осъществявал фактическа власт върху този имот. Още повече този свидетел е заявил пред съда, че докато държал барчето С. А. живеел в жилищната сграда в стопанския двор, където се намира и процесната постройка. Прието е, че показанията на този свидетел следва да бъдат кредитирани изцяло като обективни и безпристрастни без да бъде взето предвид, че свидетелят е имал проблеми със С. А. по повод сграда в стопанския двор, която неговата приятелка закупила през 2015г.

При извършването на преценката дали показанията на св.Е. А. следва да бъдат кредитирани, в нарушение на съдопроизводствените правила въззивният съд не е взел предвид обстоятелството, че свидетелят живее на съпружески начала с ответника М. З..

Обстоятелствата, свързани с отношенията на свидетелите П. И. и Е. А. със спорещите страни, както и с начина, по който св.П. И. е възприел и възпроизвел фактите, свързани с упражняването на фактическата власт върху процесната сграда, създават основателно съмнение в тяхната безпристрастност, с оглед на което само въз основа на тези показания не може да се приеме за опровергана констатацията на нотариуса при съставянето на н.а.№.., том .., рег.№..., дело №....... от 06.06.2014г., а оттам и легитимиращото действие на нотариалния акт за принадлежността на правото на собственост също не може да се приеме за опровергано.

Не може да бъде споделена тезата на ответника, че в основата на извода за осъществяване на поддържаното от С. А. придобивно основание следва да бъдат поставени данните, съдържащи се в представеното нотариално дело №291/2014г.

Както се приема в практиката на ВКС /решение №184/11.10.2016г., гр.д.№1147/2016г., I г.о. на ВКС/, при оспорване в исково производство на право на собственост, признато със съставен по реда на обстоятелствената проверка нотариален акт, съдът не може да достигне до извода, че констатациите на нотариуса относно изтекла придобивна давност са опровергани само на базата на обсъждането на част от доказателствата, представени по нотариалната преписка.

Като резултат от специално уредено в закона производство за проверка и признаване съществуването на правото на собственост, констативният нотариален акт, издаден по реда на чл.587 ГПК, притежава задължителна обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда и правният извод на нотариуса за съществуването на това право се счита за верен до доказване на противното с влязло в сила решение. Изхождайки от тези съображения за доказателственото значение на издадения по реда на чл.587 ГПК нотариален акт, изложени в мотивите на ТР №11/2012г. от 21.02.2013г. по тълк.д.№11/2012г. на ОСГК на ВКС, следва да се приеме, че в исковото производство съдът не извършва проверка на верността на извода на нотариуса за осъществяване на удостовереното с нотариалния акт право, нито преповтаря извършената от нотариуса проверка на правата на поискалото издаването на акта лице, а е длъжен да зачете обвързващата го доказателствена сила на нотариалния акт. Съдът може да приеме, че удостовереното с нотариалния акт правно основание не се е осъществило, а оттам и че ползващото се от нотариалния акт лице не се легитимира като носител на признатото с акта право на собственост само ако след направено в исковото производство оспорване както на осъществяването на придобивното основание, така и на съществуването на самото право, оспорващата страна е провела успешно опровергаване на констатациите на нотариуса било като докаже свои права, противопоставими на тези на титуляра на акта, било като опровергае фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или докаже, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаването на акта. Ако оспорващата страна не докаже твърденията си, съдът не може да отрече осъществяването на удостовереното с нотариалния акт придобивно основание само на база на обсъждане на част от доказателствата, представени по нотариалната преписка.

В настоящия случай, като бъде взето предвид, че от показанията на разпитаните по делото свидетели констатациите на нотариуса не се опровергават, както и с оглед обстоятелството, че фактическата власт върху постройката се упражнява от М. З., след като ѝ е била предадена от С. А. въз основа на сключен помежду им договор за покупко-продажба, т.е. при признаване на неговите права, следва да се приеме, че в отношенията между страните С. А. се легитимира като собственик на тази постройка въз основа на съставения на 06.06.2014г. по реда на чл.587, ал.2 ГПК нотариален акт.

Тезата на М. З., че тя никога не е признавала правата на С. А. не може да бъде споделена – да се приеме, че купувачът не признава правата на продавача при сключването на договор за покупко-продажба би противоречало на правилата на формалната житейска логика. Едва в производството по настоящето дело М. З. оспорва осъществяването на признатото с н.а.№..., том ..., рег.№..., дело №... от 06.06.2014г. основание за придобиване на правото на собственост.

Не може да бъде споделена тезата на ответника, че в настоящето производство следва да бъде взето предвид обстоятелството, че с влязлото в сила решение от 17.10.2017г., постановено по в.гр.д.№227/2016г. от Окръжен съд – Монтана, с което сключеният между страните договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№.., том .., рег.№.., дело №.. от 06.08.2014г. е унищожен на основание чл.27 във вр. с чл.28, ал.1, пр. 1 ЗЗД, т.е. поради грешка, е прието, че на основание чл.55 ЗЗД С. А., действащ като ЕТ „РОЯЛ – С. А.“ следва да възстанови на М. Л. З. сумата от 5000лв., представляваща получената при сключването на договора цена, като размяната на престациите следва да стане едновременно.

Така признатото право следва да бъде взето предвид в изпълнителното производство, имащо за предмет предаване на владението, но не и в настоящия исков процес – възражението за право на задържане в производство по предявен по реда на чл.108 ЗС иск е допустимо само за направените в имота подобрения.

В настоящето производство М. З. е направила и възражение за задържане на имота до заплащане на извършените от нея след сключване на договора за покупко-продажба подобрения на стойност 2600лв., а именно 2000лв. за изграждане на покрив на 1/4 от процесната сграда и 600лв. за изграждане на осветление в част от помещението, в което се отглеждат животни.

От заключението на изслушаната по делото СТЕ на в.л.Н. Т. се установява, че в процесната сграда е положена открита осветителна инсталация, доставени са ел.материали, които до момента не са монтирани и е извършен частичен ремонт на покрива. Според вещото лице общата стойност на положената ел.инсталация е 1225.60лв., от които като стойност на материали 849.40лв. и 376.20лв. като стойност на труд. В източната част на сградата е извършен частичен ремонт на двускатния покрив, който ремонт е на площ от 166кв.м. Според вещото лице общата стойност на извършения частичен покривен ремонт възлиза на 1411.40лв., от които като стойност на материали 522лв. и 889.40лв. като стойност на труд. Според вещото лице осветителната инсталация е от няколко вида кабели, тя е открита, касае захранване на луминисцентно осветление и захранване на прожектори – 4 броя в помещението и 3 броя отвън, положена е на скоби и може по всяко време да бъде демонтирана.

Доколкото още в исковата молба С. А. твърди, че претендира предаване владението на телчарник, който към 2014г. е бил без покрив, като понастоящем от заключението на СТЕ се установява, че сградата е частично покрита и с поставено осветление, то фактът на извършване на подобренията следва да се приеме за установен. Вкл. с оглед обстоятелството, че от 2014г. до настоящия момент фактическата власт върху сградата се упражнява от ответницата и именно от нея се претендира предаване на владението. В този смисъл са и данните, съдържащи се в показанията на разпитаните по делото свидетели.

По тези съображения възражението за задържане на имота до заплащане стойността на подобренията следва да бъде прието за основателно за сумата от 1411.40 лв. за ремонт на покрива и за сумата от 600 лв. за поставяне на осветление или общо за 2011.40 лв.

По реда на чл.293, ал.2 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо това предявеният от С. А. ревадникационен иск бъде уважен, като на М. З. бъде признато правото на задържане до заплащане на сумата от 2600лв., представляваща стойността на извършените от нея подобрения.

С оглед изхода на спора в полза на С. А. следва да бъде присъдена сумата от 718.06 лв., представляваща направените по делото разноски, а в полза на М. З. – сумата от 1170.79 лв., представляваща направените по делото разноски.

По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивното решение, постановено на 02.10.2019г. от Окръжен съд - Монтана по в.гр.д.№201/2019г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на М. Л. З. от [населено място], [улица], ет.2, ап.4, с ЕГН [ЕГН], че С. Г. А., действащ като ЕТ „Роял – С. А.“, с ЕИК111034453, със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], е собственик въз основа на изтекла придобивна давност на сграда – краварник с площ от 516 кв.м., находяща се в поземлен имот №.......... в землището на [населено място], ЕКАТТЕ ........., [община], обл. М., с площ на имота 31.418 дка, начин на трайно ползване – стопански двор, при граници на имота: имот №......... – местен път; имот №......... – стопански двор; имот №.......... – път IV клас на [община]; имот №.......... – нива на [община]; имот №........ – ливада на наследници на П. М. П.; имот №.......... – нива на [община]; имот №......... – жилищна територия на [населено място]; имот №.......... – път IV клас на [община] и ОСЪЖДА М. Л. З. на основание чл.108 ЗС да предаде на С. Г. А., действащ като ЕТ „Роял – С. А.“ владението на този имот.

ПРИЗНАВА в полза на М. Л. З. право на задържане за сграда – краварник с площ от 516 кв.м., находяща се в поземлен имот №........ в землището на [населено място], ЕКАТТЕ ........., [община], обл. М. до заплащане от С. Г. А., действащ като ЕТ „Роял – С. А.“ на сумата 2011.40 лв. /две хиляди и единадесет лева и 40ст./, представляваща стойността на направени в имота подобрения – 1411.40лв. за изграждане на покрив на 1/4 от процесната сграда и 600лв. за изграждане на осветление в част от помещението, в което се отглеждат животни.

ОСЪЖДА М. Л. З. от [населено място], [улица], ет.2, ап.4, с ЕГН [ЕГН], на основание чл.78, ал.1 ГПК да заплати на С. Г. А., действащ като ЕТ „Роял – С. А.“, с ЕИК 111034453, със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], сумата от 718.06 лв. /седемстотин и осемнадесет лева и 6 ст./.

ОСЪЖДА С. Г. А., действащ като ЕТ „Роял – С. А.“, с ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], на основание чл.78, ал.3 ГПК да заплати на М. Л. З. от [населено място], [улица], ет.2, ап.4, с ЕГН [ЕГН], сумата от 1170.79 лв. /хиляда сто и седемдесет лева и 79ст./.

Решението е окончателно.

Председател:

Членове: