Придобиване на недвижим имот по давност при владение върху чужд имот

Текстът на акта

Ключови фрази

9 решение по гр.д.№ 2572 от 2022 г. на ВКС на РБ, ГК, първо отделение
Р Е Ш Е Н И Е

№ 50074

София, 05.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение в открито съдебно заседание на седми юни две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

при участието на секретаря Анета Иванова, като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 2572 по описа за 2022 г. приема следното:

Производството е по реда на чл.290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Г. П. К. и М. К. Ц. срещу решение № 766 от 02.07.2021 г. по в.гр.д.№ 3059 от 2020 г. на Софийски апелативен съд, гражданско отделение, 2 състав, с което е потвърдено решение № 3280 от 28.05.2020 г. по гр.д.№ 15739 от 2016 г. на Софийски градски съд, I гражданско отделение, 9 състав за отхвърляне на предявения от М. К. Ц. и Г. П. К. срещу Д. П. Г., Е. Д. Г.-Ел Х., В. Д. Т., Г. М. И., М. А. И., И. М. И., М. В. Москова, Й. П. К., М. И. К., Е. П. К., Л. П. К. (Ш.), Л. К. С., В. П. С., О. Д. Т., М. Г. Д., В. В. Р., В. И. И., Л. Ц. И., С. К. И., П. И. Ч., Н. К. Ч., И. Б. А. и Р. С. К. иск с право основание чл.124, ал.1 ГПК във връзка с чл.79, ал.1 ЗС за установяване право на собственост на ищците по силата на придобивна давност за периода от края на м.11.1999 г. до края на м.11.2009 г. върху следния недвижим имот: апартамент с площ от 94,73 кв.м., разположен на първи жилищен етаж, вх. „В“, в сграда в „груб строеж“, находяща се в [населено място], [улица](бивша [улица]), заедно с прилежащото мазе № 8 с площ от 5,58 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и идеалните части от правото на строеж върху мястото, съставляващо имоти пл. № 495, № 494, № 500, № 494а от кв.15 по плана на [населено място], м. „Красно село- Стрелбище“.

С определение № 50061 от 28.02.2023 г. касационното обжалване на решението е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК /поради противоречие с решение № 88 от 27.07.2016 г. по гр. д. № 661 от 2016 г. на ВКС, ГК, IІ г. о./ по следния правен въпрос: Необходимо ли е владелецът да направи изрично изявление или да извърши някакви други фактически и/или правни действия, за да демонстрира пред трети лица, включително и евентуални собственици на имота, че след установяване на фактическата власт върху имота владее имота за себе си ?

В проведеното открито съдебно заседание пълномощникът на касаторите Г. П. К. и М. К. Ц. поддържа жалбата. Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо него да бъде постановено решение за уважаване на иска, както и да се присъдят направените по делото разноски.

Ответниците И. Б. А. и Р. С. К., чрез процесуалните си представители оспорват касационната жалба. Молят решението да бъде оставено в сила и да им се присъдят разноски за делото пред ВКС.

Останалите ответници Д. П. Г., Е. Д. Г.-Ел Х., В. Д. Т., И. М. И., М. В. М, Й. П. К., М. И. К., Е. П. К., Л. П. К. (Ш.), Л. К. С., В. П. С., О. Д. Т., М. Г. Д., В. В. Р., В. И. И., Л. Ц. И., С. К. И., П. И. Ч., Н. К. Ч., Г. М. И., М. Г. И. и А. Г. И. не се явяват в проведеното открито съдебно заседание и не изпращат представител.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение приема следното: По въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, настоящият състав на ВКС споделя приетото в посоченото решение № 88 от 27.07.2016 г. по гр. д. № 661 от 2016 г. на ВКС, ГК, IІ г. о., според което изискването невладеещият собственик да е уведомен за намерението за своене на владелеца съществува само в хипотезата на съсобственост. Когато обаче се касае за владение върху чужд имот, фактът, че владелецът се намира в имота и го поддържа в рамките на необходимата грижа, следва да се възприема като действие по смисъла на чл.68, ал.1 ЗС.

В противоречие с тази практика на ВКС в обжалваното решение е прието, че обитаването от ищците на обекта в сградата, до който са допуснати от несобственик, не е достатъчно да разкрие евентуалните им владелчески намерения, а е необходимо намерението им за своене да е манифестирано на собствениците по начин, че те да узнаят за него. Поради това обжалваното решение се явява неправилно и като такова следва да бъде отменено на основание чл.281 ,ал.1, т.3 ГПК. Тъй като не се налага извършването на нови или повтарянето на съдопроизводствени действия, по аргумент за противното от чл.293, ал.3 ГПК делото не следва да бъде връщано за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, а настоящият състав на ВКС следва да се произнесе по съществото на спора.

Съдът е бил сезиран с иск с правно осснование чл.124, ал.1 ГПК за установяване по отношение на Д. П. Г., Е. Д. Г.-Ел Х., В. Д. Т., Г. М. И., М. А. И., И. М. И., М. В. М., Й. П. К., М. И. К., Е. П. К., Л. П. К. (Ш.), Л. К. С., В. П. С., О. Д. Т., М. Г. Д., В. В. Р., В. И. И., Л. Ц. И., С. К. И., П. И. Ч., Н. К. Ч., И. Б. А. и Р. С. К., че Г. П. К. и М. К. Ц. са собственици на следния недвижим имот: апартамент с площ от 94,73 кв.м., разположен на първи жилищен етаж, вх. „В“, в сграда в „груб строеж“, находяща се в [населено място], [улица](бивша [улица]), заедно с прилежащото мазе № 8 с площ от 5,58 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и идеалните части от правото на строеж върху мястото, съставляващо имоти пл. № 495, № 494, № 500, № 494а от кв.15 по плана на [населено място], м. „Красно село- Стрелбище“. В исковата молба ищците са твърдяли, че са придобили правото на собственост върху този обект на основание давностно владение, осъществявано непрекъснато от края на м.11.1999 г. до 28.11.2011 г., когато собствениците на сградата /ответниците, без последните двама/ са прехвърлили процесния апартамент на последните двама ответници И. А. и Р. К..

От фактическа страна по делото е установено, че на 29.03.1993 г. между собствениците на имоти с пл.№ 495, № 494, № 500, № 494а от кв.15 по плана на [населено място], м.„Красно село- Стрелбище“, от една страна, и „С.“ ЕООД, от друга, е бил сключен предварителен договор, по силата на който собствениците на земята са се задължили да учредят на дружеството право на строеж за построяване на жилищна сграда с магазини и гаражи, а дружеството се е задължило да изгради постройката със свои сили и средства, в срок до 31.05.2000 г. (съгласно анекса от 1999 г.). В предварителния договор било уговорено, че строителят може да се разпорежда свободно с обектите в бъдещата сграда извън онези от тях, които са били запазени за учредителите. На 14.07.2011 г. собствениците на земята едностранно развалили предварителния договор поради неизпълнение от страна на строителя. Междувременно, със споразумение от 15.11.1999 г. „С.“ ЕООД се е задължило да построи и предаде на ищците процесния апартамент № 23 на първи жилищен етаж от вх.В, заедно с мазе № 8, както и гаражи № 7 и № 9, всички находящи се в новостроящата се сграда на [улица] [населено място], вместо обещаните им апартаменти № 9, № 12 и гараж № 4 в сградата на [улица].

С нотариален акт № .........., том.........., рег.№ ................. по нот.д.№................ от 27.07.2004 г., за продажба на недвижим имот собствениците на земята са прехвърлили в полза на „Три мен консулт“ ООД правото на строеж върху 16 самостоятелни обекта в сградата срещу заплащане на парична сума и поето от дружеството купувач солидарно задължение със „С.“ ЕООД да довършат сградата. Процесният апартамент не е сред прехвърлените.

С нотариален акт № ..............., том .............., рег.№ ............ по нот.д.№ .............. от .................. г., собствениците на земята са прехвърлили на ответниците И. Б. А. и Р. С. К. 97,315% ид.ч. от подробно описаните обекти в изградената в груб строеж жилищна сграда, между които и процесният апартамент № 23 заедно с принадлежащото му мазе № 8.

С писмо от 03.06.2016 г., получено на 08.07.2016 г., няколко приобретатели по предварителни договори за продажба на самостоятелни обекти в сградата, сред които и ищецът Ц., са поканили „С.“ ООД да изпълни задължението си по сключените с тях предварителни договори.

Относно владението на ищците върху процесния апартамент от протокол от 31.07.2000 г., подписан от проектант-инженер, проектант-конструктор и строителя на сградата, се установява, че към датата на съставяне на този протокол са били завършени ограждащите стени и покрива на сградата, тоест сградата е със завършен етап „груб строеж“. Според свидетелката Н. П. сградата била построена в „груб строеж“ още в края на 1999 г., в нея имало ток и вода и ищецът М. Ц. получил разрешение от управителя на дружеството- строител да влезе в обещания му за прехвърляне апартамент, за да го довършва. След този момент само М. Ц. и семейството му имали достъп до апартамента и живеели там. Претенции към апартамента се предявили едва през 2011 г., когато собствениците на земята развалили договора със строителя и прехвърлили свободните имоти на трети лица. До 2007 г. сградата се охранявала денонощно от строителя. През 2017 г. строежът бил ограден, а към момента на разпита на свидетелката сградата била подложена на контролирано разрушаване от страна на новите собственици и не била годна за обитаване. Според свидетеля С. Г. покривът на сградата бил поставен още през 1997 г., през 1998 г. сградата била почти готова, а през зимата на 1999 г. по уговорка със собственика ищците се нанесли да живеят в процесния апартамент. Имало ток и вода, а ищецът довършил всичко след „грубия строеж“. От 2004 г. в сградата нямало ток, а отскоро нямало и вода, затова от тогава свидетелят подавал ток и вода към апартамента на ищците от своя апартамент, находящ се в съседната кооперация. От показанията на свидетеля Р. В., който през 2005 г. бил нает за извършване на довършителни работи по сградата, се установява, че към 2005 г. тя била изградена до „груб строеж“, но не била годна за обитаване- нямало врати и дограми на отделните обекти в сградата и те не били захранени с ток и вода.

При така установената фактическа обстановка настоящият състав на ВКС приема, че ищците са доказали придобиването по давност на процесния апартамент. След съвкупна преценка на показанията на свидетелите Н. П. и С. Г. и представените констативен протокол от 31.07.2000 г. /преди влизане в сила на ЗУТ/ и протокол за монтиране на дограма от 18.10.1999 г., може да се направи извод, че най-късно към края на м.07.2000 г. сградата, в която се намира процесният апартамент, е била завършена в „груб строеж“ и с монтирани прозорци и врати- тоест върху процесният апартамент би могло да бъде установено самостоятелно владение. От показанията на свидетелите П. и Г. се установява, че ищците са установили такова владение веднага след завършване на грубия строеж на сградата. Наличието на ограда около сградата, както и врата на входа, не са препятствали достъпа на ищците до апартамента: от показанията на свидетелите се установява, че именно строителят на сградата, който е поставил и оградата, е предоставил достъп до апартамента на ищците, като достъп до него след 1999 г. са имали само ищците. Това владение на ищците е продължило непрекъснато, явно и необезпокоявано в продължение на повече от 10 години- най-малко до 28.12.2011 г., поради което на основание чл.79, ал.1 ЗС ищците са придобили правото на собственост върху този апартамент.

Неоснователно е възражението, че през горепосочения период от време ищците не са били владелци, а само държатели на апартамента. Тъй като ищците са били допуснати до процесния апартамент от строителя на обекта /който не е бил собственик на имота/, въз основа на сключения с този строител предварителен договор за покупко-продажба /споразумение/ от 15.11.1999 г. и са установили явна фактическа власт върху този апартамент /извършили довършителни работи и започнали да живеят в него/, то те се ползват от оборимата презумпция на чл.69 ЗС- счита се до доказване на противното, че упражняват фактическа власт върху имота с намерение да го своят, тоест че са владелци. В конкретния случай тази презумпция не е оборена. Напротив, от показанията на свидетелите Н. П. и С. Г. се установява, че ищците са се считали за собственици на процесния апартамент, а същевременно собствениците на терена и на сградата са знаели, че апартаментът е продаден от строителя на ищците с предварителен договор и не са имали претенции за този апартамент до 2011 г.

Неоснователно е възражението, че от съдържанието на представената по делото покана от 03.06.2016 г. се установявало, че към 2016 г. ищците не са се считали за владелци на процесния апартамент. С това писмо- покана от 03.06.2016 г., получено на 08.07.2016 г., няколко приобретатели по предварителни договори за продажба на самостоятелни обекти в сградата, сред които и ищецът М. Ц., са поканили строителя „С.“ ООД да изпълни задължението си по предварителния договор- да им осигури възможност да получат обектите, за които са заплатили. Писмото доказва само, че авторите му не са се считали за собственици на апартаменти в сградата към 2016 г., но не и че не владеят тези обекти с намерение да ги придобият по давност за в бъдеще.

Не се доказа и възражението на част от ответниците, че придобивната давност на ищците е била прекъсната на основание чл.81 ЗС, поради загубване на владението в продължение на повече от 6 месеца. По делото не са ангажирани доказателства за това. От показанията на свидетеля Р. В. не се установява, че през 2005 г. ищците не са били владелци на апартамента. Това е така, тъй като показанията на този свидетел не касаят конкретния апартамент, а цялата сграда. Дори и да се приеме, че към 2005 г. цялата сграда /включително процесният апартамент/ са били негодни за обитаване, както твърди този свидетел, това не доказва загубване на владението на ищците, доколкото владение може да се осъществява и върху негодно за ползване жилище и без непрекъснатото осъществяване на фактическа власт върху него, стига владелецът да не е бил отстранен от имота от трети лица. В този смисъл е практиката на ВКС, например решение № 330 от 28.11.2011 г. по гр.д.№ 1519 от 2010 г. на ВКС, ГК, II г.о. Веднъж установена, фактическата власт върху недвижим имот се предполага, че продължава да бъде упражнявана от владелеца непрекъснато до момента, в който владелецът не бъде отстранен от имота от друго лице. А в конкретния случай доказателства, че владението на ищците е било отнето от трето лице през 2005 г. или в друг момент през периода от края на м.07.2000 г. до края на 2011 г., по делото не са представени.

Неоснователно е и възражението за прекъсване на давността с предаването на сградата на новите собственици И. А. и Р. К., след сключване на договора от 28.12.2011 г. между тях и собствениците на терена и сградата. На първо място, самият факт на сключване на договор за продажба не доказва предаване на владение върху обектите- предмет на продажбата. А по делото няма други доказателства за предаване на владението на процесния апартамент на А. и К.. Напротив, от показанията на свидетелите П. и Г. се установява, че ищците продължават да владеят апартамента и след 2011 г. На следващо място, дори и да се приеме за доказано, че владението на ищците им е било отнето от ответниците А. и К. на 28.12.2011 г., към този момент 10-годишният срок на придобивна давност вече е бил изтекъл и е довел до придобиването на правото на собственост върху апартамента от ищците, поради което прекъсването на давността след тази дата няма значение за правото на собственост.

Поради всичко гореизложеното обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него следва да бъде поставено решение за уважаване на предявения иск за собственост.

С оглед изхода на делото ответниците дължат и следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените от тях разноски по делото за трите съдебни инстанции в размер на 8 563 лв., съобразно представения списък за разноски.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 766 от 02.07.2021 г. по в.гр.д.№ 3059 от 2020 г. на Софийски апелативен съд, гражданско отделение, 2 състав И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. П. Г., Е. Д. Г.-Ел Х., В. Д. Т., Г. М. И., М. Г. И., А. Г. И., И. М. И., М. В. М., Й. П. К., М. И. К., Е. П. К., Л. П. К. (Ш.), Л. К. С., В. П. С., О. Д. Т., М. Г. Д., В. В. Р., В. И. И., Л. Ц. И., С. К. И., П. И. Ч., Н. К. Ч., всички със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.1, надпартер, ап.3, чрез адв.Г. А., както и по отношение на И. Б. А. и Р. С. К., последните двама със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.2, чрез адв.М. Г., че Г. П. К. и М. К. Ц. и двамата със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.1, ап.1, чрез адв.С. В., са собственици на основание давностно владение, упражнявано непрекъснато от края на м.07.2000 г. най-малко до 27.12.2011 г., на следния недвижим имот: апартамент с площ от 94,73 кв.м., разположен на първи жилищен етаж, вх. „В“, в сграда в „груб строеж“, находяща се в [населено място], [улица](бивша [улица]), заедно с прилежащото мазе № 8 с площ от 5,58 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и идеалните части от правото на строеж върху мястото, съставляващо имоти пл.№ 495, № 494, № 500, № 494а от кв.15 по плана на [населено място], м.„Красно село- Стрелбище“.

ОСЪЖДА Д. П. Г., Е. Д. Г.-Ел Х., В. Д. Т., Г. М. И., М. Г. И., А. Г. И., И. М. И., М. В. М., Й. П. К., М. И. К., Е. П. К., Л. П. К. (Ш.), Л. К. С., В. П. С., О. Д. Т., М. Г. Д., В. В. Р., В. И. И., Л. Ц. И., С. К. И., П. И. Ч., Н. К. Ч., И. Б. А. и Р. С. К. с горепосочените адреси да заплатят на Г. П. К. и М. К. Ц. на основание чл.78 ГПК сумата 8 563 лв. /осем хиляди петстотин шестдесет и три лева/, представляваща разноски за трите съдебни инстанции.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.