Извършване на съдебна делба на разнородни имоти чрез разпределение и публична продан

Текстът на акта

Ключови фрази

6
Р Е Ш Е Н И Е

№ 608

София, 21.10.2025 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на шестнадесети септември две хиляди двадесет и пета година в състав:

Председател: БОНКА ДЕЧЕВА

Членове: ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова разгледа докладваното от съдията Ваня Атанасова гр.д. № 1986/2024 година.
Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Подадена е касационна жалба от Г. Д. Ч. и К. Г. Ч. срещу решение № 1139 от 02.11.2023 г. по в.гр.д.№ 1419/2023 г. на Окръжен съд-Бургас, с което, след отмяна на решение № 30 от 13.04.2023 г. по гр.д.№ 207/2022 г. на Районен съд-Средец, е обявен за окончателен проектът за разделителен протокол, предявен на страните в проведеното на 09.10.2023 г. съдебно заседание, съгласно който допуснатите до делба имоти се групират в два дяла: а/. първи дял - дворно място, находящо се в [населено място], [община], област Бургас, съставляващо поземлен имот пл. № ***, в кв. *** по плана на селото, с площ от 1100 кв. м., за който имот по неприложен дворищнорегулационен план е отреден УПИ *** с площ от 729 кв. м., в кв. *** по плана на селото, в който попадат 613 кв. м. от поземления имот и са придадени по регулация 84 кв. м. от имот пл. №***и 32 кв. м. от имот пл. № ***, и части от имот № ***се придават по регулация към УПИ *** в кв. *** - 126 кв. м., към УПИ *** в кв. *** - 39 кв. м., към УПИ *** в кв. *** - 25 кв. м., към УПИ *** в кв. *** - 84 кв. м. и 188 кв. м. попадат в улица, ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда със застроена на площ от 48 кв. м ., на стойност 35728 лева; б/. втори дял - изоставена нива от 19.453 дка , девета категория, местност “С.”, землището на [населено място], [община], област Бургас, имот № ***по плана за земеразделяне, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***по КККР; изоставена нива от 13.999 дка , девета категория, местност “М.”, землището на [населено място], [община], област Бургас, имот № ***по плана за земеразделяне съставляваща поземлен имот с идентификатор ***по КККР; изоставена нива от 16.050 дка , седма категория, местност “Керна баир”, землището на [населено място], [община], област Бургас, имот № ***по плана за земеразделяне, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***по КККР; нива от 6.999 дка , осма категория, местност “З.”, землището на [населено място], [община], област Бургас, имот № ***по плана за земеразделяне, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***по КККР, с пазарна стойност на този дял 17377.40 лева.

Жалбоподателите Г. Ч. и К. Ч. поддържат, че делбата следва да бъде извършена не по реда на чл. 352 ГПК – чрез теглене на жребий, а чрез разпределяне на имотите от съда по чл. 353 ГПК, като на касаторите бъдат разпределени в общ дял земеделските имоти, а на съделителя Д. И. се разпредели в дял дворното място с къщата, тъй като последният няма изразено предпочитание към някои от делбените имоти за придобиването им в дял и иска делбата да се извърши чрез изнасяне на всички имоти на публична продан. Поддържат, че съгласието им за придобиване на делбени имоти в общ дял се отнася само за земеделските имоти, но не и за урегулирания поземлен имот с къщата.

Съделителят Д. И. И. не е подал отговор на касационната жалба и не е изразил становище по същата.

С определение № 2025 от 24. 04. 2025 г. по гр. д. № 1986/2024 г. на ВКС, 1 г.о., е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК, за проверка съответствието на правните изводи на състава на въззивния съд с установените в ЗН (чл. 69, ал. 2) и ГПК (чл. 348, 350 и 353) правила за извършване на делбата и с разясненията по прилагане на тези правила, дадени с формирана практика на ВКС и ВС със задължителен и незадължителен характер.

По основателността на касационната жалба:

С влязло в сила решение № 112/06.10.2022 г. е допусната делба на описаните по-горе имоти между съделителите Г. Д. Ч.; К. Г. Ч. и Д. И. И., при квоти: 1/4 идеална част за Г. Д. Ч.; 1/4 идеална част за К. Г. Ч. и 2/4 идеални части за Д. И. И..

Съсобствеността произтича от наследяване на К. С. И., починала на 22. 08. 1998 г., и оставила за наследници съделителя Д. И. И., син, и И. И. Ч., дъщеря, починала на 28. 09. 2017 г. и оставила за наследници съделителите Г. Д. Ч., съпруг, и К. Г. Ч., син. К. С. И. е придобила имотите по наследство от родителите си С. Б. Д. и Д. П. Б..

Установено е от заключението на съдебнотехническата експертиза, че дворното място и жилищната сграда са неподеляеми. Земеделските имоти са поделяеми на 12 дяла - от всеки от тях могат да се образуват по три дяла. Не са предприемани необходимите действия за изготвяне на проект за разделяне на земеделските имоти в съответствие с изискванията на чл. 51, ал. 5 ЗКИР и на чл. 7, ал. 1 и ал. 3 ЗСПЗЗ, вр. чл. 72 ЗН.

Установена е пазарната стойност както на земеделските имоти, така и на застроеното с едноетажна къща дворно място. Имотите, включени в делбената маса, са на обща стойност 53105.40 лв. (земеделски земи на стойност 17377.40 лв. и дворно място с жилищна сграда - 35728 лв.), като делът на Г. Д. Ч. е на стойност 13276.35 лв., на К. Г. Ч. също е на стойност 13276.35 лв., на Д. И. И. е на стойност 26552.70 лв.

Съдът е приел, че с оглед направеното от съделителите Г. Д. Ч. и К. Г. Ч. искане да им бъдат разпределени, на основание чл. 353 ГПК, в общ дял, земеделските имоти, поддържано и във въззивното производство, няма пречка делбата да бъде извършена по реда на чл. 350 ГПК, чрез теглене на жребий, като имотите бъдат обособени в два дяла – в единия дял дворното място с къщата, а в другия дял земеделските имоти, и съделителите Ч. да изтеглят един общ дял при тегленето на жребий. Приел е, че жребият е най-удобен и справедлив начин за извършване на делбата и по съображения, че никой от съделителите не е ползвал имотите (с изключение на едната нива, отдавана под наем от съсобственика Д. И.), не е направил в тях подобрения и не желае възлагане на дворното място с къщата на основание чл. 349 ГПК. Посочено е, че тъй като двата дяла са на различна стойност, то получилият/получилите дял първи ще трябва да уравни/уравнят дела на останалите съделители парично.

Решението е неправилно.

При извършване на делбата водещ е установеният с разпоредбата на чл. 69, ал. 2 ЗН принцип всеки съделител да получи дял в натура, като неравенството на дяловете се изравнява в пари, който принцип е установен и водещ и в уредбата на съдебната делба в глава 29 на ГПК и е отразен в разпоредбите на чл. 348, 350 и 353 ГПК. При избора на способ за извършване на делбата (чрез жребий по реда на чл. 350 и 352 ГПК или чрез разпределение по реда на чл. 353 ГПК) са дадени разяснения в ППВС № 7/73 г., т. 5, б.“б“. При възможност и удобство за теглене на жребий делбата се извършва по способа, предвиден в чл. 350 и 352 ГПК и само в случаите, когато ще се пристъпи към теглене на жребий се съставя разделителен протокол. Когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно, делбата се извършва по способа, предвиден в чл. 353 ГПК – чрез разпределяне на имотите между съделителите от съда без теглене на жребий. Невъзможност за теглене на жребий по смисъла на чл. 353 ГПК е налице тогава, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно дяловете на съделителите са различни, в която хипотеза би могло да се получи така, че съделителят с по-голяма част да получи по-малък дял, а този с по-малка част - по-голям дял. Голямо неудобство за образуване на дялове и теглене на жребий по смисъла на чл. 353 ГПК е налице в случаите, когато преди делбата съделителите са били във владение на отделни имоти и всеки е направил във владения имот значителни подобрения като построяване на сгради, големи пристройки, надстройки и преустройства, и въобще когато възлагането чрез жребий може да породи значителни имуществени спорове между съделителите. Способът по чл. 248 ГПК е приложим само когато не са налице предпоставки за извършване на делбата чрез някой от останалите способи за ликвидиране на съсобствеността, предвидени в закона.

С Тълкувателно решение № 2 от 11. 04. 2022 г. по т. д. № 2/2021 г. на ОСГК на ВКС е прието, че за да се извърши делбата по чл. 353 ГПК , не е необходимо имотите да са еднородни. В мотивите към решението обаче е разяснено, че когато до делба са допуснати еднакви по вид и предназначение недвижими имоти, чийто брой съответства на броя на съделителите/колената, както и други имоти, съдът, извършвайки делбата по чл. 353 ГПК , следва да постави в дела на всеки съделител/коляно от еднородните имоти.

В случая предметът на делба включва един урегулиран поземлен имот с жилищна сграда на стойност 35728 лв. и четири земеделски имота: нива на стойност 4863, 25 лв., нива на стойност 3499, 75 лв., нива на стойност 4815 лв. и нива на стойност 4199, 40 лв., а съделителите са трима, с дялове: 2/4 – на стойност 26552, 70 лв., 1/4 – на стойност 13276, 35 лв., 1/4 – на стойност 13276, 35 лв. С оглед броя на имотите и съделителите е налице възможност всеки съделител да получи самостоятелен дял в натура. Никой от съделителите не желае да получи в дял дворното място с жилищната сграда – съделителят Д. И. И. желае изнасяне на всички имоти на публична продан, а съделителите Г. Ч. и К. Ч. са изразили съгласие за получаване в общ дял само на земеделските имоти и то в случай, че същите им бъдат разпределени по реда на чл. 353 ГПК. Никой от съделителите не е установил ползване върху жилищния имот, нито е извършил подобрения в същия.

При тези данни изводът на съда, че делбата следва да се извърши по реда на чл. 352, вр. чл. 350 ГПК, чрез групиране на делбените имоти в два дяла и теглене на жребий, като съделителите Ч. теглят един общ дял, е неправилен и не е съобразен със задължителната практика по прилагането на чл. 352, вр. чл.350 и чл. 353 ГПК, обективирана в ППВС № 7/1973г. и в цитираното по-горе ТР № 2/2022 г. по т.д. № 2/2021 г. на ОСГК на ВКС. Не е съобразено обстоятелството, че е налице невъзможност за теглене на жреби по смисъла на чл. 353 ГПК, тъй като допуснатите до делба имоти съществено се различават по вид и стойност, а същевременно дяловете на съделителите са различни, при което би могло да се получи така, че съделителят с най-голям дял да получи най - ниския по стойност имот и обратно. Не е съобразено и обстоятелството, че е налице възможност всеки съделител да получи самостоятелен дял в натура, както и обстоятелството, че съделителите Г. Ч. и К. Ч. не са изразявали съгласие да получат един общ дял от делбеното имущество (даденото съгласие е за получаване в общ дял само на земеделските имоти и то в случай, че делбата се извърши по реда на чл. 353 ГПК- по преценка на съда и при условие, че тази преценка е съобразена с желанието им да получат земеделските имоти). Не е съобразено и обстоятелството, че има допуснати до делба еднородни имоти, които биха могли да се разпределят между съделителите от съда, както и обстоятелството, че предвид разнородния характер на делбените имоти (жилищен имот и земеделски земи), нежеланието на никой от съделителите да получи жилищния имот и липсата на критерии, които обосновават разпределяне на жилищния имот в дял на някой от съделителите, би могло делбата на дворното място с къщата да се извърши по реда на чл. 348 ГПК.

С оглед коментираните по-горе разяснения, дадени в мотивите към ТР № 2/2022 г. по т.д. № 2/2021 г. на ОСГК на ВКС, според които когато до делба са допуснати еднакви по вид и предназначение недвижими имоти, чийто брой съответства на броя на съделителите/колената, както и други имоти, съдът, извършвайки делбата по чл. 353 ГПК , следва да постави в дела на всеки съделител/коляно от еднородните имоти, и предвид обстоятелството, че жилищният имот е един единствен, никой от съделителите не желае да му бъде разпределен в дял, никой от съделителите не е установил ползване и не е извършил подобрения в същия, настоящият състав намира, че делбата на земеделските имоти следва да се извърши по реда на чл. 353 ГПК, като същите се разпределят между съделителите (няма пречка да се уважи желанието на съделителите Ч. да получат в общ дял земеделски имоти), а делбата на дворното място с жилищната сграда да се извърши по способа, предвиден в чл. 248 ГПК - чрез изнасянето му на публична продан.

Като неправилно, въззивното решение следва да бъде отменено и делото върнато на въззивния съд за извършване на делбата на земеделските имоти по способа, предвиден в разпоредбата на чл. 353 ГПК, а на дворното място с жилищната сграда – по способа, предвиден в чл. 348 ГПК.

За целта е необходимо при новото разглеждане на делото да бъде допусната съдебнотехническа експертиза, която да предложи вариант/варианти за разпределяне на земеделските имотите между съделителите, при който всеки съделител да получи самостоятелен дял, като няма пречка съделителите Ч. да получат общ дял, ако все още поддържат това искане. Следва да се определи и актуалната пазарна цена както на земеделските имоти, така и на дворното място с жилищната сграда.

Тъй като се налага допускането на доказателства и извършването на допълнителни съдопроизводствени действия и на основание чл. 295 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 1139 от 02.11.2023 г. по в.гр.д.№ 1419/2023 г. на Окръжен съд-Бургас И ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд.

Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: