Частична нищожност на индивидуален договор за поддръжка в етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 737

София, 12.12.2024 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в съдебно заседание на 15 октомври две хиляди и двадесет и четвърта година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

при участието на секретаря Даниела Танева

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА

гр.дело 3118 /2023 година

Производството е по чл. 290 ГПК

По касационна жалба, подадена от „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД, ЕИК 131233128, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н Възраждане, ул."Георги Вашингтон" №20, с определение № 2761 от 05.06.2024 г., е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 151 от 07.02.2023 г. по гр.д.№ 1168/2022 г. на Окръжен съд-Бургас, с което е отменено решение № 100/14.04.2022г, постановено по гр.д.№970/2021г на районен съд –гр.Несебър и вместо това са отхвърлени исковете, които „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД е предявило против И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място] да бъде осъден ответника да плати на дружеството общо 7859,43лв, представляваща сбор от таксите за поддръжка за 2019г, 2020г и 2021г/ по 2619,81лв за всяка година/ по договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“, както и мораторни лихви върху таксите за всяка година: в размер на 617,11лв – за забава на главницата за 2019г, дължима за периода от 16.02.2019г до 12.03.2020г и 09.04.2020г- 09.07.2021г; в размер на 351,49лв – за забава на главницата за 2020г за периода от 16.02.2020г до 12.03.2020 г и 09.04.2020г до 09.07.2021г; в размер на 104,79лв – за забава на главницата за 2021г, дължима за периода от 16.02.2021г до 09.07.2020г., както и разноски за първа и въззивна инстанция в размер на 3492,73 лв.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон и необоснованост, тъй като не е съобразено, че договорът не е само за управление и поддръжка на общите части, а е с по-широк предмет, който включва и поддръжка на съоръжения и части от комплекса, които не са общи части, че нормата на чл. 51 ЗУЕС не изключва възможността да се уговорят и други услуги, които са извън компетентността на общото събрание, за които заплащането да се уговаря на квадратен метър застроена площ на обекта от етажната собственост.

Ответникът по касация И. К., гражданин на Република Л. оспорва касационната жалба, счита, че оплакванията в нея са неоснователни и моли решението, като обосновано и правилно, да се остави в сила.

Върховен касационен съд, състав на второ гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

По основанието за допускане до касация:

Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по включеният в предмета на спора въпрос, относим към крайния резултат а именно: Изцяло или частично е нищожен, сключен от етажен собственик с търговско дружество, договор за поддръжка и управление на общи части в сграда с режим на етажна собственост и на незастроената част от поземления имот, в който има изградени и съоръжения, алеи, площадки, басейни и др.?

Съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД договор може да бъде само частично недействителен. Нищожността на отделни части от договора може да доведе до нищожност на целия договор, само ако не може да бъде заместена по право от повелителни правила на закона или ако не може да се предположи, че договорът би бил сключен без недействителната му част.

Индивидуалните договори, сключени между собственици на самостоятелни обекти от сгради в режим на етажна собственост и външно физическо или юридическо лице, с които възлага поддръжката на общите части на външно на етажната собственост лице, когато не са индивидеално уговорени са типови. Сключването на индивидуалните договори за поддръжка не е задължително, за разлика от собствениците на обекти от жилищни комплекси от затворен тип, в които сключването на договори по чл. 2 ЗУЕС. За сключването на индивидуални договори за поддръжка на общи части не е необходимо решение на общото събраните на етажната собственост, за разлика от случаите, когато общото събрание на етажната собственост /ОСЕС/ е взело решение по чл. 11, ал.1, т.11 ЗУЕС /редакция ДВ бр. 57/2011 г./ за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като общото събрание е определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя) при сключване на такъв договор. Възможността да се възлага и управлението на общите части на професионален управител е въведена с изменението на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС (изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.), като до това изменение е предвидено, че само поддръжката на общите части може да се възлага с договор на външно лице. За разлика от договорите, сключени по решение на общото събрание и с мандат на управителния съвет /управителя/, индивидуалните договори не могат да изземват правомощия на общото събрание, т.е. договорите, сключени до влизане в сила на новата редакция на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС не могат да включват управление на общите части, което е правомощие на общото събрание. Клаузи, отнасящи се до управление на общи части, включително и относно начина на разпределение на дължимите такси за поддръжка и управление в индивидуални договори, без да е взето решение на ОСЕС, биха били нищожни поради това, че с тях се изземват изключителни правомощия на общото събрание на етажната собственост, които до 31.12.2024 г. не могат да се прехвърлят и на професионален управител дори по решение на ОСЕС. Такива клаузи за управление на общи части на етажна собственост в индивидуални договори са нищожни.

С индивидуални договори обаче може да се уговарят от отделен етажен собственик клаузи за поддръжка на общи части, ако той поема и възнаграждението за това. Това е отделна дейност от управлението, „насочена към запазване на общите части в добро състояние“ /пар.1, т.13 ЗУЕС/. С такива договори не може да се уговарят задължения на трети лица и да се обвързват останалите етажни собственици. Индивидуалните договори обаче могат да включват и други дейности, които са извън изключителната компетентност на общото събрание, като се уговарят клаузи за възмездно ползване на съоръжения, които не са обща част, възмездно поддържане на съоръжения, зелени площи и алеи, детски площадки, които са или не са общи части, осигуряване на услуги, като например обща рецепция, охраняем паркинг. Подобни клаузи, които не създават задължения за трето лице и не изземват правомощия на общото събрание на етажната собственост не са забранени от ЗУЕС и сочат на договор с комплексен предмет, включващ клаузи за наемно правоотношение, за изработка, за мандат и т.н. Такива клаузи в индивидуален договор между етажен собственик и изпълнител, осигуряващи поддържане на общите части в добро състояние или в по-луксозен вид за сметка на отделен етажен собственик или осигуряващи възмездно за него услуги от изпълнителя или възможност за възмездно ползване на съоръжения и площи, които не са обща част, не сочат на забранен от законите резултат и не са нищожни.

По касационната жалба:

По делото е установено следното:

На 09.10.2006г е сключен договор за управление и поддръжка на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“ № ММС - S- PD/075-10.06 между ищеца „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД и И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място], като собственик на апартамент № 520, в сграда „Е.“, крило „Д.“, на 5 етаж. С договора, К. възлага на ищеца (мениджър според терминологията на договора) извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно, и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс E. R. R.“, находящ се в кв. 22 по плана на [населено място]. Според договора /чл. 1, раздел I/. Техническото поддържане на общите части, включва ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации /чл. 2, б.„а“/; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса включва доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове /чл.2 б.„b“/; техническото поддържане на асансьорите в общите части, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка /чл.2, б. „с“; организиране поддръжката на зелените площи в комплекса и наемане на персонал за непосредствено осъществяване на цялостната техническа поддръжка /чл.2 б. „d“. Задължението на мениджъра за извършване на организирано управление, съгласно чл. 3 от договора включва: организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги в общите части и общодостъпните съоръжения, занимания с деца с използване на професионален аниматор по предварително обявена програма. Задължение на мениджъра, съгл. чл. 4 от договора е и административно управление и всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, което включва, единна рецепция, организиране на подходящ достъп за получаване на необходимата информация от възложителя според поискването й, организиране на достъп до спортните съоръжения. В раздел II, чл. 1 от договора е уговорено възнаграждение, дължимо от възложителя на мениджъра за всички дейности по чл.1-4 от раздел І в размер месечно по 1 евро на квадратен метър без ДДС. Възнаграждението е дължимо авансово за текущата година – до 15.02 /чл. 2, б. „b”/. В тази такса не са включени консумативни разходи за обекта и за общите части /1виж чл. 16 и чл. 17 от договора/. Договорът е сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение /раздел V, чл. 2/, но според раздел IV, чл. 9, този срок се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение за неподновяването му, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ѕ от застроената площ на комплекса. В раздел VI, чл. 4 от договора е дадена възможност на възложителя да прекрати договора, но дължи неустойка в размер на цялото дължимо възнаграждение по договора до края на срока. Съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2, при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по договора ако не осигури подписването на договор с новия собственик. Ответникът е придобил собствеността върху апартамент № Д 520, крило Д., който е зъз застроена площ 71,63 кв.м., но с включени общи части е 93,02 кв.м. чрез покупко-продажба с нотариален акт № 128, том пет, н.д.№898/2007г на 24.04.2007г., когато му е предадено и владението, без идеална част от дворното място.

Установено е, че през предходната на процесния период 2018 г. „Емералд Хоспиталити“ ООД, с което ищецът е сключил договор за изпълнение на задълженията му по индивидуалните договори за поддръжка и управление, е уведомило собствениците, че няма да извършва дейностите по договора от април 2018 г., поради което са представени протоколи от общи събрания на етажната собственост „Е.“ А – жилищна сграда, състояща се от четири входа – „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“ в ПИ ***, с които тя е учредена, приет е правилник за вътрешния ред, избрани са органи, взети са решения за вноските за годишна такса от етажните собственици за консумативи, ремонт и поддръжка, поставян е и въпроса за прекратяване на индивидуалните договори за управление и поддръжка и за упълномощаване на управителния съвет за сключване на договори до лимитиран размер на цената за поддържане на етажната собственост. Представени са фактури, които се отнасят обаче за плащания през 2018 г., т.е. преди процесния период. Прието е заключение на ССЕ, от която се установява, че реално задълженията по договора с ищеца за изпълнение на дейности по поддръжка и с другите етажни собственици за процесните три години са изпълнявани от „Емералд Хоспиталити“ ООД. Експерта е констатирал осчетоводяване на разходи за 2019г и 2020 г. за извършвани дейности по поддръжка и дейности по управление на комплекса в областта на туристическото предлагане на услуги и спа услуги, но не са разграничавани разходите по дейностите по индивидуалните договори за поддръжка и управление от разходите за извършване на туристическата дейност на комплекса. Според показанията на св. С., който трите години от процесния период е пребивавал в комплекса от ранна пролет до късна есен, управляваща компания „Емералд хоспиталити“ е полагала грижи и е поддържала в добро състояние зелените площи, басейнът, спа центъра, чистотата и цялата дейност по управлението на комплекса.

При тези доказателства, РС е уважил иска, като е приел, че договора между страните е валиден, но клаузите по чл.9, раздел IV и на чл.2, раздел VII са неравноправни, което обаче не влече нищожност на целия договор. Предвид уговореното, РС е приел, че възложителят може да прекрати договора най –късно 4 месеца преди изтичане на срока му, но поради това, че по делото липсва твърдения и доказателства такова изявление да е направено, е прието, че за процесния период възложителя дължи уговореното възнаграждение и мораторна лихва за забава с изключение на периодите, когато течението й е спряно със Закона за мерките и действията по време на извънредно положение – от 13.03.2020-08.04.2020 г.

Въззивната инстанция е приела, че клаузата на раздел ІV,чл.9 от договора не е нищожна, защото не противоречи на императивна правна норма, съгласно чл.21,ал.1 ЗЗД, договора поражда действие между страните и няма действие спрямо трети лица - продължаването действието на договора е свързано с вземане на решението „от собствениците на съответните ид.ч. от общите части“, но това не води до извод, че той поражда действие за тези трети лица, които не са страни и че прекратяването на действието на договора след изтичане на посочения в него срок е поставено в зависимост от действията на трети лица. Въззивният съд е приел, че независимо от уговореното в договора, ответникът е могъл, но не е направил изявление за прекратяване на договора след изтичане на първоначалния срок от пет години. За неоснователни са приети от въззивната инстанция възраженията, в отговора на исковата молба, за нищожност на чл.9 от раздел ІV от договора поради противоречие с чл.11,ал.1,т.11 от ЗУЕС, чл.17,ал.3 и ал.7 от ЗУЕС и чл.19,ал.8 от ЗУЕС, защото те не уреждат същите права, а и не всички са императивни.

Въпреки това, въззивният съд, позовавайки се на ТР №1 /2020 на ОСГТК на ВКС, е приел, че клаузите в договора, касаещи задължението за заплащане на такса за управление и поддържане на общите части, са нищожни, защото съставляват договаряне по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, независимо, че договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Прието е, че основанието за нищожност е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – противоречие с материалния закон – чл. 51 ЗУЕС, защото апартамента на ответника е в курортен комплекс, а не в [жк], а претендираните суми съставляват такси за осъществяваната техническа поддръжка, организационно и административно управление на общите части на Курортен комплекс „Е. Р. Р.“, определени от съда като са разходи за управление и поддръжка на общите части по смисъла на пар.1, т.11 от ДР на ЗУЕС. Прието е, че противоречието с чл. 51 ЗУЕС се изразява и в това, че с договора е уговорено възнаграждение за извършените услуги в размер на 1 евро на кв.м., а не според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, както и членовете на техните семейства. Прието е, че недействителността не е частична, а касае целия договор, защото може да се предположи, че без недействителните клаузи не би се сключил целия договор, а и защото нищожните клаузи не могат да се заместят от повелителни правни норми.

Решението е неправилно.

Договорът, съставляващ основание, на което се претендират сумите по исковата молба е комплексен и включва в предмета си освен възнаграждение за управление и поддръжка на общи части, така и клаузи, съставляващи договор за изработка, договор за наем и договор за поръчка.

В частта, с която, с договора е уговорено управление на общите части, което е правомощие на общото събрание, както по чл. 4 и чл. 8 от Правилника за управление реда и надзора в етажната собственост /отм/ /ПУРНЕС/, при действието на който е сключен договора, така и съгласно чл.11, ал.1 ЗУЕС, в сила от 01.05.2009 г., клаузите са нищожни. Към датата на подписване на договора / 09.10.2006 г./, когато е действал ПУРНЕС/, а и след влизане в сила на ЗУЕС до ЗИДЗУЕС / ДВ бр. 82/2023 г., в сила от 31.12.2023 г./ не е могло да се предоставя на физическо и юридическо лице управлението на етажна собственост, дори с решение на общото събрание (чл. 11, ал.1, т.11 в редакции до ДВ, бр. 82 от 2023 г.,). Договорът е нищожен и в частите, с която в него, а не с решение на Общото събрание на етажната собственост, в изпълнение на правомощията му по чл.4, ал.1, т.4 ПУРНЕС /отм/, (сега чл. 11, ал.1, т.5 ЗУЕС), е определен размера на паричната вноска за разходите за поддръжка и управление на общите части и начин на разпределение на разходите за поддръжка на общите части на база площ на обекта, а не според критерия по чл. 9 ПУРНЕС /отм., но действал към момента на подписване на договора/, респективно по чл. 51, ал.1 ЗУЕС в редакцията действала към процесния период – според броя на обитателите. Затова на основание договора не могат да се търсят разходите за техническото поддържане на общите части - ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации /чл. 2, б.„а“/, техническото поддържане на асансьорите в общите части, поддържане в изправност на пречисвателни съоръжения /чл.2, б. „с“/, наемане на персонал за непосредствено осъществяване на цялостната техническа поддръжка /чл.2 б. „d“/, организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги в общите части и общодостъпните съоръжения /чл. 3 /.

Предвид отговора на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, договорът не е нищожен в останалата част, в която съдържа клаузи, съставляващи договор за изработка, договор за наем и договор за поръчка.

Необосновано е прието от въззивния съд, че нищожността касае целия договор, защото може да се предположи, че без недействителните клаузи не би се сключил целия договор и защото нищожните клаузи не могат да се заместят от повелителни правни норми. Етажната собственост е курортен комплекс, а клаузите, съдържащи уговорки за техническо поддържане на откритите басейни и обслужващите ги съоръжения, находящи се в и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения на басейните и монтираните душове /чл.2 б.„b“/; техническото поддържане на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка /чл.2, б. „с“/; организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, върху които ответникът, като суперфициарен собственик, няма права освен такива по чл.64 ЗС, наемането на персонал за непосредствено осъществяване на посочените дейности, занимания с деца с използване на професионален аниматор по предварително обявена програма /чл.3/, ползване на обща рецепция, включително за осигуряване на необходимата информация, организация ползването на спортни съоръжения, осигуряване контрол на достъпа и реда в сградата /чл.4/, са все дейности, обезпечаващи „безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в курортния апартаментен комплекс“ /чл.4, раздел 1/. Цитираният текст от договора разкрива целта за сключване на посочените клаузи. Осигуряването на подобни услуги възмездно би могло да бъде предмет на самостоятелни договори и без уговорка за поддържане на общите части в добро състояние. Тъй като се касае за договорни отношения, не може да се преценява възможността за заместване на тези договорни клаузи с императивни правни норми.

Неправилно въззивната инстанция е приела, че клаузите на чл.9, раздел IV и на чл.2, раздел VII не са неравноправни. От данните по делото и съдържанието на договора става ясно, че е типов, сключен с множество собственици на обекти в комплекса, съдържащ общи условия и е с предмет поддръжката и управлението му, т.е. те са част от договор с потребител. Ищецът не е твърдял и не е доказал, че тези клаузи са индивидуално уговорени./чл. 146, ал.4 ЗЗП/ Клаузите на раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2 са неравноправни, защото и в двете се предвиждат последици за страна по договора, които изцяло зависят от поведението на трети лица. С първата клауза се предвижда възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците, притежаващи ѕ от застроената площ в комплекса. Тъй като клаузата е от индивидуален договор, сключен с конкретно физическо лице, не отговаря на изискването за добросъвестност уговорка, предвиждаща прекратяването на договор за конкретното лице да зависи единствено от решение на множество други лица, които не са страни по договора. Такава клауза поставя едната страна в неравноправно положение спрямо другата, защото правата и задълженията на мениджъра зависят само от неговото поведение, а тези на потребителя зависят от решение на трети лица. Клаузата на раздел VII, чл. 2 предвижда обвързване на потребителя с договора дори да продаде обекта си, ако новия собственик не се съгласи да подпише същия договор. Тя също е неравноправна, тъй като установеното в нея задължение за възложителя зависи от волята на друго лице и изисква страната да влияе на волята му. Подобни изисквания не могат да се приемат за проява на добросъвестно договаряне, а клаузата е неравноправна, защото уговорката изисква заплащане на възнаграждение за услуги, за които е ясно, че няма да се използват, ако апартамента от комплекса бъде продаден от възложителя. Предвид отговора на правният въпрос, обусловил допускане до касация и на основание чл. 146, ал.5 ЗЗП, наличието на посочените неравноправни клаузи в договор, не води до неговата нищожност изцяло, защото може да се приложи, че и без тези клаузи той би бил сключен. Без неравноправната уговорка в чл. 9 от раздел IV от договорът, следва да се приеме, че той може да се прекрати само по волята на възложителя /а не по решение на собствениците, притежаващи ѕ от застроената площ в комплекса/ не по късно от 4 месеца преди изтичане на срока. Срокът от 4 м. не е прекомерно дълъг, като се съобрази срока, за който е сключен договора – пет години и обема от дейности, които включва изпълнението му, които изискват подготовка и разходи, свързани с тях. От неравноправността на втората клауза следва, че възложителя се освобождава от задълженията по договора и той се прекратява при разпореждане с обекта от комплекса.

От данните по делото не се установява, за процесния период - 2019г, 2020г и 2021г., да е прекратено действието на договора с изявление от възложителя до изпълнителя или поради продажба на апартамента от ответника.

Предвид изложеното, обжалваното решение, с което е приета пълна нищожност на договора е неправилно, поради което подлежи на частична отмяна. Тъй като необходимите и възможни доказателства са събрани и за изясняване на спора не се налага връщане на делото за събиране на нови доказателства, настоящата инстанция се произнася по същество.

Възражението на ответника за неизпълнение на действителните клаузи от договора е неоснователно. Изпълнението на тези клаузи е извършвано от „Емералд Хоспиталити“ ООД по договор с ищеца, каквато възможност предвижда раздел IV, т. 11 от договора и чл. 73, ал.1 ЗЗД. От свидетелските показания на св. С., който е имал наблюдения над целия комплекс, е установено, че дружеството е поддържало зелените площи, храсти, дървета, цялата инфраструктура, имало е спа, охрана, осветление, отопление. Тези показания не са опровергани от показанията на св. Л., които се отнасят до негови проблеми с изпълнителя и се опровергават от констатациите за осчетоводени разходи на поддръжка и управление на комплекса, установени от ССЕ. От осчетоводените разходи за 2019г., 16591,57 лв. (по сметка „пропърти/фасилити мениджмънт“) са за управление и поддръжка на комплекса и 748 391,46 лв., включващи както разходите за управление и поддръжка, така и останалите дейности. За 2020г. разходите за управление и поддръжка са в размер на 169 848,52 лв. (по сметка „пропърти/фасилити мениджмънт“), а общоразпределяемите разходи са 1080 660,29 лв. За заплати и осигуровки през 2019г. са регистрирани разходи от 356 063,94 лв., а за 2020г. – 243 024,97 лв. Вещото лице е отразило разходите за периодите и „по пера“, като в тях се включват за 2019г. – материали за поддръжка, ремонт на плувни басейни в комплекса, поддръжка, поливна система, консумативи, почистване, вода, офис консумативи, ремонти, профилактика на поливна система, ел. енергия, охрана, сервизно обслужване на асансьори, обслужване басейн и др. За 2020г. са включени разходи за охрана, ел. енергия, офис консумативи, консумативи почистване, поддръжка, видеонаблюдение, вода, поддръжка на вентилационна система, обслужване на асансьори, пожарогасители, климатична инсталации и др. Според вещото лице обаче не са разграничавани разходите по дейностите по индивидуалните договори за поддръжка и управление от разходите за извършване на туристическата дейност на комплекса.

Предвид последната констатация на вещото лице, изготвило ССЕ, отговора на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване и извода за частична нищожност на договора, както и предвид доказаното изпълнение по него, претенцията на ищеца е доказана по основание за част от претендираната сума. Поради невъзможността за разграничаване на разходите за всеки конкретен обект и за дейностите по индивидуалните договори за поддръжка и управление, осчетоводявани общо за комплекса и заедно с разходите за извършване на туристическата дейност на комплекса, съдът не може да определи точен размер на възнаграждението по дейностите в изпълнение на клаузите, които не са нищожни. Затова съдът намира, че следва да приложи нормата на чл. 162 ГПК, като от уговорената цена по договора и в рамките на претенцията на ищеца - по 2619,81лв за три години - 2019г, 2020г и 2021г. или общо 7859,43лв. се приспадне възнаграждението по дейностите, за които съдът прие, че клаузите са нищожни. Като съобразява дела на тази част от престацията спрямо уговорените задължения на изпълнителя, това, че останалите дейности, за които се прие, че клаузите не са нищожни, изискват много повече усилия, организация и средства, съдът приема, че следва да приспадне от претендираното възнаграждение по договора 1/4, т.е. по 654,95 лв. на година. Следователно за всяка от трите години ответникът държи по 1964,86 лв. или за трите години от процесния период общо 5894,43 лв. В съответствие с намалената дължима главница, следва да се присъди и мораторната лихва върху тази дължима част както следва: в размер на 462.83лв – за забава на главницата за 2019г, дължима за периода от 16.02.2019г до 12.03.2020г и 09.04.2020г. - 09.07.2021г; в размер на 263,61 – за забава на главницата за 2020г за периода от 16.02.2020г до 12.03.2020 г и 09.04.2020г до 09.07.2021г; в размер на 78,59 лв. – за забава на главницата за 2021г, дължима за периода от 16.02.2021г до 09.07.2020г. За тези суми следва да се уважи претенцията, като в тази част се отмени въззиввното решение, като неправилно, както и в частта, в която са присъдени разноски на ответника за разликата над 873,17 лв. за първа и въззивна инстанция. За разликата до пълния претендиран размер /за 1/4 от сумата, претендирана като главница и съответно припадаща се лихва за нея/ иска е неоснователен и решението на въззивният съд в тази част следва да се остави в сила.

За настоящата инстанция, страните не са претендирали разноски, не са доказали такива и не са представили списъци по чл. 80 ГПК

Водим от горното, Върховният касационен съд, второ гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 151 от 07.02.2023 г. по гр.д.№ 1168/2022 г. на Окръжен съд-Бургас, в частта, с което след отмяна на решение № 100/14.04.2022г, постановено по гр.д.№970/2021г на районен съд –гр.Несебър са отхвърлени исковете, които „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД е предявило против И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място] да бъде осъден ответника да плати на „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД, ЕИК 131233128, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н Възраждане, ул."Георги Вашингтон" №20 общо сума до размер 5894,43 лв., представляваща сбор от таксите за 2019г, 2020г и 2021г. /по 1964,81лв за всяка година/ по договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“, както и мораторни лихви върху таксите за всяка година: в размер до 462.83лв – за забава на главницата за 2019г, дължима за периода от 16.02.2019г до 12.03.2020г и 09.04.2020г. - 09.07.2021г; в размер до 263,61 – за забава на главницата за 2020г за периода от 16.02.2020г до 12.03.2020 г и 09.04.2020г до 09.07.2021г; в размер до 78,59 лв. – за забава на главницата за 2021г, дължима за периода от 16.02.2021г до 09.07.2020г., както и в частта за разноските, които дружеството е осъдено да плати на И. К. за разликата над 873,17 лв. и вместо това постановява:

ОСЪЖДА И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място] да плати на „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД, ЕИК 131233128, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н Възраждане, ул."Георги Вашингтон" №20 общо сума в размер 5894,43 лв., представляваща сбор от таксите за 2019г, 2020г и 2021г. /по 1964,81лв за всяка година/ по договор от 09.10.2006 г. за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“, както и мораторни лихви върху таксите за всяка година: в размер до 462.83лв – за забава на главницата за 2019г, дължима за периода от 16.02.2019г до 12.03.2020г и 09.04.2020г. - 09.07.2021г; в размер до 263,61 – за забава на главницата за 2020г за периода от 16.02.2020г до 12.03.2020 г и 09.04.2020г до 09.07.2021г; в размер до 78,59 лв. – за забава на главницата за 2021г, дължима за периода от 16.02.2021г до 09.07.2020г

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 151 от 07.02.2023 г. по гр.д.№ 1168/2022 г. на Окръжен съд-Бургас в останалата обжалвана част.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:

Особено мнение по гр. д. № 3118/2023 г., ІІ г. о. на ВКС от съдия Камелия Маринова

Не споделям мнението на мнозинството от съдебния състав, че в конкретния случай процесният договор е частично нищожен относно клаузите, с които се възлага поддържането на общите части на сградата в режим на етажна собственост, в която се намира самостоятелният обект, собственост на ответника.

Дали договора е нищожен се преценява към момента на сключването му. В конкретната хипотеза считам, че договора е изцяло действителен по следните съображения:

Собствениците на сгради и самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост имат задължение да ги поддържат в съответствие с изискванията на нормативните актове и техническите спецификации – чл. 169, ал. 1 ЗУТ. Неизпълнението на тези задължения може да доведе до последиците по чл. 195 ЗУТ, ако сградата стане опасна за здравето и живота на обитателите или вредна в санитарно-хигиенно отношение и не може да бъде поправена или заздравена.

Когато сградата е в режим на етажна собственост е предвидено задължение за етажните собственици да участват в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването на общите части, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание (чл. 41 ЗС, респ. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС).

Поддържането на общите части е част от дейността по управлението им. Общите части могат да се поддържат по решение на общото събрание чрез множество договори, сключени от управителя – за почистване, за поддържане на осветлението, за възлагане на дребни ремонти, поддържането на асансьор и т.н. Възможността поддържането на общите части да се възлага по договор между етажните собственици и трето лице е предвидена за пръв път в нормативната ни уредба в чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС. Подобен договор обаче не е бил забранен и доколкото с него се постига целта на закона (поддържане на сградата и общите части) и с оглед свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД е можело да бъде сключен и преди приемането на ЗУЕС.

В съдебната практика съществува становище, че договорът за поддръжка и управление на общите части е нищожен, ако е сключен от един от етажните собственици, тъй като с оглед характеристиката на общите части, никой от съсобствениците не би могъл индивидуално да взема решение относно управлението и поддържането на общите части; вземането на тези решения законът е възложил на общото събрание на етажната собственост. Посоченото тълкуване може да се приложи в хипотеза, в която в сградата в режим на етажна собственост са конституирани предвидените в нормативната уредба органи на управление – общо събрание и избрани от него управител/управителен съвет. В този случай, ако в договора са уредени и други отношения – по поддръжката и ползването на урегулирания поземлен имот, който не е обща част на сградата в режим на етажна собственост и на съоръженията в него и по предоставянето на други услуги, които са свързани с ползването на самостоятелните обекти, а не пряко с поддържането на общите части, договорът е нищожен само в частта, с която без решение на общото събрание се договоря поддържане на общите части, но не и в останалите си части, доколкото с тях се предоставят права, които не следват от притежанието на самостоятелния обект в сградата в режим на етажна собственост, поради което може да се предположи на основание чл. 26, ал. 4 ЗЗД, че договорът би бил сключен и без недействителната си част.

В хипотеза, в която към момента на сключване на договора в сградата в режим на етажна собственост не са конституирани), вкл. и при условията на § 3 ПЗР на ЗУЕС, предвидените в нормативната уредба органи на управление (общо събрание и избран от него управител/управителен съвет), спазването на изискванията на чл. 169, ал. 1 ЗУТ може да бъде постигнато чрез сключване на индивидуални договори между собственици на самостоятелни обекти и едно лице, което поема задълженията по поддържане на общите части. Към тези договори, когато клаузите не са индивидуално договорени, се прилага защитата на потребителите и същите могат да бъдат прекратени от възложителите, включително и в случай, че се свика общо събрание, чрез което да се управляват общите части. Подобни договори биха били нищожни само ако изпълнители по тях са различни лица, тъй като само в тази хипотеза може да се приложи тълкуването, че никой от етажните собственици не може индивидуално да взема решение относно поддържането на общите части.

В настоящия случай не е спорно, че процесният договор е сключен с дружество, с което и другите етажни собственици са сключили идентични договори. Към датата на сключването му в сградата в режим на етажна собственост не са конституирани предвидените в нормативната уредба органи на управление – представени са доказателства, че учредителното общо събрание на етажните собственици е проведено през април 2018 г. И след конституиране на органите на управление в сградата в режим на етажна собственост ответникът не е отправил изявление за прекратяване на сключения договор (споделям мотивите за неравноправност на клаузите на чл. 9, раздел ІV и на чл. 2, раздел VІІ от договора), поради което дължи изпълнението му за процесните 2019, 2020 и 2021 г. и съответно предявените искове са изцяло основателни.

съдия

(Камелия Маринова)