Право на ползване на паркоместа в двор и премахване на незаконни метални гаражи

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 58
гр. София, 05.02.2025 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България , Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Танева

като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 3043 по описа за 2023 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Обжалвано е решение № 34 от 31.03.2023г. постановено по гр.д. № 30/2023г. на Търговищки окръжен съд, с което е отменено решение №590 от 19.12.2022г. по гр.д. №1337/2021г. на Районен съд-Търговище и вместо това са осъдени С. П. Х., А. А. О., Ф. О. А., Г. Б. А. и Б. О. А. да премахнат, съобразно ползването на всеки от тях, три броя незаконни гаражи с метална конструкция от U-профилни греди и поцинкована LT ламарина за ограждащи стени и покривно покритие, заемащи обща площ от около 37,63 кв.м. от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], който имот е собственост на ищеца М. З. М..

Подадени са две касационни жалби от страна на ответниците.

Жалбоподателите Ф. О. А. и Г. Б. А., представлявани от адв. С. А., намират за неправилен извода на съда за нищожност на запазеното право на строеж в нотариалния акт от 1994г., тъй като неправилно е приложен чл.59, ал.1 и 2 ЗТСУ/отм./. Считат също така, че не е доказано от страна на ищеца с какво точно поставените гаражни клетки му пречат да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

Жалбоподателите С. П. Х. и А. А. О. също изтъкват, че не е установено да са извършени от тях неоснователни действия, с които да пречат на ищеца да упражнява своето право в пълен обем. Считат, че са придобили право на строеж за гаражи или право на ползване на парко-места, каквито са предвидени с одобрения архитектурен проект за застрояване на имота.

Ответникът по жалбите М. З. М. ги оспорва.

Касационна жалба не е подадена от ответника Б. О. А. и спрямо него решението е влязло в сила.

С определение №2156 от 30.04.2024г. е допуснато касационно обжалване по двете жалби на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по правния въпрос: при действието на ЗТСУ/отм./ и подзаконовите нормативни актове по приложението му може ли да бъде притежавано място за паркиране (паркомясто) в дворното място като принадлежност към самостоятелен обект в сграда, след като съществуването на такива места е предвидено в архитектурния проект за изграждане на сградата.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбите в рамките на наведените основания, установи следното:

Предявените искове по чл.109 от ЗС са за премахване на три броя метални гаражи в поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на [населено място]. Ищецът твърди, че е собственик на поземления имот, а ответниците незаконно са построили и ползват посочените гаражи, с което му пречат пълноценно да упражнява правото на собственост при извършването на строителна дейност в жилищната си сграда, както и осъществяването на фактическата власт върху пълния пространствен обхват на дворното място.

Поддържаната от ответниците (настоящи касатори) теза е, че имат право на строеж на гаражи или места за паркиране, както че и по никакъв начин не препятстват ищеца да упражнява правата си. Изтъкват, че предприетото от него преустройство на самостоятелния му обект е приключено и дори да е имало пречене, то е преустановено. Установено е от фактическа страна, че с Постановление за възлагане на недвижим имот от 21.09.2018 год. на ЧСИ рег. № * ищецът М. З. е придобил дворно място от 414 кв.м., съставляващо ПИ с идентификатор № *** по КК на [населено място], заедно с търговски обект с площ 70 кв.м. в построената в имота жилищна сграда. Длъжник по изпълнението и собственик на продавания имот е „Интерстройпроект-Тонич“ ЕООД. След придобиване на собствеността, въз основа на строителни книжа ищецът е предприел и извършил преустройство на закупения магазин в жилище, което преустройство вече е осъществено.

Установено е също, че към 1994г. дворното място - парцел * в кв.39 по плана на града е било собственост на О. А. О. и на ответницата А. О.. С нотариален акт от 1994г. те са го продали на ЕТ“Тонич-1-Е. Т.“ като са си запазили право на строеж за два апартамента в предвидената триетажна жилищна сграда, които едноличният търговец ще построи, както и място за гараж №5 от 10 кв.м. и място за гараж №6 от 10 кв.м . О. А. О. е починал 2001г. и негови наследници са ответниците А. О., Ф. О. и Б. О.. С нотариален акт от 2011г. А. О. и Ф. О. са прехвърлили на ответницата Г. А. своите 5/6 ид.ч. от апартамент № 5 и от място за гараж № 6 с площ 10 кв.м. със съответните идеални части от правото на строеж. С нотариален акт от 1996г. ЕТ“Тонич-1-Е. Т.“ е прехвърлил на ответника С. П. право на строеж за жилище в сградата, която ще бъде построена в същия парцел, както и едно паркомясто в двора.

Приетата техническа експертиза описва състоянието и конструкцията на трите гаража, като единият от тях (югоизточния) е без една стена и сочи, че те не са предвидени в проектната документация при строежа на сградата. Според архитектурния проект за триетажната жилищна сграда от 1993г., в чертеж „Благоустрояване“, са ситуирани шест паркоместа откъм [улица]. Вещото лице счита, че изпълнените на място гаражи не са съобразени със строителните правила и норми по отношение на височина и избор на материали.

Събрани са свидетелските показания на трима свидетели, единият от които е баща на ищеца.

Съдът е посочил, че разпоредбите на чл.59 ЗТСУ/отм./ забраняват придобиването на реални части от имоти чрез правни сделки или по давност, поради което закупуването/запазването на места за гараж от по 10 кв.м. е нищожна сделка съгласно чл.26, ал.1 ЗЗД и няма за последица придобиване/запазване на собствеността върху тези реални части от дворищно-регулационния парцел. Нищожна е и продажбата на паркомясто, тъй като по досегашната правна уредба същото няма статут на самостоятелна вещ и сделката е с невъзможен предмет по смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД. Ето защо съдът е счел, че ответниците са поставили и ползват процесните гаражи, без за имат облигационно или вещно право, или сервитут върху описания имот. Собственикът не е длъжен да търпи наличието на тези обекти и съществуването им само по себе си е пречка за упражняване на правото му на собственост, предвид разясненията по т.3 от Тълкувателно решение №4/06. 11.2017г. по т.д.№4/2015г. на ОСГК.

Съдът е посочил, че дори да се приеме, че със сделката от 1994г. прехвърлителите са си запазили собствеността върху идеални части от терена, съответстващи на 2 х 10 кв.м. реална площ от същия, респ. право на строеж на 2 гаража, макар и при неясен пространствен обхват, то тези права не са упражнени по предвидения в закона ред. Липсва съгласие на съсобственика/собственика на земята за строителството на гаражи, такова не е предвидено нито в архитектурния проект от 1993г., нито в последващ отделен архитектурен проект, липсва одобрена проектна документация за гаражи, разрешение за строеж, строителна линия или какъвто и да е било друг документ от изискуемите строителни книжа. Гаражите са изградени след 2000г. в нарушение на строителните правила и норми за височина и материали за изграждане, чрез използване на елементи от строителната ограда на обекта и липсваща стена на единия от гаражите. При тези обстоятелства процесните обекти са незаконен строеж, чието изграждане и ползване е неоснователно действие по смисъла на чл.109 от ЗС. Същите заемат значителна площ - 37,63 кв.м. от свободната част на имота, извън тази на жилищната сграда и представляват съществена пречка за ищеца да упражнява фактическата власт върху тази площ в пълния й пространствен обхват и да реализира инвестиционното си намерение за обособяване на 10 паркоместа в свободната дворна площ. По тези съображения е отменено първоинстанционното решение за отхвърляне на иска и същият е уважен.

По основанието за допускане на касационно обжалване

Въпросът дали при действието на ЗТСУ/отм./ и подзаконовите нормативни актове по приложението му собственикът на самостоятелен обект в сграда може да ползва място за паркиране (паркомясто) в незастроената част на дворното място, ако съществуването на такива места е предвидено в архитектурния проект за изграждане на сградата и ползването им е уговорено в договора със собственика на терена, следва да получи положителен отговор.

Чл. 91, ал.2 от Наредба № 5 за правила и норми за териториално и селищно устройство от 1977г. (отм., в сила до 26.07.1995г.) изисква при строеж на нови сгради необходимите места за паркиране задължително да се осигурят в границите на парцела. Следващата Наредба № 5 от 17.05.1995г., (отм., в сила до 05.06.2001г.) в чл. 120, ал.2 съдържа същото изискване. Сега действащата разпоредба на чл. 43 ЗУТ също задължава необходимите гаражи и места за паркиране да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот. Алинея трета на разпоредбата разграничава две хипотези на разпределяне на ползването на върху незастроената част от поземления имот: а/ когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда - етажна собственост, то необходимите места за паркиране в свободната площ се осигуряват чрез разпределяне на ползването на дворното място от общото събрание на етажните собственици; б/ когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл.38, ал.1 ЗС, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

Предвид действащата уредба към 1993г., когато е изработен и одобрен архитектурния проект за застрояване на поземления имот, то в този проект са предвидени шест места за паркиране, колкото са и самостоятелните обекти в сградата - жилища и търговски обект. При извършените след това разпоредителни сделки със самостоятелните обекти, наред с идеалните части от правото на строеж са посочвани и места за паркиране, индивидуализирани с номерата им според проекта и с тяхната площ (наречени в някои от актовете място за гараж). По този начин е уговорено в полза на суперфициарните етажни собственици правото да ползват части от незастроената площ на дворното място за паркиране, което се явява нещо друго по смисъла на чл.64 ЗС. Ето защо, собствениците на самостоятелните обекти в сградата имат право да ползват местата за паркиране, така както тези места са ситуирани в проекта и описани в документите им за собственост и това право е противопоставимо на собственика на земята. Сходни са разрешенията, съдържащи се в Решение № 2 от 17.06.2021г. по гр.д. № 383/2020г. на І г.о. и Решение № 46 от 07.03.2018г. по гр. д. № 2489/2017г. на ІV г.о.
По основателността на касационната жалба.
Предвид горните разяснения изводът на съда, че ответниците не разполагат с противопоставимо на ищеца право да ползват част от терена за паркиране, е неправилен. В случая не става въпрос за придобиване на реална част от парцел в нарушение на чл. 59 ЗТСУ/отм./ както е приел съдът, нито за продажба на паркомясто, което не е самостоятелен обект на собственост.

Видно, че при извършеното през 1994г. отчуждаване на терена в полза на ЕТ “Тонич-1-Е. Т.“ собствениците са си запазили право на строеж за два апартамента в сградата, която ще бъде построена и две места за паркиране (непрецизно наречени „места за гараж“), означени с №№ 5 и 6; със сделката от 1996г. в полза на ответника С. П. наред с правото на строеж на жилище е прехвърлено и едно паркомясто. С тези сделки собственикът на терена сам е признал правата на ответниците да ползват тези места и по този начин е уговорено нещо друго по смисъла на чл. 64 ЗС, разширяващо типичните права на суперфициарния собственик. Ищецът М. М. е придобил поземления имот през 2018г. след проведена публична продан и неговите права са в рамките на това, което е притежавал длъжника ЕТ “Тонич-1-Е. Т.“ (чл. 496, ал.2 ГПК). Затова, след като правото на собственост на длъжника върху незастроената част от терена е било ограничено от признатото на ответниците право да ползват паркоместа, то ищецът е обвързан от това ограничение.

Вярно е, че правото на ответниците да ползват паркоместата не включва право да изграждат гаражи върху тях. С оглед на това следва да бъде споделен изводът на съда, че изградените гаражи от метална конструкция от U-профилни греди и поцинкована LT ламарина за ограждащи стени и покрив, заемащи обща площ от около 37,63 кв.м., са незаконни, тъй като нито са предвидени в застроителния план, нито са налице строителни книжа за изграждането им. Незаконността на строежа обаче не е достатъчна, за да бъде постановено премахването им по реда на чл. 109 ЗС. Както е разяснено в т.3 от Тълкувателно решение №4/2015г. на ОСГК съдът дължи по всяко дело преценка, базирана на твърденията на ищеца и на събраните по делото доказателства, дали неоснователните действия на ответника по негаторния иск създават за ищеца пречки за упражняване на правото му на собственост и дали тези пречки са по-големи от обикновените. В случая такива пречки не са установени. Ищецът е поддържал в исковата молба, че поставените гаражи са му пречили да извърши преустройството на собствения си обект в сградата, тъй като нямало къде да стоварва строителни материали. По делото обаче е безспорно, че това преустройство е приключило към момента на завеждане на иска. В хода на делото ищецът сочи, че гаражите пречат да се реализира инвестиционното си намерение да оформи десет паркоместа, които да отдава под наем. В този смисъл са показанията на свидетеля З. Х. (баща на ищеца). Предвид горния извод, че ответниците имат право да ползват местата за паркиране, то пречката за нереализиране инвестиционното намерение не се дължи на съществуването на металните гаражи, а на правата на ответниците, които ищецът следва да зачита.

По тези съображения изводът на съда за основателност на иска е необоснован и направен в нарушение на закона. Следва също така да се отбележи, че съдът е уважил иска като е постановил премахване на трите гаража общо, без да направил разграничение спрямо всеки от ответниците кой гараж ползва и съответно кой гараж следва да премахне. При липса на други основания горното би било самостоятелно основание за неправилност на обжалвания акт, тъй като отговорността по чл. 109 ЗС е за собствени противоправни действия или бездействия и задължението на всеки ответник е да отстрани пречката за собственика, която сам е създал или поддържа.

Горното обуславя отмяна на постановеното въззивно решение и постановяване на ново за отхвърляне на предявения иск.

По разноските. При този изход жалбоподателите - ответници в процеса имат право на всички сторени разноски за водене на делото. С. Х. и А. О. са направили разноски 680 лв. за касационното производство, 800лв. за въззивното и 700 лв. за първата инстанция или общо 2180 лв. Ф. А. и Г. О. са направили разноски за трите инстанции 2830 лв. видно от представен списък по чл. 80 ГПК.

Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 34 от 31.03.2023г. постановено по гр.д. № 30/2023г. на Търговищки окръжен съд в обжалваната част, с която са уважени исковете на М. З. М. по чл. 109 ЗС против ответниците С. П. Х., А. А. О., Ф. О. А. и Г. Б. А. и вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 109 ЗС, предявен от М. З. М. против С. П. Х., А. А. О., Ф. О. А. и Г. Б. А. за премахване, съобразно ползването на всеки от тях, на три броя гаражи с метална конструкция от U-профилни греди и поцинкована LT ламарина за ограждащи стени и покривно покритие, заемащи обща площ от около 37,63 кв.м. от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], който имот е собственост на ищеца.

ОСЪЖДА М. З. М. да заплати на С. П. Х., А. А. О. сумата 2 180 /две хиляди сто и осемдесет/ лева, а на Ф. О. А. и Г. Б. А. сумата 2830 /две хиляди осемстотин и тридесет/ лева, представляващи разноски по делото за трите инстанции.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: