Нищожност на договор за аренда поради накърняване на добрите нрави и ниска цена

Текстът на акта

Ключови фрази

11
Р Е Ш Е Н И Е

№ 77
гр. София, 05.02.2026г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България , Гражданска колегия, Трето отделение , в открито съдебно заседание проведено на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛ ТОМОВ

ЧЛЕНОВЕ: ДРАГОМИР ДРАГНЕВ

НЕВИН ШАКИРОВА

при секретаря Росица Иванова, като изслуша, докладваното от съдия Невин Шакирова гр.д. № 2301 по описа за 2025г. , за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 295 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Агроконтрол“ ЕООД и К. А. М., подадена чрез процесуален представител адв. Н. Д. против решение № 69/22.02.2025г., постановено по в.гр.д. № 595/2024г. по описа на Окръжен съд – Плевен в производство по реда на чл. 294 от ГПК.

С обжалваното въззивно решение след частична отмяна на първоинстанционно решение № 140 от 20.10.2022г. по гр.д. № 921/2022г. по описа на РС – Кнежа е постановено друго, с което по предявените от С. С. И. с ЕГН [ЕГН] срещу „Агроконтрол“ ООД, ЕИК[ЕИК] и К. А. М. с ЕГН [ЕГН] искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е прогласена нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен между ответниците на 07.09.2015г. с нотариална заверка на подписите peг. № 3890/07.09.2015г. по регистъра на нотариус № .... Г. Х., с район на действие PC – [населено място], вписан в СВп – Кнежа на 08.09.2015г. и на анекс към него, сключен между ответниците на 12.06.2020г. с нотариална заверка на подписите рег. № 1770/12.06.2020г. по регистъра на същия нотариус, вписан в СВп – Кнежа на 12.06.2020г., поради накърняване на добрите нрави, както и на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК е отменено вписването в СВп – Кнежа на договора за аренда и на анекса към него.

В частите, с които първионстанционният съд се е произнесъл по евентуалните искове решението е обезсилено.

Касационното обжалване е допуснато в хипотеза на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК по материалноправния въпрос: може ли значителната несъразмерност между престациите по двустранен договор да обоснове извод за липса на еквивалентност, водеща до противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, и кой е релевантният момент за преценката на съда – към сключването на договора или към неговото изпълнение?

Отговорът на въпроса се съдържа в практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК, намерила израз в решение № 119 от 22.03.2011г. по гр.д. № 485/2011г., I ГО; решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр.д. № 2419/2015 г., III ГО; решение № 222 от 18.12.2023г. по гр.д. № 589/2023г., III ГО; решение № 277/26.01.2015г. по гр.д. № 1962/2014г., IV ГО; решение № 179 от 20.11.2023г. по гр.д. № 519/2023г., IV ГО; решение № 738 от 12.12.2024г. по гр.д. № 3516/2023г., III ГО; решение № 452 от 25.06.2010г. по гр.д. № 4277/2008г., I ГО; решение № 465 от 09.07.2024г. по гр.д. № 3894/2023г., IV ГО и в т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010г. по т.д. № 1/2009г., ОСTK на ВКС и др.

Последователна и неотклонна е практиката на ВКС, в която е разяснено, че добрите нрави са динамични, неписани общовалидни нравствено етични правила на морала, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. Критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката не са установени в закона, но са необходими, наложени в съдебната практика, тъй като без тях преценката на съда би заменила волята на страните в накърнение на принципа на свободата на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/, защото поначало еквивалентността на престациите се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. От тази изходна позиция еквивалентността на престациите се преценява във всеки конкретен случай от действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, при отчитане на взаимната им връзка и целта на договора и се съобразява с техния правен интерес, с преследваната от страните цел и удовлетворяването на значим допустим от закона конкретен интерес. Ето защо не всяка несъразмерност, дори и явна и значителна между престациите по двустранен договор може да обоснове извод за липса на еквивалентност, водеща до противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Затова като критерий за нарушение на добрите нрави в съдебната практика е възприето онова явно несъответствие и такава неравностойност на конкретното съдържание на насрещното задължение, което е сведено до липса на престация. Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не и към момента на неговото изпълнение.

В отговор на правния въпрос обусловил допускане на касационно обжалване, настоящият състав на Трето гражданско отделение на ВКС се придържа към така утвърдената постоянна практика на върховната инстанция и даденото в нея тълкуване на закона.

По касационните основания:

Касационните жалбоподатели поддържат касационни основания за частична недопустимост и неправилност на обжалваното решение поради нарушениe на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост, с оглед на което отправят искане въззивното решение да бъде частично обезсилено, съответно отменено и предявените искове да бъдат отхвърлени.

Ответникът по касация оспорва касационната жалба като неоснователна и поддържа, че въззивното решение е постановено в съответствие с доказателствата по делото и при правилно прилагане на материалния закон.

Съставът на Върховния касационен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

Районен съд – Кнежа е разгледал и постановил решение, с което отхвърлил предявените от С. С. И. срещу „Агроконтрол“ ООД и К. М. искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване на нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен между ответниците на 07.09.2015г. и анекс към него от 12.06.2020г. поради накърняване на добрите нрави; евентуален иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за приемане за установено в отношенията между страните, че договорът и анекса към него нямат действие и са непротивопоставими на ищеца поради конверсията им в договор за наем; и на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ за прогласяване нищожността на анекс към договора за аренда поради противоречието му на закона и за постановяване заличаване на вписването му в СВп – Кнежа.

В решението си постановено в производство по чл. 294 от ГПК след решение № 521/07.08.2024г. по гр.д. № 3273/2023г., ВКС, IV ГО въззивният съд е приел, че с уточняваща молба от 30.09.2024г. ищецът е отстранил нередовностите на исковата молба в изпълнение на указанията на ВКС съгласно чл. 294, ал. 1, изр. 2 от ГПК, като уточнил, че предявява следните искове:

- с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за аренда от 07.09.2015г. и анекс към него от 12.06.2020г. поради накърняване на добрите нрави и за заличаване на вписването им в Служба по вписванията на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК;

- евентуално с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ за прогласяване нищожността само на анекс от 12.06.2020г. към договора за аренда от 07.09.2015г. поради противоречие със закона и за заличаване на вписването му в Служба по вписванията на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК;

- искове с правно основание чл. 108 от ЗС за установяване в отношенията между страните, че ищецът е собственик на ¼ ид.ч. от процесните земеделските земи на основание правни сделки и за осъждане на ответника – съсобственик К. А. М. да предаде на ищеца владението върху собствените му идеални части от имотите.

Установено е по делото, че ищецът и ответницата К. А. М. са съсобственици на описаните в исковата молба 25 земеделски земи, находящи се в землището на [населено място], като К. М. е придобила 22/972 ид.ч. от правото на собственост на описаните имоти на основание сделка от 19.05.2015г., а ищецът е придобил ¼ ид.ч. от правото на собственост по отношение на същите имоти на основание правни сделки, сключени в периода 28.11.2019г. до 25.08.2020г. На 07.09.2015г. ответниците сключили договор за аренда, по силата на който К. М. в качеството си на съсобственик предоставила за временно и възмездно ползване под аренда на ответното дружество, представлявано от нея всички недвижими имоти, срещу арендно плащане в размер на 20 лв/дка, като договорът бил сключен за срок от 15 стопански години, считано от стопанската 2016/2017г. до 2030/2031г. Договорът е вписан в CBп-Кнежа. На 12.06.2020г. между ответниците е сключен Анекс към договора за аренда с нотариална заверка на подписите peг. № 3890, с който страните удължили срока на договора за аренда с още 6 стопански години, считано от стопанската 2031/2032г. до стопанската 2036/2037г. Анексът също е вписан в CBп-Кнежа.

От заключение на проведена оценителна експертиза е установено, че средната цена на арендата в района на [населено място] за стопанските 2014/2015г. и 2015/2016г. е в размер на 45 лв/дка.

При тези факти и въз основа на установеното, че уговорената в договора арендна цена е 2 пъти по – ниска от средната такава за района на арендуваните имоти, за да уважи иска за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави, въззивният съд приел, че са нарушени правилата за справедливост и добросъвестност, възприети като „добри нрави“ и не е налице съразмерност в престациите на отделните страни по сделката. Придобиването на право на собственост от ищеца след сключване на договора за аренда; вписването на договора и анекса към него; наличието на нов съсобственик в съсобствеността на земеделски земи; удължаването на срока на арендния договор с анекс значително време преди изтичането на срока на първоначалния договор; както и факта, че физическото лице арендодател е едновременно с това и представляващ юридическото лице – арендатор, които факти обсъдени в съвкупност преценил като индиции за търсене на удовлетворение на интереси, които са в разрез с принципа на добросъвестност и честно отношение при сключването на сделките. Така въззивният съд извел решаващ правен извод за наличие на недобросъвестност и нарушение на добрите нрави, съответно за основателност на исковете за нищожност на договора за аренда поради накърняване на добрите нрави при определяне на арендната цена, както и на анекса към него. В този смисъл постановил и крайния си акт, като обезсилил първоинстанционното решение, постановено по евентуалните искове.

Обжалваното решение е валидно и допустимо, но е неправилно.

Неоснователен е доводът в касационната жалба за недопустимост на въззивното решение в частта, в която ОС – Плевен се е произнесъл по иск за нищожност на анекс към договора за аренда от 12.06.2020г. с доводи, че по този иск е налице влязло в сила решение между страните. В подкрепа на същия жалбоподателите поддържат съображения, че при предходното разглеждане на делото пред касационната инстанция по гр.д. № 3273/2023г., IV ГО, с определение № 1237/18.03.2024г. по чл. 288 от ГПК е оставена без разглеждане касационна жалба на касаторите срещу въззивното решение в частта, с която е потвърдено първоинстанционно решение, с което е отхвърлен иск за прогласяване нищожност на анекс от 12.06.2020г. към договор за аренда на земеделски земи от 07.09.2015г. поради накърняване на добрите нрави по съображения за липса на правен интерес от обжалване на благоприятно за тях решение. Това определение, съответно и въззивното решение в тази част е влязло в сила. Сочат, че в отменителното си решение № 521/07.08.2024г. по гр.д. № 3273/2023г., ВКС, IV ГО е върнал делото за ново разглеждане на предявените искове за нищожност само на договора за аренда от 07.09.2015г. Като е постановил съдебен акт по иск, по който е налице влязло в сила решение между страните, въззивният съд е постановил недопустим акт, който следва да се обезсили.

Установено е и няма спор по делото, че сключеният на 12.06.2020г. анекс към договора за аренда от 07.09.2015г. има за единствен предмет уговорка между ответниците за удължаване срока на договора за аренда с още 6 стопански години, считано от стопанската 2031/2032г. до стопанската 2036/2037г. В практиката на Върховния касационен съд е застъпено становището, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор по чл. 18 от ЗАЗ е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не представлява изменение на съществуващия договор по смисъла на чл. 16 от ЗАЗ. Този извод е изведен от разпоредбата на чл. 18 от ЗАЗ, която изрично предвижда, че формата за продължаване на арендния договор е същата като формата за сключване на самия аренден договор, а именно – писмена форма с нотариална заверка на подписите. Извършване на вписването на арендните договори е задължително, но е уредено само като оповестително-защитно. Това значи, че вписването няма отношение към правопораждащия ефект на акта /има или не аренден договор/, а само дава възможност на третите лица да узнаят и да държат сметка за вписването и акта, като в същото време, моментът на вписването определя изхода на конкуренцията между двата подлежащи на вписване акта. Това разграничение относно правната същност на продължаването на арендния договор по чл. 18 от ЗАЗ е проведено в хипотеза на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта на последователно сключени арендни договори като принципът е, че по-късното вписване е непротивопоставимо на по-ранното вписване.

В контекста на предявен иск за нищожност на договор за аренда обаче, анексът за продължаване на срока на договора за аренда е неразделна част от самия договор, не притежава самостоятелен характер и независим живот. Нищожността на анекса не влече нищожност на основния договор за аренда, освен ако самият основен договор е нищожен, но нищожността на договора влече нищожност и на анекса. Това е така, защото анексите представляват самостоятелни съглашения между страните, с които се изменят само определени елементи на основния договор, но не водят до неговото пораждане или прекратяване /решение № 75/26.05.2010г. по т.д. № 838/2009г. на ВКС, I ТО/. Анексите не създават нови арендни отношения, а само изменят условията на съществуващите. Конкретно, продължаването на арендния договор засяга само срока на договора и не е свързано с промяна на субективното и обективното съдържание на породеното от договора правоотношение, отразено в нотариалните книги при извършване на първоначалното вписване – страните и имота/имотите, обект на арендното правоотношение остават непроменени. Ето защо вписването на продължаването на арендния договор има вторичен характер спрямо първоначалното вписване на договора /определение № 281/5.06.2015г. по ч.т.д. № 983/2015г., II ТО/. Следователно, ако основният договор за аренда е валиден, анексът също ще бъде валиден, освен ако не противоречи на императивни правни норми или добрите нрави. В случай, че основният договор е нищожен, то и анексът ще бъде нищожен, тъй като той не може да съществува самостоятелно без валиден основен договор /решение № 222/18.12.2023г. по гр.д. № 589/2023г. на ВКС, III ГО/. Практиката на ВКС подчертава, че при оценка на валидността на анекса, следва да се вземат предвид и условията на основния договор, включително сроковете и уговорките, свързани с него /решение № 137/25.06.2010г. по т.д. № 888/2009г. на ВКС, II ТО/.

Ето защо и доколкото по делото материалноправният спор за действителността на договора за аренда не е решен с влязло в сила решение, то висящността на спора в тази част влече висящност и на спора за действителността на анекса към него и не е налице твърдяната от касаторите непререшаемост на спора по отношение на анекса от 12.06.2020г. Въззивното решение не е недопустимо на основание чл. 299, ал. 1 от ГПК в частта, с която искът за нищожност е уважен по отношение на анекса към договора за аренда, наред с този за нищожност на самия договор.

По правния въпрос, допуснат до касационно обжалване въззивният съд се е произнесъл в противоречие с дадения отговор от касационната инстанция, като е допуснал нарушение на материалния закон – чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Основателни са оплакванията в касационната жалба в този смисъл. Въззивното решение следва да бъде отменено на основание чл. 295, ал. 1 от ГПК и доколкото допуснатото нарушение на материалния закон не изисква повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, спорът по разгледания иск следва да бъде разрешен по същество от касационната инстанция.

Правилно въззивният съд е квалифицирал отношенията предмет на спора относно недействителността на договора за аренда от 07.09.2015г. и на анекса като накърняващ добрите нрави. Основанието за недействителност е обосновано от ищеца с твърдения, че по сключения договор К. М. е изявила воля, както за арендодателя, така и за арендатора, като управител и законен представител на юридическото лице към момента на сключване на договора; за дългосрочния характер на договора и значително по-ниската уговорена рента спрямо средната пазарна рента към 2015г., а за анекса – като сключен далеч преди изтичане на срока на договора след узнаване на факта, че ищецът е станал съсобственик на имотите. Основанието за нищожност – противоречие на закона – на сключения анекс е обосновано с твърдения за противоречие на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ като сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % ид.ч. от съсобствените земеделски земи, а това изискване съгласно закона се прилага и за изменение на договора за аренда.

Следва да се посочи, че към датата на сключване на договора от 2015г. е в сила уредбата на ЗАЗ в редакцията след допълненията с ДВ бр. 13 от 2007г. Съгласно чл. 3, ал. 4 в приложимата редакция, няма пречка договорът за аренда да е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, а отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС. По общо правило договор за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ, но ако съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта или не действа в изпълнение на решение, взето от мнозинството съсобственици, този договор не е противопоставим на останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако те са го приели. Или, за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ, обн. ДВ, бр. 13 от 2017г., в сила от 07.02.2017г., с който е създадена нова ал. 4 на чл. 3, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността. До 07.02.2017г. приоритет има вписването на договора за аренда, а след този момент превес има договорът сключен от съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 от ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността. Ето защо, дори когато договорът за аренда, сключен от съсобственик с по-малко от 50% ид.ч. е вписан, същият не е противопоставим, както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа на тази теза е разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Следователно, законодателят предвижда оповестително-защитно действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда. Валидността на договора за аренда не се влияе от това дали е вписан и кога. А заличаване на вписването е последица от разрешения материален спор и не е самостоятелна претенция /в този смисъл решение № 50237/10.01.2023г. по гр.д. № 3443/2021г., IV ГО; решение № 115/21.11.2017г. по гр.д. № 997/2017г., I ГО; решение № 314/17.02.2012г. по гр.д. № 1548/2010г., III ГО; решение № 181/17.04.2012г. по гр.д. № 1315/2011г., IV ГО/.

Няма спор по делото, че в случая договорът за аренда е сключен от ответницата през 2015г. и тя е съсобственик с по-малко от 50% в съсобствеността на земеделската земя, при действалата до изменението от 07.02.2017г. редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, при която договор за аренда може да се сключи само от някои от съсобствениците, т.е. и от съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете. Ето защо сключеният от ответницата договор за аренда е непротивопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го потвърдили – изрично или мълчаливо, като например получавайки припадащата се на дела им част от арендните плащания по договора, както и на ищеца, при липса на доказателства сочещи на потвърждаване /решение № 12/01.03.2018г. по гр.д. № 1251/2017г., II ГО/. От приетите пред първата инстанция ведомости за арендни плащания и разходни касови ордери се установява, че арендно плащане за стопанските години от 2015-2020г. са получили само част от съсобствениците – праводатели на ищеца и по делото няма доказателства за потвърждаване на договора за аренда от всички негови праводатели. А изменението на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ с § 6 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ, бр. 13/07.02.2017г., в сила от същата дата и в материалноправните предпоставки за сключване на договор за аренда, както и на споразумение за неговото изменение е неприложимо към сключения от ответниците договор за аренда, доколкото има действие занапред. Ищецът е придобил право на собственост върху земеделските земи след вписване на договора за аренда, но също не притежава повече от 50% права в съсобствеността. Анексът от 12.06.2020г., в който страните са уговорили продължаване на срока на договора за аренда, както съдът вече посочи не създава ново арендно правоотношение, а само изменя срока на съществуващото, а вписването му няма отношение към действителността на арендното правоотношение, което е възникнало на основание договора от 2015г. Ето защо, както за договора за аренда, така и за анекса към него е приложим закона действал към момента на сключване на договора като източник на права и задължения, а именно чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в редакцията след допълненията с ДВ бр. 13 от 2007г. и до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ, обн. ДВ, бр. 13 от 2017г., в сила от 07.02.2017г. Последният има действие занапред, при липса на разпоредба предвиждаща обратно действие на новото законово положение. Ето защо не е налице противоречие между сключеният на 12.06.2020г. анекс към договора за аренда и закона – чл. 3, ал. 4 от ЗАД в редакцията, обн. ДВ, бр. 13 от 2017г., в сила от 07.02.2017г. и доводът за нищожност само на анекса към договора на това основание е недоказан по основание.

Договорът за аренда от своя страна не е нищожен поради накърняване на добрите нрави поради това, че е сключен от съсобственик – арендодател, който е бил законен представител на юридическото лице – арендатор към момента на сключване на договора през 2015г. Това е така, тъй като управителят на дружеството „Агроконтрол“ ООД К. М. е имала качеството представляващ дружеството, но не е била представител на физическото лице К. М., именно защото са два различни правни субекта – юридическо лице и физическо лице и единствено факта на договарянето между отделните правни субекти сам по себе си не може да накърни добрите нрави.

Договорът за аренда не е нищожен поради накърняване на добрите нрави и с оглед дългосрочния му характер. Периодът на договорната обвързаност на страните е част от съдържанието на договора, което страните могат свободно да определят съгласно чл. 9 от ЗЗД. С първото изменение на чл. 4 от ЗАЗ отпада максималният 50-годишен срок на този договор. За него законът предвижда само минимален срок, включително възможност да е пожизнен. При тези обстоятелства уговореният 15-годишен срок, продължен с още 6 години в оспорения договор не противоречи на закона, който в относимата редакция не съдържа повелителни норми ограничаващи свободата на договаряне на страните по отношение на срока на договора, нито той сам по себе си накърнява добрите нрави.

В договора за аренда страните са уговорили арендно плащане в размер на 20 лв/дка. С оглед дадения отговор на правния въпрос и доколкото страните не са свели основното задължение на арендатора по чл. 8 от ЗАЗ практически до нулева стойност, то договорът не е нищожен като накърняващ добрите нрави и поради нееквивалентност на уговорените насрещни престации. Без значение в тази насока е обстоятелството, че уговорената арендна вноска е по-ниска от пазарната за подобни имоти и в противоречие на материалния закон са изводите на въззивния съд в обратния смисъл. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна при съобразяване на преследваната от страните цел на договаряне и удовлетворяване на значим за тях и допустим от закона интерес.

Договорът от 2015г. е валиден и обвързва само страните, които са го сключили, както и съсобствениците, които са го приели. За договора се прилага чл. 30, ал. 3 от ЗС, към който чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ изрично препраща /в редакцията преди и след изменението с ДВ, бр. 13/07.02.2017г./, но и чл. 32, ал. 1 от ЗС, респ. чл. 21, ал. 1 от ЗЗД. Договорът за аренда, сключен от съсобственика ответник с миноритарен дял е непротивопоставим на съсобственика ищец, който не е приел неговите последици изрично или мълчаливо /в аналогичен смисъл е и решение № 77/06.02.2024г. по гр.д. № 2015/2023г. на ВКС, IV ГО/.

По изложените съображения и на основание чл. 295, ал. 2 от ГПК обжалваното решение като неправилно следва се отмени и вместо него да се постанови друго, с което предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване на нищожността на договора за аренда следва да се отхвърли като недоказан по основание. Доколкото въззивният съд не е постановил решение по предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС, с който е бил сезиран, нито ищецът е заявил искане за допълване на решението с произнасяне по иска за собственост в срока по чл. 250 от ГПК, то касационната инстанция не може за първи път да постанови решение по този иск по реда на чл. 295, ал. 2 от ГПК.

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на касаторите и ответници по делото следва да се присъдят поискани и доказани разноски под формата на платена държавна такса в размер на по 351.46 лева за двете касационни инстанции; 321.46 лв. за въззивна инстанция и 300 лева – депозит за вещо лице. Доказателства за действително плащане на претендираното адвокатско възнаграждение по делото не са представени, поради което тези разноски не следва да се присъждат. В общ размер от 621.46 лева, превалутиран съгласно чл. чл. 11 - 13 от ЗВЕРБ разноските следва да се възложат в тежест на ответника по касация.

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 69/22.02.2025г., постановено по в.гр.д. № 595/2024г. по описа на Окръжен съд – Плевен и вместо него постанови:

ОТХВЪРЛЯ на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД предявения от С. С. И. с ЕГН [ЕГН] срещу „Агроконтрол“ ООД, ЕИК[ЕИК] и К. А. М. с ЕГН [ЕГН] иск за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен между ответниците на 07.09.2015г. с нотариална заверка на подписите peг. № 3890/07.09.2015г. по регистъра на нотариус № ..... Г. Х., с район на действие PC – [населено място], вписан в СВп – Кнежа на 08.09.2015г. и на анекс към него, сключен между ответниците на 12.06.2020г. с нотариална заверка на подписите рег. № 1770/12.06.2020г. по регистъра на същия нотариус, вписан в СВп – Кнежа на 12.06.2020г., поради накърняване на добрите нрави.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК С. С. И. с ЕГН [ЕГН] да заплати на „Агроконтрол“ ООД, ЕИК[ЕИК] и на К. А. М. с ЕГН [ЕГН] сумата от 317.75 евро /621.46 лева/, представляваща разноски по делото за въззивна и за две касационни инстанции.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.