Придобиване по давност на сграда след продажба на общински имот

Текстът на акта

Ключови фрази

10

Р Е Ш Е Н И Е

№ 221

София,15.04.2025 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и пета година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова

ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

при участието на секретаря Нели Първанова

като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова

гражданско дело №3082 от 2024 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 17693/22.05.2024г., подадена от З. Н. Ж., чрез процесуалния представител адвокат А. П. от АК-П., срещу решение № 516/15.04.2024 г. по в. гр. д. № 2629/2023г. на Пловдивския окръжен съд, с което като е отменено първоинстанционното решение № 227/18.05.2023г. по гр.д.№297/2022г. на Асеновградския районен съд, е отхвърлен предявеният от касатора срещу Г. Т. Т. и Д. Г. Т. иск за собственост с правна квалификация чл. 108 ЗС - за признаване за установено, че З. Н. Ж. е собственик на реална част от ПИ с идентификатор [№], целият с площ от 850 кв.м., трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг обществен комплекс, която реална част е с площ от 371 кв.м., заети от сграда-автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м. и бетонна площадка, разположена успоредно на границата с ПИ [№] по КККР на [населено място], която площ се намира между т. 1, 2, 3 и 4 на скица-приложение №7 към заключението на в.л. В. Г., която е неразделна част от решението и за осъждане на ответниците да му предадат владението върху процесната реална част, както и са присъдени сторените по делото разноски.

Касаторът поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно, постановено при нарушение на материалния закон, нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. За неправилен счита извода на въззивния съд, че за целия период до 04.03.2022г. (датата, на която е обнародвано решението на Конституционния съд, с което е провъзгласена за противоконституцинна разпоредбата за наложения мораториум върху имотите частна държавна и общинска собственост) не е било възможно придобиването на процесния имот по давност. Посочва, че на 13.08.2018г. ответниците са придобили процесния имот от общината чрез търг и поради това счита, че от тази дата правилата на мораториума не се прилагат за този имот. Поддържа, че въззивният съд не извършил анализ на всички доказателства, сочени от страните като съотносими към защитните им тези, не е обсъдил поддържаните от тях доводи и възражения и неправилно е приложил материалния закон като не е съобразил до кой момент по отношение на имота се прилага мораториумът за придобиване по давност на имоти-частна общинска собственост. Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо това спорът бъде решен по същество като в негова полза бъдат присъдени направените по делото разноски.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационна жалба Г. Т. Т. чрез процесуалния си представител адв.Н.Г., изразява становище, че касационната жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски по представен списък.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационна жалба Д. Г. Т. чрез процесуалния си представител адв.Н.Г., изразява становище, че касационната жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски по представен списък.

С определение №5585/03.12.2024г., поправено с решение №109/06.02.2025г., постановени по настоящето дело, въззивното решение на Пловдивския окръжен съд е допуснато до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса когато един имот е частна собственост на физическо лице, придобит чрез покупко-продажба от общината, при претенции за придобиването му по давност от трето лице, следва ли да се обсъжда от съда наличието на мораториум върху имотите частна държавна и частна общинска собственост и приложима ли е разпоредбата на мораториума в този случай.

По така поставения въпрос настоящият състав на I г.о. на ВКС приема, че когато един имот е придобит от физическо лице чрез покупко-продажба от общината, при претенция за придобиване на този имот чрез давностно владение от трето лице съдът следва да съобразява наличието на мораториум за придобиване по давност на имоти частна общинска собственост само за периода, предхождащ прехвърлянето на собствеността.

По съществото на правния спор Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, приема следното:

З. Н. Ж. е предявил срещу Г. Т. Т. и Д. Г. Т. по реда на чл. 108 ЗС иск за предаване на владението върху реална част от ПИ с идентификатор 00702.506.145, целият с площ от 850 кв.м., трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг обществен комплекс, която реална част е с площ от 371 кв.м., заети от сграда-автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м. и бетонна площадка, разположена успоредно на границата с ПИ [№] по КККР на [населено място] с твърдението, че на 30.05.2018г. е закупил от В. К. ПИ [№], ведно със сградите – автомивка и офис със застроена площ 120 кв.м. и автосервиз със застроена площ от 72 кв.м., изградени върху изцяло бетониран и ограден терен, от който момент е установил самостоятелна фактическа власт върху този имот, продължавайки владението на своя праводател, който е придобил на 14.12.2007г. обособена част от имот с пл.№235 по регулационния план на ПЗ “Север-гр.А.“ с площ от 1849 кв.м. от лицата, на които правото на собственост е възстановено по реда на ЗСПЗЗ. Посочва, че на 13.08.2018г. ответниците придобили в режим на СИО на търг от [община] ПИ [№] по КК на [населено място], ПЗ „Север“ и едва през лятото на 2021г. при извършване на геодезическо заснемане установили, че сградата, представляваща автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м., ведно с част от бетонната площадка, попадат в техния имот, като на 05.01.2022г. спрямо него бил извършен въвод от ЧСИ в полза на Д. Г. Т., която по реда на чл. 505, ал. 1 ГПК изкупила дела на съпруга си Г. Т. Т., тъй като имотът бил изнесен на публична продан за негови непогасени задължения. Позовава се и на сключен на 09.05.2017г. предварителен договор.

За да постанови обжалвания резултат, въззивният съд е приел, че поземлен имот с идентификатор [№] и съседния поземлен имот с идентификатор [№] са част от имот с пл. № 235 по регулационния план на [населено място], който е с обща площ 12 300 кв.м. и е бил възстановен на наследници на Н. В. Б., след което собствениците на имота са сключили договор за наем с ЕТ „В. К.“, като са му предоставили обособена част от този имот с площ от 1849 кв.м. Наемателят оградил същия и започнал да го ползва за автосервиз и автоморга. През 2007г. той закупил така обособения имот, който по КККР бил с идентификатор [№], ведно с правото на строеж на описаните сгради. През 2008г. той бетонирал терена и осъществил строежа на две от сградите - автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м. и автосервиз със застроена площ от 72 кв.м. През 2015г. отдал под наем на „Пауър Тюн“ ЕООД недвижимия имот, който започнал да извършва там търговската си дейност. На 30.05.2018г. З. Н. Ж., който бил собственик на „Пауър Тюн“ ЕООД, закупил процесния имот и продължил да извършва дейността си.

Прието е, че ответниците в режим на СИО, са закупили на 13.08.2018г., съседния ПИ с идентификатор [№] от Община-А., реална част от който се претендира по делото. През 2021г. те извършили геодезическо заснемане на имота и се установило, че автомивка с офис с площ от 120 кв.м. и част от бетонираната площадка попадат в имота им. Имотът бил предмет на публична продан по изп.д.№748/2021г. по описа на ЧСИ М. за парично задължение на Г. Т. като Д. Т. е изплатила частта на съпруга си и е станала собственик на имота чрез постановление за възлагане от 07.12.2021г. и на 05.01.2022г. същата е била въведена във владение.

Посочено е, че съгласно заключението на вещото лице по допуснатата в първата инстанция СТЕ, застроената площ от имота на ищеца, която попада в имота на ответниците, е 371кв.м.

От показанията на свидетеля К., който е продал имота на ищеца, е прието за установено, че ищецът продавал буркани в този имот и не е имало спор за границите на имота, но към настоящия момент е възникнал такъв между ищеца и ответника и сега между двата имота имало ограда и ищецът не можел да ползва сградата с офиса. От показанията на свидетеля Синапов е прието за установено, че в имота на ищеца имало пункт за изкупуване на желязо и имало ограда, но сега нямало, като тази ограда служила за граница на имота, но била премахната. От дясната страна имало друга ограда, както и в дъното на имота. Между халето и оградата имало дръвчета, а към задната ограда имало бетон. Дръвчетата били орязани от ответника.

От показанията на свидетеля К. е прието за установено, че целият имот бил купен от Г. Т. като най-напред бил в имота под наем, а след това го закупил. Имотът бил ограден от всички страни, но сега от към лявата страна оградата била съборена. Съобразено е, че свидетелите Ш., М. и К., са заявили, че имотът бил купен от Г. Т. и той го отдавал под наем на З., но същия не си плащал наема, поради което били в обтегнати отношения.

Прието е от правна страна, че З. Н. Ж. не е станал собственик на реална част от процесния имот с площ от 371 кв.м., заети от сграда-автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м. и бетонна площадка, разположена успоредно на границата с ПИ [№] по КККР на [населено място], която площ се намира между т. 1, 2, 3 и 4 на скица-приложение №7 към заключението на в.л. В. Г., на заявеното оригинерно основание десет годишно давностно владение, тъй като до 2018г., когато е закупен от Общината на търг от ответниците, имотът е бил частна общинска собственост, а през 1996г. е наложен мораториум върху придобиването по давност на държавни и общински имоти частна собственост, който е продължен до 04.03.2022г., когато е обнародвано решението на КС на РБългария, с което е провъзгласена за противоконституционна разпоредбата за наложения мораториум. Посочено е, че решението на КС поражда действие само занапред, поради което ищецът не е станал собственик на процесната реална част и построените в нея сгради, на заявеното основание.

Така постановеното въззивно решение е валидно и процесуално допустимо, но по същество частично неправилно като постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила (чл. 154, ал. 1, чл. 178, чл. 179 и чл. 236, ал. 2 ГПК), довело до неправилно приложение на материалния закон (чл. 79 ЗС).

Неправилно въззивният съд е извършвал преценка на възможността да се придобие по давност имот-частна общинска собственост въз основа на установения през 1996г. мораториум, за който е прието, че е продължен до 04.03.2022г., когато е обнародвано решението на КС, с което е провъзгласена за противоконституционна разпоредбата за наложения мораториум, без да съобрази обстоятелството, че твърдението за изтекла придобивна давност е противопоставено на физически лица, на които общината е прехвърлила собствеността на 13.08.2018г., т.е. преди 04.03.2022г. Не е съобразено и обстоятелството, че предявилото иска лице се е позовало на установената от неговите праводатели фактическа власт върху спорната реална част и съответно установените от събраните доказателства данни, касаещи това твърдение, не са обсъдени при постановяване на обжалваното решение.

В настоящия случай по делото е установено, че още от 1999г. процесната реална част е била ползвана от физическо лице-свидетеля К., който е заявил, че първоначално е ползвал имота като наемател, а впоследствие го закупил, като имотът е бил ограден и се ползвал за автоморга и спорната реална част е била включена в тази оградена площ на имота. Именно в тази реална част през 2007г. свидетелят построил автомивка и сервиз и отдолу на земята налял бетон, като по делото е установено от заключението на СТЕ, че тези постройки се намират именно в спорната реална част. Едва през 2021г. при извършеното от ответниците геодезическо заснемане е установено, че спорната реална част попада в придобития от тях през 2018г. имот. Свидетелят К. е заявил също така, че оградата била поставена на три метра от сградите и не е местена, а през 2017г. свидетелят продал имота на З. (първоначално с предварителен договор). Продал на З. сградата с бетона и земята.

Казаното от този свидетел съответства на описанието на имота в н.а.№125, том І, рег.№1596, дело №113/2018г. - нотариалният акт обективира постигнато съгласие за сключване на договор за покупко-продажба, с който В. К. продава на З. Ж. ПИ с идентификатор [№] ведно с построената в имота сграда с идентификатор [№] и всички други подобрения и приращения, както и на описанието на обектите по н.а.№62, том VІІ, рег.№5212, дело №1171/2021г. – право на строеж за пункт за изкупуване и продажба на стари автомобили, части за автомивка, състоящ се от автомивка със застроена площ 120 кв.м., автосервиз със застроена площ от 72 кв.м. и битова сграда с офис с обща застроена площ от 61.25 кв.м. За необходимостта от сключването на допълнителен договор през 2021г. свидетелят К. е пояснил пред съда, че когато уговаряли продажбата, посочили, че всичко се продава и той всичко е предал на З., но нотариусът допуснал грешка като изготвял договора.

Следва да бъде съобразено също така, че още в н.а.№73, том VІ, рег.№10483, дело №1018/2007г., обективиращ договор за покупко-продажба, с който Г. Н. В., М. В. В., Н. В. В. и Д. С. В. продават на ЕТ“В. К.“ дворно място с площ от 1.759 дка, съставляващо ПИ с кадастрален идентификатор [№] по КК на [населено място] (идентичен с ПИ [№]), ведно с паянтова селскостопанска сграда и правото на строеж на пункт за изкупуване и продажба на стари автомобили, части за тях и автомивка съгласно скица-виза за проектиране от 17.05.2004г. и разрешение за строеж №414/14.09.2007г.

В същия смисъл са и показанията на св.Г. Синапов, който е заявил, че още предишния собственик някъде 2001-2002г. поставил оградата, а след това било построено халето, което се ползвало като сервиз и автомивка. Според този свидетел голяма част от терена е бетонирана, като халетата ги построили В. и Г..

От тези доказателства се установява, че фактическата власт върху спорната реална част е установена още от лицата, на които правото на собственост е било възстановено по реда на ЗСПЗЗ, упражнявана е от тях явно, необезпокоявано и непрекъснато, предадена е на В. К., който построил процесната сграда, след което при наличие на воля за прехвърляне на собствеността през 2018г. спорната реална част, ведно с построената сграда, е предадена на З. Н. Ж..

Установено е, че едва при извършен въвод от ЧСИ на 05.11.2022г. З. Ж. е отстранен от имота.

Фактическата власт върху спорната реална част следователно е установена към 1999г., когато отпада ограничението за придобиване по давност на имоти-частна общинска собственост - с приемането през 1996 г. на Закона за общинската собственост, законодателят е въвел изрична забрана (чл. 7, ал. 1) за придобиването по давност на общинска собственост. С изменението през 1999г. законодателят я е разграничил като частна общинска и публична общинска собственост, като забраната за придобиването по давност на публична общинска собственост е запазена, от което по аргумент на противното следва, че този забрана не се отнася за частната общинска собственост. До установяването на мораториум за придобиване по давност на имоти - частна общинска собственост на 31.05.2006г. част от давностния срок е изтекла, а именно 7 години. Тъй като установеният мораториум ползва само общината, то след като на 13.08.2018г. общината е продала имота на Г. Т., така установената забрана отпада и не съществува пречка трето лице, в случая З. Н. Ж., да придобие правото на собственост по давност, продължавайки владението на своя праводател и противопоставяйки владението си на купувача. И доколкото упражняването на фактическата власт върху имота не е било прекъсвано в периода от 31.05.2006г. до 05.11.2022г. - фактическата власт върху имота е била упражнявана от праводателите на З. Н. Ж., а след това и от самия него при позоваване на присъединяване на владението, следва да се приеме, че до 05.11.2022г. предвиденият в чл. 79 ЗС давностен срок е изтекъл.

Процесният имот обаче съставлява реална част от урегулиран поземлен имот (според заключението на в.л.Г. имот с идентификатор [№] е идентичен с УПИ [№] -трафопост в кв.5 по плана от 1998г.), поради което следва да се приеме, че придобиването й по давност е недопустимо. Допустимо е обаче придобиването по давност на изградената в тази реална част постройка. За тази постройка предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

В подобна хипотеза последователно ВКС приема в своята практика, че следва да бъде определена и прилежащата площ към сградата, която е необходима за пълноценното й ползване според нейното предназначение, в случай като сграда със стопанско предназначение). По този начин се установява ограничаване на правата на собственика на терена, но само до такъв обем от правото, който е достатъчен за осигуряване възможността на собственика на построеното да го ползва. В настоящия случая прилежащата площ, необходима за пълноценното ползване на постройката, е определена по делото и означена от вещото лице по точки 1, 2, 3, 4 на скица-приложение №8 към СТЕ от 28.10.2022г. (лист 170). Правото на собственост върху прилежащата площ принадлежи на ответниците, поради което предявеният иск в установителната си част не може да бъде уважен, но доколкото на ищеца следва да бъде признато правото на собственост върху постройката с право на ползване на прилежащата към нея площ, в частта, с която се иска предаване на фактическата власт върху реална част от терена, представляваща прилежащата площ към сградата, искът следва да бъде уважен.

По реда на чл. 293, ал. 2 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която предявеният от З. Н. Ж. срещу Г. Т. Т. и Д. Т. Т. по реда на чл. 108 ЗС ревандикационен иск е отхвърлен по отношение на сграда-автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м., както и в частта за предаване на фактическата власт върху прилежащата площ към тази сграда с квадратура 202 кв.м., ограничена от точки 1-2-3-4 на скица-приложение №8 към СТЕ от 28.10.2022г. и вместо това предявеният от З. Н. Ж. срещу Г. Т. Т. и Д. Т. Т. иск за признаване правото му на собственост върху сградата и за предаване на владението, както и за предаване на фактическата власт върху прилежащата към сградата площ бъде уважен. В останалата част обжалваното решение следва да бъде оставено в сила.

По реда на чл. 78, ал. 1 ГПК при съобразяване на уважената част от иска в полза на З. Н. Ж. следва да бъде присъдена сумата от 2107.77 лв., представляваща направените по делото разноски от която 2000 лв. разноски, направени в производството пред първоинстанционния съд и 107.77 лв. пред ВКС.

По реда на чл. 78, ал. 3 ГПК при съобразяване на отхвърлената част от иска в полза на Г. Т. Т. следва да бъде присъдена сумата от 1552 лв., представляваща направените по делото разноски, от която 500 лв. за първоинстанционното производство, 552 лв. за производството пред въззивния съд и 500 лв. пред ВКС, а в полза на Д. Т. Т. следва да бъде присъдена сумата от 1652 лв., представляваща направените по делото разноски, от които 600 лв. за първоинстанционното производство, 552 лв. за производството пред въззивния съд и 500 лв. пред ВКС.

По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение №516, постановено на 15.04.2024г. от Окръжен съд-Пловдив, VІІІ състав по в.гр.д.№2629/2023г. в частта, с която след отмяна на решението на първоинстанционния съд предявеният от З. Н. Ж. срещу Г. Т. Т. и Д. Г. Т. иск за собственост с правна квалификация чл. 108 ЗС е отхвърлен в частта за признаване за установено, че З. Н. Ж. е собственик на сграда-автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м., находяща се в ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], разположена успоредно на границата с ПИ [№] и за предаване владението върху сградата, както и за предаване на ползването върху прилежащата площ към тази сграда, представляваща реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], ограничена от точки 1-2-3-4 на скица-приложение №8 към СТЕ от 28.12.2022г., с площ на реалната част от 202 кв.м., както и в частта му за разноските вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по реда на чл. 108 ЗС по отношение на Г. Т. Т. с ЕГН [ЕГН] и Д. Г. Т. с ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], [улица], че З. Н. Ж. от [населено място], [улица], ет.1, с ЕГН [ЕГН] е собственик въз основа на изтекла придобивна давност на сграда - автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м., находяща се в ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], разположена успоредно на границата с ПИ [№] с право на ползване на определената прилежаща площ към тази сграда, представляваща реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], целият с площ от 850 кв.м., трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг обществен комплекс, ограничена от точки 1-2-3-4 на скица-приложение №8 към СТЕ от 28.12.2022г., приподписана от съда и представляваща неразделна част от решението, с площ на реалната част от 202 кв.м. и ОСЪЖДА Г. Т. Т. и Д. Г. Т. на основание чл. 108 ЗС да предадат на З. Н. Ж. владението върху сграда - автомивка и офис със застроена площ от 120 кв.м., находяща се в ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], разположена успоредно на границата с ПИ [№] , както и ползването на прилежащата площ към тази сграда, представляваща реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], целият с площ от 850 кв.м., трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг обществен комплекс, ограничена от точки 1-2-3-4 на скица-приложение №8 към СТЕ от 28.12.2022г., приподписана от съда и представляваща неразделна част от решението, с площ на реалната част от 202 кв.м.

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение №516, постановено на 15.04.2024г. от Окръжен съд - Пловдив, VІІІ състав по в.гр.д.№2629/2023г. в останалата обжалвана част.

ОСЪЖДА Г. Т. Т. и Д. Г. Т. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплатят на З. Н. Ж. сумата от 2107.77 лв. (две хиляди сто и седем лева и 77 ст.), представляваща направените по делото разноски пред първоинстанционен съд, въззивен съд и ВКС, съобразно с уважената част от иска.

Осъжда З. Н. Ж. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на Г. Т. Т. сумата от 1552 лв. (хиляда петстотин петдесет и два лева) и на Д. Г. Т. сумата от 1652 лв. (хиляда шестстотин петдесет и два лева), представляващи направените по делото разноски пред първоинстанционен съд, въззивен съд и ВКС, съобразно с отхвърлената част от иска.

Решението е окончателно.

Председател:

Членове: