Дължимост на неустойка при разваляне на предварителен договор заради тежести

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 228

София, 18.12.2023 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и пети октомври, две хиляди двадесет и трета година, в състав:

Председател: МАРИО ПЪРВАНОВ

Членове: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

НИКОЛАЙ ИВАНОВ

при секретаря Анжела Богданова

изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр.д.№ 587 по описа за 2023 г.

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Б. Г. И., [населено място], подадена чрез процесуалния ѝ представител адвокат Н. М., против въззивно решение № 725 от 03.06.2022 г. по в.гр.д. № 686/2022 г. на Окръжен съд - Варна в частите, с която е отменено решение № 262060 от 25.06.2021 г. по гр.д. № 12918/2020 г. на Районен съд - Варна, и вместо това са отхвърлени предявените от Б. Г. И. срещу К. А. Г., действащ чрез неговия баща и законен представител А. А. Г., осъдителни искове за заплащане на сумата 6200 евро, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението на продавача за прехвърляне на собствеността по сключен между страните mредварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019 г., както и иска за заплащане на сумата 6200 евро, представляваща двоен размер на заплатеното капаро по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019 г.

Подадена е и насрещна касационна жалба от К. А. Г., действащ чрез неговия баща и законен представител А. А. Г., чрез адвокат Д. П., в която се твърди, че въззивното решение е неправилно, в частта, с която след частична отмяна на решение № 262060 от 25.06.2021 г. по гр.д. № 12918/2020 г. на Районен съд - Варна е осъден да заплати на Б. Г. И. сумата 6 200 лв. – дължима на отпаднало основание авансово заплатена част от продажната цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019 г.

Въззивният съд е приел, че е сезиран с обективно кумулативно съединени искове за връщане на даденото капаро в размер на 6200 евро /с левова равностойност 12 126 лв./ на основание чл. 93, ал. 1 ЗЗД, както и с иск за заплащане на неустойка в размер на 6200 евро /с левова равностойност 12 126 лв./ на основание чл. 92 ЗЗД, която сума в условията на евентуалност се претендира и на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД – за връщане на платеното капаро в двоен размер. Установено е, че на 28.11.2019 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като в деня на сключването му ищцата, в качеството ѝ на купувач, е платила на ответника – продавач, сумата 12 126 лв., за което е направено ръкописно отбелязване в края на договора. Страните са се договорили, че продавачът се задължава да прехвърли, а купувачът да закупи и придобие, правото на собственост по предвидения от закона ред в срок до 31.01.2020 г., като са определили цена в размер 62 000 евро, от която в деня на подписване на договора купувачът заплаща 6200 евро, а остатъкът - на две вноски. Според т. 2.9 от договора, продавачът се е задължил до нотариалната сделка да освободи имота от всички тежести, като за доказателство в деня преди нотариалното изповядване представи на купувача удостоверение за липса на задължения, удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от Службата по вписвания - [населено място], от което е видно, че имотът е без никакви тежести /т. 3.3/. В т. 3.1 от договора е уговорено, че продавачът се задължава да върне на купувача в седемдневен срок от 31.01.2020 г., изплатената по т. 2.5 от договора сума от 6200 евро или левовата равностойност - именно сумата 12 126, 15 лв., и да заплати в същия срок неустойка в размер на 6200 евро, ако не изпълни точно и в срок поетите задължения по настоящия договор. В т. 4.2 от договора, страните са договорили кореспонденцията между тях да се осъществява на посочени в договора адреси, телефонни номера и изрично посочени електронни пощи, като всяка кореспонденция между страните ще се счита за валидна, ако е изпратена на посочените по-горе адреси и средства за комуникации. От приложения по делото анекс от 30.01.2020 г. към предварителния договор, е установено, че срокът за сключване на окончателния договор е удължен до 31.05.2020 г. С уведомление от 09.06.2020 г. ищцата е съобщила на ответника, че поради невъзможност от негова страна да изпълни задължението си да прехвърли имот, необременен от тежести, счита предварителния договор за развален по негова вина, като го кани да върне в 7-дневен срок платеното от нея капаро в размер на 6200 евро с левова равностойност 12 126,15 лв., както и да и заплати неустойка в размер на 6200 евро с левова равностойност 12 126,15 лв., като е посочила банкова сметка за превеждане на сумите. От копие от електронната поща на ищцата се установява, че уведомлението е изпратено на имейла на ответника на 16.06.2022 г., като с оглед липсата на оспорване от страна на ответника, съдът е приел, че уведомлението е получено от него. По отношение на правното значение на уведомлението, въззивният състав е стигнал до извод, че същото не поражда твърдените от ищцата последици и предварителният договор не е бил развален чрез него. Ищцата е следвало да определи срок, в който ответникът да изпълни задълженията си във връзка със сключения договор, като представи доказателства за заличаване на ипотеката, или го покани да се яви пред нотариуса на определена дата и час за изповядване на сделката, за да може да претендира развалянето на договора. Липсват безспорни доказателства, че ищцата е била изправна страна по договора, доколкото липсват доказателства, че тя е била в състояние да изпълни задълженията си по него. В това отношение съдът е приел, че свидетелските показания си противоречат. От събраните доказателства, съдът е преценил, че ищцата е била запозната към момента на подписване на договора, а с още по-голяма сигурност към момента на подписване на анекса към него, с обстоятелството, че върху имота е имало тежести. Във връзка със задълженията на продавача по договора за прехвърляне на имот, необременен с тежести, съдът е приел, че липсва виновно неизпълнение от негова страна, тъй като той е предприел необходимото за заличаване на вписаните тежести, като е представил изискуемите по чл. 19, ал. 2 ПВп документи. Никоя от страните не е допринесла виновно за неизпълнение на задълженията си по предварителния договор, но доколкото и двете страни са формирали воля да развалят същия, то договорът следва да се счита за развален по обективни причини, поради което и никоя от страните не следва да носи отговорност за несключването на окончателен такъв. С оглед на липсата на виновно неизпълнение от страна на ответника на поетите задължения по предварителния договор е отхвърлен предявеният иск за неустойка, както и предявеният в условията на евентуалност иск за връщане на даденото капаро в двоен размер. Прието е, че след като до сключване на окончателен договор не се е стигнало, ответникът следва да бъде осъден да върне дадената от ищцата при подписване на договора сума.

С определение № 2098 от 11.07.2023 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 725 от 03.06.2022 г. по в.гр.д. № 686/2022 г. на Окръжен съд – Варна на основание чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК за проверка твърденията, съдържащи се в подадената от Б. И. касационна жалба, за очевидна неправилност на въззивното решение.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира същата за основателна поради следните съображения:

Въззивното решение е очевидно неправилно, защото мотивите му са вътрешнопротиворечиви, изводите на съда са явно необосновани с оглед правилата на формалната логика. При наличие на обективната невъзможност, на която се позовава съдът – арг. от чл. 81, ал. 1 ЗЗД, по правилото на чл. 89, ал. 1 ЗЗД договорът следва да се развали по право и за напред. В мотивите си въззивният съд първо е разгледал предпоставките за разваляне на договора въз основа на виновно неизпълнение на задължение на една от страните, при което последиците от развалянето са връщане на даденото на отпаднало основание, тъй като развалянето има обратно действие. Приел е, че съществува обективна невъзможност, но е приложил последиците, относими към хипотезата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Въпреки че е прието, че е налице неизпълнение по сключения между страните договор, искът за неустойка е отхвърлен като неоснователен без мотиви в тази насока.

Изложеното налага касиране на въззивното решение и на осн. чл. 293, ал. 2 ГПК настоящата инстанция следва да се произнесе по съществото на спора.

Между ищцата, в качеството ѝ на купувач, и ответника, в качеството му на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба от 28.11.2019 год., в който в т. 2.4 продавачът е декларирал, че имотът, предмет на договора, не е и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани и/или други вещни тежести, както и че не е предмет на съдебни спорове. Установено е, а и не се спори от самият ответник-продавач, че преди датата на договора по партидата на имота са вписани възбрана, искова молба и договорна ипотека. Видно е, че продавачът е действал недобросъвестно при декларирането на неверни обстоятелства относно наличието на тежести върху имота, поради което не следва да черпи права от собственото си неправомерно поведение. По същата причина не е изпълнено и задължението му да предостави удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че вписаната от купувача ипотека е първа по ред. Изводът на въззивната инстанция за неизправността на ищцата-купувач по сделката не кореспондира със събраните гласни доказателства. Същите не си противоречат, а напротив от тях става ясно, както че ищцата е имала налични лични средства, така и че е имала възможността на кредитира покупката на имота с банков кредит, било то чрез ипотекиране на процесния имот или на друг личен имот, така както е уговорено и в предварителния договор.

В трайно установената съдебна практика се приема, че исковата молба, с която се претендират последици от разваляне на договор, съдържа имплицитно предупреждение и волеизявление за разваляне на договора. Ако към момента на постановяване на решението правоотношенията между страните сочат на неизпълнение от страна на длъжника по сключения договор, то исковата молба има значението на покана. И щом реално няма изпълнение самото предявяване на иска поставя длъжникът в забава от момента на връчване на исковата молба. С оглед изложеното дори да се приеме, че с получаването на уведомлението от ответника договорът не е бил развален, то със сигурност в хода на настоящото производство ищцата е упражнила правото си съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Определянето на срок за изпълнение е възможност за предоставяне на подходящ срок, когато развалянето на договора е по исков ред, както и когато волеизявлението за разваляне е направено с исковата молба. С определянето на срок съдът не разрешава на длъжника да изпълни – от такова разрешение той не се нуждае, тъй като може да изпълни винаги, дори и предсрочно, стига срокът да не е определен в полза на кредитора. С определянето на срок съдът, с цел да бъде запазен договорът, предоставя възможност на длъжника да изпълни по-късно, ако не може веднага. Развалянето на договора е правна последица от неизпълнението в разумен срок, след като длъжникът е поставен в забава, независимо от това дали срок е определен, или не е определен. Ако длъжникът не изпълни в разумен срок след поставянето му в забава, договорът подлежи на разваляне.Развалянето на договора има обратно действие, поради което страните дължат всичко получено по него.

Установеното обуславя извод за основателност на предявения осъдителен иск за заплащане на сумата 6200 евро, представляваща неустойка по предварителния договор. В т. 3.1 от предварителния договор е уговорено, че продавачът се задължава да върне на купувача в седемдневен срок от 31.01.2020 г., изплатената по т. 2.5 от договора сума от 6200 евро или левовата равностойност - именно сумата 12 126, 15 лв., и да заплати в същия срок неустойка в размер на 6200 евро, ако не изпълни точно и в срок поетите задължения по настоящия договор. Поначало задатъкът е самостоятелна форма на договорна отговорност. Той се различава от неустойката. Задатъкът е вещ или парична сума, която се дава като доказателство за сключване на договора и като обезпечение на кредитора. Тази негова специфика е наложила самостоятелната му правна уредба - чл.93 ЗЗД. Споразумението е реално – няма задатък, докато имущественото благо не бъде предадено. Сумата от 6200 евро е получена от продавача при сключването на предварителния договор и въз основа на него. Специфичните функции на задатъка определят особеностите на неговия правен режим, а неспецифичните функции – общото между неговия и други правни режими. Освен специфичните за него, задатъкът може и често включва други функции. Уговорката в т.3.1 от предварителния договор за плащане на двойния размер, а именно – още 6200 лв., представлява предварително определено обезщетение, което ще се дължи в случай на неизпълнение по причина, за която продавачът отговаря, т.е. неустойка.

Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. За да бъде ангажирана отговорността на ответната страна на основание цитираната законова разпоредба, е необходимо да са налице следните предпоставки: да съществува задължение; това задължение да не е изпълнено; неустойката да е уговорена между страните по договора. Съгласно установената съдебна практика по приложението на чл. 92, ал. 1 ЗЗД, задължението за неустойка се поражда от факта на неизпълнение на това договорно задължение, което тя обезпечава и обезщетява. Затова неустойка се дължи от неизправната страна по договора само в случаите, когато е налице онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена. В т. 3.1 е уговорено, че ако продавачът не изпълни точно и в срок задълженията си по договора дължи неустойка в размер на 6200 евро, платими в 7-дневен срок от датата, на която е следвало да сключат окончателен договор. С оглед гореизложеното е доказано по делото, че продавачът не е изпълнил задълженията си по предварителния договор. Неоснователни и недоказани са поддържаните от ответника възражения, че неизпълнението на договора е по вина на купувача като неизправна страна. От събраните гласни доказателства, кореспондиращи с твърденията на ищцата, се установява, че същата е имала финансовата обезпеченост да заплати цената на процесния имот, както чрез свои средства, така и посредством банково кредитиране било то чрез ипотекиране на имота, предмет на сделката, или на друг неин имот. Така за купувача е възникнало правото на получи уговорената в договора неустойка след развалянето на договора, поради неизправността на продавача. Следователно искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД трябва да бъде уважен и ответникът К. А. Г., действащ чрез неговия баща и законен представител А. А. Г., да бъде осъден да заплати на ищцата 6200 евро, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението на продавача за прехвърляне на собствеността по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на предявяване на исковата молба до окончателното ѝ изплащане.

Съобразно изхода на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на Б. Г. И. трябва да се присъдят 3 542.52 лв. деловодни разноски за всички съдебни инстанции.

По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на III г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 725 от 03.06.2022 г. по в.гр.д. № 686/2022 г. на Окръжен съд – Варна в частите, с които е отменено решение № 262060 от 25.06.2021 г. по гр.д. № 12918/2020 г. на Районен съд – Варна, и вместо това са отхвърлени предявените от Б. Г. И. срещу К. А. Г., действащ чрез неговия баща и законен представител А. А. Г., осъдителни искове за заплащане на сумата 6200 евро, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението на продавача за прехвърляне на собствеността по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019 г. или задатък по същия договор, както и в частта за разноските и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА К. А. Г., [населено място], действащ чрез неговия баща и законен представител А. А. Г., да заплати на Б. Г. И., [населено място], на основание чл. 92, ал. 2 ЗЗД 6200 евро, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението на продавача за прехвърляне на собствеността по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019 г., ведно със законната лихва върху сумата от 11.09.2020 год до окончателното ѝ изплащане.

ОСЪЖДА К. А. Г., [населено място], действащ чрез неговия баща и законен представител А. А. Г. да заплати на Б. Г. И., [населено място], 3 542.52 лв. деловодни разноски.

ПОТВЪРЖДАВА въззивно решение № 725 от 03.06.2022 г. по в.гр.д. № 686/2022 г. на Окръжен съд – Варна в останалата част.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.