Обезщетение за подобрения от арендатор чрез засаждане на трайни насаждения

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 221

[населено място], 24.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, първо търговско отделение в открито съдебно заседание на двадесет и седми октомври две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА ПЕТРОВА

ЧЛЕНОВЕ: ДЕСИСЛАВА ДОБРЕВА

МАРИЯ БОЙЧЕВА

при участието на секретар Ина Андонова като изслуша докладваното от съдия Добрева т. д. № 918 по описа за 2025 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Потребителна кооперация „С. К.“ срещу въззивно решение № 634/31.01.2025 г. по в. гр. д. № 9358/2023 г. на Софийски градски съд, с което е отменено и потвърдено решение на Софийски районен съд № 9173/01.06.2023 г. по гр. д. № 61251/2021 г., съответно като резултат изцяло е отхвърлен предявеният от касатора срещу В. В. В. иск с правно основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ за осъждането й да заплати сума в размер на 23 800 лв., представляваща стойност на подобрения от засаждане на 12 570 броя ябълкови дръвчета в имот, представляващ нива с площ 13, 230 дка, находящ се в землището на [населено място], местността „А. К.“, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 29.03.2021 г. до окончателното изплащане на задължението.

В касационната жалба се сочат касационните основания по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК. Заявява се оплакване, че съдът е пренебрегнал дадените в т. 3 от ТР № 2/2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. разяснения, че сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за конверсия. В случая на 27.03.2004 г. е сключен договор за отдаване ползването на земеделска земя и право на засаждане на трайни насаждения, т. е. за наем на земеделска земя, който е действал до 17.06.2004 г., когато този договор е бил нотариално заверен, съответно от тази дата следва да се приеме, че е налице валиден договор за аренда. Съдът не е обсъдил обстоятелството, че от 27.03.2004 г. до 17.06.2004 г. между страните е възникнало валидно облигационно отношение, а извършените подобрения в имота в периода до 17.06.2004 г. водят до неоснователно обогатяване на собственика на земята съгласно чл. 59 ЗЗД. Съдът не е съобразил, че след 17.06.2004 г. всички уговорки между страните са останали да действат непроменени. Нещо повече, арендодателят се е ползвал от тях и е получавал арендни вноски до 2016 г. Въззивният съд е описал в мотивите си доказателствата, касаещи щети върху ябълкови насаждения в процесния имот, възникнали в резултат на погрешно третиране с хербицид, но не ги е обсъдил в тяхната цялост и взаимна връзка. Поради този пропуск е стигнал до неправилен извод за липса на доказателства за необходимост от изкореняване на тези дръвчета и засаждането на нови такива, респективно поставянето на новия посадъчен материал в хибернация и необходимостта от това. Посадъчният материал е бил закупен и възможността да бъде засаден се е реализирала през пролетта на 2004 г., когато са били сключени нови арендни договори. Пренебрегнал е свидетелските показания на П., която е дала сведения именно за изкореняване на дръвчетата през 2003 г. и засаждането на новозакупените през март-април на 2004 г. В касационната жалба се поддържа и оплакване за неправилно приемане и зачитане като доказателство на писмо от Института за гората на БАН изх. № СБ-01-0/24.01.2023 г., което касаторът квалифицира като свидетелско показание, дадено в писмен вид. Същото писмо и писмо изх. № РД-08-308/18.03.2024 г. на БАН са станали основа за работа на вещото лице по допуснатата експертиза при липса на самостоятелно изследване. Това е довело и до опорочаване на експертното заключение. Заявява се недоволство от липсата на мотиви относно възраженията на касатора срещу втората експертиза, както и анализ на приетите в хода на исковото производство експертни заключения, съответно на кое от двете съдът дава вяра и защо. При изложените оплаквания се претендира за постановяване на решение, с което въззивното да бъде отменено и да бъде потвърдено първоинстанционното решение, или да бъде постановено решение, с което ответницата да бъде осъдена да заплати претендираната от кооперацията сума в цялост.

Ответницата по касация В. В. В. оспорва жалбата като неоснователна и заявява становище, че градският съд не е извършил твърдените от касатора нарушения на процесуалните правила и материалния закон. Счита, че атакуваното решение е обосновано и мотивите на съда са логични и изградени на база събрания по делото доказателствен материал заедно със заявените от страните твърдения. Претендира присъждане на разноски.

В проведеното открито съдебно заседание процесуалният представител на касатора поддържа заявените в жалбата оплаквания. От упълномощения от ответника по касация адвокат е постъпила писмена молба, с която се заявява искане за потвърждаване на въззивното решение като правилно и присъждане на разноски в размер на 3 000 лева.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на първо търговско отделение, като взе предвид изложените доводи и провери данните по делото съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното :

Предмет на исковото производство е предявен от ПК „С. К.“ срещу В. В. В. иск с правно основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ за заплащане на сума в размер 23 800 лв., съставляваща увеличена стойност на имот, обект на договор за аренда, в резултат на извършени от арендатора подобрения /засаждане на ябълкови дървета/. Срещу тази претенция от ответницата е заявено възражение за прихващане с вземане в размер на 1 190, 70 лв. – стойност на арендни възнаграждения за период 01.10.2016 г. до 30.09.2019 г., което е уважено с влязъл в сила акт за сумата 988 лв. и период 01.10.2016 г. – 27.03.2019 г. /във въззивната жалба на кооперацията липсва оспорване на тази сума/. Отделно от това, са противопоставени възражения, че ищецът не е провел доказване описаните от него ябълкови насаждения да са били засадени от кооперацията, а те са съществували в имота още преди сключване на договора, засадени от трето лице през 2002/2003 г. – „Интерфрукт К.“ АД.

При констатирана от първоинстанционния съд основателност на предявения от кооперацията иск до размер на 20 229 лв. /преди извършеното прихващане/ въззивната инстанция е била сезирана с жалби и от двете страни. Съставът на СГС е постановил атакуваното в настоящото производство решение, с което изцяло е отхвърлил предявения от кооперацията иск, съответно е уважил подадената от В. В. жалба. Въззивният съд е споделил установените от предходната инстанция факти, а именно, че между кооперацията и Б. И. е бил сключен договор за аренда № 77 от 27.03.2004 г. в изискуемата от закона форма – с нотариална заверка на подписите, извършена на 17.06.2004 г., вписан в Служба по вписванията на 07.07.2004 г., по силата на който е бил отдаден под аренда имот: НИВА с площ от 13, 230 дка, находяща се в землището на [населено място] чифлик, обл. В., местност „А. К.“ за срок от 15 стопански години, който към датата на исковата молба е бил изтекъл. В раздел IV, т. 3 от договора арендодателят е дал съгласие за засаждане на трайни насаждения в имота. През 2003 г. кооперацията е закупила 15 000 бр. ябълкови дръвчета, които са били засадени най –късно през пролетта на 2004 г. След смъртта на Б. И. имотът е бил придобит от Й. Д. В., която го е завещала на ответницата по делото В. В.. Съдът е счел за безспорно установено между страните прекратяване действието на договора с изтичане на предвидения в него 15-годишен срок.

За да приеме изцяло неоснователен предявения от ПК „С. К.“ иск, съставът на СГС е аргументирал решаващия за спора извод, че извършените подобрения, изразяващи се в засаждане на имота с ябълкови дръвчета, са били реализирани преди сключване на арендния договор - 17.06.2004 г. Съдът е свързал с тази дата извършването на нотариална заверка на подписите на договарящите се страни, съобразявайки формалния характер на договора за аренда и позовавайки се на нормативната регулация в чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, разяснена с ТР № 2/2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК, ВКС. Извел е заключение, че договорът поражда своето действие след като бъде сключен в предвидената от закона форма за действителност, а именно писмена форма с нотариална заверка на подписите. Във връзка с оценка на приетите по делото агрономически експертизи съдът е счел за недоказани твърденията на ищеца, че към 2003 г. е възникнала необходимост да бъдат изкоренени от имота предходни насаждения от ябълкови дървета. Съставът на СГС е кредитирал заключението на вещото лице, изслушано в рамките на въззивното производство, базирано на становище, дадено от БАН, относно възрастта на дръвчетата, които са били в имота към датата на извършения от експерта оглед – 22, 23 и 25 години.

С определение № 2108/04.07.2025 г. въззивното решение е селектирано за извършване на касационен контрол в приложение на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „ Може ли съдът да основе изводите си само на избрани от него доказателствени средства без да обсъди същите в тяхната пълнота и да изложи съображения защо възприема едни, а други отхвърля?“

Отговор на този въпрос е даден в актове на касационната инстанция, на които касаторът се позовава – решение № 146/2018 г. по гр. д. № 278/2018 г. на IV г.о., решение № 460/2010 г. по гр. д. № 278/2009 г. на I г.о., решение № 589/2010 г. по гр. д. № 1359/2009 г. и решение № 627/2010 г. по гр. д. № 1623/2009 г. на I г.о. Отделно правомощията и задълженията на въззивната инстанция са разяснени с ТР № 1 от 09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК, ВКС, служебно известно на състава. В т. 2 от мотивите му се посочва, че непосредствена цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. В изпълнение на чл. 235, ал. 2 и 3 ГПК в своето решение въззивният съд е длъжен да обсъди доказателствата за всички правнорелевантни факти, като посочи кои факти намира за установени и кои за недоказани, както и доводите на страните, които имат значение за решението по делото. Тези правила са установени от законодателя като гаранция за правилното решение по всеки един конкретен правен спор, затова тяхното несъблюдаване във всеки един случай води до незаконосъобразност на постановения съдебен акт и съставлява нарушение на процесуалния закон.

По основателността на касационната жалба :

В процесната хипотеза въззивният съд правилно е идентифицирал заявената от ПК „С. К.“ правна претенция, обусловена от фактите, че между кооперацията и Б. И. е бил сключен договор за аренда № 77 от 27.03.2004 г. в изискуемата от закона форма – с нотариална заверка на подписите, извършена на 17.06.2004 г., вписан в Служба по вписванията на 07.07.2004 г., по силата на който е бил отдаден под аренда имот: НИВА с площ от 13, 230 дка, находяща се в землището на [населено място] чифлик, обл. В., местност „А. К.“, парцел 73, за срок от 15 стопански години, който към датата на исковата молба е бил изтекъл. Съобразил е, че след смъртта на Б. И. имотът е бил придобит от Й. Д. В., която го е завещала на ответницата по делото В. В., надлежно пасивно материалноправно легитимирана по предявения иск. В съответствие със събраните по делото доказателства и постигнатите уговорки в раздел II и раздел IV от договора, с които арендодателят е дал съгласие за засаждане на трайни насаждения в имота и получаване на арендна цена за ползването на предоставената земя като овощна градина, първоинстанционният съд е уважил противопоставеното от ответницата възражение за неплащане на арендна вноска и е било извършено прихващане със сумата 988 лв. за периода 01.10.2016 г. – 27.03.2019 г., като в тази част решението на районния съд не е било обжалвано пред СГС, съответно е влязло в сила.

Ответницата е оспорила иска с твърдения, че към датата на сключване на арендния договор с ПК „С. К.“ в имота е имало засадени ябълкови дръвчета от предходен арендатор, а именно „Интерфрукт К.“ АД, съответно в раздел IV, т. 6 от договора е възложено в задължение на кооперацията да заплати от името на арендодателя дължимите разходи и остатъчна стойност на градините на „Интерфрукт К.“ до датата 31.12.2004 г. Поддържа тезата, че ябълковите дръвчета са били засадени през 2003 г. от предходния арендодател, а ищецът единствено е експлоатирал налични ябълкови насаждения.

Апелативният съд е анализирал доказателствата фрагментарно без да търси и установи връзката помежду им. Това е довело до формирането на необосновани изводи – касационни основания по чл. 281, т. 3, предл. 2 и 3 ГПК. От доказателствата по делото, а именно експертно заключение на агротехническата експертиза /неоспорено в тази си част от страните/, протокол от 04.07.2003 г. на ОСЗГ в ОД „ЗГ“, протокол от 18.06.2002 г. и Заповед № РД-12-41/21.10.2005 г. на министъра на земеделието и горите, се установява, че именно в парцел № 73, където се намира процесният имот, поради градушка и третиране с хербециди е възникнала необходимостта от изкореняване на дръвчетата и засаждането на нови такива. По делото е изяснено, че заповедта за изкореняване е била издадена след фактическото премахване на бракуваните дървета. Съдът, макар да е установил фактите, че през месец април 2003 г. ищцовата кооперация е извършила закупуване и внос на ябълкови дръвчета от С., за което е ангажирала писмени доказателства; че и двете вещи лица, работили по делото, са дали заключение за реална възможност тези дръвчета да са престояли една година, зарити в траншеи, потвърдено от свидетелските показания на К. П., както и установеният чрез тези показания факт на засаждане на новите дръвчета през пролетта на 2004 г., чието начало на плододаване е било удостоверено през 2007 г., не ги е анализирал в тяхната взаимна връзка. Той е неглижирал обстоятелството, че сочените факти не се опровергават от събрани по делото доказателства по инициатива на ответната страна. В този смисъл напълно основателни се явяват оплакванията на ПК „С. К.“, релевирани в касационната жалба.

Въззивният съд не е съобразил и обстоятелството, че страните са били в наемни договорни отношения от 27.03.2004 г. до извършване на нотариалната заверка на договора на датата 17.06.2004 г., което е позволило на наемодателя, впоследствие арендодател, да се ползва изцяло от уговорката в чл. II на договора и да получава наемно/арендно плащане. В подкрепа на този извод е разяснението, дадено в т. 3 от ТР № 2/2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК, ВКС, според което сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за конверсията. Нещо повече, съдът не е съобразил, че с постановеното от първоинстанционният съд решение със сила на пресъдено нещо е разрешен спорът между кооперацията и ответницата по възражението за прихващане с дължима в нейна полза арендна цена в размер на 988 лв. за периода 01.10.2016 г. – 27.03.2019 г. /чл. 298, ал. 4 ГПК/, т. е. установени са фактите, че страните са били обвързани от арендни отношения и имотът се е експлоатирал като ябълкова градина именно от ищцовата кооперация. Това обстоятелство е и индиция, че съществуващите в имота ябълкови дървета са били засадени от ищцовата кооперация, доколкото липсват ангажирани доказателства това да е сторило трето лице. Дори хипотетично да се приеме тезата на ответника, че сочените дървета са били засадени от „Интерфрукт К.“ АД /макар това да не се установява от доказателствата по делото/, то с изпълнение на уговореното в чл. IV, т. 6 от договора плащане от ПК „С. К.“ в полза на „Интерфрукт К.“ АД на разходите и остатъчната стойност, с които арендодателят се е обогатил, последният би бил задължен да възстанови на кооперацията заплатената от нея в полза на „Интерфрукт К.“ АД остатъчната стойност, тъй като кооперацията би действала и платила от името на арендодателя. Доказателства за такова плащане обаче също не са ангажирани по делото.

Приложението на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ изисква установяване на факта, че при прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения.

При установения по делото факт, че засаждането на процесните ябълкови дръвчета от ПК „С. К.“ е извършено със знанието и съгласието на арендодателя /обективирано в т. 3 от раздел IV от договора за аренда/, а ответницата като негов правоприемник се явява обвързана от това съгласие, съответно не се е противопоставила на начина на ползване на имота, то следва да се приеме, че тя дължи заплащане на извършените подобрения /засаждане на ябълкови дръвчета в парцел № 73/, които са довели до увеличаване на стойността му към датата, на която договорът за аренда е бил прекратен.

Настоящата инстанция кредитира заключенията на двете вещи лица, според които към датата на прекратяване на арендния договор ябълковите дървета са били все още в период на плододаване, поради което следва да се приеме, че е налице подобрение върху имота. Като се има предвид, че е ноторно известно обстоятелството, че засажданите млади фиданки са на възраст 1-2 години, то съдът кредитира заключението на вещото лице К., че през 2019 г. дърветата са били на възраст 18-19 години, съответно в 11 година от плододаването си, което е започнало през 2007 г. Тъй като нискостеблените ябълки плододават усилено около 16 години, то след приключване на арендния договор остават още 4-5 години плододаване. При тези данни, експертът е изчислил, че стойността на подобренията към 2019 г. е 39 079, 60 лв. като е редуцирал данните за засадени дървета с 10% поради допуснато повреждане на дръвчетата, съответно изчисляване на дървения материал като такъв за огрев. Стойността на имота без насажденията към същия момент е 14 550, 80 лв., което дава стойността на увеличението в размер на 24 528, 80 лв. Доколкото ищецът е заявил претенцията си в размер на 23 800 лв., съдът при съобразяване с диспозитивното начало не може да присъди нещо в повече. От тази сума следва да се приспадне сумата, за която е признато възражение за прихващане – 988 лв. В резултат на това изчисление се стига до сума в размер на 22 812 лв., за която предявеният иск се явява основателен.

Доколкото не се налага извършване на нови процесуални действия, то предявеният иск следва да бъде разгледан по същество и с оглед изложените по-горе съображения да бъде уважен в размер на 22 812 лв. /11 663, 60 евро/, ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба - 29.03.2021 г.

При изхода на спора пред настоящата инстанция ответникът по касация дължи заплащане на разноски на ищеца касатор за трите съдебни инстанции. За първа инстанция те възлизат на сумата 2 872 лв. /1 468, 43 евро/, съответно се дължат в размер на 1 407, 45 евро. За въззивната инстанция разноските са в размер на 1 271, 42 лв. /650, 06 евро/ и за касационната инстанция са в размер на 2 006 лв. /1 025, 65 евро/, или общо 3 083, 16 евро.

С тези мотиви и на основание чл. 293, ал. 1, предл. 2, вр. с ал. 2 ГПК настоящият състав на първо търговско отделение на ВКС

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 634/31.01.2025 г. по в. гр. д. № 9358/2023 г. на Софийски градски съд, включително в частта за разноските, вместо което постановява

ОСЪЖДА на основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ В. В. В., ЕГН [ЕГН], да заплати на ПК „С. К.“ сума в размер на 22 812 лв. /11 663, 60 евро/, представляваща увеличена стойност на имот, предмет на договор за аренда на имот № 77/2004 г, представляващ нива с площ 13, 230 дка, находящ се в землището на [населено място], местността „А. К.“, ведно със законната лихва от 29.03.2021 г. до окончателно изплащане на сумата.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК В. В. В., ЕГН [ЕГН], да заплати на ПК „С. К.“ сума в размер на 6 030, 14 лв. /3 083, 16 евро/.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.