Връщане на задатък в двоен размер при неизпълнение от страна на продавача

Текстът на акта

Ключови фрази

2

Р Е Ш Е Н И Е

№ 50289

гр. София, 22.12.2022 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на дванадесети декември две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: 1. Велислав Павков

2.Десислава Попколева

при секретаря Даниела Цветкова в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от съдията Павков гр.д.№ 1054 по описа за 2022 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Е. Ц. Ц. против решение № 266862/07.12.2021 г., постановено по гр.д.№ 5826/2020 г. от ІІ-г състав на СГС.

Ответникът оспорва касационната жалба с писмен отговор, като в открито съдебно заседание поддържат това становище чрез своя процесуален представител.

Касационното обжалване е допуснато с определение на състава на ВКС от 20.10.2022 г.

Правен въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване е относно задължението на съда да изложи собствени мотиви, като обсъди всички доказателства в тяхната съвкупност и се произнесе по всички доводи и възражения на страните. Касационното обжалване е допуснато в хипотезата на чл.280, ал.1, т.1 ГПК – поради противоречие с практиката на ВКС.

По отговора на правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, ВКС приема следното:

При въззивното производство въззивния съд при самостоятелната преценка на събрания пред него и пред първата инстанция фактически и доказателствен материал по делото прави своите фактически и правни изводи по съществото на спора. За да признае или отрече претендираните права от насрещните страни, съдът следва да обсъди в мотивите на решението си доказателствата за всички правнорелевантни факти и да посочи кои факти намира за установени и кои намира за недоказани; съдът обсъжда също и всички процесуални искания на страните, които се основават на установени факти, както и доводите, които имат значение за решението по делото. В този смисъл е трайната практика на ВКС, отразена освен в цитираната практика от касатора по настоящото дело,така и в решение № 126 по гр.д. № 421 за 2009 г. на ІV ГО, решение № 217 по гр.д. № 761 за 2010 г. на ІV ГО, ТР № 1/2001 г по т. д. № 1/2000 г ОСГК , ТР № 1/2013 г. ОСГТК на ВКС, реш. № 127/2011 г. по гр. д. № 1321/2009 г . ІV г. отд., реш № 212/2012 г. на ІІ отд. на ТК , решение № 223 по гр. д. № 1006/2012 г., ІV г. отд. реш. № 338 по гр. д. № 1383/2011 г., ІV г. о реш. № 98/2020 г. на 1-во отд. ТК , реш. № 22/2015 г. по гр. д № 4581/2014 на ВКС , реш. № 97/2014 г та 4-то г. о на ВКС и др.

С обжалваното решение съдът е приел, че неизпълнението на купувачът да се яви на уговорения ден пред нотариуса за сключването на окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот е довело до автоматичното действие на визирания в чл. 8 от предварителния договор отказ от правоотношението от страна на продавачите. Съответно към тази дата предварителния договор е бил едностранно прекратен и не е обвързвал повече продавачите и те са имали правната възможност правомерно да се разпоредят с имота си в полза на трето лице. Прието е, че с продажбата на процесния имот след прекратяване действието на предварителния договор, продавачите не са нарушили задължение, породено от същия този договор и съответно не дължат връщане на дадения им задатък в двоен размер.

За да бъде уважен предявеният иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД , е необходимо да се установи наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ (разваляне) от договора на другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; спазване на особените изисквания, предвидени в договора.

Безспорно е по делото, че купувачът не се е явил пред нотариуса, определен с предварителния договор, за сключване на окончателен договор с нотариален акт. Това негово действие, както и обстоятелството, че пред нотариуса са представени от страна на купувачите необходимите документи за сключването на окончателния договор е довело съда да извод за наличието на неизпълнение на договорните задължения с последица задържане на задатъка от страна на продавачите. Съдът не е обсъдил обаче изпълнението на поетите от страна на продавачите задължения с предварителния договор, предхождащи задължението на купувача да се яви пред нотариус за сключването на окончателен договор. Доводи в тази насока са въведени от страна на ищцата с исковата молба, а именно, неизпълнение на поетите задължения с чл.6 от договора. С тази разпоредба, страните са постигнали съгласие и продавачите са поели задължение в 3-дневен срок преди сключване на окончателен договор удостоверение за данъчна оценка, което да установява липсата на задължения за имота, скица на имота, удостоверение за семейно положение на продавачите, удостоверение за тежести на имота, удостоверение за имуществени отношения на съпрузите от АВ, удостоверение за наследници, удостоверение за идентичност на имота, удостоверение за идентичност на адреса, удостоверение за търпимост. Тълкуването на тази разпоредба, която не е самоцелна, а е с оглед възможността на купувача да се запознае предварително с документите, води до извод, че едва след като продавачите изпълнят своето задължение по чл.6 от договора, описани по-горе, за купувача възниква задължението в тридневен срок да се яви пред нотариуса, посочен в договора, за сключването на окончателен договор. Не се установява по делото, продавачите да са изпълнили това свое задължение. В тази връзка те твърдят, че не са имали възможност да се свържат с купувача, тъй като той не отговорял на телефонните им обаждания, а пълномощникът, подписал предварителния договор, не разполагал с представителна власт да сключи окончателен договор.

С договора, в чл.13, страните са посочили, че кореспонденцията между страните се води в писмена форма, като е посочен адрес на купувача – [населено място], [улица]. Това е адреса на пълномощника на купувача по предварителния договор, като обстоятелството, че пълномощното му е било с ограничен срок не води до извод, че същия не е могъл да получава кореспонденция, адресирана до купувача, доколкото за това не се изисква форма на упълномощаване. Свързването с брокера на недвижими имоти, опитите за телефонни разговори и представянето на документите пред нотариуса в крайния ден за сключването на окончателен договор, не могат до доведат до извод за изпълнението от страна на продавачите на задължението по чл.6 от договора. Не се твърди по делото, че документите са изпратени на посочения в договора адрес, като това неизпълнение на договорни задължения от страна на продавачите е първо във времево отношение, като с оглед предвидената в договора процедура по сключването на окончателен договор, не следва да се приема наличие на неизпълнение от страна на купувача, свързано с неявяването му пред нотариус за сключването на окончателен договор. Условие за това явяване и сключването на окончателен договор е предвиденото в чл.6 от договора задължение за продавачите, което те не са изпълнили. Това тяхно неизпълнение, както и последващото прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот е довело от една страна до развалянето на предварителния договор, до невъзможността да се сключи окончателен, както и е основание съгласно разпоредбата на чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД за присъждане на дадения задатък в двоен размер.

Предвид изложеното, решението на СГС е неправилно и следва да бъде отменено, като доколкото не се налага извършването на нови процесуални действия по делото, следва да се постанови решение по съществото на спора, като ответниците се осъдят да заплатят на ищцата по 7 500 евро.

С оглед изхода на спора, в полза на ищцата по делото следва да се присъдят направените по делото съдебни разноски за всички инстанции, в размер на 3781, 76 лева / по 1890,88 за всеки от ответниците/ на основание чл.78, ал.1 ГПК.

Водим от горното, състав на ВКС

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 266862/07.12.2021 г., постановено по гр.д.№ 5826/2020 г. от ІІ-г състав на СГС, като вместо него постановява:

ОСЪЖДА К. И. Д. от [населено място], [улица], ет.4, ап.13 и Б. Д. И. от [населено място], [улица] да заплатят на Е. Ц. Ц. по 7500 /седем хиляди и петстотин/ евро всеки един от тях, на основание чл.93, ал.2, пр.2-ро ЗЗД, ведно със законната лихва върху сумите, считано от 14.02.2018 г. до окончателното изплащане, както и сумата от по 1890,88 /хиляда осемстотин и деветдесет и осемдесет и осем стотинки/ лева всеки един от тях, на основание чл.78, ал.1 ГПК.

Решението е окончателно.

Председател: Членове: 1. 2.