Дължимост на наем за земеделска земя при спор за срока на договора

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 256/20 г.

гр.София 07.01.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на седми декември, две хиляди и двадесета година в състав:

Председател: МИМИ ФУНАДЖИЕВА

Членове: ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

ЕРИК ВАСИЛЕВ

при участието на секретаря Даниела Цветкова изслуша докладваното от съдия Ерик Василев гр.д. № 4293 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл.290 ГПК .

Образувано по касационна жалба на М. И. Т. чрез адвокат А. Г. от АК-Х. срещу решение № 294 от 29.07.2019 г. по гр.д.№ 385/2019 г. на Окръжен съд Хасково в частта, в която се потвърждава решение № 68/01.04.2019 г. по гр.д. № 246/2016 г. на Районен съд Харманли и е отхвърлен иска на М. И. Т. против „БИ ЕЙ ПИ ЕФ“ ЕООД, на основание чл.124, ал.1 ГПК, да се признае за установено, че не дължи годишна наема цена от 22 597,86 лева по договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите от 04.03.2015 г.

Касационно обжалване на решението е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по обуславящите изхода на делото въпроси за задължението на съда да обсъди всички заявени във въззивната жалба доводи и да тълкува договорите по правилата на чл.20 ЗЗД.

По първия процесуалноправен въпрос в съдебната практика на Върховния касационен съд, формирана с решение по гр.д.№ 756/2009 г., ІІІ г.о., решение по гр.д.№ 1313/2009 г., ІV г.о., решение по гр.д.№ 90/2011 г., ІІІ г.о., решение по гр.д.№ 3973/2008 г., ІV г.о., решение по гр.д.№ 748/2011 г., ІІ г.о., решение по гр.д.№ 891/2010 г., І г.о., решение по гр.д.№ 1318/2010 г., ІV г.о. и решение по гр.д.№ 761/2010 г., ІV г.о., се приема безпротиворечиво, че задължението на съда да обсъди всички доводи и възражения на страните, както и събраните по делото доказателства произтича пряко от разпоредбата на чл.121, ал.2 на Конституцията на Република България, съответно чл.5, чл.143, чл.154, чл.235 и чл.236 ГПК. Съгласно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК съдът е длъжен да прецени всички доказателства по делото и доводите на страните по свое вътрешно убеждение и в рамките на твърдяните фактически обстоятелства, като всяка от страните носи тежестта на доказване на фактите, от които черпи изгодни за себе си последици.

По втория процесуалноправен въпрос: В съдебната практика на Върховния касационен съд е изяснено, че тълкуване на уговорените клаузи в договора съгласно чл.20 ЗЗД означава съдът да преценява дали волеизявленията на страните се покриват за съществените елементи от неговото съдържание, с оглед смисъла и целта на сключеното съглашение. Волеизявленията трябва да са обективирани по такъв начин, че при тълкуването им да се достигне до несъмнен извод за постигнато съгласие между страните по сделката да настъпят желаните от тях последици.

Според чл.20 ЗЗД, при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. С договора за наем се предоставя за временно ползване една вещ или друго право срещу цена и за сключването му не се изисква писмена форма, но ако със закон се вменява задължение договорът да бъде представен пред друг орган, което налага оформянето му в писмен вид, значението на писмената форма ще е за доказване. В този смисъл, на втория поставен от касатора въпрос следва да се отговори, че когато при тълкуване клаузите на договора може да се направи извод, че волеизявленията на страните съвпадат по отношение на съществените му условия - да се предостави земеделска земя за временно и възмездно ползване за срок от една година, подписването на писмения договор доказва отдаването на имотите под наем за в бъдеще, освен ако не е уговорено друго.

С оглед дадения отговор на повдигнатите въпроси, доводите в касационната жалба са основателни. Въззивният съд правилно е приел от фактическа страна, че между наемателя М. И. Т. и „БИ ЕЙ ПИ ЕФ“ ЕООД е сключен валиден договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите от 04.03.2015 г. срещу заплащане на годишна наемна цена. Правилно също така съдът е приел, че вземането за наема по договора е изискуемо на 10.02.2016 г., а възражението за неизпълнение на задължението на наемодателя да предаде имотите в състояние, което отговаря на целите на договора, е неоснователно, тъй като земеделските имоти са били декларирани в ОСЗ-Х. и според съдебно-техническата експертиза по делото, за тях е получавана парична субсидия през стопанската 2014/2015 г., т.е. ищцата е реализирала доход от наетите имоти. В нарушение на материалния закон, обаче, въззивният съд приема, че след като в договора за наем на земеделска земя е посочено, че е за срок от 1 година и съдържа краен срок, по арг.от чл.72 ЗЗД, следва да се счита, че той има действие от преди подписването му, когато е постигнато устно съгласие за съществените елементи от него.

Изводите на въззивния съд във връзка със срока на действие на договора за наем са неправилни. От данните по делото се установява, че ищцата е наела имоти „за отглеждане на едногодишни зърнени и технически култури“, които са били заявени и декларирани по реда на чл.37в ЗСПЗЗ и чл.70 ППЗСПЗЗ за стопанската 2015/2016 г. Договорът е сключен за срок от 1 година, „считано от днес, т.е. до 30.09.2015 г.“ Очевидното противоречие между посочената начална дата и крайния срок на договора, с оглед уговорения едногодишен период на действие, налага тълкуване на клаузата за срока на действие на договора за наем по правилата на чл.20 ЗЗД. В тази връзка, съдебната практика на Върховния касационен съд приема, че ограничението по чл.164, ал.1, т.3 ГПК (чл.133, б.“в” ГПК - отм.), изключващо свидетелски показания за установяване на договори на стойност по-голяма от 5000 лева не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В случай, че страните спорят за значението на отделни уговорки или когато договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при които е сключен и каква е била действителната обща воля на страните. В този смисъл, доводите за нарушение на чл.164, ал.1, т.3 ГПК са неоснователни, а свидетелските показания са допустими, когато е необходимо да бъде установен точният смисъл на уговореното между страните, както е в случая.

От цялостния анализ на събраните доказателства се установява, че страните са имали предварителна уговорка /св.К./ на ищцата да бъде предоставена за временно ползване земеделска земя, която да я легитимира като ползвател през стопанската 2015/2016 г. Този извод се потвърждава и от кореспонденцията между наемателя и дружеството – наемодател, в която изрично се признава за проблем при регистрация на 35 дка земя /нот.покана от 23.02.2016 г./, но и доказва, че наемателят е бил одобрен като бенефициент за парична субсидия през 2015 г. Отдадените под наем земеделски имоти са били заявени и декларирани по реда на чл.37в ЗСПЗЗ и чл.70 ППЗСПЗЗ ОСЗ-Х. и е било подписано споразумение № 16 от 30.08.2015 г. между ползвателите /вкл. страните по делото/ за разпределение на масивите за стопанската 2015/2016 г. Тези обстоятелства водят до извод, че сключеният договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите от 04.03.2015 г. има действие от деня на подписването му и съгласно клаузата на чл.3 в него е за срок от една година. Целта и смисъла на уговорката за отглеждане на едногодишни култури и значението, което се придава на „стопанска година“ в §1, б.“а“ на договора, че последната стопанска година от действието на договора „ще се счита, че изтича при прибирането на културите, засяти от наемателя върху наетия имот“, водят до извод, че действителната воля на страните е била на ищцата да се предостави земеделска земя за временно и възмездно ползване за бъдещата стопанска 2015/2016 г. срещу годишна наемна цена със срок на плащане до 10.02.2016 г. При липсата на изрична клауза за преуреждане на фактическите отношения между контрахентите преди подписване на договора на 04.03.2015 г., не може да се приеме, че този писмен договор има за предмет устни уговорки от предходната 2014 г. за отдаване под наем на земеделските земи през неприключилата стопанска година - 2014/2015 г. По същите съображения е несъстоятелен и довода, че писменият договор може да се измени чрез устни уговорки на страните, без писмено споразумение. В тази връзка, сключеното споразумение № 16/30.08.2015 г. между собствениците и ползвателите за разпределение на земеделските имоти за стопанската 2015/2016 г., с участие на двете страни по делото, доказва постигнато съгласие за продължаване срока на договора за наем до изтичането на стопанската година през 2016 г.

Предвид гореизложеното, въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон, което налага постановяване на ново решение по съществото на спора. Между страните е сключен валиден договор за наем на земеделска земя от 04.03.2015 г. за срок от една година, който със споразумението от 30.08.2015 г. /с участие на двете спорещи страни/ е продължен до изтичане на стопанската 2015/2016 г. Наемателят по договора се е задължил да плати годишната наемна цена до 10.02.2016 г., за което е бил поканен от наемодателя на 11.02.2016 г. по ел.поща и с нотариална покана на 24.02.2016 г. От показанията на свидетеля П. е видно, че забавата на наемателя е станала причина за конфликт между страните при прибирането на засетите култури в наетите имоти „през пролетта и лятото на 2016 г, изтъкнато като довод за неизпълнение на договора и в касационната жалба. В тази връзка е неоснователно възражението за неизпълнен договор, тъй като наетата земеделска земя е била заявена в общинската служба по земеделие за стопанската 2015/2016 г., а наемателят е реализирал доход от наетите имоти, като е прибрал отглежданите в тях култури. Неизпълнената част от задължението на наемодателя да предаде на наемателя уговорените имоти е незначително, с оглед интереса на кредитора, поради което съгласно чл.87, ал.4 ЗЗД, разваляне на договора не се допуска. В този смисъл, изявлението на наемателя за разваляне на договора за наем, получено от наемодателя на 19.02.2016 г., няма правно действие, тъй като се основава на неизпълнение на задължението на наемателя да плати годишната наемна цена в уговорения срок.

При тези релевантни за спора факти, предявеният иск по чл.124, ал.1 ЗЗД, да се установи по отношение на „БИ ЕЙ ПИ ЕФ“ ЕООД, че ищцата М. И. Т. не дължи годишна наемна цена по договора от 04.03.2015 г. е неоснователен.

От „БИ ЕЙ ПИ ЕФ“ ЕООД, чрез адвокат В. К. от АК-Х. са поискани заплатените разноски пред настоящата съдебна инстанция, но такива не следва да бъдат присъдени, тъй като липсват доказателства за превеждането на сумата по банков път – ТР № 6 от 06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК, т.1.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 294 от 29.07.2019 г. по гр.д. № 385/2019 г. на Окръжен съд Хасково в обжалваната част, с която се потвърждава решение № 68/01.04.2019 г. по гр.д. № 246/2016 г. на Районен съд Харманли, за отхвърляне на иска предявен от М. И. Т. против „БИ ЕЙ ПИ ЕФ“ ЕООД, на основание чл.124, ал.1 ГПК, да се признае за установено, че не дължи годишната наема цена в размер на сумата от 22 597,86 лева по договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите от 04.03.2015 г.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.