Връщане на гаранционен депозит при несключена имотна сделка

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 10
София, 13.01. 2025 година

Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на 20.11.2024 година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Владимир Йорданов

ЧЛЕНОВЕ: Димитър Димитров

Хрипсиме Мъгърдичян
при участието на секретаря Диана Аначкова
разгледа докладваното от съдия Йорданов
гр.дело № 19/2024 г.
Производството е по чл.290 ГПК.
С определение № 3886/13.08.2024 г. по касационна жалба на В. Г. Г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 197/08.06.2023 по гр.д. № 276/2023 г. на Старозагорския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 1121/22.12.2022 г. по гр.д. № 4150/2022 на Старозагорския районен съд, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от В. Г. Г. иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. второ и трето ЗЗД, за осъждане на ответника „Суприммо“ АД, гр. София да заплати на ищеца В. Г. Г. сумата от 7 600 евро, или левовата й равностойност от 14 864.31 лева, която сума е била получена от ответника по Споразумение за гаранционен депозит от 18.02.2021 г., сключен между страните, с която ответникът се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца, с оглед на неосъществено или отпаднало основание, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното й изплащане и са присъдени разноски.
Касационно обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по материалноправния въпрос:
Налице ли е хипотеза на „неосъществено основание“ по смисъла на чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД в случаите, когато страна по споразумение (договор) за гаранционен депозит е заплатила сума, уговорена като (представляваща) гаранционен депозит за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти (сума, която представлява и част от продажната цена на имотите) и когато в уговорения краен срок и по-късно такъв окончателен договор не е сключен?
Касационно обжалване е допуснато за проверка на съответствието на разрешението на въззивния съд с приетото в посочените от жалбоподателката ППВС 1/1979 г. и решения на ВКС.
Съгласно приетото с т.1 от ППВС 1/28.05.1979 г. за втория фактически състав, уреден в чл.55, ал.1 ЗЗД и съгласно приетото с решение № 31/ 02.02.2004 по т.д. № 1312/2003 г., с решение 155/30.12.2016 г, по т.д. № 1819/2015 г. на I т.о., с решение № 239/16.07.2013 г. по гр.д. № 1050/2012 г. на IV г.о. и с решение № 403 /23.01.2015 г. по гр.д. № 3902/2014 г. на IV г.о., дадената по силата на договор парична сума може да се търси на основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД, когато ищецът твърди, че основанието, на което е получено даденото, не се е осъществило.
Настоящият съдебен състав споделя тази установена практика на ВКС.
С решение № 239/16.07.2013 г. по гр.д. № 1050/2012 г. на IV г.о. е прието и следното: В исковата молба, с която е предявен иск по чл.55, ал.1 ЗЗД ищецът е длъжен да посочи в основанието на исковата молба единствено факти и обстоятелства /съществуващи преюдициални правоотношения/, а в петитума – да индивидуализира претендираното право като посочи неговото съдържание. С иска по чл.55 ЗЗД ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на ответника и в негова тежест е да докаже единствено даването. В тежест на ответника е да докаже на какво основание е получил даденото. Втората и третата хипотеза на чл.55 ЗЗД са налице, когато ищецът докаже даването, ответникът докаже основанието, на което получил даденото, но ищецът докаже и репликата си, че това основание не се е осъществило или е отпаднало. Ако ищецът е посочил погрешна правна квалификация, то съдът е длъжен да определи правилната квалификация на предявения иск и да се произнесе по основателността му.
Ответната страна „Суприммо“ АД в писмен отговор оспорва наличието на основания за допускане на касационно обжалване.
За мотивите на въззивния съд:
Въззивният съд е отразил в мотивите към решението си мотивите на районния съд, заявил е, че изцяло ги споделя и че препраща към тях на основание чл. 272 ГПК. След което ги е възпроизвел (повторил) като свои:
От фактическа страна:
Обсъдени са сключените на 18.02.2021 г. между страните Договор за посреднически услуги за покупка от ищцата на четири недвижими имота и Споразумение за гаранционен депозит, по силата на което ищцата е заплатила на ответника сумата 7 600 евро като гаранционен депозит, чието връщане претендира по делото.
От фактическа страна първоинстанционният и въззивният съд са приели, че събраните по делото свидетелски показания на М. Д. Г., Н. Г. М. и Я. К. Я., които сочат на виновно поведение, съответно на ищцата и на ответника за неизпълнение на задълженията им за сключване на окончателен договор за придобиване на правото на собственост върху четирите недвижими имота, са неотносими към предмета на спора и не следва да се обсъждат.
Обсъдено е съдържанието на уговорката за предоставянето на сумата: ищцата поема ангажимент за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на четирите имота, описани в посредническия договор. Депозитарят – ответник има насрещно задължение да не предлага имотите за продажба на трети лица до изтичане на срока. В т.5 от Споразумението са предвидени клаузи за връщането на сумата – при подписване на окончателен договор и получаване от продавача по този договор на пълната сума, предвидена като продажна цена, при изтичане на срока по т.2.2., в случай, че до този момент окончателен договор не е сключен или сключването му е станало невъзможно по причина или обстоятелство, за които отговаря продавачът на имотите… или на неизпълнение / неосъществяване на условията по т.2.3., ако такива са посочени. Предвидени са и клаузи на задържане на депозита от депозитаря …., включително, когато сключването му е станало невъзможно по причина или обстоятелства, за които отговаря депозантът.
Съгласно чл.55, ал.1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.
В настоящия случай процесната сума от 7 600 евро е предадена на ответника на валидно правно основание - Споразумение за гаранционен депозит от 18.02.2021 г., сключено между страните. Престацията не е извършена с оглед на очаквано в бъдеще основание, което не се е осъществило. Съгласно клаузите на споразумението, депозитът се дава като ангажимент от страна на бъдещия купувач, т.е. като гаранция, че ще участва в сделката, и съответно срещу ангажимента на посредника да не предлага имотите на други потенциални купувачи. Окончателен договор не е бил сключен. Условията за сключване на окончателен договор обаче са уговорени между страните в друг договор - договора за посреднически услуги.
Основанието, за което е сключено споразумението за гаранционен депозит, е осъществено - двете страни по споразумението са поели съответния ангажимент, предмет на споразумението.
Не е налице фактическия състав и на евентуално предявения иск по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, тъй като основанието за предаването на сумата от 7600 евро не е отпаднало с обратна сила. Никоя от страните не твърди договорът (споразумението) да е прекратен или развален, поради неизпълнение. В споразумението страните са предвидили клаузи за връщане на депозита, съответно за неговото задържане, в зависимост от виновното поведение на другата страна. На това основание всяка от страните може да претендира настъпването на съответните хипотези, от които черпи права. Ищцата може да претендира неизпълнение на задълженията на ответника по споразумението и да иска връщане на депозита, но на договорно основание - на основание т.5б от споразумението, а не като неоснователно обогатяване, каквото в случая не е налице.
Не отговаря на фактите по делото твърдението на ищцата, че след изтичане на срока на договора за гаранционен депозит, при положение, че окончателен договор не е сключен или сключването му е станало невъзможно по някаква причина, страните вече не са обвързани от сключеното споразумение и са налице извъндоговорни отношения, съответно – отговорност на ответника за неоснователно обогатяване. Наличието на сключено между страните споразумение от 18.02.2021 г. за гаранционен депозит, обуславя наличието на договорни отношения на страните.
Неоснователни са оплакванията в жалбата на ищцата, че съдът не е обсъдил всички събрани по делото доказателства и по този начин е допуснал съществено нарушение на процесуалните правила. Съдът е обсъдил всички релевантни към предмета на поставения пред него спор обстоятелства, установени по делото. Доколкото предявената претенция е за наличие на неоснователно обогатяване на ответника на неосъществено, евентуално отпаднало основание, останалите събрани по делото, доказателства, които не са обсъдени подробно в мотивите на съдебното решение, са неотносими и правилно не са разгледани и обсъдени. В така поставения пред съда спор, ответникът не дължи доказване на изпълнение на поетото по договора задължение да осигури параметрите по сделката, защото твърдението на ищцата е за прекратени договорни отношения по сключеното споразумение за гаранционен депозит, поради изтекъл срок на договора.
Не е налице фактическият състав на предявения иск по чл.55, ал.1, предл.2 ЗЗД.
В настоящия случай процесната сума от 7 600 евро е предадена на ответника на валидно правно основание - Споразумение за гаранционен депозит от 18.02.2021 г., сключено между страните. Престацията не е извършена с оглед на очаквано в бъдеще основание, което не се е осъществило. Съгласно клаузите на споразумението, депозитът се дава като ангажимент от страна на бъдещия купувач, т.е. като гаранция, че ще участва в сделката, и съответно срещу ангажимента на посредника да не предлага имотите на други потенциални купувачи. Окончателен договор не е бил сключен. Условията за сключване на окончателен договор обаче са уговорени между страните в друг договор - договора за посреднически услуги.
Основанието, за което е сключено споразумението за гаранционен депозит, е осъществено - двете страни по споразумението са поели съответния ангажимент, предмет на споразумението.
Не е налице фактическият състав и на евентуално предявения иск по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, тъй като основанието за предаването на сумата от 7600 евро не е отпаднало с обратна сила.
В споразумението страните са предвидили клаузи за връщане на депозита, съответно за неговото задържане, в зависимост от виновното поведение на другата страна. На това основание всяка от страните може да претендира настъпването на съответните хипотези, от които черпи права. Ищцата може да претендира неизпълнение на задълженията на ответника по споразумението и да иска връщане на депозита, но на договорно основание - на основание т.5б от споразумението, а не като неоснователно обогатяване, каквото в случая не е налице.
По основателността на касационната жалба:
С оглед дадения отговор на правния въпрос настоящият съдебен състав намира за основателен довода на жалбоподателката, че фактическите твърдения, на които е основала иска си, могат да попадат във втория и третия фактически състави, уредени в чл.55, ал.1, предл.2 и 3 ЗЗД и че установената съдебна практика приема, че в тези случаи може да се предяви иск за връщане на даденото с оглед неосъществено или отпаднало основание.
Съгласно приетото с посоченото по-горе решение № 239/16.07.2013 г. по гр.д. № 1050/2012 г. на IV г.о. в тези случаи ищецът е длъжен да посочи в основанието на исковата молба единствено факти и обстоятелства /съществуващи преюдициални правоотношения/, а в петитума – да индивидуализира претендираното право, като посочи неговото съдържание. Правна квалификация на предмета на делото и на преюдициалните правоотношения ищецът не е длъжен да сочи и дори да го е направил, това не обвързва съда, който е длъжен сам да определи вярната правна квалификация на всички права, претендирани от страните и на всички възражения, реплики, дуплики и пр. Искът по чл.55 ЗЗД е един. С него ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на ответника и в негова тежест е да докаже единствено даването. В тежест на ответника е да докаже на какво основание е получил даденото. Втората и третата хипотеза на чл.55 ЗЗД са налице, когато ищецът докаже даването, ответникът докаже основанието, на което получил даденото, но ищецът докаже и репликата си, че това основание не се е осъществило или е отпаднало.
Видно от отговора на правния въпрос основателен е доводът, че хипотезите на тези две основания може да са налице и когато е дадено нещо при преговори за сключване на договор, който в последствие не е сключен (така и решение № 148/30.06.2014 по гр.д. № 5698/2013 г. на IV г.о. на ВКС).
Поради това е основателен доводът, че като е приел, че даденото може да се търси само на договорно основание, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон (правилото на чл.55, ал.1 ЗЗД).
Основателен е и доводът, че при правилния извод, че сумата 7 600 евро е дадена по Споразумение за гаранционен депозит - договор, който е свързан със сключения в същия ден (18.02.2021 г.) Договор за посреднически услуги за покупка от ищцата на четири недвижими имота, които са сключени с цел да бъде осигурено сключването от ищцата на окончателен договор за покупката на четирите недвижими имота и че дадената сума има характер на обезпечение за изпълнение на поето задължение по договора за посреднически услуги и връщането й или задържането й са уговорени в този договор и в зависимост от сключването и изпълнението на задължението за заплащане на продажната цена по окончателния договор за покупко-продажба, е неправилен изводът на въззивния съд, че процесната сума от 7 600 евро, е предадена на ответника по Споразумение за гаранционен депозит от 18.02.2021 г. не с оглед на очаквано в бъдеще основание – сключване на предварителен и окончателен договор, което не се е осъществило, т.к. условията за сключване на окончателен договор са уговорени между страните в друг договор - договора за посреднически услуги.
Основателен е доводът, че мотивите на въззивния съд (както и тези на първоинстанционния съд) за това са вътрешно противоречиви, т.к. преди това е установено, че сумата е дадена като гаранционен депозит и че споразумението за гаранционен депозит е свързано с договора за посредничество и със сключването на окончателен договор. Сключените между страните два договора (наречени споразумение и договор за посредничество) са свързани помежду си и имат организационен и подготвителен характер по отношение на окончателния договор. Поради това е от значение дали страните са изпълнили задълженията си по тях.
Основателен е доводът на жалбоподателката, че според установената съдебна практика на ВКС фактическите твърдения, на които е основала иска си, попадат в хипотезата, в която се дава парична сума в периода на преговори за сключване на договор, а в последствие договор не се сключва, поради несбъдване на очакваното основание за разместване на имуществени блага и в тази хипотеза установената съдебна практика на ВС и ВКС приема, че даденото се явява с оглед неосъществено основание.
Неправилно въззивният съд, както и първоинстанционният, е отказал да обсъжда доводите и доказателствата на ищцата за неизпълнение на задълженията на ответника по иска (както и доводите на ответника) по договора за посредничество и за причините за несключване на предварителен и на окончателен договор за придобиване на правото на собственост върху четирите недвижими имота, без което не може да бъде даден отговор на въпроса дали дадената сума 7 600 евро следва да бъде върната или задържана. Този въпрос е свързан с извода за основателността на иска.
Такива (необсъдени) са доводите, че сключването на окончателен договор е станало невъзможно поради това, че един от имотите е бил продаден преди изтичането на уговорения срок (посредничеството е уговорено за закупуването на четирите имота заедно, а не на някои от тях) и че посредникът не е предоставил необходимите документи за сключване на предварителен и окончателен договор. Тези доводи са относими към предмета на спора и съответно към предмета на доказване.
От изложеното дотук следва извод, че въззивният съд е допуснал процесуални нарушения, като е отказал да обсъди доводи на ищцата, относими към спора, както и на относими и допустими доказателства за релевантни за тези доводи и за спора факти и тези факти са останали неизяснени. Тези нарушения са се отразили на изводите на съда за основателността на иска, поради което са съществени, а въззивното решение е неправилно.
С оглед правомощията на настоящата касационна инстанция, предвидени в правилото на чл.293 ГПК неправилното въззивно решение следва да бъде отменено.
Делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на друг състав на въззивния съд, което да започне с провеждане на устни състезания по делото. Въззивният съд следва да тълкува уговорките на страните в сключените между тях два договора - Споразумение за гаранционен депозит и Договор за посредничество, за да установи действителната им воля и какво е съдържанието на поетите от тях насрещни задължения. След това въззивният съд следва да обсъди доводите и възраженията на страните, свързани с изпълнението на насрещните задължения, във връзка с които е дадена сумата 7 600 евро. За да се произнесе по доводите, въззивният съд следва да установи обстоятелствата, на които те се основават въз основа на преценка на всички събрани по делото доказателства, относими към тези обстоятелства, поотделно и в съвкупност. Въззивният съд следва да отрази своите изводи за това кои релевантни за спора факти са се осъществили и кои не са, кои доводи и възражения са основателни и кои не и въз основа на това да формира извод за това дали искът е основателен.
При новото разглеждане на делото въззивният съд следва да се произнесе и по разноските за водене на делото във Върховния касационен съд.
Воден от изложеното съдът

РЕШИ:

Отменя въззивно решение № 197/08.06.2023 по в.гр.д. № 276/2023 г. на Старозагорския окръжен съд.
Връща делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, което да започне от провеждане на устни състезания по делото.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.